Uitspraken
-
14-91 RvT Breda
Optie en bod. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Onderhandelen met meerdere gegadigden.Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat over de prijs overeenstemming was bereikt en klager ook al een bouwkeuring had geregeld, meldde zich een tweede gegadigde. Deze bood zonder voorwaarden EUR 20.000,-- meer dan klager. De verkoper heeft dit laatste bod direct geaccepteerd en de woning is aan de tweede gegadigde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld zijn bod te verhogen. Hij verkeerde in de veronderstelling dat de verkoop aan hem al definitief was en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende heeft geïnformeerd. De Raad overweegt dat beklaagde in strijd met artikel 4 van de Erecode heeft gehandeld door aan klager, met wie nota bene een zo vergaande overeenstemming was bereikt, niet kenbaar te maken dat er een andere kandidaat was. Een kandidaat die bovendien een hoger bod had uitgebracht. Van een makelaar mag overigens verwacht worden dat hij vooraf aan een koper duidelijk maakt dat de koop pas definitief is als een koopovereenkomst is ondertekend door beide partijen en als geen van partijen daar binnen drie werkdagen op terugkomt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 14-2543 CRvT, Tussenbeslissing Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 14-2543 CRvT, Eindbeslissing
Lees meer -
13-2488 CRvT
Faillissement van makelaarskantoor. Gevolgen voor opdrachtgevers. Aanmelden van opdrachten van dat kantoor zonder instemming van opdrachtgevers. Door NVM opgelegde boeter gematigd. Zie ook 13-2501 CRvT. Een makelaarskantoor wordt failliet verklaard. De curator zet de onderneming voort. Beklaagde is van plan de portefeuille van de failliet over te nemen. In de contacten hierover met de NVM waarschuwt de NVM beklaagde geen opdrachten in het uitwisselingssysteem aan te melden voordat zekerheid bestaat dat de opdrachtgevers met de overname van de opdracht door beklaagde hebben ingestemd. Daarbij refereert de NVM aan een eerdere dergelijke kwestie waarbij beklaagde was betrokken. Niettemin meldt beklaagde panden aan zonder dat duidelijk is of de opdrachtgevers daarmee instemmen. Daarop legt de NVM beklaagde een boete op van € 15.000. De Centrale Raad wijdt een uitvoerige overweging aan de gevolgen van een faillietverklaring. Het college constateert dat beklaagde de voorschriften van de NVM heeft overtreden door voortijdige aanmelding. Omdat beklaagde verklaart zich voortaan aan de voorschriften van de NVM te houden en niet is gebleken dat beklaagde na deze kwestie opnieuw de regels heeft overtreden, brengt de Centrale Raad de boete terug tot de helft. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-24 RvT Arnhem
Informatie aan niet-opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden Klagers zijn met de verkopers van een woning mondeling tot overeenstemming over de aankoop gekomen. Nog vóórdat de koopakte getekend werd, meldde zich bij de verkopend makelaar een andere gegadigde die bereid bleek een hogere prijs te betalen. De woning is vervolgens aan deze gegadigde verkocht. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hen niet heeft laten weten dat hij met een andere partij in onderhandeling was getreden en dat hij klagers niet in de gelegenheid heeft gesteld een tegenbod te doen. De Raad overweegt dat de met klagers aangegane koopovereenkomst niet door ondertekening van de voorliggende concept-koopakte rechtens bindend tot stand is gekomen. Het stond beklaagdeN opdrachtgever dan ook vrij om met een andere gegadigde een koopovereenkomst te sluiten. Op beklaagde rustte niet de verplichting om klagers over het bod van de derde te informeren, noch om klagers in de gelegenheid te stellen nog een bod uit te brengen. Klagers zien er aan voorbij dat zij niet meer met de verkoper in onderhandeling waren en beklaagde zich van dergelijke onderhandelingen niet behoefde vrij te maken alvorens met een derde-gegadigde een koopovereenkomst tot stand te brengen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-23 RvT Groningen
Niet-ontvankelijkheid klager wegens verjaring.Klagers kopen in 2004 zonder gebruikmaking van een eigen makelaar een woning. Zij baseren hun aankoop onder meer op een taxatierapport dat in opdracht van de eigenaar in datzelfde jaar is opgesteld. Daarin staat dat het huis bestemd is voor permanente bewoning. Nadat klagers enige jaren in het huis hebben gewoond vragen zij bij de gemeente toestemming om ter plaatse een andere woning te bouwen. Dat verzoek wordt afgewezen omdat het huis een agrarische bestemming heeft. Pas dan - het is inmiddels 2008 geworden - komen klagers er achter dat zij een dienstwoning hebben gekocht die bij de naastgelegen kwekerij hoort maar die daarvan in 2004 was afgesplitst. Daarover werd in hert taxatierapport uit 2004 met geen woord gerept. Uit coulance-overwegingen mogen klagers van de gemeente nog 2 jaar in hun huis blijven wonen. Het taxatierapport is destijds opgesteld door een makelaar die destijds aan beklaagde was verbonden en die reeds jaren met pensioen is. De Raad overweegt dat bij een beroep op verjaring zoals door beklaagde is gedaan, de belangen van partijen moeten worden afgewogen. Een redelijke termijn waarbinnen een klacht na ontdekking van het punt waarover geklaagd wordt, moet zijn ingediend is 3 aar terwijl in het tuchtrecht ook wel 5 jaar voorkomt. Beide termijnen zijn ruimschoots overschreden hetgeen tot niet-ontvankelijkheid van klagers leidt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-26 RvT Groningen
