Uitspraken
-
12-18 RvT Groningen
Beweerdelijk te lage taxatie. Afkoop erfpacht grond. Klager is eigenaar van een recreatiewoning op erfpacht grond. Er was al langer sprake van dat de gemeente bereid was om de erfpacht te laten afkopen. Ter financiering van die afkoop geeft klager beklaagde opdracht tot taxatie. Deze komt, uitgaande van de erfpachtsituatie op een marktwaarde van € 135.000 en een executiewaarde van € 108.000. Naderhand geeft de makelaar op verzoek van de bank de waarde af met afgekochte erfpacht: € 152.000 marktwaarde en € 129.500 executiewaarde. Klager meent daardoor gedupeerd te zijn nu hij vanwege de te lage waardes geen volledige aflossingsvrije hypotheek kan krijgen maar deels op basis van annuïteiten moet financieren. Het is bekend dat de markt van recreatiewoningen de laatste jaren sterk fluctueert en dat mogelijke afkoop van de erfpacht al jaren hetgeen de markt onzeker maakt. Deze omstandigheden in aanmerking nemende, is de raad van toezicht van oordeel dat de makelaar correct werk heeft geleverd. Hij heeft bovendien voldoende representatief vergelijkingsmateriaal aangedragen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-19 RvT Groningen
Oncollegiaal gedrag? Rechtstreeks transactie gesloten met oud(?)-opdrachtgever van collega-makelaar. Klacht ter zitting ingetrokken. Een NVM-makelaar (beklaagde) neemt telefonisch contact met een ex-NVM-makelaar (klaagster) met de vraag of zij in een bepaalde wijk in een zeker dorp een pand te koop heeft. Daarop neemt klaagster contact op een klant die kort daarvoor een transactie had zien afketsen. Zij maken daarop een nieuwe courtage-afspraak. Vervolgens regelt klaagster een bezichtiging mat de klant van beklaagde maar dit leidt niet een transactie. Enige tijd later verneemt klaagster dat de klant van beklaagde alsnog de woning heeft gekocht. Verkoper weigert courtage te betalen. Beklaagde stelt dat, toen de verkoper hem rechtstreeks benaderde, hij deze nadrukkelijk vroeg of de zaak met klaagster had afgehandeld en dat deze toen antwoordde dat hij geen zaken meer met klaagster wilde doen. Klaagster verwijt beklaagde oncollegiaal gedrag. Ter zitting van de raad verklaart beklaagde dat hij er achteraf bezien beter aan had gedaan om verkoper nog nadrukkelijker te bevragen op het punt van afhandeling met klaagster en biedt zijn excuses aan. Daarop verklaart klaagster haar klacht in te trekken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-20 RvT Groningen
Beroep op ontbindende voorwaarde. Opdrachtgever naar verzekeraar verwezen. Klager koopt een appartement via makelaar-verkoper (beklaagde). Hij bedingt daarbij de ontbindende voorwaarde terzake van de verkoop van zijn eigen woning. Die laatste wordt verkocht aan iemand die later spoorloos blijkt te zijn. Om die reden doet koper een beroep op de ontbindende voorwaarde. Daarop adviseert beklaagde zijn opdrachtgever juridische bijstand te zoeken. Dat leidt uiteindelijk tot een schikking waarbij klager aan de verkoper van het appartement € 10.000 moet betalen. De raad acht de klacht dat makelaar-verkoper zich niet behoorlijk heeft gedragen onterecht. De raad acht het juist dat hij zijn opdrachtgever aanraadde juridische hulp in te roepen. Dat dit leidde tot een door klager te betalen schikkingsbedrag valt beklaagde niet te verwijten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-100 RvT Groningen
Opname in koopakte van afkoop leasecontract c.v. Koopovereenkomst ontbonden en nieuwe overeenkomst gesloten met andere regeling over c.v. Klagers kopen een woning via makelaar-verkoper (beklaagde). In de koopovereenkomst wordt een bepaling opgenomen dat verkoper en kopers ieder de helft betalen van de afkoop van het leasecontract m.bn.t. de CV-ketel. Op de transportdatum blijken klagers niet te kunnen afnemen. Hen wordt daartoe een nadere termijn gegund maar ook deze gaat ongebruikt voorbij. Later wort op initiatief van de hypotheekadviseur weer contact met de verkoper opgenomen. Ten overstaan van de notaris wordt opnieuw over de aankoop gesproken en komt alsnog een nieuwe koopovereenkomst gesloten. Verkoper is dan niet meer in staat om dezelfde afspraak te maken over de afkoop van het leasecontract: de kosten komen voor rekening van de kopers. Het verwijt van kopers dat de makelaar een fout heeft gemaakt bij het opstellen van het bepaalde over de cv-ketel is niet terecht. Het is klagers schuld dat de eerste vereenkomst is ontbonden inclusief alle daarin opgenomen voorwaarden. Daarna is opnieuw onderhandeld met een ander resultaat. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-101 RvTGroningen
