Uitspraken
-
16-36 RvT Oost
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Gezamenlijk eigendom. Opdracht buiten één van de mede-eigenaren om. Klaagster en haar broer waren gezamenlijk eigenaar van een woning. De broer van klaagster wenste de woning met omliggend perceel in zijn geheel te verkopen maar klaagster wilde een deel van het perceel voor zichzelf afsplitsen. Omdat de verhouding tussen klaagster en haar broer verstoord was, hebben zij een makelaar, beklaagde, gevraagd te helpen. Beklaagde heeft voor de verdeling een plan gemaakt maar dat plan werd door klaagster afgewezen. Vervolgens heeft de broer van klaagster, buiten medeweten van klaagster, aan beklaagde een verkoopopdracht voor het geheel verstrekt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij deze verkoopopdracht heeft aanvaard en stelt dat beklaagde tegenover haar op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad stelt vast dat klaagster en haar broer geen overeenstemming over de omvang van het te verkopen object hebben bereikt. Bij gebreke daarvan kan niet gezegd worden dat beklaagde is opgetreden als opdrachtnemer van klaagster en haar broer gezamenlijk. Het stond beklaagde onder de onderhavige omstandigheden vrij om de verkoopopdracht van klaagsters broer te aanvaarden. Beklaagde had er wel verstandig aan gedaan klaagster over de opdracht te informeren. Dat hij dit heeft nagelaten is evenwel niet tuchtrechtelijk laakbaar. Beklaagde heeft gesteld dat hij gegadigde kopers over de gezamenlijke eigendom en het geschil tussen de eigenaren heeft geïnformeerd. Niet is gebleken dat klaagster deswege in haar belang is geschaad. Ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde tegenover klaagster tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-33 RvT Oost
Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Medewerking ex-echtgenoot. Boeterente. Mededelings- en onderhoudsplicht. Klaagster heeft na haar echtscheiding, aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van haar woning gegeven. Nadat met de koper overeenstemming was bereikt, hoorde klaagster van de notaris dat haar ex-echtgenoot zijn medewerking aan de eigendomsoverdracht zou moeten geven. Ook werd haar toen pas duidelijk dat zij de bank boeterente verschuldigd zou zijn als zij de hypotheek i.v.m. de verkoop vroegtijdig zou aflossen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar m.b.t. deze punten niet, dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij voor de invordering van zijn courtage een incassobureau heeft ingeschakeld en dat hij heeft gedreigd met beslaglegging op de woning. De Raad overweegt dat beklaagde bij een zorgvuldige informatieverzameling zou hebben geweten dat de woning, die door klaagster vóór het huwelijk is verkregen en die als gevolg van haar huwelijk in de algehele huwelijksgemeenschap is gevallen, na de echtscheiding diende te worden verdeeld. Beklaagde had vervolgens naar die verdeling moeten vragen. Aldus handelend zou beklaagde hebben geweten dat nog geen verdeling had plaatsgevonden en dat de ex-echtgenoot mee zou moeten tekenen op de akte van levering voor de verkoop van de woning. De klacht is in zoverre gegrond maar wordt voor het overige ongegrond verklaard. Beklaagde had geen taak ten aanzien van de financiële aspecten van de verkoop van de woning. Klaagster mocht dan ook niet verwachten dat beklaagde haar hierover had geadviseerd. In de gegeven situatie is niet onbegrijpelijk dat beklaagde meende dat klaagster niet uiterlijk bij de eigendomsoverdracht de courtage zou voldoen. Gezien het feit dat klaagster de woning op korte termijn zou leveren en de verkoopprijs zou ontvangen, treft beklaagde geen verwijt dat hij de vordering uit handen heeft gegeven. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-32 RvT Oost
Ontvankelijkheid. Verjaring. Belangenverstrengeling. Klaagster heeft in november 2007 via haar makelaars (beklaagden) een kantoorpand aangekocht. Klaagster verwijt beklaagden dat zij destijds voor het pand een te hoge prijs betaald heeft. Daarnaast wordt beklaagden verweten dat zij klaagster niet hebben gewezen op het feit dat de naastgelegen woning toen ook te koop was. Door de verkoop van deze woning aan hun vriendinnen zouden beklaagden daarvan indirect voordeel hebben getrokken. De Raad acht het verweer van beklaagden, dat klaagster gelet op het tijdsverloop in haar klacht niet ontvankelijk dient te worden verklaard, gegrond. Het belang van beklaagden na een zodanig tijdsverloop niet meer geconfronteerd te worden met een tuchtklacht, acht de Raad evident.Nu klaagster in haar klacht niet-ontvankelijk wordt verklaard, komt de Raad niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht. Het voorgaande neemt overigens niet weg, dat de doorverkoop van de woning aan de vriendinnen van beklaagden sub 2 en 3 tenminste de schijn van handel heeft en mogelijk ambtshalve tot een tuchtrechtelijke veroordeling van beklaagden zou hebben geleid. Vanwege de verjaring komt de Raad aan een beoordeling ervan niet toe. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-17 RvT Oost
Afwijkende perceelsgrootte. Afwijkend woonoppervlak. Geen aansluiting op riool. Klager koopt een nog niet geheel afgebouwde nieuwbouwwoning. In de verkoopbrochure wordt een perceelsgrootte van ca 225 m2 en een woonoppervlak van 142 m2 vermeld. Bij het tekenen van de koopakte bleek klager dat het perceelsoppervlak maar 180 m2 bedroeg. Het verweer van de makelaar dat het gehele driehoekige perceel nog niet was uitgemeten en dat daardoor de perceelsgrootte niet tijdig exact kon worden vastgesteld, gaat voor de raad op. Klager was van de geringere grootte op de hoogte voordat hij de koopakte tekende. Voor het afwijkende woonoppervlak valt de makelaar een verwijt te maken. Dat het pand niet op het riool was aangesloten viel door niemand te ontdekken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-01 RvT Oost
Informatie aan niet-opdrachtgever. Aansluiting nutsvoorzieningen. Bewijslast. Klager heeft een bouwkavel gekocht. Beklaagde trad daarbij op voor de verkoper. Klager heeft beklaagde gevraagd naar de bestaande aansluitingen op de nutsvoorzieningen. Beklaagde heeft daarop geantwoord hierover bij zijn opdrachtgever navraag te zullen doen. Volgens klager heeft beklaagde daarna telefonisch aan hem doorgegeven dat de kabels voor de nutsaansluitingen tot voor de kavel zouden lopen. Dit bleek echter niet het geval te zijn waardoor de aansluiting op de nutsvoorzieningen voor klager hoge kosten mee zou meebrengen. Beklaagde ontkent de door klager gestelde mededeling te hebben gedaan. De Raad overweegt dat klager wist dat beklaagde aan hem doorgaf wat hij van zijn opdrachtgever had gehoord en dat hij e.e.a. niet stoelde op eigen wetenschap, onderzoek of iets dergelijks. Indien de informatie onjuist was, kan beklaagde daarvoor dan ook niet tuchtrechtelijk aansprakelijk worden gehouden. Daargelaten het vorenstaande is ook niet komen vast te staan dat beklaagde heeft gezegd wat door klager wordt beweerd. Volgens de algemene regels van het bewijsrecht rust de bewijslast van hetgeen aan zijn klacht ten grondslag ligt, op klager. Nu moet worden vastgesteld dat klager dat bewijs niet zal kunnen leveren, wordt de klacht ongegrond geacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-02 RvT Oost
Informatie aan niet-opdrachtgever. Verhuurmakelaar. Afsluiting energielevering. Klaagster heeft een woning gehuurd waarbij beklaagde optrad voor de verhuurder. Klaagster werd vervolgens geconfronteerd met problemen aan de CV en een dreigende afsluiting van de energielevering i.v.m. wanbetaling van een vroegere huurder. Klaagster verwijt beklaagde dat zij deze problemen voor haar heeft verzwegen en dat zij niets voor klaagster heeft ondernomen toen zij haar met de problemen confronteerde. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde de problemen voor klaagster heeft verzwegen. Beklaagdes rol als verhuurmakelaar eindigt echter niet, als eenmaal de verhuurovereenkomst tot stand is gebracht. Toen er m.b.t. de energielevering problemen waren ontstaan was beklaagde als verhuurmakelaar verplicht om tenminste haar opdrachtgever aan te spreken en te proberen om met deze een oplossing te bereiken die recht zou doen aan de positie van klaagster. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-79 RvT Oost
Taxatie vanaf bouwtekeningen. Taxatieverschillen. Klagers zijn kopers van een appartement in een nieuwbouwcomplex. Voordat de bouw aanving heeft de grondeigenaar, een woningstichting, de makelaar in 2009 een taxatie laten verrichten. In 2011 was de bouw gereed. In 2012 maakt een der kopers gebruik van de koopgarantregeling die o.a. inhoudt dat de woningstichting het appartemnet terugkoopt. In dat kader vindt opnieuw een taxatie door een andere makelaar plaats. Alsdan komt de prijs een stuk lager uit dan bij de koop. Hierdoor gealarmeerd laat de VvE door een derde taxateur diverse appartementen taxeren. De uitkomsten liggen eveneens lager dan in 2009. Klagers menen gedupeerd te zijn door de eerste taxateur. De Raad van toezicht acht de klacht ongegrond. Allereerst geldt dat de makelaar destijds alleen beschikte over bouwtekeningen. Bovendien waren er toen nauwelijks vergelijkingsobjecten beschikbaar. Ook in de markt is in de tussenliggende periode wel iets gebeurd. Niet gezegd kan worden dat beklaagde in redelijkheid nimmer tot zijn waardering had kunnen komen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-81 RvT Oost
Ontvankelijkheid. Belangenbehartiging opdrachtgever. Bestemming onroerende zaak. Taxatie. Onafhankelijkheid. Klagers hebben in april 2006 via hun makelaar (beklaagde) een woonboerderij gekocht. Na de ondertekening van de koopakte ontving beklaagde van de bank het verzoek om de boerderij i.v.m. de financiering van klagers te taxeren. Beklaagde heeft, na enige aarzeling i.v.m. zijn eerdere bemoeienis bij de aankoop, toch aan dit verzoek voldaan. In 2014 ontdekten klagers dat op de woonboerderij een agrarische bestemming rustte en dat wijziging daarvan in "wonen" voor hen aanzienlijke kosten zou meebrengen. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen ten tijde van de aankoop niet correct en onvoldoende over de bestemming heeft geïnformeerd. Klagers worden, ondanks het tijdsverloop, in hun klacht ontvangen omdat zij pas in 2014 van de bestemming op de hoogte zijn geraakt. Naar het oordeel van de Raad zijn klagers vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst niet, althans onvoldoende over de bestemming geïnformeerd. Ten overvloede wijst de Raad er nog op dat beklaagde in 2006 in geen geval op verzoek van de bank een taxatierapport had mogen uitbrengen nadat hij eerder al betrokken was geraakt bij de transactie m.b.t. dit object. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-86 RvT Oost
Taxatie. Afgeven taxatierapport zonder inspectie/opname door taxateur zelf. Een makelaar wordt door de NVM verweten dat zij een taxatierapport heeft afgegeven zonder dat zij het te taxeren object zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en zonder hiervan melding in het taxatierapport te maken. De opname/inspectie werd door een medewerker van de makelaar verricht die geen geregistreerd of beëdigd taxateur was. De Raad stelt vast dat beklaagde het object niet zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en dat zij hiervan geen melding in het taxatierapport heeft gemaakt. De makelaar heeft aldus onzorgvuldig en klachtwaardig gehandeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-78 RvT Oost
Eigen belang. Makelaar koopt zelf. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk heeft klager een eindbod uitgebracht van EUR 228.000,-- onder voorwaarde van financiering gedurende 1 week. Vervolgens heeft beklaagde de woning zelf gekocht voor EUR 225.000,-- , zonder financieringsvoorbehoud en zonder de verkoper courtage in rekening te brengen. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn eigen belang heeft nagestreefd, althans dat hij bij zijn dienstverlening niet heeft gewaakt tegen een onjuiste beeldvorming over zijn werkwijze, belangen en positie. De Raad overweegt dat beklaagde niet heeft gehandeld naar de aard en strekking van Regel 1 van de Erecode. Toen de verkoper de opdracht aan beklaagde versterkte, had beklaagde de keus om, zijn eigen belang volgend, de opdracht te weigeren óf de opdracht te aanvaarden maar dan niet langer gegadigde te zijn. De schijn is opgewekt dat beklaagde door de ontvangen biedingen van klager (en anderen) zijn prijs voor de woning heeft kunnen bepalen, en dan nog wel een prijs die lager was dan de bieding van klager omdat beklaagde rekening hield met de courtage die de verkoper bij verkoop aan klager wél en bij verkoop aan beklaagde niet verschuldigd zou worden. Voorts is beklaagde ook nadat hij de woning al gekocht had, tegenover klager niet transparant geweest over zijn positie. Download uitspraak (pdf)
Lees meer