Uitspraken
-
13-54 RvT s Gravenhage
Afspraak over courtage gewijzigd. Niet met beide opdrachtgevers gecommuniceerd.Een makelaarskantoor spreekt met een werkneemster en haar toenmalige partner (klager) af dat het de woning van het stel gratis zal verkopen. Hij stuurt daartoe een opdrachtformulier toe waarin sprake is van 0 % courtage. Dit was niet door beklaagde getekend. Nadat de relatie tussen beide partners was verbroken, heeft het makelaarskantoor aan de in de woning achtergebleven werkneemster een nieuw opdrachtformulier met 1,5 courtage gezonden. Dit is door laatstgenoemde ondertekend. Als de woning via beklaagde verkocht wordt, is klager het niet eens met de 1,5 % courtage. Deze wijziging is hem nimmer bekend gemaakt. De makelaar zegt dat hij erop mocht vertrouwen dat zijn werkneemster hem wel had geïnformeerd.De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde onjuist optrad. Hij heeft een opdrachtformulier met 0 % courtage in omloop gebracht en heeft, toen hij dit percentage wijzigde, niet geverifieerd of klager het daarmee eens was. Hij heeft bovendien door het versturen van de nota de verhoudingen tussen de ex-partners verder onder druk gezet. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-50 RvT Haarlem
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.Beklaagde heeft in opdracht van de verhuurder een bedrijfsruimte getaxeerd. Beklaagde stelde de (huur)waarde vast op EUR 44.819,--. De huurders van de bedrijfsruimte (klagers) verwijten beklaagde dat zijn taxatierapport fouten bevat en dat hij de huurwaarde te hoog heeft vastgesteld. Klagers wijzen daarbij op de taxaties van twee andere makelaars die veel lager uitkwamen (op resp. EUR 21.000,-- en EUR 28.000,--). De Raad heeft niet kunnen constateren, dat klager bij het opstellen van zijn taxatie tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, ook al vermeldt de taxatie niet hoe de objectinformatie van de referentiepanden is verkregen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-51 RvT Haarlem
Belangenbehartiging opdrachtgever. Intrekking opdracht. Klager en zijn (ex-)echtgenote hebben in het kader van hun echtscheiding aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning verstrekt. Nadat beklaagde op 29.10.2012 liet weten een serieus bod te hebben ontvangen heeft klager op 31.10.2012 beklaagde verzocht de woning met onmiddellijke ingang uit de verkoop te halen. Op 7.11.2012 vernam klager van beklaagde dat de woning was verkocht. Bij vonnis van de voorzieningenrechter is de echtgenote van klager gemachtigd de woning te verkopen. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning ondanks zijn instructie daartoe, niet uit de verkoop heeft gehaald.De Raad stelt vast dat klager de opdracht per e-mail van 31.10.2012 heeft ingetrokken. Beklaagde had zijn werkzaamheden moeten opschorten tot duidelijheid zou zijn verkregen omtrent de civielrechtelijke gevolgen van de intrekking van de opdracht. Het doorgeven van het bod op 7.11.2012 aan de echtgenote van klager wordt door de Raad beschouwd als een onderdeel van onderhandelen. Dat bod had dan ook tegelijk aan klager moeten worden doorgegeven, zodat klager daarover een standpunt had kunnen innemen en niet voor een fait accompli zou worden gesteld op grond waarvan hij in kort geding is gedagvaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-2442 CRvT
Onjuist woonoppervlak en onjuiste ligging van dakterras in verkoopbrochure. Meetinstructie. Zie ook 13-2482 CRvT. Klaagster koopt een appartement waarvan in de verkoopbrochure staat dat het woonoppervlak ca 85 m² bedraagt en dat het dakterras op het Zuidoosten is gelegen. Na het transport blijkt het woonoppervlak 76 m² te bedragen blijkt het dakterras op het Noordoosten te liggen. De Centrale Raad is van oordeel dat van een verkopend makelaar mag worden verwacht dat deze geen documentatie verspreidt waarvan de inhoud naderhand onjuist blijkt te zijn. Een woonoppervlak is voor een gegadigde veelal een belangrijk aspect om een aankoopbeslissing op te nemen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Amsterdam, 12-21 RvT Amsterdam
Lees meer -
13-2482 CRvT
Onjuist woonoppervlak in taxatierapport. Niet nageleefde meetinstructie heeft in dit geval geen gevolg voor waardebepaling. Zie ook 13-2442 CRvT. Koopster van een appartement klaagt erover dat het taxatierapport voor de financiering een onjuist woonoppervlak vermeldt, overigens hetzelfde oppervlak dat de verkopend makelaar vermeldde. Zowel twee door klaagster ingeschakelde deskundigen als een makelaarslid van de Centrale Raad stellen vast dat het woonoppervlak geen 85 m² bedraagt, maar 76 m². De Centrale Raad neemt als uitgangspunt dat een makelaar bij een door hem uitgevoerde taxatie alleen dan tuchtrechtelijk laakbaar handelt indien bij de taxatie een zodanig oordeel is gegeven dat een redelijk handelend taxateur daartoe nooit zou kunnen komen danwel indien sprake is van een opzettelijk onjuiste taxatie. Nu niet gebleken is dat de waardes uit het taxatierapport onjuist zijn - de onjuiste woonoppervlakte heeft niet geleid tot een aantoonbaar onjuiste waardering - , is de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Amsterdam, 12-21 RvT Amsterdam
Lees meer -
13-44 RvT Breda
