Uitspraken

  • 18-129 RvT Zuid

    18-129 RvT Zuid 203 ERECODE Ontvankelijkheid. Makelaar koopt in privé voor eigen bewoning. Uitvoeren van werkzaamheden aan het te verkopen pand/perceel zonder toestemming van opdrachtgever c.q. eigenaar.   Klaagster heeft (namens haar broer) beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van haar broer verstrekt. Beklaagde heeft daarbij van klaagster toestemming c.q. opdracht gekregen tot het ruimen van inboedel en tuin met als doel de woning verkoopklaar te maken. Uiteindelijk heeft beklaagde de woning in privé voor zichzelf gekocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich bij het verkoopklaar maken niet gehouden heeft aan de gemaakte afspraken, problemen met de gemeente heeft veroorzaakt en de woning heeft beschadigd.  De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. De klacht is duidelijk geformuleerd en klaagster en haar broer hebben voldoende belang bij de behandeling daarvan. De Raad neemt daarbij overigens nog in aanmerking dat artikel 14 Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel aan “Ieder (onderstreping RvT) die van mening is dat een lid van de Vereniging, ………..etc” klachtrecht toekent. Het feit dat beklaagde niet als NVM-makelaar maar als particulier bij de transactie betrokken was, maakt het oordeel t.a.v. de ontvankelijkheid niet anders. Dit enerzijds omdat beklaagde initieel als verkopend makelaar bij de verkoop van de woning werd/was betrokken en anderzijds omdat het een makelaar weliswaar vrij staat om in privé een huis voor eigen bewoning aan te kopen, maar dat onverlet laat dat er plaats is voor tuchtrechtelijke toetsing van een handeling en/of gedraging van een makelaar waardoor de reputatie van de beroepsgroep als zodanig zou (kunnen) zijn/worden geschaad. De Raad gaat dan ook over tot de inhoudelijke behandeling van de klacht en stelt vast dat de door beklaagde verrichte werkzaamheden aan het perceel/pand méér omvatten dan het afgesproken “verkoopklaar maken” daarvan. Het in zijn opdracht (laten) uitvoeren van meer en/of andere werkzaamheden dan waarvoor beklaagde toestemming had, met een door de gemeente aan klaagster opgelegde last onder dwangsom tot gevolg, valt beklaagde tuchtrechtelijk te verwijten. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf alsook de reputatie van zijn beroepsgroep als zodanig in diskrediet gebracht en de klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 19-58 RvT Zuid

    19-58 RvT Zuid 205 OVERIG Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Onheuse bejegening. Ongepast optreden. Onjuiste woonoppervlakte. Klaagster en beklaagde waren ieder als aan- resp. verkoopmakelaar betrokken bij de verkoop van drie objecten van verschillende opdrachtgevers. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich in het kader van deze opdrachten oncollegiaal en onprofessioneel heeft gedragen. Daarnaast zou beklaagde m.b.t. één van deze objecten een onjuiste woonoppervlakte hebben opgegeven.  De Raad stelt vast dat beklaagde t.a.v. één van de objecten een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld. Daarnaast is ook komen vast te staan dat beklaagde zich onprofessioneel en  oncollegiaal heeft gedragen.  Door de handelwijze van beklaagde kan ook de NVM als beroepsorganisatie in diskrediet worden gebracht. Beklaagde had dit behoren te voorkomen en dient dit ook in de toekomst te voorkomen. De Raad verklaart de klacht gegrond en volstaat in dit geval niet met een berisping maar acht ook een voorwaardelijke boete van EUR 5000,-- op zijn plaats.

    Lees meer
  • 19-57 RvT Zuid

    19-57 RvT Zuid 210 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Onjuiste informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In de verkoopbrochure werd door beklaagde een woonoppervlakte van 146 m2 vermeld. Na de overdracht ontdekte klager dat de woonoppervlakte slechts 104m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en dat hij zich niet aan de verplichte meetinstructie heeft gehouden. De Raad overweegt dat de vraag of klager schade heeft geleden en of deze schade door beklaagde dient te worden vergoed, een vraag is van civielrechtelijke aard. Niet de Raad maar de gewone rechter is bevoegd om daarover te oordelen en de klacht is in zoverre dan ook nietontvankelijk. Beklaagde heeft toegegeven dat er bij de verkoop c.q. in de verkoopbrochure een verkeerd aantal m2 woonoppervlakte is genoemd. Beklaagde heeft de verplicht gestelde meetinstructie niet, althans niet correct gevolgd en dit deel van de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 19-31 RvT Zuid

