Uitspraken
-
22014
22014 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Deskundigenbericht in opdracht van de rechtbank. Geen aanpassingen daarin buiten de rechtbank om. Klaagster is door een derde van wie zij een lening kreeg voor de aanpassing van haar woning, voor de rechter gedaagd in verband met de terugbetaling. In dat kader krijgt beklaagde van de rechtbank de opdracht om de waarde van de woning op een zekere peildatum vast te stellen en om verder te bepalen of de gedane investeringen tot een waardeverhoging hebben geleid. Als beklaagde geheel volgens de geldende voorschriften bij zo’n deskundigenbericht zijn concept-taxatierapport aan partijen doet toekomen, reageert klaagster met een groot aantal vragen. De makelaar laat daarop weten dat beantwoording van die vragen niet valt binnen het kader van het hem met instemming van partijen verstrekte budget. De rechtbank verzoekt hem te volstaan met toezending van het concept-rapport hetgeen hij doet. Nadat in de procedure klaagster een groot aantal aanmerkingen op het rapport heeft geformuleerd, zoals haars inziens onjuiste maatvoeringen en te luxueuze omschrijvingen, verzoekt de rechtbank beklaagde om alsnog enige aanvulling te geven. Daarop corrigeert de makelaar enige feitelijke gegevens hetgeen volgens hem geen invloed heeft op de getaxeerde waarde, die kennelijk in de ogen van klaagster te hoog is. De raad van toezicht constateert dat de makelaar geheel conform de voorschriften en instructies van de rechtbank heeft gehandeld. Toen hij de nadere vragen van de rechtbank had beantwoord was zijn taak volbracht. Het stond de makelaar niet vrij om buiten de rechtbank en de geldende regels om zijn rapport aan ta passen. RvT 6/22
Lees meer -
21058
21058 RvT Amsterdam
Lees meer -
22007
22007 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Geen toestemming voor destructief onderzoek. Eigendom van en toegang tot electrakast aan buitengevel. Ondertekening inspectierapport. Smaad en laster. Klaagster heeft belangstelling voor een woning die bij beklaagde in de verkoop is. Het gaat om een voormalige huurwoning die deel uitmaakt van een complex dat eigendom is van een stichting. Tijdens een bezichtiging vraagt klaagster of het laminaat verwijderd mag worden om na te gaan of daaronder asbesthoudend zeil ligt. De makelaar geeft daarvoor geen toestemming. Aan de buitengevel bevindt zich naast de voordeur een afgesloten kast waarvan de makelaar geen sleutel heeft. Het makelaarskantoor vraagt de verkopende stichting iemand te sturen die een sleutel heeft. Klaagster wordt meegedeeld dat alleen de netbeheerder toegang tot de kast heeft en dat zij geen sleutel krijgt. Kort na het transport breekt de vader van klaagster de kast open waarin zich een electrische installatie bevindt van de netbeheerder. Beklaagde stelt zowel de verkoper als de notaris van de openbreek-actie in kennis. Klaagster stelt dat de makelaar onduidelijkheid heeft laten ontstaan over de eigendom van de kast. Klaagster stelt pas bij het transport een eindinspectierapport te hebben ontvangen. De raad van toezicht acht het normaal dat vóór het tekenen van een koopacte geen toestemming wordt gegeven voor destructief onderzoek zoals het verwijderen van laminaat. De onduidelijkheid over de eigendom van de buitenkast had de makelaar tot nader onderzoek moeten brengen. Uiteindelijk blijkt de kast bij de gekochte woning te horen, maar slechts de netbeheerder heeft toegang. De bewoordingen van beklaagde waarin zij de verkoper en de notaris op de hoogte stelde van het openbreken van de kast, had gematigder gekund, maar de makelaar was wel gehouden de verkoper en de notaris te informeren. De inhoud van het inspectierapport is met klaagster telefonisch besproken.
Lees meer -
22003
22003 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Niet in redelijkheid tot taxatie hebben kunnen komen. Klager is eigenaar van een bedrijfspand dat hij verhuurd heeft. De huurster wil op zeker moment het gehuurde kopen. Ter financiering van de aankoop laat zij beklaagde een taxatierapport opstellen. De marktwaarde wordt gesteld op € 300.000. Als klager hiermee geconfronteerd wordt, laat hij een door een ander een taxatierapport opmaken. Dit komt uit op een marktwaarde van € 640.000. Vervolgens treedt klager in overleg met beklaagde. Naar aanleiding hiervan past beklaagde tot tweemaal toe zijn rapport aan: zijn opdrachtgeefster beschikte niet over informatie die hij van klager kreeg. Uiteindelijk wordt de marktwaarde in verhuurde staat door beklaagde gesteld op € 390.000 waarvoor huurster koopt. De klacht dat beklaagde een onjuiste taxatie verrichtte, wordt door de raad vertaald in de vraag of de makelaar in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Die vraag wordt negatief beantwoord. De makelaar heeft tot tweemaal toe zijn taxatie aangepast. Hij heeft bovendien niet zijn eerdere taxaties ingetrokken en een geheel nieuw rapport opgesteld waardoor zijn rapportage een rommelige en niet goed inzichtelijke indruk maakt.
Lees meer -
21064
21064 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onjuist woonoppervlak bij nieuwbouwappartement. Klager koopt een appartement in een bestaand pand dat nog officieel gesplitst moet worden. Volgens beklaagde had dit een oppervlakte van 89 m². Naar aanleiding van de klager toegezonden concept-splitsingsakte met maatvoering rijzen bij klager twijfels over de ware oppervlakte. In de door een extern bureau opgesteld meetrapport was ook het trappenhuis meegenomen waardoor het werkelijke woonoppervlak maar 80 m² bedraagt. Volgens de makelaar is deze vergissing veroorzaakt door een onjuiste instructie aan het extern bureau. De klacht over de onjuiste oppervlaktevermelding acht de raad van toezicht terecht. Het college kan geen uitspraak doen over de vraag of de claim van klager op een lagere koopsom terecht is. Of dat gebeurt is aan de verkoper, niet aan diens makelaar.
Lees meer -
22-31 RvT Amsterdam
22-31 RvT Amsterdam Informatie aan niet-opdrachtgever. Vragenlijst. Verborgen gebreken. Klagers hebben een woning gekocht. Deze blijkt na levering een aantal gebreken te bevatten. Volgens klagers stonden deze niet op de door de verkoper ingevulde vragenlijst. Beklaagden waren betrokken als verkopend makelaar. Zij hebben de verkoper bijgestaan bij het invullen van die vragenlijst. Klagers komen er via de huurster die in de woning heeft gewoond achter dat een aantal gebreken bekend waren die niet genoemd werden op de vragenlijst. Zij verwijten beklaagden dat zij er niet op hebben toegezien dat de juiste informatie op de vragenlijst was ingevuld. De Raad acht de klacht gegrond. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 27/21
Lees meer -
22-29 RvT Amsterdam
22-29 RvT Amsterdam Belangenverstrengeling. Informatie aan niet-opdrachtgever. Beklaagde 1 betreft een makelaarskantoor. Beklaagde 2 is als makelaar werkzaam bij dit kantoor. Het kantoor krijgt opdracht van een erfgenaam om een woning te verkopen. Deze erfgenaam is ook benoemd tot executeur-testamentair. Dit wordt een lang traject, waarbij ervoor gekozen wordt een bestemmingsplanwijziging aan te vragen en het perceel te splitsen. Een deel wordt verkocht aan een familielid van een andere makelaar werkzaam bij beklaagde 1. Uiteindelijk wordt klager via een procedure door de rechtbank benoemd tot vereffenaar van de nalatenschap. In die rol dient hij een klacht in jegens beklaagden. Hij verwijt hen onder andere dat er sprake is geweest van belangenverstrengeling nu zij een woning verkocht hebben aan de broer van een collega werkzaam bij beklaagde 1. Voorts verwijt klager beklaagden dat zij zich - via hun kantoor - bemoeid hebben met een rechtszaak tussen klager en een andere koper. Deze twee klachten worden gegrond verklaard. Een aantal andere klachten worden ongegrond verklaard. Aan beklaagde 1 wordt als straf een berisping opgelegd. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 18/21 RvT 19/21
Lees meer -
22-24 RvT Amsterdam
22-24 RvT Amsterdam Klacht tegen collega-lid. Onjuiste informatie. In deze zaak wordt een klacht ingediend tegen beklaagde in zijn rol van voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam. Vanuit deze vereniging is een brandbrief ondertekend waarin klager genoemd wordt. Klager vindt dat hij in deze brief ten onrechte in een kwaad daglicht wordt gezet. Om die reden dient hij deze klacht in jegens beklaagde. Beklaagde dient op zijn beurt een klacht in jegens klager. Klager zou de zaak geëscaleerd hebben door een geluidsopname te maken van een ledenvergadering en deze met derden te delen. Ook zou klager bewust de media hebben gezocht. De Raad oordeelt de klacht tegen beklaagde in zijn rol als voorzitter van de MVA gegrond. De klacht van beklaagde tegen klager wordt echter ook gegrond verklaard. Beide partijen krijgen als straf een berisping. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 10/21 RvT 20/21
Lees meer -
22-19 RvT Amsterdam
22-19 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Bod onmogelijk bij nieuwbouw. Tussentijdse prijsverhogingen. Geluidsoverlast. Privégegevens openbaar gemaakt. Klagers kopen een nieuwbouwappartement dat via een makelaar wordt aangeboden. Als zij een bod willen doen is dit volgens de makelaar niet mogelijk. Zij kopen het appartement en ontdekken later dat de prijs eerder € 10.000 lager lag. Klagers ervaren geluidsoverlast van de bovenburen en klagen erover dat de serre niet waterdicht is. Tenslotte achten zij het onjuist dat hun privé gegevens over de financiering openbaar zijn gemaakt. De raad van toezicht acht alle klachten ongegrond. Het is aan de bouwer om de prijs vast te stellen en om deze te wijzigen. Klachten over geluidsoverlast en niet waterdicht zijn horen bij de bouwer terecht. Overigens heeft een geluidsmeting aangetoond dat de normen niet worden overschreden. Nu informatie over de financiering zijn te vinden in de openbare registers, kan niet gezegd worden dat de makelaar de privacyregels heeft geschonden.
Lees meer -
22-14 RvT Amsterdam
22-14 RvT Amsterdam Informatie aan niet opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Het kantoor van beklaagde heeft een samenwerkingsverband met een andere makelaar. De samenwerking houdt in dat woningen collegiaal worden verkocht. De samenwerkingspartner krijgt eind 2020 een opdracht van bekenden van hem om een woning te verkopen. Hij meldt dit bij zijn samenwerkingspartner, het kantoor van beklaagde. Het kantoor van beklaagde stelt de verkoopbrochure op. Een andere vestiging van het kantoor van beklaagde had op dat moment ook een aankoopopdracht van een klant. Nu de woning geschikt lijkt voor deze klant, besluit men deze aankoopopdracht terug te geven. De klant - klager – neemt vervolgens contact op met het kantoor van beklaagde om de woning ‘voor de markt uit’ te bezichtigen. De bezichtig wordt door beklaagde gedaan. Zij heeft zelf voor die bezichtiging de woning nog nooit bezichtigd. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand. Later blijkt dat er zich in de tuin van de woning een pompput voor rioolwater bevindt. Klager is van mening dat beklaagde hem hierover had moeten informeren. De pompput stond niet in de verkoopbrochure genoemd. Tussen partijen ontstaat discussie over deze pompput. Ook over allerlei andere zaken die na de overdracht aan het licht komen ontstaat discussie. Klager belandt ook met de verkopers in een civiele procedure. In deze tuchtrechtelijke procedure maakt klager beklaagde de nodige verwijten. De meeste daarvan worden ongegrond verklaard. De Raad rekent beklaagde echter wel aan dat zij de relevante informatie over de pompput niet opgemerkt heeft tijdens de bezichtiging. Ook wordt beklaagde verweten dat het onzorgvuldig is geweest de woning niet zelf te bezichtigen voor de bezichtiging met klager. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.
Lees meer