17-143 RvT Zuid

————————————————————————————————–

Geeft de volgende tussenuitspraak in de zaak van:

De heer [A] RM/RT,

verbonden aan [Makelaarskantoor X],

gevestigd en kantoorhoudend aan het adres:
[…..]

klager,

Tegen:

De heer [B] RM/RT,

als aangesloten NVM-makelaar verbonden aan [makelaarskantoor Y],

gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:

[…..]

beklaagde,

gemachtigde: mr. D., advocaat,
gevestigd en kantoorhoudend aan het adres:

[…..].

1.             Verloop van de procedure

1.1.         Bij aan de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM gezonden klachtbrief d.d. 23 juni 2016 –het jaartal berust gelet op de datum ontvangst (27 juni 2017) kennelijk op een tikfout– heeft de heer [A], hierna verder te noemen: “klager”, een klacht ingediend tegen de heer [B], hierna verder te noemen: “beklaagde”.

1.2.                           Conform bij “klachtformulier” d.d. 13 juli 2017 door klager gedaan ver-zoek, heeft de afdeling Consumentenvoorlichting NVM het klachtdossier voorgelegd aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mail van 24 juli 2017 (10.20 uur) ter be-/afhandeling heeft door-gezonden aan de Raad van Toezicht Zuid.

1.3.         De gemachtigde van beklaagde heeft namens beklaagde bij e-mail van 31 augustus 2017 (16.36 uur) een verweerschrift met 4 bijlagen ingediend.

1.4.         De Raad heeft de klacht op donderdag 14 september 2017 ter zitting be-handeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 26 juli 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:

–                 de heer [A], klager;

–                 de heer [B], beklaagde.

1.5.                          Tijdens de op 14 september 2017 gehouden zitting heeft ieder van par-tijen gereageerd op vragen van de Raad en zijn standpunt over de klacht nader mondeling toegelicht. Klager heeft daarbij kopie van een brief, ge-richt aan de Raad, d.d. 03-09-210 van V. en W. overgelegd. Op die brief heeft de gemachtigde van beklaagde bij mailbrief van 29 september 2017 ( 12.13 uur) een reactie gegeven.

2.       De feiten

2.1.     Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overgelegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2.     Klager was in opdracht van V. en W. betrokken als (aankopend) makelaar bij het perceel/pand [adres]. Beklaagde was daarbij in opdracht van de eigenaren van dat perceel/pand als verkopend makelaar betrokken.

2.3.     Na onderhandeling bereikten klager en beklaagde op of omstreeks 26 mei 2017 namens hun respectieve opdrachtgevers overeenstemming over de (ver)koop van het eerdergenoemde perceel/pand.

2.4.     Beklaagde legde vervolgens bij e-mail van 30 mei 2017 (17.36 uur) aan klager een concept-koopovereenkomst voor.

2.4.     Die concept-koopovereenkomst c.q. een daarop gebaseerde overeenkomst werd níet getekend, omdat de opdrachtgevers van beklaagde op 9, respec-tievelijk 10 juni 2017 met een andere gegadigde een koopovereenkomst betreffende hun perceel/pand [adres], sloten.

3.          De klacht

3.1.     In zijn klachtbrief formuleert klager na een chronologische weergave van de volgens hem relevante feiten concreet de navolgende klacht:

              “Klacht:

–        Makelaar heeft verzuimd om ons in kennis te stellen van een nieuwe partij.

–        Makelaar dient volgens de erecode ten allen tijde diens collega te informeren indien er nieuwe situaties ontstaan.

–        Makelaar heeft met derden onderhandeld zonder onze onderhandelingen af te breken en heeft derhalve met meer partijen tegelijk onderhandeld. Mijn cliënt is als prijsmaker en/of back-up gebruikt.

–        Makelaar had verkoop bij inschrijving kunnen organiseren om zo het beste resultaat voor haar cliënt te bewerkstelligen. Immers mijn cliënt had in zo’n geval haar bod weer naar boven kunnen bijstellen. Hij benadeeld dus ook zijn eigen cliënt.