    19-31 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180055) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf uit eigen opdracht. Klaagster pleegt via beklaagde onderhandelingen met betrekking tot een door beklaagde aange-boden woning. Deze onderhandelingen lopen op niets uit. Daarna verneemt klaagster dat de makelaar het pand voor zichzelf heeft gekocht. Zij meent dat de makelaar misbruik heeft gemaakt van de onderhandelingen die zij voerde. De Raad van Toezicht constateert dat het privé gebruik van een woning een uitzondering vormt in regel 6 van de Erecode (het eigen belang-artikel) maar dat een aankoop als privé persoon door de makelaar wel met zich meebrengt dat de makelaar transparant is en zeker niet als make-laar voor zijn opdrachtgever kan blijven optreden. Op beide punten is de makelaar te kort ge-schoten.

    Lees meer
  • 19-26 RvT Zuid

    19-26 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180054) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk te lage taxatie. Belang van klaagster bij de klacht. Klaagster is met succes als makelaar opgetreden voor een eigenaar. In opdracht van de koper taxeert beklaagde het pand ten behoeve van de financiering. Op grond van die taxatie ontbindt de koper de overeenkomst. Klaagster is van mening dat beklaagde de woning al dan niet bewust te laag heeft gewaardeerd en voert in dat kader een aantal referentiepanden op. De stelling van beklaagde dat klaagster niet-ontvankelijk behoort te worden verklaard omdat zij geen belang bij de klacht heeft, verwerpt de Raad: de ontbinding van de koopovereenkomst kan gevolgen hebben voor de courtage en voor de relatie tussen klaagster en haar cliënt. Beklaagde bestrijdt de stellingen van klaagster. De makelaar motiveert waarom de door klaag-ster aangebrachte objecten niet als referentieobjecten kunnen dienen. Daarnaast speelt dat de door klaagster overgelegde taxaties niet zijn gevalideerd. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 19-22 RvT Zuid

    RvT 19-22 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180051) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Vermeende belangenverstrengeling: als makelaar optreden voor verkoper die vervolgens woning van andere opdrachtgever van de makelaar koopt. Nalatigheid makelaar bij ver-lenging van financieringstermijn. Geen gevolg van geen verweerschrift ingedienen. Klaagster heeft beklaagde opdracht gegeven haar woning te verkopen. Zij koopt vervolgens een huis dat bij beklaagde in verkoop is. Klaagster vraagt tot tweemaal toe verlenging van de finan-cieringstermijn. Bij het tweede verzoek laat de makelaar meermaals weten dat hij dit zal regelen, maar dit gebeurt niet omdat, naar de makelaar zegt, hij de verkoper niet te pakken kan krijgen. Als klaagster de ontbinding van de koop inroept, is zij te laat waarop verkoper haar in gebreke stelt. De raad van toezicht acht het niet onjuist dat de makelaar zowel voor klaagster optrad bij de verkoop van haar woning als voor degene wiens huis klaagster koopt. Wel vereist zo’n situatie zorgvuldig optreden van de makelaar. Uit de reacties van de makelaar op het verzoek van klaagster tot verlenging van de financie-ringstermijn mocht klaagster afleiden dat dit in orde zou komen. Op dit punt is de makelaar na-latig geweest. Dat de makelaar geen verweerschrift indiende, betekent niet dat een later verweer bijvoorbeeld ter zitting, terzijde wordt gelegd.

