21-47 RvT Noord
Informatie aan niet-opdrachtgever, belangenbehartiging opdrachtgever, onafhankelijkheid/belangenverstrengeling, No Risk clausule, contractsbepalingen wijziging na ondertekening. Klager heeft (tezamen met zijn partner) een woning aangekocht waarbij de makelaar als verkopend makelaar optrad. Klager heeft vervolgens dezelfde makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van zijn eigen woning. Bij de aankoop van de woning heeft de makelaar, na ondertekening van de koopovereenkomst door klager, een wijziging aangebracht in de koopovereenkomst zonder klager daarover te informeren. De makelaar heeft aldus niet voldoende betrouwbaar gehandeld en ook onvoldoende gewaakt voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (Regel 1 Erecode). Dat het een aanpassing betreft in lijn met eerder aan klager verschafte documentatie doet daaraan niet af. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager sprake van belangenverstrengeling bij het uitvoering geven aan de overeengekomen No Risk clausule. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor een andere cliënt bemiddelt bij de verkoop van een ander object aan diezelfde opdrachtgever. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie ervoor te zorgen dat bij zijn opdrachtgever geen onduidelijkheid ontstaat over de rol waarin hij optreedt en dient de makelaar hoge zorgvuldigheidseisen in acht te nemen als sprake zou zijn van evident tegenstrijdige belangen. Daarvan is geen sprake en evenmin is de Raad van oordeel dat de makelaar niet zou hebben voldaan aan de voor hem geldende zorgvuldigheidseisen. Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de makelaar zijn eigen belang zwaarder heeft laten wegen dan de belangen van klager zijn ook niet gesteld. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager voorts sprake van het neerleggen van de opdracht door de makelaar. De makelaar zou geen uitvoering hebben gegeven aan de opdracht. Daarvan is geen sprake volgens De Raad, nu uit de ingediende stukken volgt dat de makelaar alle onderdelen van de aan hem gegeven opdracht heeft uitgevoerd. De makelaar had echter wel nauwer contact moeten onderhouden met klager omtrent de inhoud van de koopovereenkomst en de ondertekening daarvan, mede gelet op de bepaling dat de koper na tien dagen niet meer gebonden hoeft te zijn aan de door hem ondertekende koopovereenkomst. Van dergelijk contact is in de periode van 3 juli 2020 - 7 augustus 2020 niet gebleken. Nu een tweetal klachten gegrond worden verklaard, volgt als straf een berisping.