17-147 RvT West
Beweerdelijk onjuiste advertenties inzake achterom. Vlak langs de woningen van klagers loopt een paadje dat niet hun eigendom is. Dat paadje wordt onder meer gebruikt door de bewoners van een vlakbij gelegen woning. Het staat niet vast dat er sprake is van een recht van overpad. Wel staat vast dat bewoners al vele jaren gebruik maken van het paadje en dat de eigenaar ervan daar nimmer bezwaar tegen maakte. Klagers zijn van mening dat de makelaar die het vlakbij gelegen huis in verkoop/verhuur heeft in advertenties en op websites de suggestie wekt dat er sprake zou zijn van een recht van overpad en dat hij tijdens rondleidingen met belangstellenden het achterom aanprijst. De makelaar zou ondanks klachten van klagers de advertentieteksten niet hebben aangepast. De makelaar zegt dat hij dit laatste wel degelijk deed maar dat er websites zijn die teksten van andere sites overnemen waarop hij geen invloed heeft. Hij zegt toe tijdens bezichtigingen geen gebruik meer van het paadje te maken en de werkelijke situatie aan gegadigden duidelijk uiteen te zetten. De raad van toezicht kan in de advertentieteksten niets misleidends zien. De klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
UITSPRAAK INZAKE EEN KLACHT VAN:
De heer D. R. en mevrouw M. V, wonende te N,
hierna te noemen: ”klagers”,
tegen:
De heer A. Z., aangesloten NVM-makelaar o.g. te B
hierna te noemen: “beklaagde”.
1. Verloop van de procedure
1.1 Klagers hebben bij e-mail d.d. 26 mei 2017, met bijlagen, een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht tegen beklaagde.
1.2 Beklaagde heeft bij een brief d.d. 12 juli 2017, met bijlagen, gereageerd op de klacht, waarop klagers bij brief d.d. 24 juli 2017, met bijlagen, nader hebben gereageerd.
1.3 De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de gewisselde stukken.
1.4 Ter zitting van de Raad van Toezicht d.d. 28 november 2017 zijn verschenen:
– Klagers;
– Beklaagde, vergezeld door de heer D, eigenaar van de woning aan de M-straat 7 te N.
1.5 Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Klagers zijn woonachtig aan de R-straat 15 te N. Naast de woning van klagers loopt een paadje waarop klagers en enkele anderen een recht van overpad hebben. Het paadje loopt vlak langs de huiskamer van klagers en geeft daardoor direct inkijk in de woning van klagers.
2.3 Beklaagde trad – en treedt nog steeds – op als verkopend c.q. verhurend makelaar van de woning aan de M-straat 7 te N. Deze woning is nabijgelegen aan de woning van klagers. Ter aanprijzing van de woning aan de M-straat 7 heeft beklaagde op meerdere websites, althans in ieder geval op de website Funda.nl de volgende advertentie geplaatst: ”fraaie zonnige tuin op het westen met achterom”, “Royale achtertuin met veel privacy achterom”, “Ligging tuin gelegen op het westen bereikbaar via achterom”.
2.4 De woning aan de M-straat 7 wordt op dit moment verhuurd. Het is niet uitgesloten dat de woning in de (nabije) toekomst weer op de verkoopmarkt komt.
3. De klacht
3.1 De klacht van klagers houdt, samengevat, het navolgende in.
3.2 Klagers voeren expliciet aan dat de klacht niet is gericht op de vraag of er daadwerkelijk sprake is van een recht van overpad van de eigenaar van de woning aan de M-straat 7 op het desbetreffende paadje, maar dat de gedragingen van beklaagde de reden zijn geweest voor de tuchtklacht.
3.3 Beklaagde heeft in een advertentie ter aanprijzing van de woning aan de M-straat 7 te N op meerdere huizenwebsites ten onrechte beweerd c.q. gesuggereerd dat de (eigenaar van de) desbetreffende woning een recht van overpad zou hebben op het paadje achter de woning, door onder meer gebruik te maken van de volgende tekst in de advertentie:
”fraaie zonnige tuin op het westen met achterom”. “Royale achtertuin met veel privacy achterom”. “Ligging tuin gelegen op het westen bereikbaar via achterom”.
3.4 Klagers stellen beklaagde diverse malen en via verschillende wegen te hebben verzocht om de advertentie van de verschillende huizenwebsites te verwijderen. Klagers stellen dat de tekst van de advertentie misleidend is geweest nu het recht van overpad op het paadje niet toebehoort aan de eigenaar van de woning aan de M-straat 7. Beklaagde heeft echter niet op de verzoeken van klagers om de advertenties te verwijderen gereageerd.
3.5 Eén der klagers, mevrouw V, heeft ook telefonisch contact gezocht met beklaagde. In dit telefoongesprek heeft beklaagde gesteld dat de eigenaar van de woning aan de M-straat 7 over een akte beschikt waarin staat vermeld dat het recht van overpad op het paadje door verjaring zou zijn verkregen. Op verschillende verzoeken van klagers om hen een kopie van deze akte toe te sturen heeft beklaagde niet gereageerd.
3.6 Klagers voeren aan dat beklaagde vervolgens nog diverse malen tijdens een rondleiding tegen potentiële huurders/kopers heeft gezegd:
”u heeft hierop recht van overpad door 20-jarige verjaring verkregen. Alleen die mensen verderop doen een beetje moeilijk”.
3.7 Voorts hebben klagers beklaagde via een rechtsbijstandjuriste van DAS opnieuw gesommeerd om de misleidende advertenties van het internet te verwijderen. Desondanks heeft beklaagde nadien nog verschillende mensen rondgeleid en daarbij gezegd:
”u loopt langs dit paadje en dan komt u zo uit op de R-straat; handig hè!”
3.8 Klagers voeren tevens aan dat beklaagde de rechtsbijstandjuriste van DAS in een telefoongesprek onbeschoft en provocerend te woord heeft gestaan.
3.9 Door aldus te handelen, heeft beklaagde laakbaar en in strijd met de NVM Erecode gehandeld.
4. Het verweer
4.1 Beklaagde heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Beklaagde stelt zich op het standpunt dat klagers geen recht van spreken hebben nu zij niet de eigenaar zijn van de strook grond waar het betreffende paadje overheen loopt. Als niet-eigenaren van het paadje zouden ze mogelijk een beroep kunnen doen op onrechtmatige hinder, maar daar is in dit geval geenszins sprake van.
4.4 Beklaagde stelt dat hij de verkoper en eigenaar van de woning aan de M-straat 7 te N vanaf het moment dat klagers kenbaar hadden gemaakt bezwaar te hebben tegen zijn handelen, hiervan op de hoogte heeft gebracht en dat hij vanaf het eerste moment bereid is geweest deze kwestie op te lossen.
4.5 Beklaagde voert tevens aan dat hij spoedig na het kenbaar maken van het bezwaar door klagers de advertentie op internet heeft aangepast. Hij heeft aanpassingen doorgevoerd op Funda.nl, maar het is mogelijk dat zijn oorspronkelijke advertentie nadien nog op andere huizenwebsites zichtbaar was. Dit betreffen echter websites die advertenties van andere websites overnemen. Voorts heeft beklaagde vanaf het moment dat hij kennis nam van het bezwaar van klagers altijd aan geïnteresseerde kopers/huurders heeft gemeld dat er bezwaar is vanuit klagers met betrekking tot het gebruik van het desbetreffende paadje achterom de woning.
4.6 Beklaagde heeft onderzocht wie de oude eigenaar is van de woning aan de M-straat 7. Dit is de heer E. De heer E heeft het paadje zo lang hij er woonde altijd gebruikt en is daar nimmer door de eigenaar van het paadje of door klagers op aangesproken.
4.7 Ook de eigenaar van het paadje, de heer C, heeft nimmer bezwaar gemaakt dat de bewoners van de woning aan de M-straat 7 gebruik gemaakt hebben van het paadje.