    Lees meer
  • 19-25 RvT Zuid

    19-25 RvT Zuid 205 OVERIG Voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Wrakingsverzoek. Verzoek om kostenveroordeling met als doel intimidatie en intrekking van de klacht. Klaagster heeft eerder een klacht tegen beklaagde ingediend. Deze klacht werd door de Raad van Toezicht niet-ontvankelijk verklaard. De onderhavige klacht betreft allereerst een wrakingsverzoek. De Raad zou in de eerdere klachtzaak geen onafhankelijk oordeel hebben gegeven. Daarnaast verwijt klaagster (de advocaat van) beklaagde dat in de vorige zaak om een kostenveroordeling werd verzocht. Volgens klaagster werd dit verzoek gedaan om haar te intimideren en haar te bewegen de klacht in te trekken. De onderhavige zaak betreft een voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Omdat de huidige voorzitter van de Raad niet bij de eerdere klachtzaak betrokken is geweest behoeft het wrakingsverzoek in dit stadium van de klacht-beoordeling geen verdere behandeling. De stelling van klaagster dat het Reglement Tuchtrechtspraak NVM geen grondslag biedt voor de gevraagde kostenveroordeling is juist. Het is niet uitgesloten dat de advocaat van beklaagde uit de macht der gewoonte om een kostenveroordeling heeft gevraagd. Dat er enige andere reden en met name de door klaagster gestelde reden aan het verzoek ten grondslag lag, is door klaagster niet verder door enig objectief stuk en/of verklaring onderbouwd. De voorzitter komt tot de conclusie dat klaagster onvoldoende belang bij de klacht heeft, althans dat zo klaagster al enig belang bij de klacht zou hebben, de klacht kennelijk ongegrond is. Klaagster wordt daarom verzocht haar klacht in te trekken.

    Lees meer
  • 19-08 RvT Zuid

    19-08 RvT Zuid Zaaknummer: RvTZ20170042 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Ontvankelijkheid klaagster. Eigen belang makelaar – belegging. (Schijn van) belangenverstrengeling. Klaagster is een onderneming die een bedrijfspand in eigendom heeft en die dit wil doen ontwikkelen tot een foodmarket. Daarnaast heeft zij begin 2014 beklaagden (de makelaar en diens makelaarskantoor) ingeschakeld om het pand te verhuren danwel te verkopen. Sinds 2001 is de makelaar via zijn beleggingsmaatschappij ei-genaar van een bedrijfspand dat vlakbij het pand van klaagster is gelegen. Op beide panden rust de bestemming detailhandel. De huurder van dit pand zegt in augustus 2016 de huur op. De makelaar sluit vervolgens een huurovereenkomst met een supermarkt, daarmee klaagster in de wielen rijdende. De raad van toezicht constateert dat klaagster zeker een belang heeft bij de klacht en daarom in haar klacht kan worden ontvangen. De raad constateert verder dat sprake is van belegging door de makelaar. Dit neemt echter niet weg dat een ma-kelaar ook ingeval van (toegestane) belegging zorgvuldig dient op te treden en zich bewust dient te zijn van het maatschappelijk belang van zijn functie en elke schijn van belangenverstrengeling dient te vermijden. Zodra de supermarkt de makelaar benaderd had in verband met interesse in diens pand, had de makelaar klaagster daarover dienen te informeren opdat deze wellicht nog stappen had kunnen onder-nemen. Inzoverre is de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 19-07 RvT Zuid

    19-07 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180052) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Onvoldoende belangenbehartiging. Fouten in koopakte. Erkenning door ma-kelaar. Klagers verwijten hun makelaar dat deze een fout maakte in de koopakte waardoor kopers van de aankoop van hun appartement konden afzien. Bovendien schoot de makelaar ernstig tekort door niet tot nauwelijks toelichting te geven bij de koop-overeenkomst. De makelaar geeft beide tekortkomingen ruiterlijk toe. Dat de makelaar na de ontstane problemen te weinig ondernam om de problemen op te lossen is niet juist: de makelaar bracht diverse mogelijkheden naar voren.

    Lees meer
  • 19-06 RvT Zuid

    19-06 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180050) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf. Niet tijdig terugtrekken als verkopend makelaar. Klagers bezichtigen met beklaagde diverse panden die deze zelf in portefeuille heeft. Zij doen een bod op een van de aangeboden panden maar dit wordt afgewe-zen. Vervolgens blijkt dat de makelaar het pand zelf voor eigen bewoning heeft aangekocht. De Raad van toezicht constateert dat regel 6 van de Erecode niet is geschonden nu het om eigen bewoning door de makelaar gaat, maar is wel van oordeel dat de makelaar onzorgvuldig handelde door zich niet onmiddellijk als verkopend makelaar terug te trekken toen hij zelf interesse kreeg. De reputatie van de makelaardij is in diskrediet gebracht.

    Lees meer