–        Makelaar schermt al in de correspondentie met het feit dat een niet-getekende overeenkomst geen rechtskracht heeft. Daar bekent hij mijns inziens al schuld.

–        Alle vormen van fatsoen worden richting cliënt en collega met voeten getreden.

–        De artikelen 1, 4, 7 en 10 van NVM-Erecode worden volkomen genegeerd.”

3.2.         Tijdens de zitting op 14 september 2017 heeft klager desgevraagd nog opgemerkt dat de essentie van de zaak en dus ook van zijn klacht is dat je als je met een ander gaat onderhandelen dat moét berichten en een lopende onderhandeling moét afbreken. Dat is niet gebeurd; integendeel, er kwam op 12 juni per mail ineens de mededeling “..het spijt ons, maar er is een andere overeenkomst door verkopers zelf gesloten”.

4.          Het verweer

4.1.     In zijn verweerschrift van 31 augustus 2017 voert de gemachtigde van beklaagde namens hem allereerst als formeel verweer aan:

              “1.3.De niet nader door [A] benoemde secretaresse is (vanzelfsprekend) géén lid van de NVM. Bijgevolg zijn de statuten, reglementen en de NVM Erecode/Gedragscode niet op haar van toepassing, zodat uw Raad onbevoegd is. Althans [A] ook om die reden niet-ontvangen kan worden in zijn klacht tegen de niet nader genoemde secretaresse.”.

              En voorts:

              “1.5. [makelaarskantoor Y] laat opmerken dat niet duidelijk is of de klacht nu is ingediend door [A] dan wel door makelaarskantoor [X] dan wel gezamenlijk.”.

4.2.     Voorts wordt in het verweerschrift, na een chronologische weergave van volgens beklaagde relevante feiten en omstandigheden, als reactie op c.q. verweer namens beklaagde tegen de klacht concluderend aangevoerd:

              “Klacht 1

              [Y] heeft bij voortduring aangegeven dat er andere geïnteresseerden waren. [Y] was niet bekend met en betrokken bij de omstandigheid dat zijn opdrachtgever rechtstreeks overeenstemming had bereikt met een andere partij. Van enig verzuim is geen sprake. [Y] heeft nota bene (na ondertekening op 10 juni) twee dagen later vanaf zijn vakantieadres [A] (onverplicht) daarover geïnformeerd

              Klacht 2

              Uit de Erecode/Gedragscode volgt niet de verplichting tot informatie zoals door [A] gesteld. Het tegendeel volgt daaruit. Zie hiervoor klacht 1. Op [Y] rust juist conform gedragsregel 2 de verplichting de belangen van zijn opdrachtgever te beschermen en te bevorderen. Vertrouwelijke informatie dient [Y] onder zich te houden.

              Klacht 3

              [Y] heeft niet met een derde onderhandeld en heeft niet met meerdere partijen tegelijk onderhandeld. [A] althans zijn opdrachtgevers zijn niet gebruikt als prijsmaker en/of back-up. Nog afgezien van het feit dat zulks niet is verboden.

              Klacht 4

              Deze klacht kan niet serieus genomen worden. Het is de opdrachtgever die bepaalt en betaalt. Van enige benadeling voor de opdrachtgever van [Y] is geen sprake. Integendeel…..

              Klacht 5

              Het standpunt van [Y] zoals vervat in zijn e-mailbericht van 12 juni jl. (waarop [A] kennelijk doelt) is juist….. Enige erkenning van enige schuld (waarvoor?) valt daar niet in te lezen.

              Klacht 6

              Niet is gebleken welke fatsoensnorm zou zijn geschonden richting opdracht-gever en[A] en waaruit die beweerdelijke schending dan wel zou hebben bestaan.

              Klacht 7

              Deze klacht blijft ook in algemene, niet onderbouwde termen steken. De enkele verwijzing naar bepalingen in de Gedragscode zonder die ook maar op enige wijze te onderbouwen, dient tot onmiddellijke afwijzing van de klacht te leiden. Ten overvloede, voor zover mogelijk, reageert [Y] daarop als volgt.

              a.                 Niet is gebleken dat [Y] zich niet bewust is geweest van zijn functie, zijn functie niet naar eer en geweten, betrouwbaar, des-kundig en onafhankelijk heeft uitgeoefend en of getwijfeld moet worden aan de kwaliteit van zijn dienstverlening. Evenmin is sprake van onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en/of zijn werkwijze, belangen of positie.

              b.                 [Y] heeft niet onderhandeld met meer dan één kandidaat. Afgezien daarvan heeft [Y] zeer nadrukkelijk aan [A] medegedeeld dat er nog 2 geïnteresseerden waren. [A] doet dat af “als een verhaal”. Daarmee miskent [A] volledig de aard en strekking van die mededeling en geeft hij blijk van een volstrekt onprofessionele houding. Overigens heeft [Y] de geïnteresseerde nota bene op 30 mei 2017 de mededeling gedaan dat hij in overleg was met [A], respectievelijk zijn opdrachtgevers.

              c.                  Niet is gesteld, noch is gebleken en is op enigerlei wijze onder-bouwd en wederom blijft in algemene term steken de stelling dat de medewerkers van [Y] geen goede contacten zouden onderhouden met collega’s en zich schuldig zouden maken aan oneerlijke concurrentie en/of de medewerkers van [Y] zich zonder noodzaak tegenover derden negatief zouden hebben uitgelaten over in dit geval [A] en/of [makelaarskantoor X] en/of hun opdrachtgevers. Sterker nog, uit de overgelegde correspondentie blijkt nu juist van buitengewoon fatsoenlijk, respectvolle en zorgvuldige handelwijze van de niet nader genoemde secretaresse. Zie overgelegde mailberichten.

              d.                 Niet is gesteld noch is gebleken dat [Y] er geen zorg voor zou hebben gedragen dat de aan hem verbonden personen zich niet zouden gedragen overeenkomstig de regels van de NVM. Ook deze “klacht” blijft wederom in algemene en niet onderbouwde termen steken.”.

             
Tenslotte wordt samenvattend in het verweer gesteld:
“ 1. Uw Raad is niet bevoegd kennis te nemen van een klacht rechtstreeks gericht tegen een onbenoemde secretaresse;

              2. [A] is niet bevoegd tot het indienen van een klacht namens [makelaarskantoor X]. Voor het overige zijn alle klachten van [A] ongegrond, blijven steken in algemene termen, zijn niet onderbouwd en staan, op zijn minst, op gespannen voet met de vaststaande feiten en omstandigheden zoals hiervoor weergegeven.”.

4.3.     Tijdens de zitting op 14 september 2017 heeft beklaagde nog uitdrukkelijk opgemerkt:
i.) dat er nadat de concept-overeenkomst aan [A] werd voorgelegd niet aanstonds een akkoord volgde. Integendeel, er werd nog een derde bezichtiging en overleg gewenst. Bovendien werd nog een aanpassing van het financieringsvoorbehoud voorgesteld;
ii.) dat beklaagde daarom in hetzelfde weekend –volgens klager op Pinkstermaandag- overleg had met zijn opdrachtgever, die toen aangaf dat hij met andere gegadigden verder wilde.
iii.) dat hij dat meteen na dat weekend telefonisch aan klager heeft gemeld.

5.          De beoordeling

5.1      De Raad overweegt allereerst dat het verweer dat de Raad niet bevoegd zou zijn om kennis te nemen van een klacht “…rechtstreeks gericht tegen een onbenoemde secretaresse” faalt. Blijkens de stukken is de klacht im-mers gericht tegen het handelen van de heer [B] van [makelaarskantoor Y], in welk kader ook gerefereerd wordt aan het handelen van zijn secretaresse. Een dergelijke klacht is, mede gelet op artikel 10 Erecode NVM, niet onmogelijk en de Raad is mitsdien bevoegd daarvan kennis te nemen.

