Uitspraken
-
14-15 RvT Eindhoven/Maastricht
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Tegenstrijdige opdrachten. Klager heeft een woning gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar voor verkoper B. Verkoper B weigerde akkoord te gaan met een voorbehoud voor de financiering van klager en/of een voorbehoud voor de verkoop van klagers eigen woning. Wel werd een levertijd van een jaar overeengekomen teneinde klager ruim de gelegenheid te geven om zijn eigen woning te verkopen. Klager heeft vervolgens beklaagde gevraagd ook de verkoop van zijn eigen woning ter hand te nemen. Toen die verkoop uitbleef is klager in de problemen gekomen en uiteindelijk heeft hij de woning van B niet kunnen afnemen. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn belangen niet goed behartigd heeft . Beklaagde zou tegenstrijdige belangen hebben gediend door zowel voor B als voor klager als verkopend makelaar op te treden. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde de belangen van zijn opdrachtgevers naar behoren behartigd. Nadat de koopovereenkomst met B vaststond was er voor beklaagde geen beletsel om de verkoopopdracht van klager te aanvaarden. Dat klager zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst met B uiteindelijk niet kon nakomen is niet aan beklaagde, doch veeleer aan omstandigheden aan de zijde van klager toe te schrijven. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-16 Eindhoven/Maastricht
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Planschade.Omdat naast de woning van klager een woon/zorgcomplex werd gebouwd, heeft klager van de gemeente een vergoeding voor planschade ontvangen. De gemeente heeft bij de vaststelling van de hoogte van de vergoeding gebruik gemaakt van de taxatie van beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat zij de planschade veel te laag heeft vastgesteld en wijst op de rapporten van drie andere taxateurs die aanzienlijk hoger uitkwamen. De Raad overweegt dat het feit dat andere taxateurs eerder tot andere waarden zijn gekomen niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie leidt dat de door beklaagde bepaalde planschade onjuist is. De Raad acht het juist en verstandig dat beklaagde aansluiting heeft gezocht bij de door de bestuursrechter in de jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunten en ziet geen aanleiding voor tuchtrechtelijk ingrijpen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-2493 CRvT
Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop – gerechtvaardigd verzoek van verkoper genegeerd. Verkoopopdracht aanvaard van wederpartij van eigen opdrachtgever. Een makelaarskantoor heeft opdracht om een bedrijfscomplex bestaande uit een kantoorruimte en een daarmee verbonden bedrijfshal te verkopen. Mondeling wordt een koopovereenkomst gesloten. Deze wordt op verzoek van de koper gesplitst in aparte overeenkomsten voor kantoor en hal. Het verzoek van verkoper om deze beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar te verbinden laat de makelaar liggen. Onder meer hieruit blijkt volgens de eigenaars dat de makelaar meer oog had voor de belangen van de koper. Dat gevoel wordt bij klagers versterkt door het feit dat de makelaar van de koper de opdracht had om de door koper ter plaatse te ontwikkelen bedrijfsunits te verkopen. Volgens de Centrale Raad is dit laatste feit onvoldoende voor de stelling van klagers dat de makelaar zich schuldig maakte aan belangenverstrengeling, zeker nu klagers wisten dat de makelaar wel vaker opdrachten van koper had aanvaard. Het negeren van de wens van klager inzake de verbinding van de koopovereenkomsten is klachtwaardig. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 13-11 RvT 's-Gravenhage
Lees meer -
13-2478 CRvT
Huurpenningen ten onrechte niet doorbetaald aan eigenaar. Enkel bezwaar tegen kostenveroordeling wegens betalingsonmacht. Een makelaar verkoopt zijn eigen appartement aan klaagster. Omdat deze haar eigen woning nog niet heeft verkocht, biedt de makelaar aan om het appartement kosteloos te verhuren en te beheren. De door hem ontvangen huurpenningen en borgsom stort hij niet door aan klaagster. De makelaar erkent zijn fout. Ter verklaring daarvoor voert hij persoonlijke en financiële tegenslagen aan. Om diezelfde reden heeft hij bezwaar tegen de kostenveroordeling. De Centrale Raad acht net als de raad van toezicht de klacht gegrond. Hij dient de kosten van behandeling in beide instanties te betalen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Hilversum, 12-67 RvT Hilversum
