18-66 RvT West

Eigen belang/handel. Makelaar koopt van eigen opdrachtgever.   Een makelaar heeft een appartement dat hij zelf in verkoop had, gekocht. Korte tijd later, heeft de makelaar het appartement na renovatie, voor een hogere prijs doorverkocht aan een derde. De NVM verwijt het kantoor van de makelaar (beklaagde 1) en de makelaar zelf (beklaagde 2) te handelen in onroerend goed en betrokken te zijn geraakt in een verstrengeling van belangen. Subsidiair wordt beklaagden verweten de indruk te wekken te handelen in onroerend goed en daardoor onjuiste beeldvorming over hun belangen op te roepen.  Naar het oordeel van de Raad hebben beklaagden zich schuldig gemaakt aan in NVM-verband verboden handel in onroerend goed. Daarbij wordt in aanmerking genomen (a) dat in de koopovereenkomst de mogelijkheid van verkoop door de makelaar al op voorhand expliciet wordt genoemd, (b) dat de feitelijke levering van het appartement aan de makelaar al veel eerder dan de juridische levering plaatsvond, hetgeen een bij doorverkoop gebruikelijke gang van zaken is vanwege de zesmaandstermijn van de overdrachtsbelasting, en (c) dat van enige poging van de makelaar om het appartement te verhuren, zoals naar zijn zeggen oorspronkelijk de bedoeling was, niets is gebleken. De Raad acht het aan beklaagden te maken verwijt des te ernstiger nu de makelaar het betreffende appartement van zijn eigen opdrachtgever heeft aangekocht. De belangen tussen de opdrachtgever als verkoper en de makelaar als koper hebben immers een intrinsiek tegenstrijdig karakter. Daaraan doet naar het oordeel van de Raad maar in beperkte mate af dat de opdrachtgever expliciet heeft ingestemd met verkoop aan de makelaar. Het door een NVM-makelaar voor eigen rekening handelen in onroerend goed kan ernstige schade toebrengen aan de reputatie van de NVM, en dat geldt in versterkte mate als die handel plaatsvindt met door een makelaar van de eigen opdrachtgever gekocht onroerend goed. De NVM heeft ter zitting uiteengezet dat één van haar speerpunten de bestrijding van handel door NVM-makelaars is en de Raad onderschrijft het belang daarvan.  Download uitspraak (pdf)

 

UITSPRAAK DOENDE:

 

inzake:

 

NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

gevestigd te Nieuwegein,

klaagster,

 

contra:

 

1.     [Makelaarskantoor X],

gevestigd te Z.,

2.     [De heer X],

      kantoorhoudende te Z.,

beklaagden,

____________________________

 

 

 

 

1.     De klacht is door klaagster ingediend brief van 30 maart 2018. Het verweer is vervat in een op 18 juni 2018 namens beklaagde ingediend verweerschrift. Beklaagde [makelaarskantoor X] zal verder worden aangeduid als beklaagde-Lid en beklaagde [de heer X] zal verder worden aangeduid als beklaagde-Makelaar en gezamenlijk als beklaagden.

 

2.     De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 2 juli 2018. Ter zitting waren aanwezig klaagster in de personen van mevrouw mr. L. en de heer E. alsmede beklaagden in de persoon van de heer [X].

 

3.     Mede gelet op het verhandelde ter zitting behelst de klacht, kort samengevat, primair dat beklaagden regel 6 Erecode NVM hebben overtreden door te handelen in onroerend goed en betrokken te zijn geraakt in een verstrengeling van belangen, en subsidiair dat beklaagden artikel 1 Erecode NVM hebben overtreden door de indruk te wekken te handelen in onroerend goed en daardoor onjuiste beeldvorming over hun belangen op te roepen.

 

4.     Het verweer van beklaagden houdt, kort samengevat, in dat van handel in onroerend goed en van belangenverstrengeling aan hun zijde geen sprake is geweest. Door privé-omstandigheden heeft beklaagde-Makelaar zich genoodzaakt gezien om het door hem met zijn echtgenote voor beleggingsdoeleinden (verhuur)  aangekochte appartement weer snel door te verkopen, aldus beklaagden. De opdrachtgever van beklaagden was ervan op de hoogte dat beklaagde-Makelaar en zijn echtgenote het appartement zelf kochten en was daar tevreden over.

 

5.     Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat voor de Raad het navolgende vast:

 

1. beklaagden hadden van hun opdrachtgever de opdracht om als verkopend makelaar te bemiddelen bij de verkoop van het aan de [adres] gelegen appartement;

 

2. het appartement verkeerde in slechte staat van onderhoud en werd door beklaagden vanaf 1 juni 2017 op Funda aangeboden voor een bedrag van EUR 89.000;

 

3. op of omstreeks 16 juni 2017 heeft beklaagde-Makelaar samen met zijn echtgenote, zelf het appartement gekocht voor een koopsom van EUR 81.000, zonder financieringsvoorbehoud;

 

4. de koopovereenkomst vermeldt (artikel 25) onder meer:

 

artikel 25 Nadere afspraken

 

Het is verkoper bekend dat koper het appartement verwerft met als doelstelling het appartement te renoveren en hierna te verhuren of te verkopen. Verkoper verklaart hiermee bekend te zijn en hier geen bezwaar tegen te hebben.

 

5. op 25 juli 2017 is het appartement door beklaagden weer op Funda te koop aangeboden, ditmaal in geheel gerenoveerde staat, voor een vraagprijs van EUR 129.000;

 

6. het appartement  is op of omstreeks 29 oktober 2017 juridisch aan beklaagde-Makelaar en zijn echtgenote  geleverd; de feitelijke levering van het appartement aan beklaagde-Makelaar had volgens de akte van levering al op 13 juni 2017 plaatsgevonden;

 

7. beklaagde-Makelaar en zijn echtgenote hebben in december 2017 het appartement aan een derde geleverd voor een koopprijs van EUR 117.500.

 

6.     Naar het oordeel van de Raad hebben beklaagden zich schuldig gemaakt aan in NVM-verband verboden handel in onroerend goed. Het appartement is door beklaagden aangemeld op Funda op 1 juni 2017 en na aankoop zonder financieringsvoorbehoud door beklaagden op 16 juni 2017 door beklaagden afgemeld. Nog geen zes weken later, te weten op 25 juli 2017, is het appartement, ditmaal in volledig gerenoveerde staat, door beklaagden voor een aanzienlijk hogere vraagprijs op Funda te koop aangeboden, en vervolgens een aantal maanden later ook daadwerkelijk door beklaagden verkocht. Het vorengaande levert binnen NVM-verband verboden handel in onroerend goed op. De Raad neemt daarbij verder in aanmerking (a) dat in het hierboven geciteerde artikel 25 van de koopovereenkomst tussen de opdrachtgever van beklaagden enerzijds en beklaagde-Makelaar anderzijds de mogelijkheid van verkoop door beklaagde-Makelaar al op voorhand expliciet wordt genoemd, (b) dat de feitelijke levering van het appartement aan beklaagde-Makelaar al veel eerder dan de juridische levering plaatsvond, hetgeen een bij doorverkoop gebruikelijke gang van zaken is vanwege de zesmaandstermijn van de overdrachtsbelasting, en (c) dat van enige poging van beklaagde-Makelaar om het appartement te verhuren niets is gebleken.

 

7.     Zelfs al zou juist zijn de door beklaagde-Makelaar overigens in het geheel niet aan de hand van documentatie onderbouwde stelling dat hij zich genoodzaakt voelde om het appartement na renovatie al snel weer door te verkopen omdat hij geen financiering kon krijgen terwijl hij de voor de koopsom benodigde middelen voor iets anders nodig had, dan neemt dat niet weg dat door de door beklaagde-Makelaar zelf gemaakte keuze om het appartement door te verkopen en niet over te gaan tot de door beklaagden beweerde maar evenmin aan de hand van documentatie onderbouwde verhuur, sprake is van binnen de NVM verboden handel.

 

8.     De Raad acht het aan beklaagden te maken verwijt des te ernstiger nu beklaagde-Makelaar het betreffende appartement van degene heeft aangekocht die optrad als zijn eigen opdrachtgever tot de verkoop. De belangen tussen de opdrachtgever van beklaagden als verkoper en beklaagde-Makelaar als koper hebben immers een intrinsiek tegenstrijdig karakter. Daaraan doet naar het oordeel van de Raad maar in beperkte mate af dat de opdrachtgever van beklaagden expliciet heeft ingestemd met verkoop aan beklaagde-Makelaar.

 

9.     Het in NVM-verband geldende verbod op handel is één van de kernwaarden van de NVM. Het door een NVM-makelaar voor eigen rekening handelen in onroerend goed kan ernstige schade toebrengen aan de reputatie van de NVM, en dat geldt in versterkte mate als die handel plaatsvindt met door een makelaar van de eigen opdrachtgever gekocht onroerend goed. De NVM heeft ter zitting uiteengezet dat één van haar speerpunten de bestrijding van handel door NVM-makelaars is en de Raad onderschrijft het belang daarvan.

 

10.  Het vorengaande impliceert dat de Raad de primaire klacht gegrond acht. De Raad acht de overtreding door beklaagden ernstig en mede in aanmerking nemend dat beklaagden maar in beperkte mate blijk ervan geven het laakbare van hun handelen in te zien aan beklaagden een geldboete opleggen met een omvang die naar het oordeel van de Raad een juiste reactie vormt op het aan beklaagden te maken verwijt.

 

Uitspraak doende: verklaart de primaire klacht gegrond,

 

legt aan beklaagden een geldboete op van EUR 7.500 (zegge: zeven duizend vijfhonderd euro), te voldoen aan de NVM, met dien verstande dat voor zover één van beklaagden de geldboete voldoet, de ander zal zijn bevrijd;

 

veroordeelt beklaagden tot betaling van de kosten van deze klachtprocedure tot een bedrag van € 2.594, te vermeerderen met BTW over € 2.120,-, te voldoen aan de Stichting Tuchtrechtspraak (na uitreiking van een op de kostenveroordeling betrekking hebbende factuur).

 

Aldus gedaan te ‘s-Gravenhage op                                                                        2018

 

door mr. A.F.L. Geerdes, voorzitter,

W.F. Klap, lid en

Mr. J.A. Huijgen, secretaris.

 

 

 

 

A.F.L. Geerdes                                                                                           J.A. Huijgen