Optie en Bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klagers waren geïnteresseerd in een woning. I.v.m. een restschuld hadden de verkopers voor de verkoop van de woning toestemming van hun hypotheekbank nodig. Nadat klagers een koopovereenkomst hadden gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de bank toestemming zou verlenen, meldde zich een tweede gegadigde die rechtstreeks bij de bank aangaf de vraagprijs te willen betalen. Vervolgens is de koopovereenkomst van klagers met een beroep op de ontbindende voorwaarde ontbonden. Uiteindelijk zijn zowel klagers als de andere gegadigde in de gelegenheid gesteld opnieuw een uiterste bod te doen. De woning is daarna gegund aan de andere gegadigde, die de hoogste bieder was. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft nagelaten juiste informatie over de tweede gegadigde te verschaffen. Klagers menen hierdoor in een nadelige positie te zijn gebracht. De Raad overweegt dat de makelaar ten onrechte heeft nagelaten om klagers in kennis te stellen van het feit dat er inmiddels een tweede gegadigde was die de bank had laten weten de vraagprijs te willen bieden. Hierdoor werden klagers in de waan gelaten dat de toestemming van de bank voor de hand lag terwijl hij zelf wist, althans had moeten weten dat die kans in werkelijkheid zeer klein, zo niet nihil was. Verder komt het de Raad voor dat de makelaar de regie in deze zaak onvoldoende in eigen hand heeft kunnen houden waardoor, mede door toedoen van derden, e.e.a. voor klagers teleurstellend is afgelopen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-45 RvT Breda
Belangenbehartiging opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onzorgvuldig handelen. Klager besloot eind december 2009 een nog af te bouwen woning te kopen en heeft begin januari 2010 de koop- aannemingsovereenkomst getekend. Door faillissement van de aannemer is de oplevering van de woning bijna een jaar vertraagd. In verband met deze vertraging ontving klager een schadevergoeding die gebaseerd werd op de nieuwe garantieregeling die per 1 januari 2010 was ingegaan. Onder de oude garantieregeling zou de schadevergoeding voor klager veel hoger zijn geweest. Klager verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hem niet tijdig heeft gewezen op het feit dat de nieuwe regeling voor hem veel ongunstiger was. Beklaagde heeft aangevoerd dat de nieuwe regeling weliswaar op het punt van vertragingsschade slechter is, maar op andere punten juist beter.De Raad overweegt dat pas later, na het faillissement van de aannemer, door de aard van de gevolgen gebleken is dat de oude garantieregeling voor klager voordeliger was. Immers, wanneer het om de afbouwgarantie was gegaan in plaats van om de vertraging van de oplevering, dan zou voor klager de nieuwe regeling juist gunstiger zijn geweest. De makelaar had echter wel moeten weten dat de regeling gewijzigd was en hij had klager daarop moeten attenderen, nu deze afweek van wat in het voortraject (en de offerte) aan klager was meegedeeld. De klacht is dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-47 RvT Eindhoven/Maastricht
Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. Een makelaar (klager) verwijt een collega makelaar (beklaagde) oncollegiaal gedrag. Beklaagde zou verschillende opdrachtgevers van klager (actief) hebben benaderd met de bedoeling om een verkoopopdracht te verkrijgen terwijl hij wist dat klager de verkopend makelaar was. De Raad heeft in geen van de door klager aangedragen voorbeelden kunnen vaststellen dat beklaagde eigener beweging heeft geprobeerd om van een van de opdrachtgevers van klager een verkoopopdracht te krijgen. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-46 RvT Breda
Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen. Courtage. De verkoper van een woning (klager) verwijt zijn makelaar dat hij courtage in rekening heeft gebracht nadat de woning buiten de makelaar om aan een collega van de verkoper was verkocht. Volgens de verkoper was vóór de ondertekening van de overeenkomst van opdracht mondeling met de makelaar een afwijkende tariefafspraak gemaakt voor het geval hij zijn huis zelf zou kunnen verkoper. De verkoper wijst nog op een uitspraak van de Geschillen Commissie die zijn klacht gegrond achtte. De makelaar ontkent echter met de verkoper een afwijkende afspraak te hebben gemaakt. Als dat zo was zou hij die afspraak in de overeenkomst van opdracht hebben opgenomen. De Raad overweegt dat niet kan worden vastgesteld dat er tussen partijen andere afspraken gemaakt zijn dan die welke in de overeenkomst van opdracht zijn neergelegd. Wat er ook zij van het oordeel van de Geschillencommissie Makelaardij, aan de Raad is niet gebleken dat de makelaar willens en wetens courtage heeft gevraagd terwijl hij op dat moment wist dat hij daar geen recht op had. De klacht is daarom ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-48 RvT Eindhoven/Maastricht
Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure.De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij de woning aan een derde heeft verkocht. De makelaar zou onvoldoende openheid van zaken over de biedingsprocedure hebben gegeven waardoor klager in de veronderstelling verkeerde exclusief in onderhandeling te zijn. Ook heeft de makelaar klager niet geïnformeerd toen het pand definitief aan een derde was verkocht. De makelaar had dat wel toegezegd. De Raad overweegt dat een gegadigde pas in onderhandeling met de verkoper is zodra de verkoper een tegenbod heeft gedaan op het bod van de gegadigde. In dit geval werd het bod van klager terstond als te laag afgewezen. Het bod gold dus niet meer als lopend bod. Klager heeft daarna, ondanks uitnodiging daartoe, geen bod meer gedaan. Wellicht had de makelaar de gegadigde beter duidelijk moeten maken dat hij nog niet in onderhandeling was door serieuze belangstelling te tonen. Ook het feit dat de makelaar klager niet geïnformeerd heeft toen de woning aan een derde was verkocht, verdient geen schoonheidsprijs. De tekortkomingen worden echter niet zodanig ernstig geacht dat de klacht gegrond zou zijn. Download uitspraak (pdf)
Lees meer