Echtscheidingsproblematiek. Optreden als makelaar op grond van rechterlijk vonnis. Een makelaar is door de rechtbank als deskundige benoemd om te komen tot de waardering van de tot de huwelijksgemeenschap behorende zaken. Vervolgens krijgt hij van de rechtbank de opdracht om tot bestemmingswijziging van de panden te komen en deze vervolgens te verkopen waartoe hij van beide echtelieden de opdracht dient te krijgen. De vrouw werkt mee, de man niet. Volgens een rechterlijke uitspraak traineert de man de verkoop door te stellen dat hij panden zelf wenst te verwerven maar niet de middelen te hebben om zijn vrouw uit te kopen. Als de makelaar erin slaagt een van de objecten te verkopen, tekent de vrouw de acte, de man weigert. In kort geding bepaalt de rechter dat bij gebreke aan medewerking van de man het vonnis in diens plaats zal treden. De klacht van de man dat de makelaar overleg uit te weg ging en niet tot een overeenkomst van opdracht met hem wilde komen is ongegrond. De makelaar heeft in de moeilijke omstandigheden van het geval juist gehandeld. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2541 CRvT
Lees meer -
14-25 RvT Groningen
Koopakte beweerdelijk anders dan afgesproken. Onduidelijkheid over positie van de makelaar. Klaagster bezit enige winkelpanden in een winkelcentrum dat gesloopt en herontwikkeld wordt. Klaagster onderhandelt over inruil van haar winkels middels haar vader met de makelaar die bij de herontwikkeling betrokken is. De makelaar had in het verleden geregeld contact met de vader van klaagster over vastgoedzaken. De klacht van klaagster dat in de koopovereenkomst andere bedragen staan dan is afgesproken is ongegrond. Klaagster heeft in een later stadium een groter vloeroppervlak in de nieuwbouw gewenst en dat heeft gevolgen voor de koopsom. De Raad is van oordeel dat de makelaar onduidelijkheid heeft laten bestaan over de vraag voor wie hij nu optrad. Tussen hem en de vader van klaagster bestond een vertrouwelijke zakelijke relatie. Juist daarom had de makelaar klaagster er uitdrukkelijk op dienen te wijzen dat zij er verstandig aan zou doen om een eigen makelaar in te schakelen. Inzoverre is de klacht gegrond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2542 CRvT
Lees meer -
14-20 RvT Eindhoven/Maastricht
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Opdrachtgever niet gerechtigd om beoogde overeenkomst aan te gaan. Conservatoir beslag. Afgeven van een verklaring in het kader van een gerechtelijke procedure waarbij de cliënt van de makelaar betrokken is. Klaagster was verwikkeld in een echtscheidingsprocedure en heeft conservatoir beslag laten leggen op een winkelpand van haar ex-echtgenoot (X). Enige tijd later heeft X samen met zakenpartner Y aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verhuur van het pand gegeven. Y was op dat moment (nog) geen mede-eigenaar van het winkelpand. Uiteindelijk besloot beklaagde het pand zelf te gaan huren en er het makelaarskantoor te vestigen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij een onvolledige en misleidende verklaring aan de advocaat van haar ex-echtgenoot heeft gegeven. Uit die verklaring bleek niet duidelijk dat X het pand het pand inmiddels (aan beklaagde zelf) verhuurd had. Hierdoor kon de rechter in de procedure tussen klaagster en X op het verkeerde been gezet worden. Uit de verklaring van beklaagde werd immers niet duidelijk dat X m.b.t. het winkelpand huurinkomsten (van beklaagde) ontving. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij op twee klachtbrieven van klaagster niets heeft laten horen. De Raad overweegt dat een makelaar in het algemeen al het mogelijke moet doen om na te gaan of zijn opdrachtgever gerechtigd is de beoogde overeenkomst aan te gaan. Hier was dat t.a.v. mede-opdrachtgever Y niet het geval. Verder acht de Raad het onzorgvuldig om als makelaar een pand waarop conservatoir beslag ligt, ongeclausuleerd te huur aan te bieden dan wel dit te doen zonder overleg met de beslaglegger. Ook als de secretaresse van beklaagde m.b.t. het pand een onjuiste vermelding op de website zou hebben geplaatst, behoren de gevolgen daarvan tot de verantwoordelijkheid van beklaagde. Het doel van de verklaring aan de advocaat van klaagsters ex-man brengt mee dat beklaagde deze met de grootst mogelijke zorgvuldigheid had moeten formuleren. De verklaring was onvolledig en daardoor misleidend en daarvan waren voor klaagster in de procedure met haar ex-echtgenoot nadelige gevolgen te duchten. Tenslotte was het op z’n minst passend geweest om de ontvangst van de brieven van klaagster te bevestigen en haar te berichten dat beklaagde zich niet verplicht achtte om inhoudelijk op de klachten in te gaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-22 RvT ‘s-Gravenhage
