18-20 RvT Zuid
Collegialiteit. Oneerlijke concurrentie. Aftroggelen van medewerkers van collega. Onvoldoende gekwalificeerde medewerkers. Klager (makelaarskantoor X) verwijt beklaagde (makelaarskantoor Y) dat hij zich schuldig maakt aan oneerlijke concurrentie door (stelselmatig) medewerkers van klager te benaderen met het doel hen te bewegen om bij beklaagde in dienst te komen. Daarnaast stelt klager dat een aantal medewerkers van beklaagde niet aan de gestelde kwaliteitseisen voldoen waardoor de kwaliteit waarvoor NVM-makelaars staan, niet langer geborgd wordt. De Raad concludeert dat klager de klacht onvoldoende heeft onderbouwd c.q. aannemelijk heeft gemaakt. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard. Ten overvloede geeft de Raad partijen uitdrukkelijk in overweging om het kennelijk tussen hen bestaande meningsverschil door goed, collegiaal onderling overleg op te lossen. Mogelijk zou het bestuur van de afdeling Limburg daarbij een bemiddelende rol kunnen vervullen. Download uitspraak (pdf)
DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING
VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM
————————————————————————————————————————-
Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Makelaarskantoor X
gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:
[…..],
klager
Tegen:
Makelaarskantoor Y,
gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:
[…..],
beklaagde
1. Verloop van de procedure
1.1. Bij aan de ledenservice NVM te Nieuwegein gezonden e-mail van 24 oktober 2017 (16.45 uur) met bijlagen heeft makelaarskantoor X, hierna te noemen: “klager”, een klacht ingediend tegen makelaarskantoor Y, hierna verder te noemen: “beklaagde”.
1.2. De afdeling NVM Consumentenvoorlichting heeft conform bij “klachtformulier” d.d. 31 oktober 2017 door klager gedaan verzoek het klachtdossier doorgezonden aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mail van 14 november 2017 (12.26 uur) ter verdere be-/afhandeling heeft overgedragen aan de Raad van Toezicht Zuid.
1.3. Beklaagde heeft bij verweerschrift van 7 december 2017 met 6 bijlagen verweer tegen de klacht gevoerd.
1.4. De Raad heeft de klacht op 1 februari 2018 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brieven van 20 november en –na uitstelverzoek- 18 december 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:
– de makelaars A en B, namens klager
– de makelaar C, namens beklaagde.
1.5. Tijdens de zitting van 1 februari 2018 heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en de klacht, respectievelijk het verweer daartegen nader mondeling toegelicht.
1.6. Bij email van 6 februari 2018 heeft klager nog een aantal stukken aan de Raad overgelegd, waarop beklaagde bij brief van 21 februari 2018 heeft gereageerd
1.7. Tenslotte heeft de Raad de klacht beoordeeld op grond van het verhandelde ter zitting van 1 februari 2018 en de navolgende stukken:
· het door de afdeling NVM Consumentenvoorlichting samengesteld klachtdossier, waaronder de klachtmail d.d. 24 oktober 2017 (16.45 uur) met bijlagen en het klachtformulier d.d. 31 oktober 2017;
· het verweerschrift d.d. 7 december 2017 met 6 producties;
· de ter zitting door klager overgelegde “Reactie op verweerschrift C”
· de email d.d. 6 februari 2018 (17.51 uur) van klager en daarbij overgelegde (4) stukken;
· de op die email en stukken door beklaagde bij brief van 21 februari gegeven reactie.
2. De feiten
2.1. Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overlegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2. Klager exploiteert een makelaarskantoor met vestigingen in [plaatsnamen].
