Uitspraken
-
20-37 RvT Noord
NVM Noord 069 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Ten onrechte inroepen van 48-uurs clausule. Onduidelijkheden laten ontstaan over status van overeenkomst. Warrig optreden van makelaars. Klaagster heeft belangstelling voor een woning die beklaagden (die aan hetzelfde kantoor zijn verbonden) in verkoop hebben. Kort na de bezichtiging koopt zij de woning voor de vraagprijs. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud opgenomen terzake van financiering en verkoop eigen woning; dit laatste in de vorm van een zogeheten no risk clausule waar tot 14 augustus 2019 een beroep kan worden gedaan. Tevens wordt opgenomen een 48 uursclausule. Deze houdt in dat als verkoper een beter bod krijgt, de koper 48 uur de gelegenheid heeft om zijn bod onvoorwaardelijk te maken. Op 13 juli bericht het makelaarskantoor ’s avonds laat dat een beroep op de 48 uursclausule wordt gedaan. Er was op dat moment nog geen sprake van een getekende koopovereenkomst met een derde. Op 15 juli laat klaagster weten dat zij geen risico wil lopen en afziet van de koop. Op 16 juli deelt een der beklaagden mede dat zij nog mogelijkheden voor klaagster ziet en deze met haar wil bespreken. Daarop brengt de zoon van klaagster een lager bod uit dat door verkoper niet wordt aanvaard. Op 17 juli geeft een der makelaars een toelichting en stelt dat een beroep op de 48 uursclausule ook kan worden gedaan als er nog geen getekende koopovereenkomst met een derde is. Op 24 juli delen de makelaars mede dat zij tot de ontdekking zijn gekomen dat dit laatste onjuist ius en bieden hun verontschuldigingen aan. Tevens wordt gezegd dat de ontbinding ten onrechte is ingeroepen en dus nog bestaat. Klaagster bestrijdt dat, maar wil wel een nieuwe overeenkomst zonder voorbehouden. Daarop wordt door het make-laarskantoor gereageerd met de mededeling dat zal worden gehandeld alsof de over-eenkomst nimmer was ontbonden. Klaagster houdt staande dat dit wel het geval is en dient een klacht in. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaars onjuist hebben gehandeld. Een beroep op de 48 uursclausule kan pas plaatsvinden als er een andere overeenkomst is gesloten en dat is pas het geval als er sprake is van een schriftelijk vastgelegde en getekende overeenkomst. Daarnaast geeft het optreden van de makelaars een warrig beeld waardoor onduide-lijkheden zijn ontstaan of er nu sprake was van een koopovereenkomst of niet.
Lees meer -
20-32 RvT Noord
205 OVERIG Beheer. Geluidsoverlast. Bemiddeling bij conflict tussen huurders over geluidsoverlast. Onvoldoende inspanning. Ongepast optreden. Beklaagden hebben een appartementencomplex in beheer. Klaagster huurt een van de appartementen en stelt ernstige geluidsoverlast van haar buren te ondervinden. Klaagster verwijt beklaagden dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om het conflict over de overlast op te lossen. Daarnaast zouden beklaagden e-mails onbeantwoord hebben gelaten en zou er sprake zijn van onbetamelijk gedrag jegens klaagster. De Raad stelt vast dat beklaagden hebben getracht te bemiddelen en oplossingen hebben aangeboden. Dat beklaagden zich in enig opzicht tuchtrechtelijk laakbaar hebben gedragen heeft de Raad niet kunnen vaststellen. Hetgeen klaagster van beklaagden vergt gaat hun taken als beheerder te buiten.
Lees meer -
20-23 RvT Noord
205 OVERIG Ontvankelijkheid. Samenloop klachtbeoordeling door het Tuchtcollege van de NRVT en de Raad van Toezicht NVM. Tijdsverloop. Te late indiening van de klacht. Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuiste Taxatiewaarde. Tegenstrijdige opdrachten. Uitvoeren van taxatie-opdrachten van verschillende opdrachtgevers m.b.t. hetzelfde pand Klagers hebben in 2011 een woning gekocht en beklaagde heeft de woning i.v.m. de financiering voor klagers getaxeerd. Toen klagers de woning in 2013 wensten te verkopen hebben zij beklaagde de verkoopopdracht verstrekt. Belangstelling bleef uit en de woning is in 2015 uit de verkoop gehaald. In 2018 hebben klagers verzocht om in aanmerking te komen voor opkoop in het kader van de aardbevingsproblematiek. In verband daarmee heeft beklaagde de woning samen met een door klagers zelf aangewezen makelaar, getaxeerd. Beklaagde taxeerde de woning vervolgens veel lager dan de waarde die hij in 2011 en tijdens het verkooptraject van 2013 tot 2015 aan de woning had toegekend. Klagers verwijten beklaagde dat hij de waarde in het verleden veel te hoog heeft vastgesteld en stellen daarnaast dat beklaagde de nieuwe taxatie-opdracht in 2018, gelet op de eerdere opdrachten van klagers, niet had mogen aanvaarden. Beklaagde meent dat klagers niet ontvankelijk zijn in hun klacht en ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. De Raad overweegt dat dezelfde klacht zowel kan worden ingediend bij het Tuchtcollege van de NRVT als bij de Raad van Toezicht NVM. Wel ligt het in de rede dat beide tuchtcolleges rekening houden met de maatregelen die voor dezelfde gedraging reeds eerder zijn opgelegd. Klagers zijn niet-ontvankelijk in hun klacht voor zover de klacht betrekking heeft op de taxatie van beklaagde uit 2011 en de vraagprijzen die tijdens het verkooptraject van 2013 tot 2015 door beklaagde werden vastgesteld. Deze onderdelen van de klacht zijn te laat ingediend. Het stond beklaagde vrij om drie jaar na de beëindiging van de verkoopopdracht van klager, van een andere opdrachtgever een opdracht tot taxatie van klagers woning te accepteren. Dat klagers door de aanvaarding van deze laatste taxatie-opdracht zijn benadeeld, is niet gebleken. Nu klagers voorts geen redenen hebben aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat de in 2018 door beklaagde verrichte taxatie onjuist was, wordt de klacht voor het overige ongegrond verklaard.
Lees meer -
20-29 RvT Noord
205 OVERIG Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste melding op Funda. Aanmelding op niet voor publiek toegankelijk deel van Funda i.v.m. bijhouden statistiek. Een VvE (klaagster) verwijt beklaagden een onjuiste melding op Funda te hebben gedaan. Beklaagden hadden van één van de leden een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van een appartement aan de huurders ontvangen. Hoewel het appartement niet publiekelijk werd aangeboden diende de verkoop wel bij Funda te worden aangemeld i.v.m. het bijhouden van statistieken. Het appartement had op het niet voor publiek toegankelijke deel van Funda moeten verschijnen. Klaagster verwijt beklaagden dat het appartement toch op het voor het publiek zichtbare deel verschenen is en dat daarbij bovendien onjuiste informatie over de VvE is verstrekt. De Raad stelt vast dat sprake is geweest van een menselijke vergissing. Hiervan hebben noch de betrokken partijen, noch derden nadeel ondervonden. Beklaagden hebben na de ontdekking van de fout voortvarend en juist gehandeld door de advertentie onmiddellijk in te trekken, klaagster te informeren, excuses te maken en een gesprek aan te bieden. De klacht is ongegrond.
Lees meer -
20-31 RvT Noord
200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Verkoop van verhuurde woning. Voortijdige beëindiging van huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Einde huurovereenkomst sluit niet aan bij de in de koopovereenkomst vastgelegde opleveringsdatum. Conflict door weigering van de huurder de woning voortijdig te verlaten. Makelaar had zijn opdrachtgever schriftelijk moeten informeren over de risico’s van het aangaan van de onderhavige overeenkomsten. Toen de verkoop van de woning van klagers niet vlotte, hebben klagers hun makelaar (beklaagde) gevraagd de woning tijdelijk te verhuren. Kort nadat de woning voor 1 jaar verhuurd was, diende zich alsnog een koper aan. Toen de huurder weigerde de woning tussentijds te verlaten, werd het voor klagers onmogelijk om aan de met de koper overeengekomen opleveringsdatum te voldoen. Klagers verwijten beklaagde dat zij onvoldoende heeft gewezen op de risico’s van het aangaan van de huurovereenkomst en de onderhavige koopovereenkomst die alleen correct kon worden nagekomen als de huurders daaraan hun medewerking zouden willen verlenen. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij klagers niet op oplossingsmogelijkheden hebben gewezen toen deze zich aandienden. De Raad is van oordeel dat beklaagde klagers schriftelijk had moeten informeren over de vaste looptijd van de huurovereenkomst, het risico dat de instemming met de in de verkoopovereenkomst opgenomen transportdatum met zich bracht en de mogelijkheid om zich uit de koopovereenkomst terug te trekken zolang de kopers nog niet hadden getekend. Door dit na te laten heeft beklaagde niet de zorgvuldigheid betracht die van hem mocht worden verwacht.
Lees meer -
20-27 RvT Noord
200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Vertrouwen op mededelingen van collega NVM makelaar. Klaagster heeft met haar eigen makelaar een oud winkelpand gekocht. De verkopend makelaar was zelf eigenaar van het pand. Hij had het pand gekocht om er zijn kantoor te vestigen maar besloot uiteindelijk toch te verkopen. Klaagster ontdekte na de aankoop diverse gebreken waarvan de herstelkosten op ruim EUR 25000,-- werden geschat. Klaagster verwijt haar eigen makelaar (beklaagde) dat zij haar niet heeft geadviseerd om een bouwkundige keuring te laten doen. Beklaagde onderschrijft dat een bouwkundig onderzoek in de rede lag maar stelt dat zij heeft vertrouwd op de mededeling van haar verkopende collega dat het pand al door een gerenommeerd deskundige was gezien en dat daarbij geen bijzonderheden waren geconstateerd. De Raad acht de klacht ongegrond. Gezien het feit dat de verkopend makelaar/eigenaar een collega NVM-makelaar was en de door hem geraadpleegde deskundige blijkbaar een goede reputatie heeft, is het in dit geval niet tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde niet op (nader) bouwkundig onderzoek heeft aangedrongen.
Lees meer -
19-91 RvT Noord
19-91 RvT Noord RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Meetinstructie niet gevolgd. Niet-reageren op vragen en klachten.
Lees meer -
19-05 RvT Noord
19-05 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Onvoldoende belangenbehartiging. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onvoldoende informatie. Ontbreken van schriftelijke opdrachtbevestiging. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens heeft klaagster beklaagde gevraagd ook de verkoop van haar eigen woning ter hand te nemen. Klaagster is van mening dat beklaagde bij beide transacties op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Wat betreft de klachten m.b.t. de aankoop door klaagster overweegt de Raad dat beklaagde daarbij optrad voor de verkoper. Weliswaar dient de makelaar te waken voor onjuiste beeldvorming maar die verplichting gaat niet zo ver dat de verkoopmakelaar t.b.v. geïnteresseerde kopers uit eigen beweging nader onderzoek moet doen naar de staat van het object. Daarentegen rust op de kopers een onderzoeksplicht. Dat beklaagde onjuiste informatie aan klaagster heeft verstrekt is niet gebleken en ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde bij deze transactie tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Dat was wel het geval bij de verkoop van klaagsters “oude” woning. Beklaagde heeft die verkoop op rommelige en onzorgvuldige wijze begeleid. Mede gezien zijn tekortkomingen had van beklaagde mogen worden verwacht dat hij alerter had gereageerd op de uitnodiging van klaagster om over haar klachten te praten. Beklaagde heeft bij de uitvoering van klaagsters opdracht niet de zorgvuldigheid betracht die van hem verwacht mocht worden en is tekortgeschoten in de behartiging van klaagsters belangen.
Lees meer -
19-77 RvT Noord
19-77 RvT Noord NVM Noord 062 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Meetinstructie niet opgevolgd. Woonoppervlak kleiner dan in aanbieding. Klager koopt een woning waarvan in de aanbieding van makelaar-verkoper wordt vermeld dat het woonoppervlak 130 m2 bedraagt, Als klager bijna 2 jaar later besluit de woning weer te verkopen, blijkt dit slechts 125 m2 te zijn. Beklaagde erkent dat de woning destijds niet volgens de meetinstructie is opgenomen, maar dat is volstaan met het raadplegen van bestaande documentatie. De raad acht het verwijt van klager terecht. De NVM heeft niet zonder reden destijds de meetinstructie verplicht gesteld.
Lees meer -
19-66 RvT Noord
19-66 RvT Noord 203 ERECODE Informatie aan niet-opdrachtgever. Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Voor de woning waren meerdere gegadigden. Nadat alle gegadigden in de gelegenheid waren gesteld een laatste bod uit te brengen, kregen klagers te horen dat de woning aan een ander gegund was. Klagers ontdekten later dat de woning door beklaagde zelf (voor eigen bewoning) gekocht was. De verkoper had de woning aan beklaagde gegund omdat beklaagde na ommekomst van de aan de gegadigden gestelde termijn, het hoogste bod onder de meest gunstige voorwaarden had uitgebracht. Klagers verwijten beklaagde dat hij onbehoorlijk heeft gehandeld door gebruik te maken van zijn bekendheid met de biedingen van de andere gegadigden. Klagers achten de handelwijze van beklaagde niet zuiver en voelen zich daardoor benadeeld. De Raad is van oordeel dat beklaagde door zijn handelwijze, louter uit eigen belang, het vertrouwen in de stand der makelaars ernstig heeft geschaad. Daaraan doet niet af dat hij het verkoopproces in samenspraak met de verkoper heeft ingericht en dat deze laatste tevreden is over het bereikte resultaat. De handelwijze van beklaagde is niet integer noch transparant geweest en getuigt van een gebrek aan normbesef en een miskenning van de rol van de makelaar in het maatschappelijk verkeer.
Lees meer