Uitspraken

  • 20-75 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM ---------------------------------------------------------------------------------------------------   Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding. Klager heeft in 2015 een woning gekocht die beklaagde als makelaar in de verkoop had. Door beklaagde was een woonoppervlakte van 115 m2 opgegeven. Toen klager de woning enkele jaren later wilde verkopen heeft hij de woning door een derde opnieuw laten inmeten. Daaruit bleek dat de woonoppervlakte slechts 105,9 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde onjuiste informatie te hebben verschaft en stelt beklaagde aansprakelijk voor de door hem geleden schade. De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over geleden schade. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Tijdens de zitting is de Raad tot de conclusie gekomen dat beklaagde een rekenfout moet hebben gemaakt. De Raad is van oordeel dat deze rekenfout geen verwijtbaar tuchtrechtelijk handelen oplevert en verklaart de klacht ongegrond.  

    Lees meer
  • 20-73 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 31/19   Onjuist woonoppervlakte. Klaagster heeft in 2008 met hulp van een makelaar (beklaagde) een appartement gekocht. In de verkoopbrochure werd melding gemaakt van een woning met een woonoppervlakte van 55 m2. Bij een nieuwe meting in 2019 wordt een woonoppervlakte van 42,2 m2 vastgesteld. Klaagster verwijt beklaagde dat deze haar in 2008 niet goed heeft bijgestaan. De opdracht was om een appartement met een woonoppervlakte van minimaal 50 m2 te vinden. Beklaagde verweert zich door aan te geven dat er voor 2010 verschillende meetinstructies werden gehanteerd. De Raad overweegt dat beklaagde - gezien de duidelijke instructies om een appartement met een woonoppervlakte van minimaal 50 m2 te vinden - ook vóór de invoering van de eenduidige Meetinstructie de oppervlakte op een adequate wijze diende vast te stellen. Omdat beklaagde niet heeft kunnen aantonen dat de vaststelling destijds zorgvuldig is geschied, komt de Raad tot de conclusie dat de opdracht niet met de nodige zorgvuldigheid is uitgevoerd. Om die reden wordt de klacht gegrond verklaard, met als straf de maatregel van berisping.

    Lees meer
  • 20-72 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 4/20   Informatieplicht. Niet geïnformeerd over conflict met buurvrouw.   Klagers kopen op 15 september 2019 een appartement. Beklaagden traden op als verkopend makelaar. Later bleek dat de benedenbuurvrouw van het appartement al lange tijd klachten had over geluidsoverlast en dat er met deze buurvrouw een conflict was met de vorige bewoners. De verkoper had dit niet vermeld in de documentatie. De betreffende benedenbuurvrouw heeft op 12 september 2019 een e-mail gestuurd aan het kantoor van beklaagden hierover. Beklaagden wordt verweten dat zij klagers onvoldoende hebben geïnformeerd over de situatie met de benedenbuurvrouw. De Raad oordeelt dat de klacht gegrond is. Beklaagden hadden volgens de Raad de plicht om klagers duidelijker te informeren. Zij hebben dit echter nagelaten en de e-mail alleen besproken met de verkoper. De verkoper zou klagers informeren aldus beklaagden. De Raad is van oordeel dat beklaagden verantwoordelijk waren voor het overbrengen van de informatie en dat zij hierop ook hadden moeten toezien. De Raad legt als straf de maatregel van berisping op en veroordeelt beklaagden in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 20-60 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT Amsterdam 36/19   In deze zaak heeft beklaagde als verkopend makelaar een bouwperceel aangeboden. In de verkoopinformatie is verouderde informatie gebruikt. Voorts is in eerste instantie een koopprijs ‘kosten koper’ overeengekomen, en is later in de concept koopovereenkomst ineens een koopprijs ‘kosten koper inclusief de over dit bedrag te betalen omzetbelasting overeengekomen’. Klager klaagt over beide zaken, en stelt dat beklaagde in strijd handelt Regel 1 van de erecode. Beklaagde verweert zich door te stellen dat de informatie ontvangen is van een vorige makelaar, en dat de wijziging van de prijs het gevolg is van een advies van zijn opdrachtgever. De Raad gaat hier niet in mee, en verklaart beide klachten gegrond. Aan beklaagde wordt de maatregel van berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 20-35 RvT Amsterdam