5.2.     De Raad overweegt voorts dat ook het verweer dat klager niet bevoegd zou zijn een klacht in te dienen “namens de VOF [X]” faalt. Uit de in de klachtbrief consequent gehanteerde “ik-vorm” en uit de ondertekening en de tenaamstelling van de klachtbrief blijkt immers dat de klacht door klager pro se en niet namens de eerdergenoemde VOF is ingediend.

5.3.     De Raad constateert op grond van de stukken en de daarop verkregen toelichting(en):

a.                 dat partijen respectievelijk als aankopend en verkopend makelaar betrokken waren bij de aan-/verkoop van een woning c.a., het perceel/pand [adres], door particuliere kopers van particuliere verkopers;

b.                 dat door bemiddeling van partijen tussen de opdrachtgevers van partijen op of omstreeks 26 mei 2017 overeenstemming over de (ver)koop van het eerdergenoemde perceel/pand werd bereikt;

c.                 dat door de secretaresse van beklaagde bij e-mail van 30 mei 2017 aan klager en diens opdrachtgevers het concept van een schrifte-lijke koopovereenkomst is voorgelegd, maar díe c.q enige over-eenkomst door de opdrachtgevers van partijen niet werd gete-kend;

d.                 dat daarentegen de opdrachtgevers van beklaagde op 9 juni 2017 met “..de Familie [Z]” mondelinge overeenstemming bereikten over de verkoop van meergenoemd perceel/pand en op 10 juni 2017 ten kantore van beklaagde een koopovereenkomst is gete-kend.

5.4.     De Raad constateert aldus ook dat er sprake is van een casus die zowel feitelijk, als civiel- c.q. tuchtrechtelijk vergelijkbaar is met zaken waarover respectievelijk de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) en de Centrale Raad van Toezicht (CRvT 14-2543) eerder richtinggevende uitspraken hebben gedaan.

5.5.     De uitspraak van de Hoge Raad had betrekking op, kort en zakelijk weer-gegeven, de (ver)koop van een woonhuis tussen twee particulieren. De Hoge Raad bepaalde in die zaak dat zowel de particuliere verkoper als de particuliere koper zich op artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek kunnen beroepen. Dit betekent kort gezegd dat noch een particuliere koper noch een particuliere verkoper aan een mondelinge (ver)koopovereen-komst is gebonden zolang de (ver)koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en ondertekend.

5.6.     De onderhavige klacht c.q casus toetsend aan de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad, kan de Raad niet(s) anders concluderen dan dat de opdrachtgevers van beklaagde formeel-juridisch niet gebonden waren aan de op 26 mei met klager bereikte overeenstemming; er was immers geen getekende schriftelijke koopovereenkomst. Dus stond het de opdrachtgevers van beklaagde inderdaad vrij om hun perceel/pand alsnog aan derden, in casu de door beklaagde genoemde “Familie [Z]”, te verkopen.

5.7.     Die conclusie impliceert echter niet meteen dat er door beklaagde dús ook tuchtrechtelijk juist is gehandeld. De vraag of dat zo is, hangt immers en zelfs met name af van de tuchtrechtelijk relevante feiten. Anders gezegd: ook al is/wordt er civielrechtelijk juist gehandeld, levert dat een makelaar geen “vrijbrief” tot handelen en zou zijn handelen tuchtrechtelijk bezien dus toch ónjuist en klachtwaardig kunnen zijn.

5.8.     De onderhavige klacht c.q. casus aldus toetsend, constateert de Raad:
i.) dat beklaagde bij verweerschrift onder meer een door V. aan klager èn beklaagde gezonden e-mail d.d. 5 juni 2017 overlegt (randnr. 3 .11 en bijlage 1 vwschrift)
ii.) dat beklaagde stelt dat hij die mail “…op 6 juni met zijn opdrachtgever (heeft) besproken”(randnr. 3.13 vwschrift);
iii.) dat beklaagde tenslotte stelt “op 7 juni aan [A] (wordt) doorgegeven dat de voorstellen niet akkoord zijn voor verkoper en verkoper met de andere kandidaten verdergaat.” (randnr. 3.14 vwschrift).
Beklaagde heeft zulks op de zitting op 14 september uitdrukkelijk bevestigd.

