Uitspraken

  • 19-31 RvT Zuid

    19-31 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180055) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf uit eigen opdracht. Klaagster pleegt via beklaagde onderhandelingen met betrekking tot een door beklaagde aange-boden woning. Deze onderhandelingen lopen op niets uit. Daarna verneemt klaagster dat de makelaar het pand voor zichzelf heeft gekocht. Zij meent dat de makelaar misbruik heeft gemaakt van de onderhandelingen die zij voerde. De Raad van Toezicht constateert dat het privé gebruik van een woning een uitzondering vormt in regel 6 van de Erecode (het eigen belang-artikel) maar dat een aankoop als privé persoon door de makelaar wel met zich meebrengt dat de makelaar transparant is en zeker niet als make-laar voor zijn opdrachtgever kan blijven optreden. Op beide punten is de makelaar te kort ge-schoten.

    Lees meer
  • 19-26 RvT Zuid

    19-26 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180054) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk te lage taxatie. Belang van klaagster bij de klacht. Klaagster is met succes als makelaar opgetreden voor een eigenaar. In opdracht van de koper taxeert beklaagde het pand ten behoeve van de financiering. Op grond van die taxatie ontbindt de koper de overeenkomst. Klaagster is van mening dat beklaagde de woning al dan niet bewust te laag heeft gewaardeerd en voert in dat kader een aantal referentiepanden op. De stelling van beklaagde dat klaagster niet-ontvankelijk behoort te worden verklaard omdat zij geen belang bij de klacht heeft, verwerpt de Raad: de ontbinding van de koopovereenkomst kan gevolgen hebben voor de courtage en voor de relatie tussen klaagster en haar cliënt. Beklaagde bestrijdt de stellingen van klaagster. De makelaar motiveert waarom de door klaag-ster aangebrachte objecten niet als referentieobjecten kunnen dienen. Daarnaast speelt dat de door klaagster overgelegde taxaties niet zijn gevalideerd. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 19-22 RvT Zuid

    RvT 19-22 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180051) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Vermeende belangenverstrengeling: als makelaar optreden voor verkoper die vervolgens woning van andere opdrachtgever van de makelaar koopt. Nalatigheid makelaar bij ver-lenging van financieringstermijn. Geen gevolg van geen verweerschrift ingedienen. Klaagster heeft beklaagde opdracht gegeven haar woning te verkopen. Zij koopt vervolgens een huis dat bij beklaagde in verkoop is. Klaagster vraagt tot tweemaal toe verlenging van de finan-cieringstermijn. Bij het tweede verzoek laat de makelaar meermaals weten dat hij dit zal regelen, maar dit gebeurt niet omdat, naar de makelaar zegt, hij de verkoper niet te pakken kan krijgen. Als klaagster de ontbinding van de koop inroept, is zij te laat waarop verkoper haar in gebreke stelt. De raad van toezicht acht het niet onjuist dat de makelaar zowel voor klaagster optrad bij de verkoop van haar woning als voor degene wiens huis klaagster koopt. Wel vereist zo’n situatie zorgvuldig optreden van de makelaar. Uit de reacties van de makelaar op het verzoek van klaagster tot verlenging van de financie-ringstermijn mocht klaagster afleiden dat dit in orde zou komen. Op dit punt is de makelaar na-latig geweest. Dat de makelaar geen verweerschrift indiende, betekent niet dat een later verweer bijvoorbeeld ter zitting, terzijde wordt gelegd.

    Lees meer
  • 19-25 RvT Zuid

    19-25 RvT Zuid 205 OVERIG Voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Wrakingsverzoek. Verzoek om kostenveroordeling met als doel intimidatie en intrekking van de klacht. Klaagster heeft eerder een klacht tegen beklaagde ingediend. Deze klacht werd door de Raad van Toezicht niet-ontvankelijk verklaard. De onderhavige klacht betreft allereerst een wrakingsverzoek. De Raad zou in de eerdere klachtzaak geen onafhankelijk oordeel hebben gegeven. Daarnaast verwijt klaagster (de advocaat van) beklaagde dat in de vorige zaak om een kostenveroordeling werd verzocht. Volgens klaagster werd dit verzoek gedaan om haar te intimideren en haar te bewegen de klacht in te trekken. De onderhavige zaak betreft een voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Omdat de huidige voorzitter van de Raad niet bij de eerdere klachtzaak betrokken is geweest behoeft het wrakingsverzoek in dit stadium van de klacht-beoordeling geen verdere behandeling. De stelling van klaagster dat het Reglement Tuchtrechtspraak NVM geen grondslag biedt voor de gevraagde kostenveroordeling is juist. Het is niet uitgesloten dat de advocaat van beklaagde uit de macht der gewoonte om een kostenveroordeling heeft gevraagd. Dat er enige andere reden en met name de door klaagster gestelde reden aan het verzoek ten grondslag lag, is door klaagster niet verder door enig objectief stuk en/of verklaring onderbouwd. De voorzitter komt tot de conclusie dat klaagster onvoldoende belang bij de klacht heeft, althans dat zo klaagster al enig belang bij de klacht zou hebben, de klacht kennelijk ongegrond is. Klaagster wordt daarom verzocht haar klacht in te trekken.

    Lees meer
  • 19-08 RvT Zuid

    19-08 RvT Zuid Zaaknummer: RvTZ20170042 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Ontvankelijkheid klaagster. Eigen belang makelaar – belegging. (Schijn van) belangenverstrengeling. Klaagster is een onderneming die een bedrijfspand in eigendom heeft en die dit wil doen ontwikkelen tot een foodmarket. Daarnaast heeft zij begin 2014 beklaagden (de makelaar en diens makelaarskantoor) ingeschakeld om het pand te verhuren danwel te verkopen. Sinds 2001 is de makelaar via zijn beleggingsmaatschappij ei-genaar van een bedrijfspand dat vlakbij het pand van klaagster is gelegen. Op beide panden rust de bestemming detailhandel. De huurder van dit pand zegt in augustus 2016 de huur op. De makelaar sluit vervolgens een huurovereenkomst met een supermarkt, daarmee klaagster in de wielen rijdende. De raad van toezicht constateert dat klaagster zeker een belang heeft bij de klacht en daarom in haar klacht kan worden ontvangen. De raad constateert verder dat sprake is van belegging door de makelaar. Dit neemt echter niet weg dat een ma-kelaar ook ingeval van (toegestane) belegging zorgvuldig dient op te treden en zich bewust dient te zijn van het maatschappelijk belang van zijn functie en elke schijn van belangenverstrengeling dient te vermijden. Zodra de supermarkt de makelaar benaderd had in verband met interesse in diens pand, had de makelaar klaagster daarover dienen te informeren opdat deze wellicht nog stappen had kunnen onder-nemen. Inzoverre is de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 19-07 RvT Zuid

    19-07 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180052) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Onvoldoende belangenbehartiging. Fouten in koopakte. Erkenning door ma-kelaar. Klagers verwijten hun makelaar dat deze een fout maakte in de koopakte waardoor kopers van de aankoop van hun appartement konden afzien. Bovendien schoot de makelaar ernstig tekort door niet tot nauwelijks toelichting te geven bij de koop-overeenkomst. De makelaar geeft beide tekortkomingen ruiterlijk toe. Dat de makelaar na de ontstane problemen te weinig ondernam om de problemen op te lossen is niet juist: de makelaar bracht diverse mogelijkheden naar voren.

    Lees meer
  • 19-06 RvT Zuid

    19-06 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180050) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf. Niet tijdig terugtrekken als verkopend makelaar. Klagers bezichtigen met beklaagde diverse panden die deze zelf in portefeuille heeft. Zij doen een bod op een van de aangeboden panden maar dit wordt afgewe-zen. Vervolgens blijkt dat de makelaar het pand zelf voor eigen bewoning heeft aangekocht. De Raad van toezicht constateert dat regel 6 van de Erecode niet is geschonden nu het om eigen bewoning door de makelaar gaat, maar is wel van oordeel dat de makelaar onzorgvuldig handelde door zich niet onmiddellijk als verkopend makelaar terug te trekken toen hij zelf interesse kreeg. De reputatie van de makelaardij is in diskrediet gebracht.

    Lees meer
  • 19-04 RvT Zuid

    19-04 RvT Zuid 203 ERECODE  202 TAXATIE Taxatie uitgevoerd door medewerker die geen lid NVM was. De NVM verwijt makelaarskantoor X (beklaagde en lid NVM) dat door haar medewerker/vennoot Z een taxatierapport is uitgebracht terwijl Z op dat moment niet als taxateur bij de NVM was aangesloten.    De Raad concludeert dat de onderhavige taxatie is uitgevoerd c.q. uitgebracht in strijd met artikel 14 lid 1 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, dat uitdrukkelijk bepaalt “Taxaties worden door een NVM-Taxateur verricht.”  Dat dit gebeurd is omdat de aan het kantoor verbonden Makelaar-Taxateur met vakantie was en onder druk van de betrokken bankinstelling, doet hieraan niet(s) af. Daarmee wordt slechts een verklaring, maar geen rechtvaardiging voor het niet nakomen van de geldende NVM-regels gegeven. Bovendien doet aan die conclusie ook het verweer dat Z niet wist c.q. zich er niet van bewust was dat hij niet mocht taxeren, niet(s) af. Enerzijds omdat van de heer Z die niet alleen medewerker, maar ook vennoot van beklaagde is, verwacht mag worden dat hij bekend is met de geldende NVM-regels. Anderzijds omdat beklaagde er als NVM-lid op grond van artikel 10 van de Erecode NVM voor moe(s)t zorgen dat aan het kantoor verbonden personen zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM.  Beklaagde heeft in strijd met artikel 15 van de Statuten NVM, alsook de artikelen 1 jo 10 van de Erecode NVM en ook de artikelen 6b jo 14 van het  Reglement Lidmaatschap & Aansluiting gehandeld en de klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-133 RvT Zuid