    Beweerdelijk te lage waardering. Woning bestaande uit meerdere appartementsrechten en in feite twee woningen. Vragen ten onrechte niet beantwoord? Klaagster is het niet eens met de waardering in juli 2019 van de voormalige echtelijke woning door beklaagde. Deze waardering vond plaats op grond van een rechtelijk vonnis. Beklaagde komt op € 1.345.000 terwijl een andere makelaar in 2017 al op een bedrag kwam van € 1.400.000 en in 2019 op € 1.465.000. Bovendien ligt de taxatie van beklaagde op een lager bedrag dan de WOZ-waarde. Die WOZ-waarde geeft een m²-prijs die een stuk hoger ligt dan die uit de taxatie van beklaagde voortvloeit. Extrapolerend vanuit de m²- prijs van de WOZ-waarde naar het woonoppervlak ontstaat een verschil van ruim € 3,5 ton. Verder beklaagt klaagster zich er over dat de makelaar geen antwoorden op haar vragen gaf. De makelaar stelt dat klaagster van een onjuist woonoppervlak uitgaat. In het meetrapport dat zij te berde brengt is ten onrechte het trappenhuis meegerekend waardoor het werkelijke woonoppervlak een stuk kleiner is. Verder stelt de makelaar dat het pand uit vier appartementsrechten bestaat en bij de gemeente als twee woningen staat geregistreerd. Volgens de NWWI-instructie had hij twee taxatierapporten moeten opstellen, maar in overleg met klaagster en haar ex-partner is besloten tot één rapport zonder NWWI-validatie. Als de formeel twee woningen worden samengevoegd, moeten er kosten aan de gemeente worden betaald. Wordt het pand als twee woningen verkocht, dan moeten per eenheid aanzienlijke kosten worden gemaakt aan eigen voorzieningen. Met al deze factoren heeft de makelaar rekening gehouden. De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde zijn taxatie goed heeft kunnen onderbouwen en in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. Dit klachtonderdeel is ongegrond. De klacht over het niet beantwoorden van vragen is eveneens ongegrond. Partijen hadden ook ten tijde van de taxatie beide een advocaat. Onder die omstandigheden is het niet onbegrijpelijk dat de makelaar niet inging op vragen van klaagster. Overigens heeft hij dat in het kader van de tuchtprocedure alsnog gedaan.

    Lees meer
  • 20-25 RvT Amsterdam

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onjuiste informatie over dakrenovatie bij monumentaal pand. Niet adequaat reageren op klachten. Klager heeft een monumentale woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij in de verkoopbrochure onjuiste informatie over de toestand van het dak heeft verstrekt. Na aankoop bleek dat het dak in slechte staat verkeerde en op korte termijn gerestaureerd diende te worden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij niet adequaat op de klachten van klager heeft gereageerd. De Raad stelt vast dat beklaagde in de verkoopbrochure heeft vermeld dat het dak in 2017 geheel was gerenoveerd en geïsoleerd zonder dat hij daarvan enig bewijsstuk had gezien. Beklaagde heeft die werkzaamheden ook niet (zelf) gecontroleerd. Voor de vermelding van de renovatie van het dak was geen grondslag. Beklaagde heeft onvoldoende zorgvuldig gehandeld door zich er niet van te vergewissen of zijn mededelingen over het dak wel klopten. Dat beklaagde ook nog op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.

    Lees meer
  • 20-20 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM Onjuiste advisering over tijdelijke verhuur. Onvoldoende kennis van het huurrecht. Klager is eigenaar van een woning die hij bewoont in afwachting van de verbouwing van de naastgelegen boerderij, Hij informeert bij een makelaar naar de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van de woning die daarop aangeeft dat dit geen probleem is. Klager deelt de makelaar op zeker moment mede dat hij verhuisd is naar de boerderij en dat hij zelf een huurder voor de woning heeft gevonden; met deze heeft klager een huurperiode van 3 jaar afgesproken. Klager verzoekt de makelaar een huurcontract op te stellen hetgeen deze doet. Als tegen de ommekomst van de huurperiode de huurder op verzoek van klager door de makelaar de huur wordt opgezegd doet het makelaarskantoor tot tweemaal toe een onjuiste huuropzegging. Ook blijkt klager pas dan dat een beperkte huurperiode niet zonder meer mogelijk is, althans het lang niet zeker is dat een huurder daadwerkelijk vertrekt. Het makelaarskantoor biedt huurder diverse andere woningen aan die huurder afwijst. Deze weigert echter te vertrekken. De raad van toezicht constateert dat bij het het makelaarskantoor ontbreekt aan fundamentele kennis van het huurrecht en dat het klager volstrekt onjuist heeft geadviseerd waardoor deze in grote moeilijkheden is geraakt.

    Lees meer
  • 20-19 RvT Amsterdam

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMSTVoorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Eenzijdige aanpassing van de leveringsdatum. Doorsturen koopakte zonder controle. Klaagster heeft via haar makelaar een woning verkocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de koper. Nadat klaagster de concept-koopakte had ondertekend heeft beklaagde de akte aan de kopers voorgelegd. Toen klaagster de door de kopers ondertekende akte van beklaagde retour ontving, bleek dat de kopers – zonder overleg – de leveringsdatum hadden gewijzigd. Klaagster verwijt beklaagde deze gang van zaken. De Raad verklaart de klacht gegrond. Door de akte niet te controleren alvorens die aan klaagster althans haar makelaar te doen toekomen, heeft beklaagde het aanmerkelijke risico voor lief genomen dat zich tussen partijen een geschil over de leveringsdatum zou ontwikkelen. Dat beklaagde de akte niet heeft gecontroleerd met het oog op spoed doet daar niet aan af.              

    Lees meer
  • 20-11 RvT Amsterdam

    20-11 RvT Amsterdam   200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Problemen bij (echt)scheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Partijdigheid. Ongepast optreden.   Klaagster en haar ex-partner waren samen eigenaar van een woning. Na het verbreken van hun relatie zijn over de verkoop van de woning problemen ontstaan. De rechtbank heeft klaagsters ex-partner gemachtigd om namens klaagster aan beklaagde een verkoopopdracht te verstrekken. Klaagster verwijt beklaagde dat hij deze opdracht niet heeft uitgevoerd zoals het een goed makelaar betaamt. Hij zou afspraken onvoldoende hebben gecoördineerd, zou zich partijdig hebben opgesteld en zou zich lasterlijk over klaagster hebben uitgelaten. Naar het oordeel van de Raad is op geen enkele wijze vast komen te staan dat beklaagde de hem verweten handelingen heeft begaan. Klaagster heeft van haar stellingen geen enkel bewijs overgelegd. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 19-80 RvT Amsterdam

    19-80 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Door beklaagde was een woonoppervlakte van 80 m2 opgegeven. Toen klager de woning enkele jaren later wilde verkopen heeft hij de woning door een derde laten inmeten en daaruit bleek dat de woonoppervlakte slechts 73 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde onjuiste informatie te hebben verschaft en stelt beklaagde aansprakelijk voor de door hem geleden schade.  De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over geleden schade. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Dat beklaagde destijds onjuiste informatie heeft verschaft is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft gesteld de woning volgens de geldende Meetinstructie te hebben opgemeten. Klager heeft dit niet bestreden en heeft de resultaten van de in zijn opdracht uitgevoerde meting niet in deze procedure overgelegd.

    Lees meer