2.3. Beklaagde exploiteert een makelaardij met vestigingen te [plaatsnamen].
3. De klacht
3.1. In haar aan de ledenservice NVM gezonden klachtmail van 24 oktober 2017 voert klager concreet de navolgende klachten aan:
a. “De eerste klacht richt zich tegen het feit dat [C] zich schuldig maakt aan oneerlijke concurrentie door (stelselmatig) werknemers van ons te benaderen in een poging hun dienstverband met ons op te zeggen en hen ertoe te bewegen bij [C] in dienst te treden.”
b. “Hoewel per 1 januari 2012 eisen gelden ten aanzien van de buitendienstmedewerkers die zich bezighouden met woonruimte, voldoet een aantal medewerkers van [C] niet aan deze kwaliteitseisen, terwijl zij dit wel zouden moeten doen gelet op de werkzaamheden die zij verrichten.”.
c. “Door de werkwijze van [C] en het gebruik van medewerkers die onvoldoende gekwalificeerd zijn voor de werkzaamheden die zij verrichten, is er enerzijds sprake van oneerlijke concurrentie en wordt anderzijds de kwaliteit waarvoor de NVM-makelaars met zijn allen staan, niet langer geborgd. Indien bekend wordt, dat onvoldoende gekwalificeerd personeel actief is in de makelaardij, dan bestaat het risico dat daarmee de bedrijfstak in diskrediet wordt gebracht.”.
3.2. Tijdens de zitting op 1 februari 2018 heeft klager na beantwoording van de vragen van de Raad nog een schriftelijke reactie op het verweer van beklaagde overgelegd en gevraagd die aan de stukken toe te voegen.
4. Het verweer
4.1. In haar verweerschrift voert beklaagde als reactie/verweer op de diverse onderdelen van de klacht onder meer het navolgende aan:
a. “Van stelselmatig aftroggelen (van personeel; RvTZ) en onrechtmatig handelen is geen sprake.”
b. “De klacht dat door beklaagde niet aan de kwaliteitseisen zou worden voldaan “…… dient afgewezen te worden, het door klager gestelde is onjuist en met geen enkel bewijs onderbouwd.”.
c. “De klacht dat er sprake zou zijn van oneerlijke concurrentie als gevolg van het inzetten van ongekwalificeerde personeel, is “…… onterecht omdat alle medewerkers aan kwaliteitseisen voldoen. Daarnaast stellen wij hoge opleidingseisen (minimaal HBO) aan ons personeel waardoor geen sprake is van inzet goedkoop personeel. “. Dus is ook de klacht dat de bedrijfstak in diskrediet wordt gebracht omdat er “…… geen sprake is van inzet ongekwalificeerd personeel.”.
4.2. Tijdens de zitting op 1 februari 2018 heeft beklaagde verwezen naar zijn verweerschrift en nog nadrukkelijk betwist dat er binnen zijn onderneming werkzaamheden zouden worden verricht door personen die niet of onvoldoende gekwalificeerd zouden zijn. Bovendien wordt er steeds gewerkt in teamverband en is er dus altijd overleg met, alsook toezicht en (eind)-verantwoordelijkheid van een gekwalificeerde medewerker.
5. De beoordeling
5.1. Blijkens de klachtmail van 24 oktober 2017 en zoals klager tijdens de zitting op 1 februari 2018 desgevraagd heeft bevestigd, betreft het eerste onderdeel van de klacht het feit dat beklaagde volgens klager “…stelselmatig personeel aftroggelt.”
5.2. Beklaagde heeft dit eerste klachtonderdeel zowel in zijn verweerschrift als ter zitting uitdrukkelijk betwist
5.3. Klager stelt ter ondersteuning van het eerste klachtonderdeel in zijn klachtmail slechts dat beklaagde in 2015 twee van haar medewerkers bewoog om bij C in dienst te treden en dat er in oktober 2017 meerdere medewerkers van haar door klager benaderd zouden zijn.
5.4. Klager heeft dat klachtonderdeel echter nóch in zijn klachtmail zelf, nóch door middel van daarbij overgelegde objectieve (bewijs)stukken verder onderbouwd of gestaafd.
