Uitspraken
-
11-100 RvT Groningen
Opname in koopakte van afkoop leasecontract c.v. Koopovereenkomst ontbonden en nieuwe overeenkomst gesloten met andere regeling over c.v. Klagers kopen een woning via makelaar-verkoper (beklaagde). In de koopovereenkomst wordt een bepaling opgenomen dat verkoper en kopers ieder de helft betalen van de afkoop van het leasecontract m.bn.t. de CV-ketel. Op de transportdatum blijken klagers niet te kunnen afnemen. Hen wordt daartoe een nadere termijn gegund maar ook deze gaat ongebruikt voorbij. Later wort op initiatief van de hypotheekadviseur weer contact met de verkoper opgenomen. Ten overstaan van de notaris wordt opnieuw over de aankoop gesproken en komt alsnog een nieuwe koopovereenkomst gesloten. Verkoper is dan niet meer in staat om dezelfde afspraak te maken over de afkoop van het leasecontract: de kosten komen voor rekening van de kopers. Het verwijt van kopers dat de makelaar een fout heeft gemaakt bij het opstellen van het bepaalde over de cv-ketel is niet terecht. Het is klagers schuld dat de eerste vereenkomst is ontbonden inclusief alle daarin opgenomen voorwaarden. Daarna is opnieuw onderhandeld met een ander resultaat. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-101 RvTGroningen
Ernstige verzaking mededelingsplicht. Bodemverontreiniging. Deel van informatie van de gemeente weggekipt. Klagers kopen via makelaar-verkoper (beklaagde) een woning gelegen op twee kadastrale percelen. De makelaar vertelt dat op een van die percelen een aantekening rustte vanwege vervuilde grond. Later deelt de makelaar mede dat de gemeente hem had meegedeeld dat die informatie niet juist was en dat de aantekening uit het kadaster was verwijderd. Klagers kopen de woning. De makelaar hecht aan de koopakte een e-mail waaruit de mededeling van de gemeente blijkt. Enige maanden later ontvangen klagers een brief van de gemeente waarin hen wordt gezegd dat van ernstige bodemverontreiniging sprake is. In het contact dat zij vervolgens met de gemeente hebben komt de e-mail van de gemeente aan de makerlaar boven water en die blijkt veel meer informatie te bevatten dat het bericht dat aan de koopakte was gehecht. De makelaar blijkt delen van dat bericht te hebben weggeknipt. Het verweer van de makelaar dat de verontreiniging blijkt te zitten onder het andere kadastrale perceel van het gekochte en dat de vermelding van de vervuiling van het ene deel inderdaad niet juist was en dat hij daarom het deel van het bericht over dat deel aan de koopakte hechtte, helpt hem niet. De makelaar had dergelijke belangrijke informatie nimmer aan klagers mogen onthouden. Zij hadden dan zelf op onderzoek hebben kunnen uitgaan en eventueel van de aankoop hebben kunnen afzien. Klacht gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-99 RvT Groningen
Parkeerplaats bij appartementencomplex verkeerd omschreven. Koper gedupeerd. Klager koopt in het complex waar hij al woonachtig is, een ander appartement omdat dit over een ruimere parkeerplaats in de parkeerkelder beschikt, hetgeen voor hem vanwege zijn gebondenheid aan een rolstoel van belang is. Hij verzoekt de makelaar-verkoper om enige aanvullingen in de koopakte op te nemen in verband met genoemde parkeerplaats. Als klager verhuisd is komt hij tot de ontdekking dat de parkeerplaats die meende gekocht te hebben, aan een andere bewoner toebehoort. De makelaar tracht tevergeefs de3ze eigenaar te bewegen de parkeerplaats aan klager over te doen. De raad van toezicht is van mening dat de makelaar te kort schoot, met name toen hij de aanvullingen van klager op de koopakte las. Hij had als professionele makelaar die aanvullingen moeten controleren zeker nu hij de omschrijving van de parkeerplaats had overgenomen van de gegevens die hem door de verkoper waren verstrekt en hij de parkeerkelder niet zelf had bezocht. Het feit dat klager hem had meegedeeld de situatie ter plaatse goed te kennen omdat hij al in het complex woonde, disculpeert hem niet. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-91 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste info in verkoopbrochure. Woonoppervlakte. Bestemming onroerende zaak. Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. In de koopovereenkomst werd als ontbindende voorwaarde opgenomen dat het hele appartement een woonbestemming zou krijgen. Klagers hebben uiteindelijk met een beroep op deze ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst ontbonden. Klagers verwijten beklaagde dat hij in de verkoopbrochure heeft aangegeven dat de woning een woonoppervlakte van 240 m2 had, terwijl dat bij latere meting 185m2 bleek te zijn. Voorts wordt beklaagde verweten dat in de verkoopbrochure stond dat het om een “woning” ging terwijl beklaagde wist dat het grootste deel van het door hem aangegeven woonoppervlak een bedrijfsbestemming had. Tenslotte wordt beklaagde verweten dat hij, toen hij het appartement opnieuw te koop aanbood, gebruik heeft gemaakt van de tekeningen die voor klagers waren gemaakt en die voor hen persoonlijke aspecten bevatten. De Raad stelt vast dat beklaagde een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven over de afmeting van het woonoppervlak. Het aanbieden van een appartement met de aanduiding “woning” terwijl dit appartement (nog) geen woonbestemming heeft is op zichzelf niet onjuist. Er dient dan echter in de aanbieding wel uitdrukkelijk van dit laatste melding te worden gemaakt. Beklaagde had aan de tekst dienen toe te voegen dat er voor de omzetting van de bedrijfsruimte naar woonruimte nog een procedure bij de gemeente diende te worden gevoerd. Wat betreft het gebruik van de tekeningen verdient het handelen van beklaagde geen schoonheidsprijs maar dit wordt niet tuchtrechtelijk laakbaar geacht. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde de tekeningen, na de opmerkingen van klagers, onmiddellijk heeft verwijderd. Download uitspraak(pdf)
Lees meer -
11-93 RvT Amsterdam
Eigen belang/handel. Makelaar koopt via partner/echtgenoot. Twee makelaars (klagers) hebben beklaagde, ook makelaar, een zogenaamde beleggersaanbieding gezonden inzake een aantal panden. Klagers hebben daarbij aangegeven dat zij als bemiddelaars wensten op te treden voor potentiële kopers van het onroerend goed. Beklaagde meldde zich daarop met een gegadigde bij klagers maar de panden zijn uiteindelijk buiten klagers om verkocht aan een belegger en de echtgenote van beklaagde. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen bewust heeft gepasseerd en rechtstreeks met de eigenaar/verkoper contact heeft opgenomen. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij zijn eigen belang heeft gediend door het object zelf te kopen, althans zijn echtgenote dat te laten doen. Dat beklaagde of zijn opdrachtgever het aanbod van klagers tot aankoopbemiddeling hebben aanvaard, is niet komen vast te staan.Voorts is niet komen vast te staan dat beklaagde klagers zou hebben gepasseerd om zodoende zich rechtstreeks in verbinding met de eigenaar/verkoper van het object te stellen. Evenmin kan de Raad de conclusie trekken dat beklaagde onduidelijkheid heeft laten bestaan over zijn positie.Onweersproken is dat de aankoop van het onroerend goed een belegging betreft. Daarnaast betreft het hier een belegging van de echtgenote van beklaagde, niet van beklaagde zelf. De Raad heeft geen aanwijzigen dat beklaagde heeft gehandeld in onroerend goed. Evenmin heeft de Raad kunnen vaststellen dat beklaagde in onvoldoende mate heeft voorkomen in een verstrengeling van belangen betrokken te zijn geraakt. Het feit dat hij namens zijn echtgenote de akte van de koopovereenkomst heeft ondertekend, maakt dit, wat daarvan verder ook zij, niet anders. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-92 RvT Amsterdam
Taxatie zonder inspectie. De verkoper van een woning (klager) verwijt de makelaar die de woning i.v.m. de financiering van de koper taxeerde, dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht. Klager voert hierbij aan dat beklaagde de taxatie door een medewerker heeft laten uitvoeren en de woning zelf niet van binnen gezien heeft. De Raad overweegt dat uit artikel 1 van de Eecode als zorgvuldigheidseis voortvloeit dat in beginsel de makelaar in persoon een te taxeren object in ogenschouw dient te nemen, derhalve ook de binnenzijde daarvan. Die handelwijze kan uitzondering lijden in het geval het desbetreffende object reeds in voldoende mate bij de makelaar bekend is. Hierbij denkt de Raad als voorbeeld aan het geval waarin het te taxeren object als onderdeel van serie-nieuwbouw de makelaar reeds bekend is uit eerdere, recente werkzaamheden met betrekking tot vergelijkbare objecten. In het onderhavige geval was daarvan geen sprake. Beklaagde heeft zijn taxatierapport niet met die mate van zorgvuldigheid opgesteld die van hem moet worden verlangd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-90 RvT Amsterdam
Beheer Klaagster heeft van april 1992 tot april 2008 een woning gehuurd. Zij verwijt de makelaar die van februari 2006 tot april 2008 het beheer m.b.t. de woning gevoerd heeft, dat hij op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo zou de makelaar ten onrechte servicekosten in rekening hebben gebracht over een periode waarin de woning van de C.V. was afgesloten, zou de makelaar hebben nagelaten om tussenmeters te plaatsen waardoor te hoge energiekosten werden berekend en zou de makelaar valsheid in geschrifte hebben gepleegd. De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad is niet gebleken. De Raad verklaart de klacht vervolgens ongegrond. Niet is komen vast te staan dat de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-73 RvT Utrecht
Taxatie. Onzorgvuldigheid bij opstellen taxatierapport. Onduidelijkheid of en wanneer getaxeerd is en welke criteria zijn gehanteerd. Zie ook 12-07 RvT Utrecht, 12-2426 CRvT en 13-89 RvT Utrecht. De makelaar heeft geen duidelijkheid kunnen verschaffen of en wanneer hij het te taxeren object bezocht. Evenmin heeft hij duidelijk kunnen maken welke criteria hij zijn waardering hanteerde. De schijn is gewekt dat de waardering de lage koopsom rechtvaardigde. Zie ook RvT Utrecht ambtshalve d.d. 13 januari 2012. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 12-2416 CRvT tussen Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 12-2416 CRvT eind
Lees meer -
11-77 RvT Utrecht
Beweerdelijk te lage verkoopprijs. Klager/legataris is van mening dat de woning van een overledene te laag is getaxeerd en te weinig heeft opgebracht. Hij is van mening dat alleen de grond als bijna net zoveel waard is als de verkoopprijs. De inhoud is veel groter dan de makelaar vaststelde. De WOZ-waarde ligt aanzienlijk hoger en een andere plaatselijke makelaar komt op een aanzienlijk hogere waarde. De raad van toezicht komt tot het oordeel dat de makelaar niet klachtwaardig heeft gehandeld. De WOZ-waarde was ambtshalve aanzienlijk verlaagd. Vast is komen te staan dat de makelaar naar beste weten en kunnen is opgetreden. De inderdaad onjuist vastgestelde maatvoering heeft niet geleid tot een te lage opbrengst. De raad neemt aan dat de makelaar terughoudend en voorzichtig is geweest bij het bepalen van de opbrengst. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-63 RvT Amsterdam
Opstellen van koopakte. Ontbindende voorwaarde. Ongepast optreden. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens bleek klager ook nog in een andere woning geïnteresseerd te zijn en klager heeft beklaagde gevraagd om hem bij de aankoop van deze tweede woning bij te staan. Uiteindelijk zijn beide transacties niet doorgegaan. Klager kreeg de financiering van de eerste aankoop niet rond en zag uiteindelijk af van de aankoop van het tweede huis. Klager verwijt beklaagde dat zij zonder overleg het financieringsvoorbehoud in het koopcontract betreffende de eerste woning heeft doorgehaald terwijl zij had moeten constateren dat klager ten tijde van de aankoop geestesziek was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij zich als aankopend makelaar voor de tweede woning heeft opgeworpen terwijl zij toen al wist dat klager niet eens de eerste woning kon betalen. De Raad overweegt dat het voor beklaagde, ten tijde van haar contacten met klager, niet kenbaar is geweest dat klager leed aan de door hem gestelde geestesziekte. De stelling van klager dat beklaagde zonder overleg en zonder zijn instemming het financieringsvoorbehoud heeft doorgehaald, is niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde tijdens haar werkzaamheden voor klager al wist dat klager de aankoop van het tweede pand en zelfs ook de aankoop van de eerste woning niet zou kunnen financieren. Download uitspraak (pdf)
Lees meer