17-149 RvT West
Beweerdelijk te lage taxatie. Onafhankelijkheid van taxateur. Klaagster is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. In dat kader gaf zij een makelaar opdracht de woning te taxeren. Deze komt uit op € 550.000. Twee maanden later geeft haar ex-echtgenoot beklaagde opdracht de woning te waarderen. Deze is een goede bekende van het gezin van klaagster en met name haar ex-man. Hij komt uit op een bedrag van € 500.000. Bijna een jaar later komt een derde taxateur tot een waardering van € 540.000. Klaagster acht de waardering van beklaagde te laag. Bovendien stelt zij dat beklaagde de woning niet van binnen heeft opgenomen. Verder meent zij dat beklaagde gezien zijn nauwe relatie met haar ex-man niet onafhankelijk kon taxeren. De makelaar heeft in zijn taxatierapport vermeld dat hij de woning niet van binnen kon opnemen. Waar hij het gezin van klaagster goed kende, kende hij de woning van binnen. Dat hij de ex-echtgenoot van klaagster goed kent, is voor hem geen belemmering om een juiste taxatie te verrichten. Dat die taxatie juist is, blijkt uit de beide andere waarderingen. Dat laatste is de raad van toezicht met beklaagde eens. Dat geldt niet voor de (on)afhankelijkheid van beklaagde. Hij had zich, gezien zijn nauwe relatie met klaagsters ex-echtgenoot, of van de taxatie dienen te onthouden of op zijn minst haar toestemming voor de taxatie moeten vragen. In zoverre is de klacht gegrond. Download uitspraak (pdf)
UITSPRAAK INZAKE EEN KLACHT VAN:
Mevrouw S.A. VAN R., wonende te M,
hierna te noemen: “klaagster”
tegen:
de heer S. R., aangesloten NVM-makelaar o.g. te Mt,
hierna te noemen: “beklaagde”
Verloop van de procedure
1.1 Klaagster heeft bij e-mail d.d. 30 april 2017, met bijlagen, een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht tegen beklaagde.
1.2 Beklaagde heeft via zijn gemachtigde bij brief d.d. 31 augustus 2017, met bijlagen, verweer gevoerd tegen de klacht.
1.3 De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de gewisselde stukken.
1.4 Ter zitting van de Raad van Toezicht d.d. 28 november 2017 zijn verschenen:
– klaagster;
– beklaagde, vergezeld door zijn gemachtigde mevrouw mr. F.J. Keuning.
1.5 Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde stukken, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 In mei 2016 heeft beklaagde een opdracht tot taxatie van de woning aan de E-straat 67 te M ontvangen van de heer H, de ex-man van klaagster (hierna te noemen: ”H”). Deze woning was gezamenlijk eigendom van klaagster en H en de taxatie had tot doel inzicht te verkrijgen in de marktwaarde van de woning in verband met een echt- en boedelscheiding tussen klaagster en H. Het taxatierapport zoals opgesteld door beklaagde is in juni 2016 ingediend bij de rechtbank Midden-Nederland ten behoeve van de uitkoop bij de verdeling van de woning tussen klaagster en H.
2.3 In het door beklaagde opgesteld taxatierapport wordt de woning aan de E-straat 67 met als peildatum 13 juni 2016 gewaardeerd op € 500.000,-. Voorafgaand aan het opstellen van het taxatierapport heeft geen opname van de binnenkant van de woning door beklaagde plaatsgevonden.
2.4 Op 12 maart 2016 heeft in opdracht van klaagster reeds een taxatie van de woning aan de E-straat 67 door de heer J plaatsgevonden. De heer J heeft de betreffende woning met als peildatum 12 maart 2016 getaxeerd op € 550.000,-.
2.5 Op 20 april 2017 heeft in opdracht van H en klaagster een derde taxatie van de woning plaatsgevonden. Mevrouw Van Z heeft de betreffende woning met als peildatum 20 april 2017 gewaardeerd op € 540.000,-.
3. De klacht
3.1 De klacht van klaagster houdt, samengevat, het navolgende in.
Taxatie zonder opname van de woning
3.2 Ter zitting voert klaagster aan dat haar klacht primair ziet op het klachtonderdeel dat beklaagde een valselijk taxatierapport heeft opgemaakt ten aanzien van de woning aan de E-straat 67 te M. Hiertoe stelt klaagster dat beklaagde de woning zowel niet van binnen als van buiten heeft opgenomen en dat beklaagde derhalve niet in staat kan zijn geweest om tot een juiste, onafhankelijke en objectieve waardebepaling van de woning te komen.
3.3 Klaagster stelt dat zij op de door beklaagde beweerde datum van opname van de woning van 13 juni 2016, beklaagde niet heeft gesignaleerd in of nabij de woning.
Te lage taxatiewaarde
3.4 Klaagster stelt voorts dat beklaagde de woning aanzienlijk te laag heeft gewaardeerd Hiertoe wijst klaagster op het taxatierapport van de woning zoals dat reeds eerder is opgesteld door de heer J. De woning is door de heer J met als peildatum 12 maart 2016 getaxeerd op € 550.000,-. Klaagster benadrukt dat het verschil in marktwaarde van de woning tussen beide taxatierapporten maar liefst € 50.000,- bedraagt en acht dat een onaanvaardbaar groot verschil is.
3.5 Ter zitting voert klaagster aan dat, door de latere ontwikkelingen, de lage taxatiewaarde voor haar inmiddels van secundair belang is geworden. De klacht van klaagster ziet primair op het gegeven dat beklaagde de woning heeft getaxeerd zonder de woning te hebben betreden c.q. te hebben opgenomen.
Nauwe relatie tussen beklaagde en H
3.6 Het taxatierapport is opgemaakt om de uitkoop bij de verdeling van de woning ten gevolge van de echt- en boedelscheiding tussen klaagster en H vast te kunnen stellen. Klaagster voert aan dat de opdrachtgever van de taxatie, H, belang had bij een zo laag mogelijke waardebepaling van de woning. In dit licht voert klaagster aan dat beklaagde een nauwe relatie onderhoudt met H en dat beklaagde de taxatie daarom niet onafhankelijk en objectief kon uitvoeren.
3.7 Door aldus te handelen heeft beklaagde laakbaar gehandeld.
4. Het verweer
4.1 Beklaagde heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Beklaagde voert allereerst aan dat het taxatierapport is opgesteld in opdracht van H en dat beklaagde dan ook alleen aan hem als opdrachtgever verantwoording verschuldigd is. Beklaagde wijst hiertoe onder meer op de aansprakelijkheidsclause in het taxatierapport, waarin staat:
”De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd.”
Taxatie zonder opname van de woning
4.3 Beklaagde stelt dat hij op 13 juni 2016 wel degelijk bij de woning aan de E-straat 67 te M is geweest. Vanwege een betredingsverbod kon beklaagde de woning echter niet aan de binnenkant opnemen. Beklaagde heeft bovendien in het taxatierapport vermeld dat de woning alleen aan de buitenkant is bekeken.
4.4 Ter zitting voert beklaagde aan aangebeld te hebben bij de woning, maar dat er niet werd opengedaan. Beklaagde voert aan dat het niet binnentreden van de woning voor hem geen belemmering is geweest om de taxatie uit te voeren.
4.5 Hiertoe wordt door beklaagde gesteld dat hij de woning van binnen goed kende aangezien hij in 2005 als verkopend makelaar heeft bemiddeld bij de verkoop van de woning aan H en klaagster. Het hiertoe opgebouwde dossier van de woning had beklaagde nog in zijn bezit. Bovendien onderhield beklaagde goede banden met het gezin van klaagster en H en is hij diverse malen in de woning geweest.
Te lage taxatiewaarde
4.6 Ten aanzien van de waarde van de woning stelt beklaagde dat in het algemeen een marge van 10% tot 15% tussen verschillende taxaties aanvaardbaar wordt geacht. Dit in verband met de persoonlijke en subjectieve voorkeuren van de taxateur, die altijd een rol spelen. Het verschil tussen de taxatie van beklaagde en de eerdere taxatie van de heer J bedraagt € 50.000,- op een door beklaagde getaxeerde waarde van € 500.000,-. Dit verschil is 10% en is daarmee aanvaardbaar. Daarnaast stelt beklaagde dat in de periode tussen de peildatum van zijn taxatie, 13 juni 2016, en de peildatum van de taxatie van mevrouw Van Z, 20 april 2017, nagenoeg een jaar zit en de prijzen in de woningmarkt in die periode aanzienlijk zijn gestegen.
Nauwe relatie tussen beklaagde en H
4.7 Ten aanzien van de nauwe relatie tussen H en beklaagde voert beklaagde aan dat M geen grote gemeente is en dat de bewoners van M onderling al snel banden met elkaar hebben. Het bestaan van een gemeenschappelijke band tussen H en beklaagde betekent dan ook niet dat er geen juist taxatierapport uitgebracht kan worden.
4.8 Als beëdigd makelaar en taxateur is beklaagde goed in staat om privé en werk van elkaar te scheiden. Bovendien stelt beklaagde geen enkel belang gehad te hebben bij de uiteindelijke waardebepaling van de woning.
4.9 Beklaagde merkt op dat hij de bewoordingen van klaagster dat hij vals en subjectief een taxatierapport heeft opgemaakt, onnodig grievend acht. Beklaagde stelt dat teleurstelling in de waardebepaling van een woning zulke bewoordingen niet rechtvaardigt.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 Met betrekking tot de klacht komt de Raad van Toezicht tot het navolgende oordeel.
5.2 De Raad van Toezicht is van oordeel dan in dit geval sprake is van een dusdanige opeenstapeling van omstandigheden dat in deze situatie sprake is van laakbaar handelen aan de kant van beklaagde. Zo had beklaagde kunnen, althans behoren te weten dat de taxatie van een woning van een bevriende opdrachtgever ten behoeve van de waardebepaling van een woning in het kader van een echt- en boedelscheiding op zijn minst precair zou zijn. Dat beklaagde vervolgens tot taxatie van de woning is overgegaan zonder de woning van binnen te hebben opgenomen, is op zijn minst onhandig. Beklaagde had kunnen weten dat dit – ongeacht de uiteindelijke waardebepaling van de woning – vraagtekens zou oproepen bij klaagster.
5.3 De Raad van Toezicht is van oordeel dat beklaagde zich als een redelijk handelend makelaar had behoren te onthouden van een dergelijke taxatie of op zijn minst toestemming had moeten vragen aan klaagster om voor haar ex-man te mogen taxeren. Klaagster heeft mogen twijfelen aan de onafhankelijkheid van beklaagde en beklaagde had dat moeten en kunnen voorkomen. De Raad van Toezicht stelt zich dan ook op het standpunt dat in het onderhavige geval sprake is van klachtwaardig handelen door beklaagde.
5.4 Omdat beklaagde niet inziet dat zijn handelen in het licht van de geschetste omstandigheden op zijn minst onhandig is – hij heeft ter zitting zelfs aangegeven in het vervolg niet anders te zullen handelen – zal de Raad van Toezicht hem de maatregel van berisping opleggen.
5.5 De taxatiewaarde van € 500.000,- zoals door beklaagde opgenomen in het taxatierapport komt de Raad van Toezicht in het licht van de taxatierapporten van de heer J en mevrouw Van Z niet onredelijk en buitenproportioneel over. De marge tussen zijn taxatierapport en het rapport van de onafhankelijke, niet partij-gebonden makelaar, is minder dan 10% en tussen de peildata zit nagenoeg een jaar, in welk jaar de huizenprijzen aanzienlijk zijn gestegen. Naar het oordeel van de Raad van Toezicht heeft beklaagde in redelijkheid tot zijn taxatie kunnen komen. Dit klachtonderdeel acht de Raad van Toezicht dan ook niet klachtwaardig.
5.6 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Lidmaatschapszaken, de Erecode NVM en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, komt de Raad van Toezicht tot de navolgende uitspraak.
6. Beslissing
6.1 Verklaart de klacht van klaagster:
– G E G R O N D –
6.2 Legt beklaagde de maatregel op van:
– B E R I S P I N G –
6.3 Veroordeelt beklaagde tot betaling aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM van de op de behandeling van de zaak betrekking hebbende kosten ad € 2.200,– exclusief btw.
6.4 Verstaat dat aan klaagster het door haar betaalde klachtgeld van € 100,- zal worden gerestitueerd nadat deze uitspraak onherroepelijk zal zijn geworden.
Aldus gewezen te Utrecht op 22 december tweeduizendzeventien, door de Raad van Toezicht West van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, in de samenstelling mr. E.A. Messer, plv.-voorzitter, de heer J.L. Sträter, makelaar-lid en mr. R. Imhof als plv.-secretaris.
___________________ _____________________
Mr. E.A. Messer Mr. R. Imhof
plv.-voorzitter plv.-secretaris