18-60 RvT Oost
Belangenbehartiging bij echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Onpartijdig optreden. Rol van de makelaar bij een procedure tussen de ex-echtgenoten. Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde, i.v.m. hun echtscheiding, een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun voormalige echtelijke woning verstrekt. Nadat een gegadigde was gevonden, verliepen de onderhandelingen moeizaam. Klaagster is door haar ex-echtgenoot gedagvaard om in rechte haar medewerking aan de verkoop af te dwingen. Uiteindelijk is tussen klaagster en haar ex echtgenoot toch nog overeenstemming over de verkoop bereikt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar belangen onvoldoende heeft behartigd en dat hij niet onpartijdig is opgetreden. Voorts stelt klaagster dat beklaagde door adequaat optreden de gerechtelijke procedure had kunnen voorkomen en stelt zij door het optreden van beklaagde schade te hebben geleden. De Raad stelt voorop dat het in een situatie als deze voor een makelaar moeilijk is om aan de verwachtingen van beide opdrachtgevers te voldoen. Dat beklaagde zich onvoldoende bewust is geweest van de moeilijke situatie waarin klaagster verkeerde, haar onvoldoende heeft geïnformeerd en/of onvoldoende rekening heeft gehouden met klaagsters belangen, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de procedure tussen klaagster en haar ex-echtgenoot had kunnen voorkomen. Niet beklaagde, maar klaagsters ex-echtgenoot (althans zijn advocaat) is verantwoordelijk voor de inhoud van de dagvaarding. Indien beklaagde door de advocaat van de ex-echtgenoot daadwerkelijk was opgeroepen te getuigen, was hij wettelijk verplicht geweest om daaraan gehoor te geven. De klacht is in zoverre ongegrond. Voor zover klaagster een oordeel van de Raad wenst over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding wenst te verkrijgen, wordt zij in die klacht niet-ontvankelijk verklaard. De bevoegdheid tot afgifte van een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust niet bij de Raad, maar op grond van de wet bij de civiele rechter. Download uitspraak (pdf)
Beslissing van 3 september 2018
Inzake de klacht van
V.,
wonende te A.,
klaagster,
tegen
[X],
kantoorhoudende te A.,
beklaagde.
In deze beslissing zal klaagster ‘[klaagster]’ en beklaagde ‘[beklaagde]’ worden genoemd. De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– de klachtbrief van [klaagster] d.d. 9 maart 2018 met bijlagen;
– het verweer van [beklaagde] d.d. 17 mei 2018 met bijlagen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 juli 2018. Verschenen zijn: [klaagster] en [beklaagde].
2. De feiten
2.1 [Klaagster] en haar ex-echtgenoot [M.] (hierna: [M.]) waren gezamenlijk eigenaar van de woning c.a., staande en gelegen aan [adres] (hierna: de woning).
2.2 De rechtbank heeft bij uitspraak van 21 mei 2014 onder meer bepaald dat [M.] de makelaar mocht aanwijzen aan wie de opdracht voor de bemiddeling bij de verkoop van de voormalige echtelijke woning zou worden verstrekt.
2.3 [Klaagster] en [M.] hebben in november 2014 aan [beklaagde] de opdracht tot dienstverlening met betrekking tot de verkoop van hun woning verstrekt.
2.4 In de periode tussen 2014 en 2017 is er een aantal bezichtigingen geweest, hetgeen echter niet geleid heeft tot het uitbrengen van een bod. In die periode is met instemming van zowel [klaagster] als [M.] de vraagprijs tweemaal verlaagd van € 249.000,00 k.k. naar uiteindelijk € 235.000,00 k.k.
2.5 Op 31 augustus 2017 heeft een gegadigde per e-mail een bod uitgebracht van € 220.000,00 k.k. onder de volgende ontbindende voorwaarden: een financieringsvoorbehoud van zes weken en oplevering van de woning per 1 december 2017.
2.6 [Y], een medewerker van [beklaagde] (hierna: [Y]) heeft dit bod op 1 september 2017 aan [klaagster] en [M.] overgebracht met het navolgende advies:
“Graag treden wij met u in overleg om een tegenvoorstel op de woning uit te brengen, om tot een mogelijke overeenstemming met deze kandidaten te komen. Onze gedachte is om in eerste aanleg een tegenvoorstel van € 232.500,- k.k. uit brengen. Graag vernemen wij verder van u hoe om te gaan met de gevraagde overdrachtstermijn van 01-12-2017. Dit samen met de overige gestelde voorwaarden zijn gebruikelijke voorbehouden en geen uitzonderingen.”
2.7 Op 3 september 2017 heeft [klaagster] per e-mail als volgt gereageerd:
“Zoals vrijdag reeds telefonisch kenbaar gemaakt blijf ik bij de huidige vraagprijs van 235.000 euro en kan ik derhalve niet akkoord gaan met een bod van 220.000 euro.
Zoals jullie weten is de prijs van de woning nog niet zo lang geleden naar beneden bijgesteld. […]
Zoals jullie weten blijft er na de verkoop van de woning een enorme restschuld over. Deze bedraagt zeker 60.000 euro. Reden te meer voor mij om minstens de vraagprijs uit deze woning te halen.
Over de restschuld, die door de twee eigenaren gedragen dient te worden, is nog enorm veel onduidelijk. Jullie weten dat een bank niet akkoord gaat met een hypotheek als er geen duidelijkheid is over hoe deze restschuld betaald gaat worden. Hierover is nog geen clausule opgenomen. Het verschil tussen de uiteindelijke koopprijs en het bedrag dat openstaat aan hypotheek, zal eerst opgelost dienen te worden. Eerder kan een geldverstrekker immers niet akkoord gaan met het doorhalen van een hypotheek. De volle eigendom dient immers aan een koper geleverd te kunnen worden.
Ook met de opleveringstermijn van slechts drie maanden, kan ik niet akkoord gaan. Ik heb nog steeds geen vervangende woonruimte en ben door kinderen en werk gebonden aan [A.].”
2.8 Op 4 september 2017 heeft [M.] de hypotheekverstrekker telefonisch om informatie gevraagd inzake de verkoop van de woning met een restschuld. De hypotheekverstrekker heeft meegedeeld en per e-mail van 4 september 2017 aan [M.] bevestigd dat toestemming gegeven dient te worden voor de verkoop van de woning en dat alvorens die toestemming zou worden gegeven de woning getaxeerd diende te worden om te weten of het bod marktconform was. De betreffende taxateur mocht niet betrokken zijn bij de aan- of verkoop.
2.9 [M.] heeft per e-mail van 4 september 2017 de verkregen informatie toegezonden aan zowel [klaagster] als [Y].
2.10 Naar aanleiding van deze e-mail heeft [klaagster] in een e-mail van 5 september 2017 aan [M.] en [Y] bericht dat zij vasthield aan de verkoopprijs van € 235.000,00. Daaraan heeft zij toegevoegd dat zij alvorens de koopovereenkomst zou worden gesloten eerst een duidelijke schriftelijke afspraak wilde dat de restschuld door beide verkopende partijen voor de helft zou worden gedragen.
2.11 Op 13 september 2017 hebben de potentiële kopers hun bod verhoogd tot € 235.000,00 k.k. Naast de reeds gestelde ontbindende voorwaarden hebben zij daaraan toegevoegd dat zij een bouwtechnische keuring wilden laten uitvoeren, dat de noodzakelijke onderhoudskosten niet meer mochten bedragen dan € 3.000,00 en dat de bedstede, de kastenwand, zeil en laminaat in dit bod begrepen waren.
2.12 [M.] heeft [klaagster] op 13 september 2017 in kort geding gedagvaard teneinde medewerking van haar te verkrijgen voor de verkoop en levering van de woning. In de dagvaarding is onder punt 29 opgenomen:
“De man biedt aan te bewijzen al hetgeen is gesteld, zonder enige gehoudenheid hiertoe te erkennen, met alle middelen rechtens waaronder door het horen van de verkopend makelaar, de heer [X] van makelaarskantoor [naam makelaarskantoor]”
2.13 Per e-mail van 19 september 2017 heeft [Y] aan [klaagster] en [M.] het volgende meegedeeld:
“De afgelopen dagen is er meerdere keren contact geweest met de kandidaat die de bieding heeft uitgebracht op de woning en/of we al een inhoudelijke reactie kunnen geven op haar bieding. Mevrouw geeft verder aan dat ze de week duidelijkheid wenst met betrekking tot haar bieding, omdat zij per 01 december een andere woning moet hebben. Komt deze reactie op de bieding niet deze week, dan zullen zij verder gaan met een andere woning.
Graag vernemen wij z.s.m. een inhoudelijke reactie op de bieding, zodat we deze kandidaat niet kwijtraken. De heer [M.] heeft positief gereageerd op de bieding, echter een reactie van Mevrouw [V., klaagster] is nog uitgebleven.”
2.14 [klaagster] heeft hierop per e-mail van 19 september 2017 als volgt gereageerd:
“Zoals u wellicht bekend is geworden, is er namens de heer [M.] een juridische procedure geïnitieerd in verband met de verkoop van de woning. Aankomende donderdag zal deze zaak inhoudelijk op zitting worden behandeld. Daarna zult u nader worden geïnformeerd.”
2.15 Op 21 september 2017 hebben [klaagster] en [M.] ter zitting overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning. Overeengekomen werd onder meer dat de verkoop zou plaatsvinden op de wijze zoals de koper heeft voorgesteld bij e-mail van 13 september 2017. De gemaakte afspraken zijn door de advocaat van [M.] aan het makelaarskantoor meegedeeld.
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende in;
– [Beklaagde] heeft onvoldoende rekening gehouden met de belangen van [klaagster] (onderdeel 1);
– [Beklaagde] is door bereid te zijn tegen [klaagster] te getuigen niet als onpartijdig makelaar opgetreden (onderdeel 2);
– Adequaat optreden van [beklaagde] had de rechtszaak tussen [klaagster] en [M.] kunnen voorkomen. [Klaagster] heeft hierdoor schade geleden (onderdeel 3).
3.2 [Beklaagde] voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer. Steeds zijn de belangen van beide opdrachtgevers gediend. Het was vanwege de echtscheiding en de verstoorde verhouding tussen de verkopers een lastige situatie. Het kantoor heeft steeds beide partijen geïnformeerd. Het was ten tijde van de uitvoering van de opdracht niet duidelijk dat [klaagster] klachten had over het optreden van [beklaagde] dan wel zijn medewerkers. Indien dit bekend was geweest, had tijdig actie kunnen worden ondernomen. De advocaat van [M.] heeft gevraagd of de koopprijs marktconform was. Dit is bevestigd. De advocaat van [M.] heeft meegedeeld dat zij [beklaagde] hierover mogelijk als getuige zou oproepen. [Beklaagde] acht zich niet verantwoordelijk voor het feit dat [M.] een rechtszaak tegen [klaagster] heeft aangespannen. Hij is evenmin verantwoordelijk voor de inhoud van de dagvaarding.
3.3 Op de stellingen van [klaagster] en [beklaagde], voor zover van belang, zal onder de beoordeling van de klacht worden ingegaan.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 De Raad zal in het onderstaande elk onderdeel van de klacht afzonderlijk bespreken.
4.2 Volgens artikel 1 van de Erecode dient de NVM-makelaar zijn functie naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk uit te oefenen en te streven naar de kwaliteit van zijn dienstverlening. In zijn communicatie dient de NVM-makelaar te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. De Raad dient te beoordelen of [beklaagde] deze norm heeft geschonden.
4.3 De klacht komt er zakelijk weergegeven op neer, dat [beklaagde] tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, doordat hij artikel 1 van de Erecode heeft overtreden.
Klachtonderdeel 1
4.4 De Raad stelt voorop dat het in een situatie als deze, waarin de verkopers zijn verwikkeld in een echtscheiding en de afwikkeling daarvan, voor een makelaar moeilijk is om aan de verwachtingen van beide opdrachtgevers te voldoen. De makelaar dient met beide partijen regelmatig contact te onderhouden. Uit hetgeen door zowel [klaagster] als [beklaagde] in de schriftelijk ingediende stukken is gesteld, als ook uit de bijlagen bij die stukken en hetgeen door beide partijen ter zitting naar voren is gebracht is de Raad niet gebleken dat [beklaagde] zich onvoldoende bewust is geweest van de moeilijke situatie waarin [klaagster] verkeerde en evenmin dat beklaagde] [klaagster] onvoldoende heeft geïnformeerd. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie blijkt dat (de medewerkers van) [beklaagde] voldoende rekening heeft (hebben) gehouden met [klaagsters] belangen. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
Klachtonderdeel 2
4.5 Uit de stukken blijkt dat [M.] [klaagster] in kort geding heeft gedagvaard om in rechte haar medewerking af te dwingen voor de verkoop van de woning. Er zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen volgen dat [beklaagde] een dergelijke procedure had kunnen voorkomen. Niet [beklaagde], maar [M.] (althans zijn advocaat) is verantwoordelijk voor de inhoud van de dagvaarding. Het is een gebruikelijke wijze van procederen om in de dagvaarding bewijs van de stellingen aan te bieden door het doen horen van met name genoemde getuigen. Indien [beklaagde] door de advocaat van [M.] daadwerkelijk was opgeroepen te getuigen, was hij wettelijk verplicht geweest om daaraan gehoor te geven. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
Klachtonderdeel 3
4.6 In dit onderdeel van de klacht is [klaagster] niet-ontvankelijk, nu dit onderdeel ertoe strekt een oordeel van de Raad over de eventuele aansprakelijkheid van [beklaagde] en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding te verkrijgen. De bevoegdheid tot afgifte van een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust niet bij de Raad, maar op grond van de wet bij de civiele rechter. Overigens valt in redelijkheid niet in te zien dat [beklaagde] de rechtszaak tussen [klaagster] en [M.] had kunnen voorkomen.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart de onderdelen 1 en 2 van de klacht ongegrond;
verklaart [klaagster] in onderdeel 3 van de klacht niet-ontvankelijk.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W.M. Tromp, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en J. Voorhoeve, lid, op 3 september 2018
mr. M.A.A. Gockel-Gieskes mr. J.W.M.Tromp
lid-secretaris voorzitter