Uitspraken

  • 21-59 RvT Zuid

    Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Discriminatie. Beklaagde is betrokken als verkopend makelaar. Klagers zijn twee heren. Zij waren geïnteresseerd in een woning en brachten meerdere biedingen uit. Uiteindelijk is de woning verkocht aan een andere geïnteresseerde. Klagers nemen beklaagde kwalijk dat deze niet duidelijk is geweest over het geldende schriftelijkheidsvereiste bij de aankoop van de woning en dat er onvoldoende duidelijkheid en transparantie was over het verkoopproces. Bovendien beschuldigen zij beklaagde dat deze heeft meegewerkt aan discriminatie nu de woning niet aan hen maar aan een gezin met kinderen is verkocht. De Raad stelt allereerst vast de klacht tegen beklaagde zelf niet ontvankelijk is, nu deze geen lid van de NVM is. De klachten tegen diens kantoor zijn wel ontvankelijk. Geoordeeld wordt dat het verkoopproces niet transparant is verlopen en dat de klacht in die zin gegrond is. De klacht over discriminatie wordt afgewezen. Volgens de Raad staat niet vast dat hiervan sprake is geweest. Aan het kantoor van beklaagde wordt een berisping opgelegd als straf.   Zaaknummer: RvTZ 20210079

    Lees meer
  • 21-58 RvT Zuid

    Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Verkoop aan derde. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Met klagers bereikt hij mondeling overeenstemming over de verkoop van de woning. Er wordt door beklaagde een concept-koopovereenkomst aan klagers toegezonden. Over de inhoud van deze concept-koopovereenkomst wordt nog onderhandeld. Daarna bericht beklaagde dat zijn opdrachtgever (de verkoper) even pas op de plaats wil maken. Beklaagde geeft aan na zijn vakantie weer contact met klagers op te nemen. Na de vakantie van beklaagde deelt hij aan klagers mee dat de woning aan iemand anders verkocht is. Klagers dienen een klacht in over deze gang van zaken. De Raad oordeelt dat er civielrechtelijk geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de handelswijze van beklaagde in deze niet correct is geweest. Hij had kunnen weten dat zijn opdrachtgever bezig was de woning aan een ander te verkopen en had klagers hierover moeten informeren. De Raad legt aan beklaagde een berisping op.   Zaaknummer: RvTZ 20210078

    Lees meer
  • 21-37 RvT Zuid

    Zaaknummer: RvTZ 20200077 Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste/onvolledige informatie. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. Na de aankoop krijgt klager een hogere aanslag overdrachtsbelasting dan verwacht, omdat een deel van het pand als bedrijfsruimte is bestemd. Klager stelt dat beklaagde hem hierover onjuist geïnformeerd heeft. Voorts stelt klager onjuist geïnformeerd te zijn over de status van het pand. Volgens klager zou beklaagde hebben aangeven dat het een bescherm stadsaanzicht betreft, terwijl bij het passeren bij de notaris bleek dat het pand een gemeentelijke monument is. Klager en beklaagde zijn ook nog in een discussie over schade die klager zou hebben geleden als gevolg van deze gang van zaken. In deze zaak kan de Raad zich echter alleen over het handelen van beklaagde in tuchtrechtelijke zin uitlaten. Daarbij komt de Raad tot het oordeel dat - hoewel het duidelijk was dat het pand een oude tandartspraktijk betrof - het op de weg van beklaagde had gelegen klager duidelijk te informeren over de bestemming van het pand en de fiscale consequenties daarvan. Deze klacht wordt gegrond verklaard. Ook het feit dat het een gemeentelijk monument betreft had beklaagde volgend de Raad op een juiste wijze moeten doorgeven aan klager. De Raad legt aan beklaagde als straf een berisping op.

    Lees meer
  • 21-36 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ 20200071)   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Ongepast optreden. Klager heeft beklaagde als makelaar ingeschakeld om een pand voor hem te verkopen. Er wordt een koper gevonden, maar deze koper ontbindt de koopovereenkomst. Beklaagde houdt na deze ontbinding contact met de koper. Volgens klager houdt beklaagde klager daarvan niet of onvoldoende op de hoogte. Ook zou beklaagde zich in de contacten met de potentiele koper negatief over klager hebben uitgelaten. Hierover dient klager een klacht in bij de Raad. De Raad nodigt beklaagde uit te reageren. Dit contact verloopt erg moeizaam. Beklaagde zelf zou vanwege gezondheidsredenen niet kunnen reageren en zijn kantoor en collega reageren - althans in de ogen van klager - onvoldoende en ongeïnteresseerd. De Raad oordeelt de klacht op grond van in het geding gebrachte geluidsfragmenten gegrond. Voorts is de Raad van oordeel dat de opstelling van beklaagde en diens kantoor in deze procedure niet correct is geweest. Ook daarvoor wordt een (voorwaardelijke) straf opgelegd.

    Lees meer
  • 21-15 RvT Zuid

    Zaaknummer:RvTZ 20200076)   Totstandkoming koopovereenkomst. Informatie aan niet-opdrachtgever. Beklaagde is samen met een collega van zijn kantoor als verkopend makelaar betrokken bij de verkoop van een bedrijfspand. Klager is een geïnteresseerd koper. Uiteindelijk komt geen koopovereenkomst tot stand. De eigenaar besluit het bedrijfspand aan een ander te verkopen. Klager verwijt beklaagden dat hem tijdens het verkoopproces gebrekkige, althans onvolledige en/of misleidende informatie is verstrekt en dat beklaagden hebben meegewerkt aan “dubbele verkoop van het object”. Tot slot beklaagt klager zich in algemene zin over het over het handelen van beklaagden. De eerste twee klachten worden ongegrond verklaard door De Raad. Naar het oordeel van De Raad is niet gebleken dat onjuiste en/of misleidende informatie is verstrekt. Ten aanzien van de verkoop aan een ander oordeelt De Raad dat dit iets is tussen klager en de verkoper en dat in dit geval beklaagden niets kan worden verweten. De klacht over het handelen in algemene zin slaagt wel. Beklaagden hebben volgens De Raad kennelijk onvoldoende gedaan om aan het “eigengereid” handelen van hun opdrachtgever een eind te maken. Hiermee hebben beklaagden niet helemaal gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend NVM-makelaar mag worden verwacht. De Raad legt echter geen straf op aan beklaagden.

