Uitspraken
-
16-25 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Overname verkoopopdracht. Onjuiste woonoppervlakte. Meting volgens NEN 2580. Schadevergoeding. Nadat beklaagde de verkoopopdracht van klagers had overgenomen van een andere makelaar, is de woning van klagers verkocht. Nog binnen de drie dagen bedenktijd, ontstond er met de kopers een geschil over de woonoppervlakte. De kopers eisten een verlaging van de verkoopprijs omdat de woning kleiner was dan door beklaagde was aangegeven. De woonoppervlakte is gedurende het verkoopproces verschillende malen door beklaagde naar beneden bijgesteld. Klagers hebben zich uiteindelijk genoodzaakt gevoeld om in te stemmen met de in verband daarmee door de kopers gevorderde compensatie. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning niet conform NEN 2580 heeft opgemeten en onjuiste en wisselende woonoppervlaktes heeft opgegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de verkopers onvoldoende heeft bijgestaan toen er met de kopers problemen waren ontstaan. Tenslotte wordt beklaagde nog verweten dat hij klagers op geen enkele wijze is tegemoetgekomen in de door hen geleden schade van EUR 30.000,--. De Raad overweegt dat beklaagde er niet zonder meer op mocht vertrouwen dat de door zijn voorganger vastgestelde woonoppervlakte op basis van de Meetinstructie NEN 2580 tot stand gekomen was. Beklaagde had zich er van moeten vergewissen of de rapportage van de door hem zelf ingeschakelde aannemer deugdelijk en op basis van de Meetinstructie was opgesteld. De enkele bevestiging van de aannemer op navraag van beklaagde dat wel degelijk conform NEN 2580 was gemeten, kan hierin geen verandering brengen. De Raad concludeert dat beklaagde op meerdere momenten m.b.t. de vaststelling van de woonoppervlakte niet met de van hem te verlangen zorgvuldigheid heeft gehandeld. Daarnaast heeft beklaagde klagers onvoldoende bijgestaan toen er met de kopers problemen over de woonoppervlakte waren ontstaan. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de schade die klagers stellen te hebben geleden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-23 RvT Amsterdam
Onvoldoende belangenbehartiging. Koopruil. Regelen van financiering. Klagers hebben hun makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning verstrekt. Klagers zijn vervolgens akkoord gegaan met het voorstel van beklaagde om hun woning te ruilen. In het kader van deze overeengekomen “koopruil” hebben klagers de woning van de kopers van hun eigen woning gekocht. Klagers hebben beklaagde voor de aankoop van deze woning geen opdracht tot dienstverlening verstrekt. Klagers verwijten hun makelaar dat hijm.b.t. hun financiële mogelijkheden in het kader van de “koopruil”, over onvoldoende kennis beschikte. Hierdoor zijn klagers gedwongen geweest onder grote druk en met het nodige risico de financiering van de gehele transactie te verzorgen. Met name wijzen klagers hierbij op het feit dat zij niet tijdig de bankgarantie konden stellen en dat de afname van hun nieuwe huis tot op het laatste moment onzeker is geweest. Daarnaast stellen klagers dat zij door beklaagde zijn gemanipuleerd om hen te bewegen de transactie te bekrachtigen. De Raad overweegt dat primair de taak van de makelaar bestaat uit de bemiddeling die hij verleent bij het tot stand brengen en het sluiten van een overeenkomst. De financiering van de transactie die die overeenkomst als onderwerp heeft, behoort op de eerste plaats tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever en valt buiten de opdracht aan de makelaar. Beklaagde heeft klagers doorverwezen naar een hypotheekadviseur. Het is de keuze van klagers zelf geweest om met deze adviseur in zee te gaan. De door klagers gestelde ondeugdelijkheid van die advisering kan beklaagde niet worden verweten. Dat beklaagde in dit geval had behoren te twijfelen aan de mogelijkheden van koopruil, is niet gebleken. Beklaagde heeft van klagers geen opdracht verkregen om m.b.t. het stellen van de bankgarantie voor hun aankoop te bemiddelen. Beklaagde kan dan ook niet worden verweten dat hij geen rol heeft gespeeld bij de verlenging van de termijn voor het stellen van die bankgarantie. Dat er sprake was van manipulatie is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-96 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen. Boeteclausule. Verschuldigdheid courtage na succesvol beroep op ontbindende voorwaarde. Klager heeft via zijn makelaar zijn woning verkocht. Doordat de koper een beroep deed op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, ging de verkoop uiteindelijk niet door. Klager verwijt zijn makelaar dat hij heeft verzuimd om in de koopovereenkomst op te nemen dat de koper onder deze omstandigheden aan hem een boete verschuldigd zou zijn. Daarnaast wordt de makelaar verweten dat hij, ondanks het feit dat de verkoop