18-14 RvT West

Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf. Schijn van handel in onroerend goed. Een makelaar (beklaagde) heeft, samen met een derde, een drietal appartementsrechten gekocht voor EUR 350.000,--. Drie maanden later heeft beklaagde deze appartementsrechten voor EUR 475.000 doorverkocht. Beklaagde wordt door klaagster verweten dat hij gehandeld heeft in onroerend goed dan wel dat hij tenminste die indruk heeft gewekt waardoor er een onjuiste beeldvorming over de belangen van beklaagde is ontstaan. De Raad acht het op zichzelf aannemelijk dat beklaagde uit het oogpunt van belegging heeft besloten de betreffende appartementsrechten aan te kopen. Ook indien onroerend goed is gekocht met het oogmerk van duurzame belegging, maar na een korte periode wordt verkocht, kan sprake zijn van handel in de zin van regel 6. In dit geval heeft beklaagde door zijn handelwijze in ieder geval de schijn gewekt dat hij handelt in onroerend goed. Een NVM-makelaar dient te voorkomen dat van dergelijke schijn sprake kan zijn. De klacht is derhalve gegrond.  Download uitspraak (pdf)

UITSPRAAK DOENDE:

inzake:

NVM

vertegenwoordigd door Commissie Lidmaatschapszaken

gevestigd te Nieuwegein,

klaagster,

contra:

1.    Makelaarskantoor X;

2.    de heer Y

kantoorhoudende te R.,

gezamenlijk hierna ook te noemen “beklaagde”,

____________________________

1.     De klacht is door klaagster ingediend bij brief van 30 november 2017. Het verweer is vervat in een door beklaagde ingediend verweerschrift van 21 december 2017.

2.     De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 31 januari 2018. Ter zitting waren aanwezig klaagster, vertegenwoordigd door mr. A, secretaris Commissie Lidmaatschapszaken, de heer B, voorzitter Commissie Lidmaatschapszaken en mevrouw C, adjunct-secretaris Commissie Lidmaatschapszaken en beklaagde in de persoon van de heer Y. De klacht van klaagster richt zich tegen makelaarskantoor X, NVM lid en de heer Y, NVM makelaar.

3.     Mede gelet op het verhandelde ter gelegenheid van de zitting van de Raad komt de klacht er, kort samengevat, op neer dat klaagster stelt dat beklaagde:

Primair:              regel 6 van de NVM Erecode heeft overtreden door de aan- en verkoop van de appartementsrechten te R. aan de [R. straat];

Subsidiair:         regel 1 van de NVM Erecode heeft overtreden door tenminste de indruk te wekken dat hij handelt in onroerend goed waardoor er een onjuiste beeldvorming ontstaat over de belangen van beklaagden.

4.     Beklaagde heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende aangevoerd.

Primaire klacht

Beklaagde betwist dat gehandeld is in strijd met regel 6 van de NVM Erecode en dat gehandeld is in onroerend goed.

Beklaagde sub 2 stelt dat hij niet optrad als NVM-makelaar of als NVM-kantoor. Hij was niet de aan- of verkoopmakelaar van de verkoper en hij is dat ook nooit geweest. Naar de verkoper heeft hij ook zeker niet deze indruk gewekt. Volgens beklaagde handelde hij geheel in privé samen met mevrouw [V.] die de verkoper ook persoonlijk ontmoette.

Beklaagde sub 2 stelt dat de aankoop van de appartementsrechten volledig geschiedde als belegging, samen met zijn zakenpartner, mevrouw [V]. Beklaagde en mevrouw [V.] zijn een samenwerking gestart om te beleggen in vastgoed (en te verhuren) voor de opbouw van hun beider pensioen. Beklaagde stelt dat hij en mevrouw [V.] samen twee “langdurig aan particulieren verhuurde” appartementen in eigendom hebben en een net gerenoveerd appartement dat wordt verhuurd.

Beklaagde sub 2 betwist dat sprake is van een vooropgezet plan en verwijst naar de overgelegde e-mail wisseling tussen hem en mevrouw [V.] van 26 en 27 maart 2018.

Verder betwist beklaagde de stelling dat het niet relevant is dat de verkoop van het appartementsrecht niet gepland was bij de aankoop, omdat een aankoop voor belegging tot handel zou kunnen uitgroeien. Beklaagde stelt dat als er bij aankoop geen intentie is om te verkopen, bij de aankoop ook geen sprake is van handel. Daarnaast betwist beklaagde dat klaagster heeft uitgelegd, gemotiveerd of onderbouwd waarom, op welke wijze en op welk moment in casu de aankoop van de appartementsrechten tot handel is uitgegroeid.

Beklaagde betwist dat hij belangen heeft geschaad of mensen heeft benadeeld en merkt op dat dit in ieder geval nooit zijn intentie is geweest.

Subsidiaire klacht

Beklaagde betwist dat in strijd met regel 1 van de NVM Erecode is gehandeld. Beklaagde sub 2 stelt dat hij zich zonder meer bewust is van het belang van zijn functie in het openbaar verkeer en dat hij in zijn doen en laten altijd probeert daarnaar te handelen. Verder stelt beklaagde dat hij in zijn communicatie altijd transparant heeft opgetreden, dat het iedereen duidelijk was wat er aan de hand was en dat hij met ieders belang rekening heeft gehouden.

Beklaagde heeft verder aangegeven dat hij een transactie als het onderhavige niet meer zal doen, niet omdat hij meent schuldig te zijn, maar omdat hij wil voorkomen dat mensen een verkeerde indruk krijgen van hem of van de NVM.

5.     Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat voor de Raad het navolgende vast:

a)    Op 22 februari 2017 zijn drie appartementsrechten te R. aan de [R. straat], nummer [..], nummer [..] en [..] geleverd aan beklaagde sub 2 en mevrouw [V.]. Zij hebben de appartementsrechten gekocht voor een bedrag van EUR 350.000,00. Uit de akte van levering (artikel 2 lid 2) volgt dat aanvullend is overeengekomen dat de verkoper het verkochte zou huren van beklaagde sub 2 en mevrouw [V.] voor een bedrag van EUR 2.000,00 per maand.

b)    Op 26 maart 2017 heeft de verkoper per e-mail de huur opgezegd van de appartementsrechten te R. aan de [R. straat], nummer [..] nummer [..] en [..] per 2 april 2017.

c)    Op 2 mei 2017 zijn de appartementsrechten aan een derde verkocht voor een bedrag van EUR 475.000,00.

d)    Klaagster heeft op 20 september 2017 een brief gestuurd naar beklaagde met betrekking tot de aan- en verkoop van voornoemd appartementsrechten en beklaagde verzocht om aan te geven hoe dit zich verhoudt tot regel 6 van de NVM Erecode.

e)    Beklaagde heeft op 20 september 2017 een e-mail gestuurd naar klaagster en daarin aangegeven:

“Goed dat mijn collegae in [R.] zo scherp op de regels letten.

Ik heb inderdaad deze woning gekocht en kort daarna doorverkocht overigens ook [nummer A] en [nummer B], allen tezamen in één koop gekocht en daarna verkocht.

Samen overigens met [naam ] elk voor de helft.

Reden tot aangaan van de koop was een lange termijn belegging voor onze pensioenen. (zoals we samen al eerder twee andere appartementen kochten).

Wij hebben ons bij de verkoop gebaseerd op basis van transacties in de straat toentertijd […].

Het betrof drie appartementsrechten (…), die werden bewoond door de eigenaar als één woning met een garage. Het geheel was volledig gedateerd en diende voor gewone verhuur geheel gerenoveerd te worden. Dat was ook ons plan. Opknappen en verhuren. Van het geheel twee woningen maken.

We kochten voor 350.000,– euro met de verwachting daar, wanneer de huurder zou opzeggen, nog minimaal 100.000 euro aan te moeten verbouwen om ze zo netjes te kunnen verhuren. Dan zouden we 225.000,– per stuk hebben betaald en daarmee een mooie belegging met goed rendement.

26 maart kreeg ik een huuropzegging door de huurder.

Toen ik op zoek ging naar een nieuwe huurder kreeg ik zomaar, zonder dat het te koop stond, een bod van 450.000 euro in de staat zoals het was.

We waren perplex, dat was veel meer dan we dachten dat het op dat moment waard was.

Dat is de reden dat we na een korte onderhandeling akkoord zijn gegaan met een verkoopprijs van 475.000,-

Het is de enige transactie die ik ooit heb gedaan sinds ik NVM makelaar ben.

Ik zal zorgdragen dat een dergelijke transactie niet meer voorkomt.

Ik ben me bewust dat ik niet mag handelen in onroerende zaken en daar zal ik me aan houden. (…).”

6.     Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad het navolgende.  

De Raad is van oordeel dat het enkele feit dat beklaagde sub 2 indirect eigenaar is van beklaagde sub 1 onvoldoende is om beklaagde sub 1 verantwoordelijk te houden voor het gedrag van beklaagde sub 2, nu gesteld noch gebleken is van enig handelen en/of betrokkenheid van beklaagde sub 1. De Raad acht de klacht, voor zover gericht tegen beklaagde sub 1, ongegrond.

Voor zover het de klacht tegen beklaagde sub 2 betreft acht de Raad het op zichzelf

aannemelijk dat beklaagde sub 2 uit het oogpunt van belegging heeft besloten de betreffende appartementsrechten aan te kopen. Het staat vast dat beklaagde sub 2 drie maanden na de aankoop de appartementsrechten heeft verkocht voor EUR 475.000,00. Met de verkoop van de appartementsrechten heeft beklaagde sub 2 winst behaald. Deze handelwijze levert naar het oordeel van de Raad een schending op van Regel 6 van de Erecode. Daarin is onder meer het verbod opgenomen voor de leden van de NVM om direct of indirect in onroerend goed te handelen. Ook indien onroerend goed is gekocht met het oogmerk van duurzame belegging, maar na een korte periode wordt verkocht, kan sprake zijn van handel in de zin van regel 6. In het onderhavige geval is drie maanden na het moment van verkrijging doorverkocht en geleverd met aanzienlijke winst, terwijl niet is gesteld of gebleken dat de appartementsrechten niet interessant waren uit het oogpunt van de beoogde belegging. Daarbij neemt de Raad in ogenschouw dat beklaagde sub 2 bij de aankoop van de appartementsrechten er van op de hoogte was dat de huurder van de appartementsrechten met de opbrengst van de verkoop van deze appartementsrechten op zoek zou gaan naar vervangende woonruimte en dan dus de huurovereenkomst zou beëindigen, hetgeen zich ook heeft gerealiseerd op 26 maart 2017. De opzegging was derhalve voor beklaagde sub 2 voorzienbaar bij de aankoop van de appartementsrechten. Beklaagde sub 2 heeft met zijn handelen in ieder geval de schijn gewekt dat hij handelt in onroerend goed. Een NVM-makelaar dient te voorkomen dat van dergelijke schijn sprake kan zijn. De klacht is derhalve gegrond.

Uitspraak doende: verklaart de klacht, voor zover gericht tegen beklaagde sub 1 ongegrond en voor zover gericht tegen beklaagde sub 2 gegrond en legt aan beklaagde sub 2 de maatregel van berisping op en veroordeelt beklaagde sub 2 tot betaling in de kosten van deze klachtprocedure tot een bedrag van € 2.594,00, te vermeerderen met BTW over € 2.120,00, te voldoen aan de NVM.

Aldus gedaan te Rotterdam op 31 januari 2018 door mr. A.F.L. Geerdes, voorzitter, J. Verdoold RT, lid en Mr. M. Boender-Radder, secretaris.

A.F.L. Geerdes                                                                              M. Boender-Radder