4.8 Beklaagde stelt voorts dat de voormalige bewoners van het pand aan de M-straat 7 altijd van het pad gebruik hebben gemaakt en dat de eigenaar van de strook grond waar het achterom overheen loopt, daar nimmer bezwaar tegen heeft gemaakt.
4.9 Ter zitting verklaart beklaagde de aanwezigheid van het paadje in de toekomst niet meer op eenzelfde manier in advertenties op internet te vermelden. Voorts geeft beklaagde aan dat hij het paadje niet meer zal gebruiken c.q. zal bewandelen tijdens toekomstige bezichtigingen met geïnteresseerde kopers c.q. huurders.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 Met betrekking tot de klacht komt de Raad van Toezicht tot het navolgende oordeel.
5.2 De Raad van Toezicht merkt op dat het voor klagers onprettig kan overkomen als beklaagde tijdens de rondleiding van potentiële kopers c.q. huurders van de woning aan de M-straat 7 te N gebruik maakt van het paadje vlak langs hun woning. De Raad van Toezicht erkent dat klagers dit als vervelend kunnen ervaren en hier ongemak van kunnen ondervinden.
5.3 Gelet echter op de uit de feiten en omstandigheden naar voren gekomen gedragingen van beklaagde ziet de Raad van Toezicht echter geen feitelijke grondslag om te kunnen spreken van klachtwaardig handelen door beklaagde.
5.4 Het staat naar het oordeel van de Raad van Toezicht niet vast dat beklaagde met zijn handelen de grenzen van de betamelijkheid heeft overschreden. Het staat beklaagde als makelaar in beginsel immers vrij om aanprijzende teksten in een advertentie op te nemen. Deze wijze van adverteren is niet onbegrensd, maar die grens komt met het adverteren met de bewuste bewoordingen naar het oordeel van de Raad van Toezicht niet in zicht. Dit zou anders zijn indien beklaagde opzettelijk misleidend en te kwader trouw gehandeld zou hebben. Van dat laatste is niets aangetoond door klager. Beklaagde hoeft in principe geen verantwoording af te leggen aan klagers, nu klagers geen eigenaar zijn van het paadje. Het feit dat kennelijk, zo neemt de Raad van Toezicht aan, een juridisch geschil bestaat over het al dan niet bestaan van een recht van overpad, doet daar niet aan af.
5.5 Het staat naar het oordeel van de Raad van Toezicht niet vast dat de door klagers opgevangen gesprekken tussen beklaagde en de in de betreffende woning geïnteresseerden niet in een nadere context kunnen worden geplaatst. Het valt immers niet uit te sluiten dat beklaagde de geïnteresseerden op een andere plaats, buiten gehoorafstand van klagers, heeft gewezen op de situatie betreffende de gebruikmaking van het paadje. De grenzen van het betamelijke zijn door beklaagde naar het oordeel van Raad van toezicht niet overschreden. Het handelen van beklaagde in dezen is naar het oordeel van de Raad van Toezicht dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
5.6 Voorts merkt de Raad van Toezicht op dat beklaagde inziet en erkent dat zijn handelen als overlast gevend kan worden ervaren door klagers, heeft aangegeven in de toekomst niet meer met geïnteresseerde kopers c.q. huurders het betreffende paadje te bewandelen en in de toekomst zijn advertentie ten aanzien van de betreffende woning aan te passen.
5.7 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak van de NVM komt de Raad van Toezicht West tot de navolgende uitspraak.
6. Beslissing
6.1 Verklaart de klacht:
– O N G E G R O N D –
Aldus gewezen te Utrecht op 22 december tweeduizendzeventien, door de Raad van Toezicht West van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, in de samenstelling mr. E.A. Messer, vice-voorzitter, de heer J.L. Sträter, makelaar-lid, en mr. R. Imhof als plv.-secretaris.
E.A. Messer R. Imhof
vice-voorzitter plv.-secretaris