niet is doorgegaan, aan klager courtage in rekening heeft gebracht. De Raad stelt vast dat klager erkent dat de koper een ontbindingsmogelijkheid had en gerechtigd was om deze ontbindingsmogelijkheid te benutten. Daar met de ontbinding van een koopovereenkomst zonder nadere afspraken – die ontbreken – ook enige boetebepaling komt te vervallen, heeft de afwezigheid van een boetebepaling niet tot enig nadeel bij klager geleid. De Raad acht dit onderdeel van de klacht dan ook ongegrond. M.b.t. het tweede onderdeel van de klacht wijst de Raad op art. 6 lid 3 van de Consumentenvoorwaarden NVM 2011. Uit dit artikel volgt dat ook het vervuld zijn van de opdracht afhankelijk is van de ontbindende voorwaarde. Vast staat dat klager zich op het standpunt heeft gesteld dat de opdracht niet is vervuld nu de koper de ontbindingsmogelijkheid heeft benut. Door klager desondanks een factuur te zenden, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Dat de rechtbank klager heeft veroordeeld om de factuur aan beklaagde te voldoen doet aan het oordeel van de Raad niet af. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2613 CRvT
Lees meer -
15-70 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte. Controleren opgave collega-makelaar. Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als hun makelaar. Volgens de verkopend makelaar (evenals beklaagde lid NVM), bedroeg de woningoppervlakte 82 m2. Toen klagers de woning 2 jaar later wilde verkopen, hebben zij zich opnieuw tot beklaagde gewend. Beklaagde stelde toen vast dat de woningoppervlakte slechts 75 m2 bedroeg. Klagers verwijten beklaagde dat hij ten tijde van de aankoop de opgave van zijn collega niet heeft gecontroleerd en de woning heeft nagemeten. De Raad stelt vast dat beide makelaars gebonden waren aan dezelfde meetinstructie. Op de aankopend makelaar (beklaagde) rustte derhalve niet de verplichting om de woning zelfstandig na te meten om de opgave van de verkopend makelaar te controleren. Dit zou anders zijn indien bij de aankopend makelaar (beklaagde) gerede twijfel over de juistheid van de vermelde oppervlakte had bestaan of de kopers (klagers) uitdrukkelijk hadden laten weten dat de afmeting van de woning voor hen van doorslaggevend belang was. Daarvan was hier geen sprake en de Raad acht de klacht dan ook ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-64 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur.Klager heeft zijn makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van zijn woonboerderij verstrekt. Toen de verkoop niet wilde vlotten heeft klager het pand via beklaagde tijdelijk verhuurd. Toen alsnog een koper werd gevonden, weigerde de huurder het pand te verlaten. Klager verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende heeft gewezen op het gevaar dat klager het pand niet vrij van huur zou kunnen opleveren omdat de huurder zich op huurbescherming zou kunnen beroepen. De Raad stelt vast dat het pand aanvankelijk alleen voor bedrijfsdoeleinden werd verhuurd. Op enig moment heeft klager, buiten beklaagde om, aan de huurder toestemming verleend om ook in het pand te gaan wonen. Vanaf dat moment is een ander huurbeschermingsregime gaan gelden. Klager heeft aldus zelf het risico op zich geladen dat de huurder zich zou kunnen beroepen op de huurbeschermingsregels inzake woonruimte. Hoewel het door beklaagde opgestelde huurcontract geen schoonheidsprijs verdient acht de Raad de klacht in dit geval ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-65 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte. Klaagster heeft in 2012 een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als makelaar van de verkoper. Blijkens de verkoopbrochure zou de oppervlakte van de woning 85 m2 bedragen. Toen klaagster de woning in 2014 wilde verkopen bleek de woning kleiner te zijn dan in 2012 was aangegeven. Klaagster verwijt beklaagde dat hij destijds onjuiste informatie over de oppervlakte van de woning heeft verschaft. Na bestudering van verschillende overgelegde meetbrieven en een bij de woning behorende tekening is voor de Raad niet komen vast te staan dat de woning de door klaagster gestelde oppervlakte van 78,12 m2 heeft. De klacht wordt dan ook ongegrond geacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-08 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Beheer. Terugbetaling waarborgsom. Klager heeft in 2006 een pand in verhuurde staat gekocht. Beklaagde had in 1995 de huurovereenkomst opgesteld en voerde sinds die tijd het beheer voor de opvolgende eigenaren, laatstelijk voor klager. Nadat de huurder had opgezegd, vorderde de huurder bij klager de in 1995 door hem betaalde waarborgsom van fl. 6000,-- terug. Toen klager beklaagde verzocht tot betaling van de waarborgsom over te gaan, liet beklaagde weten dat hij dat niet kon doen omdat hij de borg aan de toenmalige eigenaar had doorbetaald. Klager verwijt beklaagde dat hij niet tot betaling is overgegaan en zich verschuilt achter zijn toenmalige werkgever. De Raad concludeert dat beklaagde bij de aanvang van het beheer voor klager, de waarborgsom aan de orde had moeten stellen. Als beklaagde hier tijdig over was begonnen, had hierover klaarheid gebracht kunnen worden dan wel hadden zo mogelijk stappen richting de rechtsvoorganger(s) van klager gezet kunnen worden om hem als opvolgend verhuurder de beschikking over de waarborgsom te kunnen verschaffen. Nu beklaagde dit heeft nagelaten heeft hij niet de zorgvuldigheid betracht die van een goed makelaar mag worden verwacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-69 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Klager heeft in 2010 een woning gekocht. De verkopend makelaar (beklaagde) had de woonoppervlakte vastgesteld op circa 80 m2. Toen klager de woning in 2015 wilde verkopen bleek de woonoppervlakte slechts 68 m2 te zijn. Klager verwijt beklaagde dat zij in 2010 een onjuiste woonoppervlakte heeft opgegeven en dat zij zonder overleg de klacht van klager aan een jurist van haar assuradeur heeft voorgelegd. Beklaagde acht klager niet ontvankelijk in zijn klacht en stelt daarnaast niet klachtwaardig te hebben gehandeld. De Raad overweegt dat klager pas in 2015, bij de verkoop van zijn woning, werd geconfronteerd met het verschil in oppervlakte. Klager was gerechtigd om vervolgens alsnog over de door beklaagde in 2010 vermelde woonoppervlakte een klacht in te dienen. Vaststaat dat beklaagde de bruto vloeroppervlakte in 2009 heeft berekend aan de hand van de kadastertekening. Naar de stand van 2009 kon de vloeroppervlakte op deze wijze berekend worden zolang op basis van een visuele opname van het pand werd nagegaan of het aldus berekende oppervlak een betrouwbare indicatie gaf van de werkelijkheid. Beklaagde heeft hieraan voldaan. Het feit dat beklaagde heeft verzuimd om klager tijdig te berichten dat zij de klacht aan een jurist van haar assuradeur had voorgelegd, getuigt niet van zorgvuldigheid maar is beklaagde in tuchtrechtelijke zin niet te verwijten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-71 RvT Amsterdam
Informatie niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Ongepast optreden. Klager heeft een nog af te bouwen appartement verkocht. Toen de makelaar van de koper het appartement kort voor de leveringsdatum inspecteerde, bleken de overeengekomen (extra) werkzaamheden nog niet af te zijn en verkeerde het appartement nog niet in bewoonbare staat. Klager verwijt de makelaar (beklaagde) dat zij vervolgens haar opdrachtgever (de koper )zonder nader overleg of onderzoek heeft geadviseerd om de woning niet af te nemen. Daarnaast wordt de makelaar verweten dat zij haar opdrachtgever ten onrechte heeft medegedeeld dat zij tijdens een telefoongesprek door de aannemer van klager is bedreigd. De Raad stelt vast dat het appartement op de geplande leveringsdatum nog niet bewoonbaar was. Naar het oordeel van de Raad kon de makelaar onder de onderhavige omstandigheden in redelijkheid tot het advies aan haar opdrachtgever komen om geen medewerking aan de afname van het appartement te verlenen. Dat de koper extra werkzaamheden was overeengekomen en er reeds was gesproken over een mogelijke depotstelling bij de notaris, brengt hierin geen verandering. Over het verloop van het telefoongesprek tussen de makelaar en de aannemer lopen de lezingen van partijen uiteen. Of de makelaar de aannemer van klager ten onrechte van bedreiging heeft beschuldigd kan door de Raad niet meer worden vastgesteld. Wel staat vast dat de makelaar vrij snel na het bedoelde telefoongesprek opnieuw contact met de aannemer heeft opgenomen om de verhoudingen te normaliseren. De Raad trekt hieruit de conclusie dat de makelaar in deze situatie de-escalerend heeft gehandeld waardoor haar in ieder geval geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-51 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte. Klager heeft in 2011 een woning gekocht. Door de verkopend makelaar (beklaagde) was op Funda vermeld dat de woning een oppervlakte had van 55 m2. Toen klager de woning in 2014 wilde verkopen heeft hij de woning laten nameten. De oppervlakte bleek toen maar 48,48 m2 te zijn. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de aankoop in 2011, onjuiste informatie heeft verschaft. De Raad overweegt dat beklaagde heeft aangegeven dat zij de woning reeds voor de invoering van de Meetinstructie in verkoop had. Beklaagde heeft erkend dat zij de woning na het van kracht worden van de Meetinstructie niet opnieuw, met in achtneming van de voorschriften van die Meetinstructie, heeft opgemeten. De door beklaagde aangegeven oppervlakte was onjuist en de klacht is gegrond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2590 CRvT
Lees meer