    Lees meer
  • 21-14 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ20200074)   Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Inschakelen extern meetbureau. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat deze een onjuiste opgave van de inhoud van de woning heeft gedaan. Klager heeft voor het inmeten van de woning gebruik gemaakt van een extern bureau. Klager erkent dat er een onjuistheid in de meting zit, maar is van mening dat het verschil niet significant is. De Raad verklaart de klacht van klager ongegrond. De Raad overweegt dat het beklaagde vrij stond het inmeten te laten uitvoeren door een extern bureau. Indien dit geschiedt, mag de makelaar in beginsel vertrouwen op de juistheid daarvan met dien verstande dat de makelaar een marginale toetsing dient door te voeren. Naar de mening van de Raad leidt het onderhavige meetrapport niet tot de onmiddellijke gevolgtrekking dat van een evidente of kennelijke omissie of fout sprake is.

    Lees meer
  • 21-1 RvT Zuid

    DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Schijn van belangenverstrengeling. Zakelijke en voorheen persoonlijke relatie met koper niet gemeld.   Klagers geven beklaagde opdracht een hen door een erfenis toegekomen woning te verkopen. Deze slaagt daarin. Na de eigendomsoverdracht komen klagers tot de ontdekking dat de makelaar voorheen een persoonlijke en thans nog een frequente zakelijke relatie met de koper had/heeft waarvan zij klagers niets vertelde. De raad is van oordeel dat de makelaar klagers zeker van die zakelijke relatie op de hoogte had moeten stellen. Thans is de schijn van belangenverstrengeling gewekt.

    Lees meer
  • 20-98 RvT Zuid

     RvTZ20200070 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGINGVAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     Beweerdelijk onvoldoende informatie. Controle door makelaar op vragenlijst verkoop.   Klagers kopen een woning die door een makelaar te koop wordt aangeboden. Nadat het huis aan hen is geleverd, ontstaat tussen hen en de verkopers een geschil over gebreken aan het pand, i.h.b de aanwezigheid van asbest. De procedure die klagers aanspannen wordt door hen verloren. Daarop klagen zij de makelaar en diens kantoor aan. Zij stellen dat de makelaar hen onjuist c.q. onvolledig heeft ingelicht en dat de makelaar de door verkopers ingevulde vragenlijst over de woning had moeten controleren. De raad overweegt dat dit laatste alleen dan zou moeten als er voor de makelaar aanleiding is om te vermoeden dat door de verkoper onjuiste mededelingen zijn gedaan of dat hij bekend zou moeten zijn met bepaalde gebreken. Dit is in casu niet het geval.

    Lees meer
  • 20-97 RvT Zuid

    RvTZ20200068   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------   Strijdigheid belangen van opdrachtgevers: aanvaarden van opdracht tot verkoop van een woning en opdracht tot verkoop van pand van koper van die woning. Klacht tegen kandidaat-NVM makelaar niet ontvankelijk.   Klaagster geeft opdracht tot verkoop van haar woning. De verkoop wordt behandeld door een kandidaat-makelaar van het makelaarskantoor. Na ruim een jaar komt een koopovereenkomst tot stand. Nog voordat de koopakte door klaagster is ondertekend aanvaardt de kandidaat-make-laar een opdracht tot verkoop van de woning van de kopers van klaagsters pand. Klaagster is van mening dat zij dit had moeten weten en heeft het gevoel dat haar belangen niet goed zijn behartigd. De raad van toezicht is van oordeel dat de kandidaat-makelaar onjuist heeft gehandeld. Vanwege het feit dat hij zelf geen NVM-makelaar is, is zijn kantoor tuchtrechtelijk aansprakelijk. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 20-96 RvT Zuid

    RvTZ20200069   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     Wijziging in vragenlijst aangebracht. Informatie hierover aan kopers. Controle vragenlijst door makelaar. Klacht tegen kandidaat-makelaar.   Klagers kopen een woning die door een makelaarskantoor wordt aangeboden. Bij de verkoopinformatie zat een door de verkopers ingevulde vragenlijst waarop o.a. stond dat de woning geïsoleerd was. Als de verkopers de door hen getekende koopovereenkomst op het makelaarskantoor afgeven zeggen zij dat zij de vragenlijst op het punt van de isolatie gewijzigd hebben. Van dat feit worden klagers niet onmiddellijk op de hoogte gesteld als zij de koopakte komen ophalen, maar wel telefonisch nog voordat zij de stukken gelezen hebben. De raad meent dat dit direct aan klagers had moeten gemeld, maar nu dit nog wel is gebeurd voordat de kopers tekende,n is dit geen reden voor een maatregel. Een makelaar is niet gehouden om een door zijn opdrachtgever ingevulde vragenlijst te controleren tenzij daartoe voor hem duidelijke aanwijzingen bestaan. Een klacht tegen een kandidaat-NVM makelaar kan niet in behandeling worden genomen.

    Lees meer