Lees meer -
13-2501 CRvT
Faillissement van makelaarskantoor. Gevolgen voor opdrachtgevers. Aanmelden van opdrachten van dat kantoor zonder instemming van opdrachtgevers. Onjuiste mededelingen aan opdrachtgevers van failliet kantoor. Zie ook 13-2488 CRvT. Een makelaarskantoor wordt failliet verklaard. De curator zet de onderneming voort en verkoopt de opdrachtportefeuille aan beklaagde. Beklaagde meldt de opdrachten van de failliet vervolgens zelf aan. Daarop deelt de NVM beklaagde mee dat het niet is toegestaan om opdrachten in het uitwisselingssysteem aan te melden voordat zekerheid bestaat dat de opdrachtgevers met de overname van de opdracht hebben ingestemd. De opdrachtgevers van de failliet wordt door beklaagde een verkeerde voorstelling van zaken geschetst. Beklaagde geeft onvoldoende vlot uitvoering aan het dringende verzoek van de NVM om de opdrachten van die opdrachtgevers die niet instemden met overname van de verkoopopdracht door beklaagde, direct af te melden. De Centrale Raad wijdt een uitvoerige overweging aan de gevolgen van een faillietverklaring. Het college constateert dat beklaagde de voorschriften van de NVM heeft overtreden door voortijdige aanmelding en bovendien verzoeken van de NVM om objecten af te melden onvoldoende voortvarend ter hand nam. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 13-24 RvT 's-Gravenhage
Lees meer -
14-19 RvT Utrecht
Eigen belang: moeder van adviserende makelaar wordt koopster. Schijn van belangenverstrengeling. Een dame op gevorderde leeftijd (klaagster) met broze gezondheid vraagt een makelaar om advies over een verhuurde woning die zij bezit. Zij wenste deze woning te verkopen. In dat kader taxeert de makelaar de woning in 2009 op een leegwaarde van € 270.000 en een waarde in verhuurde staat van € 162.000. Daarbij houdt de makelaar rekening met de staat van het pand. In mei 2011 neemt klaagster opnieuw contact op met de makelaar en geeft aan de woning te willen verkopen. Daarbij zegt zij eerst te willen pogen de bejaarde huurders te bewegen de woning te verlaten en daar een zeker bedrag voor over te hebben. In datzelfde gesprek zegt de makelaar dat zijn moeder wellicht belangstelling heeft voor het huis als belegging. Als de huurders niet op het aanbod van klaagster ingaan, komt opnieuw verkoop ter sprake. Vanwege de inmiddels verslechterde markt zou de koopprijs volgens de makelaar € 142.500 bedragen. De makelaar geeft klaagster de mogelijkheid om die koopprijs te laten toetsen door een andere makelaar Klaagster acht dat niet nodig en verkoopt het huis aan de moeder van de makelaar voor genoemd bedrag. De overdracht vindt op 1 december 2011 plaats. Later die maand zeggen de huurders de huur op. De nieuwe eigenaresse laat het pand na vertrek van de huurders opknappen en verkoopt het pand in 2012 voor € 255.000. Door de uiteindelijke koper en enige familieleden gealarmeerd dient klaagster een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De enkele mededeling van de makelaar aan klaagster dat zij de mogelijkheid had om de koopsom te laten toetsen was niet voldoende. De makelaar had rekening moeten houden met de ouderdom en de gezondheidstoestand van klaagster. Hij had zich moeten realiseren dat hij in casu uiterst behoedzaam had moeten opereren hetgeen hij niet gedaan heeft. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-29 RvT Rotterdam
Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Klager en zijn ex-vrouw hebben beklaagde gevraagd om i.v.m. boedelscheiding hun woning te taxeren. Klager meent dat beklaagde als redelijk handelend taxateur niet tot de door hem vastgestelde waarde heeft kunnen komen. Volgens klager is beklaagde van onjuiste informatie uitgegaan en heeft hij de woning te hoog gewaardeerd.Gelet op alle omstandigheden - meer in het bijzonder hetgeen beklaagde heeft aangevoerd m.b.t. de gehanteerde referentiepanden - is de Raad van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot de onderhavige taxatie heeft kunnen komen, althans is het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-27 RvT Rotterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klager heeft zijn makelaar (beklaagde) in 2006 een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van zijn woning verstrekt. De vraagprijs werd bepaald op EUR 619.000,--. Nadat klager in maart 2013 bericht had ontvangen dat de bank i.v.m. betalingsachterstanden tot executieveiling wilde overgaan, werd de woning alsnog via beklaagde voor EUR 402.500,-- verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van zijn verkoopopdracht op verschillende punten is tekortgeschoten en dat hij zich jegens klager onbehoorlijk zou hebben gedragen. De makelaar zou dan ook geen recht hebben op (volledige) betaling van de door hem aan klager in rekening gebrachte courtage. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat de makelaar zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd noch dat de makelaar zich in ander opzicht jegens klager tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen. Beklaagde heeft onbetwist gesteld dat klager voorafgaande aan het transport mondeling heeft kenbaar gemaakt niet tot integrale betaling van de courtagenota over te zullen gaan. Onder deze omstandigheden stond het de makelaar vrij over te gaan tot incasso. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-28 RvT Rotterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klager en zijn ex-echtgenote hebben beklaagde opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning. Nadat na twee jaar een koper was gevonden, zijn problemen ontstaan over de verdeling van de restschuld die na de verkoop voor klager en zijn ex-vrouw zou overblijven. Klager wenste alleen in te stemmen met de verkoop indien de bank vooraf duidelijkheid zou geven over de hoogte van de restschuld die voor zijn rekening zou komen. De bank bleek hiertoe niet bereid. Uiteindelijk hebben de kopers alsnog van de aankoop afgezien en heeft beklaagde zijn opdracht aan klager teruggegeven. Klager verwijt beklaagde dat zijn dienstverlening op verschillende punten onder de maat is geweest. De Raad overweegt dat op basis van de stukken, het verhandelde ter zitting en de tegenstrijdige standpunten van partijen de gestelde verwijten niet kunnen worden vastgesteld. Toen bleek dat de bank vooraf geen duidelijkheid over de hoogte van de restschuld van klager zou verstrekken, heeft beklaagde duidelijk aangegeven dat er voor hem een onwerkbare situatie was ontstaan. Onder de gegeven omstandigheden had beklaagde geen andere keus dan de verkoopopdracht aan klager terug te geven. Vanaf dat moment en gegeven de situatie dat klager alleen bereid was tot verkoop als hij vooraf duidelijkheid had van de bank over de restschuld, hoefde beklaagde niet te reageren op berichten van mogelijke aspirant-kopers. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-12 RvT Haarlem
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. In verband met een mogelijke verkoopopdracht heeft beklaagde aan de eigenaar van een woning een vraagprijs geadviseerd van EUR 349.500 k.k. Een maand later werd beklaagde door de eigenaar gevraagd of hij de waardeverklaring zou kunnen verhogen. De eigenaar kon geld lenen van zijn familie mits de waarde van de woning tenminste EUR 400.000,-- zou zijn. Beklaagde heeft nog diezelfde dag een waardeverklaring van EUR 410.000,-- afgegeven en heeft daarbij aangegeven dat die verklaring niet voor een bank gebruikt mocht worden. De eigenaar heeft vervolgens toch geprobeerd om met de verklaring van beklaagde zijn hypotheek bij de bank te verhogen. In deze zaak wordt beklaagde door de bank verweten dat hij een veel te hoge waardeverklaring heeft afgegeven. De Raad acht de klacht van de bank gegrond. Beklaagde kon in redelijkheid niet tot de door hem afgegeven taxatie komen. Bij de bepaling van de strafmaat houdt de Raad rekening met het feit dat hier sprake is van een incident. Download uitspraak (pdf)
Lees meer