5.9.     De Raad leidt daaruit af, dat beklaagde dus op 6 juni 2017 wist, althans dat beklaagde op die datum duidelijk werd of kon zijn, dat zijn opdrachtgevers niet met de opdrachtgevers van klager, máár met “….de andere kandida-ten” wensten verder te gaan. Zoals volgt uit de overwegingen 5.5 en 5.6. stond het de opdrachtgevers van beklaagde formeel-juridisch vrij die keus te maken.

5.10.  Dat laat echter onverlet, met name ook omdat de keus van zijn opdracht-gevers impliceerde dat de op 26 mei 2017 bereikte overeenstemming niet gestand zou worden gedaan en er dus geen (afspraak tot) ondertekening van het voorgelegde contract meer zou volgen, dat beklaagde, gelet ook op artikel 1 jo 4 Erecode NVM, klager uiteraard op, althans zo spoedig mogelijk na die 6^e juni had moeten informeren. (Vgl. Ook: overweging 6.1. e.v. CRvT 26 februari 2015, tussenbeslissing 14-2543).

5.11.  Klager stelt uitdrukkelijk dat hij niet door beklaagde is geïnformeerd; in-tegendeel, volgens klager was er sinds hem en zijn opdrachtgevers door (de secretaresse van) beklaagde een concept-koopovereenkomst werd voor-gelegd aan de kant van beklaagde complete “radiostilte”.

5.12.      Beklaagde stelt daarentegen (randnr. 3.13 vws) dat hij klager op 7 juni telefonisch heeft geïnformeerd, maar levert daarvan geen enkel bewijs. Integendeel, op de zitting van 14 september heeft beklaagde desgevraagd door de Raad of hij kan bewijzen dat hij klager op 7 juni telefonisch heeft geïnformeerd, geantwoord: “Nee, dat kan ik niet of ik zou het door een verklaring van de verkopers moeten doen.”

5.13.      De stellingen van partijen ten aanzien van de vraag of beklaagde klager op 7 juni nu wel of niet telefonisch heeft geïnformeerd staan dus tegenover elkaar. Derhalve en met het oog op zorgvuldige besluitvorming zal de Raad beklaagde nog in de gelegenheid stellen om bewijs van zijn stelling te leveren, nu de Raad gezien het gestelde in de overwegingen 5.10. en 5.12. van oordeel is dat de bewijslast rust op beklaagde. De Raad merkt daarbij op voorhand dan al wel op dat beklaagde dat bewijs uiteraard door alle middelen rechtens mag/kan leveren, maar dat in dit geval aan enig sluitend, objectief schriftelijk bewijsstuk, bijvoorbeeld een verklaring van de telefoonmaatschappij of provider van beklaagde, uiteraard de meeste bewijskracht toekomt.

5.14.      Op grond van bovenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, de statuten en de Erecode NVM, komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende tussenuitspraak.

6.          Beslissing

De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:

6.1.         Stelt beklaagde in de gelegenheid om uiterlijk op 15 januari 2018 aan te tonen op welk moment en gedurende hoeveel tijd hij op woensdag 7 juni 2017 telefonisch contact met klager heeft gehad;

6.2.         Bepaalt dat nadat beklaagde bewijs(stukken) heeft ingediend, klager de gelegenheid krijgt om daar binnen een termijn van 3 weken op te reageren;

6.3.         houdt iedere verdere beslissing aan.

6.4.         Bepaalt voorts dat tegen deze tussenbeslissing éérst bij eindbeslissing hoger beroep kan worden ingesteld.

Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris en aldaar op 14 december 2017 ook ondertekend door de voorzitter en de secretaris van de Raad voornoemd.

mr. F.F. Stiekema,                                                                                   mr. P.L.J.M. van Dun,

voorzitter                                                                                                  secretaris