18-52 RvT West
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ontbreken verwarming in badkamer. Afgaan op juistheid van door de verkoper ingevulde vragenlijst. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klaagster verwijt beklaagde dat zij haar niet heeft gewezen op het feit dat in de badkamer geen verwarming was. De Raad stelt vast dat de verkoopbrochure geen onjuiste en/of oneerlijke dan wel misleidende informatie bevat. Gelet op het belang dat klaagster aan de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer blijkt te hechten, had van klaagster verwacht mogen worden dat zij (al dan niet via haar eigen makelaar) gedurende het aankoopproces van de woning had gevraagd naar de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer. Uit zowel de foto van de badkamer in de verkoopbrochure als uit de bevindingen van de bezichtigingen van de woning blijkt, althans had kunnen blijken, dat er geen zichtbare verwarming in de badkamer aanwezig is. De verkoper heeft de vraag ''Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden? Zo ja welke?” met “Nee” beantwoord. De Raad overweegt dat de verantwoordelijkheid voor de juistheid van de door de verkoper ingevulde vragenlijst bij de verkopers van de woning ligt en dat de makelaar in beginsel op de juistheid van de inhoud van de vragenlijst mag afgaan. Dat beklaagde heeft aangenomen dat de inhoud van de vragenlijst juist en volledig was, valt haar niet te verwijten. Dat beklaagde – al dan niet bewust – informatie heeft achtergehouden of onjuiste informatie aan klaagster heeft verstrekt, is niet gebleken. De klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Stichting Tuchtrechtspraak NVM
Uitspraak van 27 juni 2018
Inzake de klacht van
Mevrouw V.,
wonende te V.,
klaagster
tegen
Mevrouw [X],
verbonden aan [naam makelaarskantoor],
kantoorhoudende te B.,
beklaagde
In deze uitspraak zal klaagster “[klaagster]” en beklaagde “[beklaagde]” worden genoemd. De Raad van Toezicht West van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal “de Raad” worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– De klacht van [klaagster] van 30 januari 2018 (met bijlage) en de reactie van 20 maart 2018 op het verweer (met bijlagen);
– Het verweer van mevrouw mr. M., gemachtigde van [beklaagde], van 9 maart 2018 (met bijlagen).
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juni 2018.
Verschenen zijn:
– [Klaagster], vergezeld van haar makelaar, de heer [Y];
– [Beklaagde], vergezeld van haar gemachtigde, mevrouw mr. M.
2. De feiten
2.1 Vanaf februari 2017 heeft [beklaagde] gedurende enige tijd als verkopend makelaar opgetreden voor de verkopers van de woning aan [adres] (hierna: ”de woning”).
2.2 Beklaagde] heeft voor deze woning een verkoopbrochure opgesteld. In de verkoopbrochure is ten aanzien van de begane grond en de badkamer op de eerste verdieping van de woning onder meer de volgende tekst opgenomen:
”Begane grond
(…) De gehele begane grond is voorzien van een lichte plavuizenvloer met verwarming en glad gestucte wanden.”
”1e verdieping
(…) Moderne badkamer voorzien van een tweede toilet, inloop doucheruimte met regendouche en wastafelmeubel.”
2.3 Verder zijn in de verkoopbrochure van alle vertrekken van de woning foto’s opgenomen, waaronder onderstaande foto van de badkamer. Op deze foto is geen verwarming waar te nemen.
2.4 De ”Vragenlijst voor de verkoop van een woning” (hierna: ”de vragenlijst”) door middel waarvan de verkopers van de woning (aan de verkoopmakelaar) informatie over de woning dienen te verstrekken, bevat onder meer de volgende vraag:
”Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden? Zo ja welke?
Deze vraag is door de verkopers van de woning met ”Nee” beantwoord.
2.5 Op 1 april 2017 heeft [klaagster] de woning – samen met haar makelaar – tweemaal bezichtigd. [Beklaagde] was ten tijde van deze bezichtigingen niet in de woning aanwezig. [Klaagster] heeft vervolgens een bod uitgebracht op de woning. Op 14 respectievelijk 16 april 2017 is de koopovereenkomst getekend tussen [klaagster] en de verkopers van de woning. Op 28 juli 2017 heeft de levering van de woning plaatsgevonden.
2.6 Op 19 oktober 2017 heeft de makelaar van [klaagster] een brief gestuurd aan [beklaagde]. In deze brief is aangegeven dat [klaagster] erachter is gekomen dat in de badkamer geen verwarming aanwezig is. In de brief is onder meer het volgende opgenomen:
”Door de verkoper is echter belangrijke informatie verzwegen. Deze informatie was essentieel voor de aankoop door mevrouw [naam klaagster], maar ook voor iedere andere gegadigde. Zij was in de logische veronderstelling, dat het huis een normale centrale verwarmingsinstallatie had. (…)”
”Als mevrouw [naam klaagster] op de hoogte zou zijn geweest dat de badkamer niet verwarmd was, dan had zij het huis niet gekocht. (…)”
2.7 Op 25 oktober 2017 heeft [beklaagde] op de brief van 19 oktober 2017 gereageerd. [Beklaagde] heeft in deze brief onder meer het volgende opgenomen:
”In de tekst uit de aanbieding van de woning heeft u de volgende zinsnede opgenomen in uw schrijven: ”Moderne badkamer voorzien van een tweede toilet, inloop doucheruimte met regendouche en wastafelmeubel”. Hierin is uitdrukkelijk niet de aanwezigheid van verwarming genoemd. Terwijl dit eerder in de tekst: ”De gehele begane grond is voorzien van een lichte plavuizenvloer met vloerverwarming…” wel is gebeurd. Dit had u en koopster reden moeten geven om vragen te stellen.”
”Als koper het essentieel vond om verwarming in de badkamer te hebben had zij, en u, dit bij de bezichtigingen tijdens de open huizen dag aan verkopers kunnen vragen, in later stadium aan ons als makelaar en de bouwkundige kunnen vragen extra aandacht te schenken aan het feit dat koopster een huis in goede conditie wilde kopen omdat zij niet wil verbouwen.”
2.8 [Klaagster] heeft de verkopers van de woning in een civiele procedure aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade ten gevolge van het ontbreken van een verwarming in de badkamer.
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – in dat:
– [Beklaagde], namens de verkopende partij, informatie heeft achtergehouden over de kwaliteit van de badkamer;
– noch uit de door de verkopers van de woning ingevulde vragenlijst, noch uit de mondelinge toelichting tijdens de bezichtiging, noch uit de uitlatingen van [beklaagde] tijdens de bouwkundige keuring, noch uit de bevindingen van de taxateur is gebleken dat in de badkamer geen verwarming aanwezig was;
– van een volledig gerenoveerde woning verwacht mag worden dat alle vertrekken normaal verwarmbaar zijn en dat bij afwezigheid van een verwarming daarvan door de makelaar melding wordt gemaakt.
3.2 [Beklaagde] voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer:
– indien de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer essentieel was voor [klaagster], de signalering dat de badkamer geen zichtbare verwarming bevat aanleiding had moeten zijn voor [klaagster] om hierover nadere vragen te stellen;
– in de verkoopbrochure wordt niet expliciet opgemerkt dat de badkamer vloerverwarming bevat, daar waar dat met betrekking tot de woonkamer wel expliciet wordt vermeld in de verkoopbrochure;
– er is geen sprake van het (bewust) niet vermelden van informatie aan de zijde van [beklaagde]. In de verkoopbrochure worden de vertrekken van de woning en de daarbij behorende faciliteiten op een juiste wijze omschreven.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 De Raad onderstreept dat een verkopend makelaar de verplichting heeft (potentiële) kopers juist en volledig te informeren over de eigenschappen van een woning. In dit verband overweegt de Raad dat de verkoopbrochure van de woning zoals deze door [beklaagde] is opgesteld geen onjuiste en/of oneerlijke dan wel misleidende informatie bevat. De verkoopbrochure schetst op een juiste wijze de feitelijke situatie en faciliteiten van de woning.
4.2 De Raad overweegt voorts dat gelet op het belang dat [klaagster] aan de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer blijkt te hechten, van [klaagster] verwacht had mogen worden dat zij (al dan niet via haar makelaar) gedurende het aankoopproces van de woning had gevraagd naar de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer. Uit zowel de foto van de badkamer in de verkoopbrochure als uit de bevindingen van de bezichtigingen van de woning blijkt, althans had kunnen blijken, dat er geen zichtbare verwarming in de badkamer aanwezig is.
4.3 De Raad overweegt dat de vragenlijst is ingevuld door de verkopers van de woning teneinde [beklaagde] van de noodzakelijke informatie van de woning te voorzien. De verantwoordelijkheid voor de juiste informatie in deze vragenlijst ligt bij de verkopers van de woning en de makelaar mag in beginsel op de juistheid van de inhoud van de vragenlijst afgaan. De Raad ziet niet in dat het [beklaagde] te verwijten valt dat zij de inhoud van de vragenlijst voor juist en volledig heeft aangenomen.
4.4 De Raad is van oordeel dat [beklaagde] zich met het in deze uitspraak uiteengezette handelen niet schuldig heeft gemaakt aan handelen of nalaten, welke in strijd zijn met het bepaalde in de NVM Erecode en/of het vertrouwen in de stand van de makelaar ondermijnen. De Raad ziet niet in dat [beklaagde] – al dan niet bewust – informatie heeft achtergehouden of onjuiste informatie aan [klaagster] heeft verstrekt. De Raad zal de klacht ongegrond verklaren.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart de klacht
– ONGEGROND –
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.A. Messer, vice-voorzitter, de heer J.L. Sträter, makelaar-lid en mr. R. Imhof, plv.-secretaris, op 27 juni 2018.
___________________ _____________________
E.A. Messer R. Imhof
vice-voorzitter plv.-secretaris