Uitspraken

  • 19-87 RvT West

    19-87 RvT West   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Klacht over te laag bod van wederpartij. Beweerdelijk negatieve uitlatingen over klager.   Klager biedt zelf zijn woning te koop aan. Daarop doet beklaagde namens een gegadigde een bod dat klager veel te laag vindt. Klager vindt verder dat beklaagde zijn opdrachtgevers ten onrechte adviseert om geen hoger bod uit te brengen en dat hij zich negatief uitlaat over klager  en diens woning. Dit laatste blijkt volgens de raad nergens uit. Het college constateert dat beklaagde het belang van zijn opdrachtgever diende te behartigen en dat het hem in dat kader vrijstaat om te adviseren geen hoger bod te doen.  

    Lees meer
  • 19-84 RvT West

    19-84 RvT West   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN  MAKELAARS NVM   Meetinstructie. Meerdere metingen met iets andere uitkomsten. Beweerdelijk onder één hoedje spelen met makelaar-verkoper.   Beklaagde taxeert een woning die klagers hebben gekocht van een andere makelaar. Zij zijn van mening dat beklaagde een onjuist gebruiksoppervlak heeft genoemd en dat hij bij zijn taxatie mogelijk niet onpartijdig is nu de taxateur en makelaar-verkoper in dezelfde plaats gevestigd zijn. De raad kan niet vaststellen dat beklaagde de meetinstructie niet heeft gevolgd. Dat er andere taxaties zijn die tot een ander gebruiksoppervlak komen, doet daaraan niet af. Van niet onpartijdig taxeren is niets gebleken.

    Lees meer
  • 19-83 RvT West

    19-83 RvT West   Ref: 19/04     RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN  MAKELAARS NVM   Meetinstructie. Meerdere verschillende metingen. Te laat ingediend klachtonderdeel.  Beweerdelijk onder één hoedje spelen tussen makelaar-verkoper en taxateur.   Klagers kopen een woning die bij beklaagde in verkoop is. Op Funda wordt een iets hoger  gebruiksoppervlak vermeld dan in de verkoopbrochure. De Raad kan niet vaststellen dat  de makelaar de meetinstructie niet heeft gevolgd. Het feit dat er metingen zijn die op een  andere maatvoering uitkomen, doet aan die conclusie niet af. Het ter zitting ingediende klachtonderdeel wordt niet in behandeling genomen nu dit te laat  is ingediend. Dat beklaagde en makelaar-verkoper onder één hoedje speelden is niet gebleken.

    Lees meer
  • 19-89 RvT Zuid

    19-89 RvT zuid   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING  VAN MAKELAARS NVM   Kadastraal onderzoek. Gebrekkige communicatie. Klacht voor klein deel gegrond, geen straf en kostenveroordeling.   Klagers geven een makelaar opdracht hun woning te verkopen. Op het inlichtingenformulier vermelden zij geen bijzonderheden met betrekking tot de perceelsgrenzen. Op een Open Huizendag verkopen klagers zelf hun woning. De makelaar maakt een koopovereenkomst op. Kopers roepen nadien de ontbinding daarvan in omdat blijkt dat klagers niet alle grond blijken te kunnen leveren omdat zij daarvan geen eigenaar zijn.  Het verwijt van klagers dat hun makelaar onvoldoende recherche deed naar de eigendoms- grenzen is onterecht. Gezien de feitelijke situatie ter plaatse was er geen reden voor de makelaar om aan te nemen dat de hagen niet overal de juiste begrenzing aangaven. Klagers wisten dat dit niet zo was en maakten daarvan geen melding in het inlichtingenformulier. Dat de makelaar na de gerezen problemen enige afstand nam van klagers, acht de raad op zich begrijpelijk maar deze had niettemin vaker dienen te reageren. Omdat de klacht maar voor een gering deel gegrond is, legt de raad geen straf of kostenveroordeling op.

    Lees meer
  • 19-85 RvT West

    19-85 RvT West   202 TAXATIE   Huurherzieningstaxatie. Zekere ruimte bij de bepaling van vergelijkingspanden.   Beklaagde heeft in opdracht van de huurder van een winkelpand (klager) een huurherzieningstaxatie verricht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij deze taxatie niet de juiste vergelijkingspanden betrokken heeft. De Raad stelt vast dat beklaagde zijn werkwijze afdoende heeft toegelicht. Aan beklaagde komt bij een taxatie als de onderhavige, een zekere ruimte toe bij de bepaling van de in aanmerking te nemen vergelijkingspanden. Beklaagde is naar het oordeel van de Raad niet buiten die ruimte getreden. De Raad acht ook de totstandkoming van de taxatie in procedureel opzicht zorgvuldig en verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 19-82 RvT West

    19-82 RvT West   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Beweerdelijk onjuiste taxatie. Klaagster is niet-opdrachtgeefster.   Klaagster dient een klacht in tegen de makelaar omdat zij het niet eens is met diens taxatie van de voormalige echtelijke woning. Deze wordt door haar ex-echtgenoot bewoond en die is ook de opdrachtgever tot de taxatie. Klaagster heeft zelf bijna een jaar later een taxatie laten uitvoeren die € 10.000 hoger uitkomt. De makelaar is niet bereid om zijn waardering aan te passen zowel omdat klaagster niet zijn opdrachtgever is, zijn opdrachtgever daarvoor geen toestemming geeft en hij van mening is dat zijn taxatie correct is De raad acht de klacht ongegrond.    

    Lees meer
  • 19-80 RvT Amsterdam

    19-80 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Door beklaagde was een woonoppervlakte van 80 m2 opgegeven. Toen klager de woning enkele jaren later wilde verkopen heeft hij de woning door een derde laten inmeten en daaruit bleek dat de woonoppervlakte slechts 73 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde onjuiste informatie te hebben verschaft en stelt beklaagde aansprakelijk voor de door hem geleden schade.  De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over geleden schade. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Dat beklaagde destijds onjuiste informatie heeft verschaft is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft gesteld de woning volgens de geldende Meetinstructie te hebben opgemeten. Klager heeft dit niet bestreden en heeft de resultaten van de in zijn opdracht uitgevoerde meting niet in deze procedure overgelegd.

    Lees meer
  • 18-129 RvT Zuid

    18-129 RvT Zuid 203 ERECODE Ontvankelijkheid. Makelaar koopt in privé voor eigen bewoning. Uitvoeren van werkzaamheden aan het te verkopen pand/perceel zonder toestemming van opdrachtgever c.q. eigenaar.   Klaagster heeft (namens haar broer) beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van haar broer verstrekt. Beklaagde heeft daarbij van klaagster toestemming c.q. opdracht gekregen tot het ruimen van inboedel en tuin met als doel de woning verkoopklaar te maken. Uiteindelijk heeft beklaagde de woning in privé voor zichzelf gekocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich bij het verkoopklaar maken niet gehouden heeft aan de gemaakte afspraken, problemen met de gemeente heeft veroorzaakt en de woning heeft beschadigd.  De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. De klacht is duidelijk geformuleerd en klaagster en haar broer hebben voldoende belang bij de behandeling daarvan. De Raad neemt daarbij overigens nog in aanmerking dat artikel 14 Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel aan “Ieder (onderstreping RvT) die van mening is dat een lid van de Vereniging, ………..etc” klachtrecht toekent. Het feit dat beklaagde niet als NVM-makelaar maar als particulier bij de transactie betrokken was, maakt het oordeel t.a.v. de ontvankelijkheid niet anders. Dit enerzijds omdat beklaagde initieel als verkopend makelaar bij de verkoop van de woning werd/was betrokken en anderzijds omdat het een makelaar weliswaar vrij staat om in privé een huis voor eigen bewoning aan te kopen, maar dat onverlet laat dat er plaats is voor tuchtrechtelijke toetsing van een handeling en/of gedraging van een makelaar waardoor de reputatie van de beroepsgroep als zodanig zou (kunnen) zijn/worden geschaad. De Raad gaat dan ook over tot de inhoudelijke behandeling van de klacht en stelt vast dat de door beklaagde verrichte werkzaamheden aan het perceel/pand méér omvatten dan het afgesproken “verkoopklaar maken” daarvan. Het in zijn opdracht (laten) uitvoeren van meer en/of andere werkzaamheden dan waarvoor beklaagde toestemming had, met een door de gemeente aan klaagster opgelegde last onder dwangsom tot gevolg, valt beklaagde tuchtrechtelijk te verwijten. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf alsook de reputatie van zijn beroepsgroep als zodanig in diskrediet gebracht en de klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 19-05 RvT Noord

    19-05 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Onvoldoende belangenbehartiging. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onvoldoende informatie. Ontbreken van schriftelijke opdrachtbevestiging.   Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens heeft klaagster beklaagde gevraagd ook de verkoop van haar eigen woning ter hand te nemen. Klaagster is van mening dat beklaagde bij beide transacties op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft.  Wat betreft de klachten m.b.t. de aankoop door klaagster overweegt de Raad dat beklaagde daarbij optrad voor de verkoper. Weliswaar dient de makelaar te waken voor onjuiste beeldvorming maar die verplichting gaat niet zo ver dat de verkoopmakelaar t.b.v. geïnteresseerde kopers uit eigen beweging nader onderzoek moet doen naar de staat van het object. Daarentegen rust op de kopers een onderzoeksplicht. Dat beklaagde onjuiste informatie aan klaagster heeft verstrekt is niet gebleken en ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde bij deze transactie tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Dat was wel het geval bij de verkoop van klaagsters “oude” woning. Beklaagde heeft die verkoop op rommelige en onzorgvuldige wijze begeleid. Mede gezien zijn tekortkomingen had van beklaagde mogen worden verwacht dat hij alerter had gereageerd op de uitnodiging van klaagster om over haar klachten te praten. Beklaagde heeft bij de uitvoering van klaagsters opdracht niet de zorgvuldigheid betracht die van hem verwacht mocht worden en is tekortgeschoten in de behartiging van klaagsters belangen.

    Lees meer
  • 19-77 RvT Noord

    19-77 RvT Noord NVM Noord  062 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Meetinstructie niet opgevolgd. Woonoppervlak kleiner dan in aanbieding. Klager koopt een woning waarvan in de aanbieding van makelaar-verkoper wordt vermeld dat het woonoppervlak 130 m2 bedraagt, Als klager bijna 2 jaar later besluit de woning weer te verkopen, blijkt dit slechts 125 m2 te zijn. Beklaagde erkent dat de woning destijds niet volgens de meetinstructie is opgenomen, maar dat is volstaan met het raadplegen van bestaande documentatie. De raad acht het verwijt van klager terecht. De NVM heeft niet zonder reden destijds de meetinstructie verplicht gesteld.

    Lees meer