    18-133 RvT zuid 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid t.a.v. vordering schadevergoeding. Mededelings- en onderzoeksplicht. Te laat doorgeven van informatie over de omvang van het te verkopen perceel. Strook van het verkochte perceel blijkt eigendom van de buurman. Beklaagde heeft van klager een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van zijn perceel/pand ontvangen. Nadat een koper was gevonden deelde beklaagde bij de ondertekening van de koopovereenkomst mede dat een strook van de verkochte grond eigendom van de buurman was. Beklaagde had dat al enige tijd daarvoor van de buurman vernomen. Klager verwijt beklaagde dat hij die informatie niet eerder heeft doorgegeven. Deze informatie vormde voor de koper aanleiding om op de aankoop terug te komen. Doordat uiteindelijk met de koper een regeling kon worden getroffen, is de verkoop alsnog doorgegaan. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en meent daarnaast dat beklaagde hem schadevergoeding verschuldigd is.  De Raad stelt vast dat (tijdige) informatie over de bewuste strook grond uiteraard zowel voor de verkoper als voor de koper relevant was. Beklaagde had klager en de koper daarover zo spoedig mogelijk moeten informeren. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde ook op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Dat de strook grond van de buurman was valt beklaagde so wie so niet te verwijten, maar hem kan ook niet worden verweten dat hij daar niet op voorhand –d.w.z al vóórdat hij de buurman sprak- rekening mee hield. Dat beklaagde van meet af aan wist, althans redelijkerwijs kon of behoorde te weten dat de betreffende strook níet tot het ter plekke zichtbaar omheinde perceel van klager behoorde is niet gesteld noch gebleken. De Raad is niet bevoegd om te oordelen over de door klager gevraagde veroordeling tot kosten- en/of schadevergoeding.  De bevoegdheid om daarover te oordelen, berust op grond van de wet immers niet bij de Raad, maar bij uitsluiting bij de gewone rechter.

    Lees meer
  • 18-126 RvT Zuid

    18-126 RvT Zuid 203 ERECODE Makelaar koopt woning voor privé-gebruik. Eigen belang. Belangenverstrengeling. Onvoldoende transparante handelwijze. Beklaagde heeft de woning van de ouders van klager gekocht om daar zelf met zijn gezin te gaan wonen. Klager treedt op als de vertegenwoordiger van zijn ouders. De (ver)koop van de woning geschiedde onderhands en er waren verder geen makelaars bij betrokken. Klager verwijt beklaagde dat hij bij deze transactie onbetrouwbaar, onprofessioneel en niet transparant gehandeld heeft. Volgens klager verliep de afwikkeling van de (ver)koop niet correct, met name doordat het notarieel transport door beklaagde maandenlang vertraagd werd.  De Raad verwerpt de stelling van beklaagde dat de klacht enkel omdat deze gericht is op een privé-transactie, niet-ontvankelijk zou zijn. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde de koopovereenkomst zelf heeft opgesteld. De overeenkomst is opgesteld volgens het NVM-model  en  voorzien van het NVM-logo. Bovendien is alle correspondentie met klager gevoerd via de zakelijke e-mail van beklaagde. Door aldus en zonder enig voorbehoud dat het een privé-kwestie betrof te handelen, heeft beklaagde minstgenomen de schijn gewekt zich (ook) beroepsmatig met de verkoop te hebben bezig gehouden. Voorts heeft beklaagde nagelaten er voor zorg te dragen dat alle relevante data duidelijk en ondubbelzinning in de definitieve koopovereenkomst werden opgenomen. Van beklaagde als NVM-makelaar had mogen worden verwacht dat hij ter vermijding van iedere schijn van belangenverstrengeling de koopovereenkomst door een – bij voorkeur in overleg met klager aangewezen -  derde had laten opstellen én dat hij die derde de transactie ook verder had laten begeleiden. Beklaagde had dit in élk geval móeten doen vanaf het moment dat met klager discussie over de inhoud van de concept koopovereenkomst was ontstaan. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf en ook de reputatie van de beroepsgroep in diskrediet gebracht en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer