Uitspraken
-
21-53 RvT Amsterdam
Onvoldoende voorlichting aan kopers. Dakkapel zonder vergunning. Klagers kopen een woning waarvan naderhand blijkt dat de vergunning(en) voor twee dakkapellen op de woning niet in orde zijn. Klagers worden door de gemeente gedwongen de dakkapel aan de achterzijde van de woning te verwijderen. Door klagers zijn over de dakkapellen specifiek vragen gesteld aan beklaagde – als verkopend makelaar - bij de aankoop van de woning. Zij dienen thans een klacht in over de rol van beklaagde bij de verkoop en diens rol bij de procedures met de gemeente naderhand. Door klagers is ook een civiele procedure tegen de verkopers gestart om schade te verhalen. De Raad oordeelt de klacht over de rol van beklaagde tijdens de verkoop van de woning gegrond. Volgens de Raad heeft beklaagde onvoldoende duidelijk gecommuniceerd over de juridische status van de dakkapellen. De klacht over de rol van beklaagde bij de bezwaarprocedure met de gemeente wordt ongegrond verklaard. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.
Lees meer -
21-35 RvT Amsterdam
Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Geen schriftelijke koopovereenkomst. Mondelinge overeenstemming. Klager is voor 50% eigenaar van een bedrijfspand. Dit bedrijfspand staat al enige tijd te koop als zich telefonisch een potentiele koper zich bij beklaagde als verkopend makelaar meldt. Deze doet telefonisch een bod op het pand. Dit bod wordt na onderhandeling geaccepteerd. De mondelinge overeenkomst wordt niet direct schriftelijk bevestigd door beklaagde. Kort daarna ziet de koper alsnog af van de aankoop. Dit vanwege onduidelijkheid over de situatie van de huurder van het pand. Er ontstaat discussie tussen klager als verkoper en de potentiele koper over het bestaan van een koopovereenkomst. Dit leidt tot een kort geding welke klager verliest. Volgens de rechter zou niet vaststaan dat er een mondelinge koopovereenkomst was bereikt. Klager spreekt hierop beklaagde aan. Hij verwijt beklaagde een drietal zaken. Het eerste verwijt van klager is dat er tussen klager en beklaagde geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld voor de dienstverlening van beklaagde. Het tweede verwijt is dat door beklaagde een niet gekwalificeerde medewerker zou zijn ingezet op deze verkoop. Tot slot verwijt klager beklaagde dat de mondelinge koopovereenkomst niet direct schriftelijk bevestigd is. De eerste twee klachten worden afgewezen door de Raad. De derde klacht wordt gegrond verklaard. Volgens de Raad had beklaagde eenvoudig in een korte e-mail de uitgangspunten van de mondelinge koopovereenkomst aan de koper kunnen bevestigen. Hiermee zou klager als verkoper in een betere bewijspositie zijn gebracht. De Raad legt als straf een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.
Lees meer -
21-32 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Perceelsgrootte. Klaagster koopt een bedrijfspand. Beklaagde is namens de verkoper als makelaar betrokken. De verkoop gaat snel en pas na het ondertekenen van de koopovereenkomst raakt de koper ermee bekend dat een stuk tuin achter het pand niet bij het verkochte hoort. Dit is tegenstelling tot de kadastrale informatie. Er ontstaat discussie tussen partijen. Uiteindelijk stelt klaagster de verkoper in gebreke ten aanzien van de levering van het bedrijfspand. De verkoper ontbindt later de koopovereenkomst en verkoopt het pand aan een derde. Uiteindelijk koopt klaagster het pand weer van deze derde. Over de (financiële) consequenties hiervan zijn partijen met hun advocaten in discussie. Klaagster dient echter ook een klacht in tegen beklaagde als makelaar. De klacht bestaat uit drie onderdelen. Beklaagde wordt verweten dat hij onzorgvuldige verkoopinformatie heeft verstrekt, dat hij bij de afspraak bij de notaris een toezegging heeft gedaan die hij niet is nagekomen en dat beklaagde niet de verkoper ertoe heeft gewogen de koopovereenkomst met klaagster na te komen. De Raad overweegt dat beklaagde in dit geval zelf ook niet beschikte over de juiste informatie en dat hem daarvan in de gegeven omstandigheden geen verwijt kan worden gemaakt. Ook de andere twee klachten worden ongegrond verklaard.
Lees meer -
21-23 RvT Amsterdam
Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Ontvankelijkheid. Onduidelijke klacht. De moeder van klaagster was geïnteresseerd in een nieuwbouwwoning. Zij heeft zich gemeld bij beklaagde die als verkopend makelaar betrokken was bij het nieuwbouwproject. Toen bleek dat de moeder van klaagster onder curatele stond, heeft beklaagde laten weten dat inschrijving niet zinvol zou zijn. Hierop zou zijn voorgesteld om de inschrijving op naam van klaagster als dochter te zetten. Dit is echter nooit gebeurd. De dochter dient in deze zaak de klacht in. Dit gebeurt blijkens de uitspraak op een rommelige en onduidelijke wijze. Voorts oordeelt de Raad dat de klacht van klaagster ongegrond is. De Raad acht de handelwijze van beklaagde begrijpelijk. RvT 20/20
Lees meer -
21-22 RvT Amsterdam
Financieringstaxatie. Ontbrekende informatie in taxatierapport. Klager heeft een koopovereenkomst gesloten voor een nieuwe woning. Ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering heeft klager beklaagde opdracht gegeven zijn woning te taxeren. Nadat beklaagde haar taxatierapport heeft afgerond, stelt klager dat het rapport onjuiste informatie bevat, vooral ten aanzien van het in opdracht van klager uitgevoerde funderingsonderzoek. Klager verzoekt beklaagde de uitkomsten van dit onderzoek alsnog toe te voegen en het rapport aan te passen. Beklaagde weigert dit en geeft aan niet op de hoogte te zijn geweest van het funderingsonderzoek. Bovendien zou het volgens beklaagde in dit stadium niet meer mogelijk zijn het rapport aan te passen. Klager dient een tweetal klachten in. Klager verwijt beklaagde het funderingsonderzoek niet te hebben betrokken in het rapport en verwijt beklaagde dat deze klager onjuiste informatie heeft verstrekt over de mogelijkheden om het rapport alsnog aan te passen. De Raad verklaart beide klachten ongegrond. Volgens de Raad staat niet vast dat beklaagde op de hoogte was van het feit dat klager het funderingsonderzoek liet uitvoeren. Zonder deze kennis kan beklaagde ook niet verweten worden dat zij dit onderzoek niet heeft betrokken in haar rapport. Over de mogelijkheden het rapport later nog aan te passen had beklaagde volgens de Raad duidelijker kunnen communiceren met klager, maar dit levert volgens de Raad geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen op.
Lees meer -
21-21 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klager schakelt beklaagde in voor de verkoop van zijn woning. Uiteindelijk wordt de woning echter niet via een kijkdag georganiseerd door beklaagde verkocht, maar ontvangt klager een bod van een derde. Na afronding van de verkoop geeft klager aan dat hij niet tevreden is over de dienstverlening van beklaagde bij verkoop van zijn woning. Volgens klager heeft beklaagde weinig initiatief getoond bij de verkoop van de woning en was de communicatie tussen klager en beklaagde tijdens het gehele verkoopproces moeizaam. Klager wil om die reden niet de volledige courtage betalen. Uiteindelijk worden door klager acht klachten ingediend. De Raad verklaart alle klachten ongegrond. Beklaagde heeft niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.
Lees meer -
21-9 RvT Amsterdam
Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste woonoppervlakte in verkoopdocumentatie Beklaagde, optredend voor de verkoper, heeft bij de verkoop van een woning aan klager in 2015 een onjuiste woonoppervlakte in de verkoopdocumentatie vermeld. Bij verkoop van de woning in 2020 wordt dit door klager ontdekt. Klager stelt hierdoor schade te hebben geleden. De Raad oordeelt dat de beantwoording van de vraag of schade is geleden aan de civiele rechter is voorbehouden. Wel acht de Raad het niet vermelden van de juiste woonoppervlakte in dit geval laakbaar. De klacht wordt gegrond verklaard en beklaagde krijgt een berisping. RvT 26/20
Lees meer -
21-6 RvT Amsterdam
RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. RvT 14/20 Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid na beëindiging lidmaatschap en aansluiting. Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Beweerdelijke poging tot vergiftiging, betaling van sleutelgeld en invullen van ander bankrekeningnummer. Naar aanleiding van de klacht constateert de raad dat beklaagden thans geen relatie met de NVM meer hebben, maar waar de klachten betrekking hebben op kwesties uit de tijd dat die relatie er nog wel was, kan de raad de klachten behandelen. Klaagster stelt in 2008 aan beklaagde sub 2 sleutelgeld te hebben betaald, hetgeen die beklaagde ontkent. Waar het hier een kwestie betreft van 12 jaar geleden is een redelijke termijn voor het indienen van een klacht verstreken. Beklaagde sub 1 stelt klaagster destijds uit medelijden een voedingssupplement te hebben gegeven tegen stress. Klaagster heeft wat zij meent te hebben gekregen, weggegooid, zodat enig bewijs van haar stelling van een poging tot vergiftiging ontbreekt. Beklaagden ontkennen bij de huurovereenkomst betrokken te zijn geweest bij de totstandkoming waarvan beklaagde sub 1 volgens klaagster haar bankrekeningnummer verving door dat van hemzelf. De raad kan niet vaststellen wat exact is gebeurd.
Lees meer -
20-102 RvT Amsterdam
RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Deeldienstmakelaar. Onterechte vermelding van makelaar. Ongefundeerde mededeling over tarieven van andere makelaars. Vermelding in KvK. Een makelaar dient een klacht in tegen een collega over diens werkwijze en mededelingen op diens website. Beklaagde laat een deel van de werkzaamheden bij verkoop door de opdrachtgever zelf uitvoeren. Dat daardoor de indruk wordt gewekt dat de consument zelf via de NVM zijn woning kan verkopen, is de raad van toezicht niet met klager eens. Beklaagde is duidelijk over zijn werkwijze en o.a. het substantiële onderdeel van het verkoopproces nl. de onderhandelingen, loopt via de makelaar. De vermelding van een medewerker op de website als makelaar is onjuist. Dat dit inmiddels is gecorrigeerd, maakt geen verschil. Beklaagde zegt niet welk onderzoek gedaan is naar de tarieven van andere makelaars noch laat hij weten waarop zijn mededeling is gebaseerd dat andere makelaars duurder zijn dan hij. Derhalve maakt beklaagde een onjuiste vergelijking. Dat in de Kamer van Koophandel is vermeld dat er geen personen bij de onderneming werkzaam zijn terwijl dit wel het geval is, is van ondergeschikt belang. Op de website van beklaagde staan de medewerkers vermeld.
Lees meer -
20-101 RvT Amsterdam
RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Volledige bevoegdheid executeur-testamentair. Onduidelijkheid over BTW bij extra beloning. Klagers zijn zusters van de beide executeurs van de nalatenschap van hun aller vader. De beide executeurs hebben een makelaarskantoor opdracht gegeven om de woning van hun vader te verkopen. Afgesproken wordt een vaste courtage van € 15.000 exclusief BTW plus een extra beloning van 10 % over een meeropbrengst boven de 6 ton. De makelaar houdt met instemming van zijn opdrachtgevers een verkoop bij inschrijving. Alle erfgenamen stemmen in met een bod van € 860.000. Klagers zijn het achteraf niet eens met een verkoop bij inschrijving. Zij menen dat de executeurs slechts gezien moeten worden als contactpersonen met de erfgenamen. De raad constateert dat de tekst van de verklaring van executele niets aan duidelijkheid te wensen overlaat en dat de executeurs volledige bevoegdheid hebben over de nalatenschap te beschikken. De executeurs konden dus instemmen met verkoop bij inschrijving. De erfgenamen hebben verder ingestemd met de koopovereenkomst zodat ook hun klacht over al dan niet vrije oplevering ongegrond is. Onjuist is berekening van BTW over de succesfee. In de opdracht tot verkoop is over BTW over dat bedrag niets vermeld zodat het ervoor gehouden moet worden dat wat de makelaar hiervoor in rekening brengt inclusief BTW is. In zoverre is de klacht gegrond.
Lees meer