Perikelen rond minderjarige koper. Koopakte niet tijdig verzonden. Verzoek tot uitstel transport. Onbekendheid met feit dat pand leeg zou komen. Klager treedt bij de koop van en winkelpand op als vertegenwoordiger van zijn minderjarige zoon die tesamen met zijn meerderjarige broer koopt. Het verwijt van klager dat de makelaar er geen zorg voor droeg dat de extra formaliteiten in verband met genoemde minderjarigheid waren geregeld is niet terecht. De makelaar wees klager op die situatie en deze zou dit met zijn notaris opnemen. Zodra de makelaar van klager hoorde dat hij geen koopakte had ontvangen, heeft de makelaar dit onmiddellijk in orde gebracht. De makelaar heeft het verzoek van klager om uitstel van het transport overgebracht. Klager aanvaardde de voorwaarde die verkoper daaraan stelde niet. Het staat vast dat de makelaar niet wist dat het winkelpand spoedig leeg zou komen. Het huurcontract liep nog een jaar door. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2539 CRvT
Lees meer -
14-18 RvT Amsterdam
Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Voordat de woning aan klagers verkocht werd, was met andere gegadigden ook al een koopovereenkomst tot stand gekomen. Die overeenkomst werd uiteindelijk ontbonden omdat de gegadigden de financiering niet rond kregen. In verband met deze teleurstellende ervaring heeft beklaagde met zijn opdrachtgever afgesproken dat nieuwe gegadigden eerst een financiële toets zouden moeten laten uitvoeren alvorens verdere onderhandelingen zouden worden gevoerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen verplicht heeft om deze eerste financiële toets te laten uitvoeren door kantoor X, dat in hetzelfde pand als het makelaarskantoor gevestigd is. De Raad stelt vast dat beklaagde klagers niet heeft verplicht om hun hypotheek bij kantoor X te regelen. Beklaagde heeft klagers wel verplicht om voor de eerste financiële toets kantoor X in te schakelen. Aan die eerste berekening waren voor klagers geen kosten verbonden en deze werkzaamheden leverden voor kantoor X geen “inkomen” op. Van enig financieel belang van beklaagde bij het stellen van de voorwaarde is niet gebleken. Weliswaar is het binnen het kantoor van beklaagde geen beleid dat aspirant-kopers worden verplicht een eerste financiële berekening uit te laten voeren door kantoor X, maar in dit geval was sprake van een uitzonderingssituatie, waarin door beklaagde is gekozen voor kantoor X als vertrouwd kantoor voor het vervaardigen van die eerste financiële toets van aspirant-kopers. De Raad acht de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-17 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Perikelen bij echtscheiding. Onheuse bejegening/ongepast optreden.Klaagster en haar ex-partner hebben in het kader van hun boedelscheiding beklaagde opdracht gegeven hun woning te verkopen. Klaagster bewoonde de woning met haar zoon; haar ex-partner had op basis van een beschikking van de rechtbank geen toegang meer tot de woning. Tijdens een bezoek aan het kantoor van beklaagde is tussen klaagster en beklaagde onenigheid ontstaan. De situatie is daarbij uit de hand gelopen en zowel klaagster als beklaagde hebben aangifte bij de politie gedaan. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar tijdens het bezoek heeft beledigd, bedreigd en (licht) mishandeld en dat hij zich nadien tegenover derden op negatieve wijze over haar heeft uitgelaten. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij, nadat hij zelf de opdracht had teruggegeven, de sleutels niet aan klaagster heeft terugbezorgd.De Raad kan geen uitspraak doen over de door klaagster gestelde misdragingen tijdens het kantoorbezoek. Deze kwestie is immers in behandeling bij politie en/of justitie. Het behoort niet tot de taak van de Raad om t.a.v. de gestelde gebeurtenissen aan waarheidsvinding te doen. Klaagster is in zoverre dan ook niet-ontvankelijk in haar klacht. Wat betreft de handelwijze van beklaagde na het bezoek stelt de Raad vast dat beklaagde er in ieder geval mede debet aan is geweest dat de situatie tussen hem en klaagster uit de hand gelopen is. Beklaagde heeft de kwestie laten escaleren en heeft daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Voorts had beklaagde de sleutels dienen terug te geven aan klaagster, degene die hem de sleutels destijds had overhandigd. Door de sleutels af te geven aan klaagsters ex-partner, van wie hij wist dat deze niet meer in de woning woonde, heeft beklaagde ook op dit punt tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2540 CRvT
Lees meer