5.4. Bovendien heeft klager naar het oordeel van de Raad ook niet door middel van de bij email van 6 februari 2018 nader overgelegde stukken onweerlegbaar bewijs van het eerste klacht-onderdeel geleverd. De Raad merkt daarbij volledigheidshalve nog op dat uit (rechtsover-weging 2.4. van) het bij eerdergenoemde email overgelegde vonnis d.d. 6 december 2017 van de kantonrechter Limburg (Maastricht) weliswaar valt op te maken, dat beklaagde een werknemer van klager benaderde, maar dat dat op zichzelf nog geen onomstotelijk bewijs levert van actief en stelselmatig aftroggelen van personeel.
5.5. De Raad acht het eerste onderdeel van de klacht dan ook niet bewezen, nóch aannemelijk gemaakt. Reeds daarom faalt dit klachtonderdeel.
5.6. Blijkens de klachtmail van 24 oktober 2017 en zoals klager tijdens de zitting op 1 februari 2018 desgevraagd heeft bevestigd, betreft het tweede onderdeel van de klacht het feit dat een aantal medewerkers van beklaagde niet voldoet aan de geldende kwaliteitseisen.
5.7. Beklaagde heeft het tweede klachtonderdeel zowel in zijn verweerschrift als ter zitting uitdrukkelijk betwist.
5.8. Klager heeft ter ondersteuning van het klachtonderdeel bij zijn klachtmail een aantal van beklaagdes’ website afkomstige “reviews” overgelegd. Bovendien heeft klager ter zitting verwezen naar een bij email van 6 februari nader overgelegd krantenknipsel.
5.8. Naar het oordeel van de Raad rechtvaardigen echter de overgelegde “reviews” en ook het overgelegde krantenknipsel – die stukken zowel op zich als in hun onderling verband bezien-op zichzelf nog niet de conclusie dat de daarin genoemde medewerkers van beklaagde niet aan de geldende kwaliteitseisen zouden voldoen. Bovendien wordt daardoor ook het verweer van beklaagde dat al haar medewerkers voldoen aan de geldende kwaliteitseisen, althans dat medewerkers niet zelfstandig werkzaamheden verrichten waarvoor zij niet gekwalificeerd zouden zijn c.q. alle werkzaamheden steeds in teamverband en onder (eind)verantwoordelijkheid van een gekwalificeerd medewerker worden uitgevoerd niet, althans niet adequaat weerlegd. Afgezien daarvan is dat verweer van beklaagde door klager ook niet anderszins adequaat weerlegd of weersproken.
5.9. De Raad acht aldus ook het tweede klachtonderdeel niet bewezen, nóch aannemelijk gemaakt. Reeds daarom faalt ook dit klachtonderdeel.
5.10. Uit het vorenstaande volgt dat ook het derde, in overweging 3.1 onder c. geciteerde klachtonderdeel niet bewezen, nóch aannemelijk gemaakt is en ook reeds daarom faalt.
5.11. Hoewel de klacht aldus ongegrond zal worden bevonden, geeft de Raad partijen, onvermin-derd het vorenstaande en derhalve geheel ten overvloede nog uitdrukkelijk in overweging om het blijkens de stukken en hetgeen op de zitting op 1 februari aan de orde is gekomen kennelijk tussen hen bestaande meningsverschil door goed, collegiaal onderling overleg op te lossen. Mogelijk zou het bestuur van de afdeling Limburg daarbij een bemiddelende rol kunnen vervullen.
5.12. Op grond van vorenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Reglement tuchtrechtspraak NVM, alsmede de statuten van de NVM en de Erecode NVM komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak:
6. Beslissing
De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:
Verklaart de klacht in al zijn onderdelen ongegrond
Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris, en aldaar ook getekend op donderdag 5 april 2018.
mr. F.F. Stiekema mr. P.L.J.M. van Dun
voorzitter secretaris
Eensluidend afschrift dezes is bij aangetekende brief aan partijen verzonden op: 18 april 2018
Mededeling van de secretaris:
op grond van artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kunnen zowel klager als beklaagde tegen deze uitspraak
hoger beroep instellen bij de Centrale Raad van Toezicht. Hoger beroep moet worden ingesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving van hoger beroep, die door het Bestuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM binnen acht weken na verzending van deze uitspraak moet zijn ontvangen.