Ernstige verzaking mededelingsplicht. Bodemverontreiniging. Deel van informatie van de gemeente weggekipt. Klagers kopen via makelaar-verkoper (beklaagde) een woning gelegen op twee kadastrale percelen. De makelaar vertelt dat op een van die percelen een aantekening rustte vanwege vervuilde grond. Later deelt de makelaar mede dat de gemeente hem had meegedeeld dat die informatie niet juist was en dat de aantekening uit het kadaster was verwijderd. Klagers kopen de woning. De makelaar hecht aan de koopakte een e-mail waaruit de mededeling van de gemeente blijkt. Enige maanden later ontvangen klagers een brief van de gemeente waarin hen wordt gezegd dat van ernstige bodemverontreiniging sprake is. In het contact dat zij vervolgens met de gemeente hebben komt de e-mail van de gemeente aan de makerlaar boven water en die blijkt veel meer informatie te bevatten dat het bericht dat aan de koopakte was gehecht. De makelaar blijkt delen van dat bericht te hebben weggeknipt. Het verweer van de makelaar dat de verontreiniging blijkt te zitten onder het andere kadastrale perceel van het gekochte en dat de vermelding van de vervuiling van het ene deel inderdaad niet juist was en dat hij daarom het deel van het bericht over dat deel aan de koopakte hechtte, helpt hem niet. De makelaar had dergelijke belangrijke informatie nimmer aan klagers mogen onthouden. Zij hadden dan zelf op onderzoek hebben kunnen uitgaan en eventueel van de aankoop hebben kunnen afzien. Klacht gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-99 RvT Groningen
Parkeerplaats bij appartementencomplex verkeerd omschreven. Koper gedupeerd. Klager koopt in het complex waar hij al woonachtig is, een ander appartement omdat dit over een ruimere parkeerplaats in de parkeerkelder beschikt, hetgeen voor hem vanwege zijn gebondenheid aan een rolstoel van belang is. Hij verzoekt de makelaar-verkoper om enige aanvullingen in de koopakte op te nemen in verband met genoemde parkeerplaats. Als klager verhuisd is komt hij tot de ontdekking dat de parkeerplaats die meende gekocht te hebben, aan een andere bewoner toebehoort. De makelaar tracht tevergeefs de3ze eigenaar te bewegen de parkeerplaats aan klager over te doen. De raad van toezicht is van mening dat de makelaar te kort schoot, met name toen hij de aanvullingen van klager op de koopakte las. Hij had als professionele makelaar die aanvullingen moeten controleren zeker nu hij de omschrijving van de parkeerplaats had overgenomen van de gegevens die hem door de verkoper waren verstrekt en hij de parkeerkelder niet zelf had bezocht. Het feit dat klager hem had meegedeeld de situatie ter plaatse goed te kennen omdat hij al in het complex woonde, disculpeert hem niet. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-02 RvT Groningen
Ondeugdelijke taxatie: niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Makelaar taxeert ten behoeve van financiering in 2007 op basis waarvan financiering wordt verstrekt. . Als de debiteur in betalingsproblemen komt laat de hypotheeknemer de woning taxeren. De uitkomst daarvan is dat de vrije verkoopwaarde bijna 50 % lager ligt en de executieopbrengst ruim 46% lager ligt. Een tweede hertaxatie brengt hetzelfde resultaat. De door de makelaar te zijner verdediging aangevoerde vergelijkingsobjecten kunnen in de optiek van de raad niet als zodanig dienen. Bij objectvergelijking met soortgelijke panden naar de situatie in 2007 is de taxatie, zelfs met een foutmarge van 15%, niet te verklaren. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-05 RvT Groningen
Ontvankelijkheid klager. Handel in onroerend goed.De stelling van de makelaar dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet ontvankelijk is in haar klacht omdat in de statuten van de NVM niet is geregeld dat zij een klacht kan indienen, gaat niet op. Allereerst is de commissie een orgaan van de NVM dat alle lidmaatschapszaken in de ruimste zin behandelt en die daarbij onder meer gebruik maakt van gegevens uit de interne rechtspraak. Bovendien is in het Reglement Tuchtrechtspraak opgenomen dat een ieder een klacht kan indienen. In onderling verband en samenhang gezien komt de commissie het recht toe om een klacht bij de raad van toezicht in te dienen. Als de makelaar de ter veiling gedane beleggingsaankoop kort daarop als een miskoop beschouwde, had hij de aankoop in zijn beleggingsvennootschap dienen te nemen en had hij niet tot doorverkoop mogen overgaan. De doorverkoop is een ernstige overtreding van de Erecode. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-07 RvT Groningen
Beweerdelijk onduidelijke koopakte opgesteld. Afspraken beweerdelijk niet correct vastgelegd.De gemaakte afspraken tussen verkoper en kopers/klagers zijn door de makelaar vastgelegd in een brief die vervolgens door een der klagers is doorgezonden naar een notaris teneinde en leveringsakte op te maken. Als klagers het niet eens waren met die brief, dan hadden zij meteen protest moeten aantekenen. Dat de makelaar en tweede koopovereenkomst opstelde is niet verwijtbaar nu hij dit deed op instigatie van een aantal kopers. Download uitspaak (pdf)
Lees meer -
11-06 RvT Groningen
Onjuiste taxatie. Raad doet zelf onderzoek.In juni 2002 komt de makelaar in zijn taxatierapport op een onderhandse verkoopwaarde van € 476.500 en een executiewaarde van € 431.500. In mei 2010 levert de executoriale verkoop een bedrag van € 280.000 op. De WOZ-waarde bedroeg in 2002 ruim € 190.000. Een door klager (de hypothecair financier) ingeschakelde andere makelaar komt op waardes van € 312.500 verkoopwaarde en € 265.000 executiewaarde per 2002. Nu beklaagde de rapportage van de derde door de bank ingeschakelde makelaar betwist, heeft de raad van toezicht eigenonderzoek gedaan. Daaruit komt naar voren dat de onderhandse verkoopwaarde in 2002 hooguit € 350.000 had mogen bedragen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer