Uitspraken

  • 21-82 RvT Zuid

    21-82 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20200075)  Klacht over verkopend makelaar door huurder. Makelaar koopt zelf. Klaagster huurt een woning die in eigendom was van haar moeder. De relatie tussen moeder en klaagster is verstoord. Moeder wil de woning verkopen en schakelt beklaagde als makelaar in. Deze sluit een koopovereenkomst voor de verkoop van de woning, maar deze verkoop gaat uiteindelijk niet door. Daarna koopt beklaagde de woning zelf, met als doel de woning als recreatiewoning te gaan gebruiken. Klaagster dient een drietal klachten in tegen beklaagde n.a.v. deze gang van zaken. Belangrijkste verwijten zijn dat beklaagde zonder toestemming de woning zou zijn betreden en dat beklaagde een te lage prijs voor de woning heeft betaald. De Raad oordeelt over het binnentreden van de woning dat dit inderdaad niet gepast was en oordeelt deze klacht gegrond. Over de aankoop van de woning door beklaagde zelf oordeelt de Raad dat dit op zichzelf niet verboden is, maar dat de wijze waarop deze verkoop tot stand is gekomen niet correct is geweest. Volgens de Raad had beklaagde om de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen een derde bij de transactie moeten betrekken. De Raad verklaart ook deze klacht gegrond. Aan beklaagde wordt de straf van een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-72 RvT Zuid

    21-72 RvT Zuid   Zaaknummer: RvTZ 20210082   Taxatie. Deskundige namens rechtbank. Klacht van niet-opdrachtgever. De beklaagde heeft in opdracht van de rechtbank als deskundige een taxatie gemaakt. Deze taxatie was nodig in het kader van een planschadeprocedure bij de rechtbank. Klaagster was in die procedure belanghebbende. Klaagster is van oordeel dat de taxatie onjuist is uitgevoerd en dient tegen beklaagde een tuchtklacht in. Klaagster gaat echter niet in hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank in de planschadeprocedure. De Raad oordeelt dat de klachten van klaagster geen doel treffen. Niet is gebleken dat beklaagde een onjuiste taxatie heeft gedaan. Bovendien werkte beklaagde in opdracht van de rechtbank en niet in opdracht van klaagster. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 21-64 RvT Zuid

    21-64 RvT Zuid   Zaaknummer: RvTZ 20210081   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging en belangenverstrengeling (lijst van gegadidigden). Te lage vraagprijs en opbrengst?   Klaagster schakelt een makelaarskantoor in om haar woning te verkopen. Daarin slaagt dit vlot. Achteraf voelt klaagster zich door beklaagden (zowel het kantoor als de makelaar) onder druk gezet. Ook is zij achteraf van mening dat de vraagprijs en daardoor de opbrengst te laag is. Zij vindt verder dat van belangenverstrengeling sprake is nu de kopers van haar woning op een lijst van gegadigden van beklaagde voorkwamen. De raad van toezicht is van oordeel dat de klacht in al de onderdelen ongegrond is. Het bestaan van een lijst van zoekers is niet ongebruikelijk en niet is komen vast te staan dat beklaagde een opdracht tot aankoop had. Klaagster heeft ingestemd met de vraagprijs die zelfs nog verhoogd is en met de uiteindelijke koopsom. Klaagster verklaart zelf dat de opbrengst ligt binnen de marges die diverse andere makelaars aangaven.

    Lees meer
  • 21-59 RvT Zuid

    Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Discriminatie. Beklaagde is betrokken als verkopend makelaar. Klagers zijn twee heren. Zij waren geïnteresseerd in een woning en brachten meerdere biedingen uit. Uiteindelijk is de woning verkocht aan een andere geïnteresseerde. Klagers nemen beklaagde kwalijk dat deze niet duidelijk is geweest over het geldende schriftelijkheidsvereiste bij de aankoop van de woning en dat er onvoldoende duidelijkheid en transparantie was over het verkoopproces. Bovendien beschuldigen zij beklaagde dat deze heeft meegewerkt aan discriminatie nu de woning niet aan hen maar aan een gezin met kinderen is verkocht. De Raad stelt allereerst vast de klacht tegen beklaagde zelf niet ontvankelijk is, nu deze geen lid van de NVM is. De klachten tegen diens kantoor zijn wel ontvankelijk. Geoordeeld wordt dat het verkoopproces niet transparant is verlopen en dat de klacht in die zin gegrond is. De klacht over discriminatie wordt afgewezen. Volgens de Raad staat niet vast dat hiervan sprake is geweest. Aan het kantoor van beklaagde wordt een berisping opgelegd als straf.   Zaaknummer: RvTZ 20210079

    Lees meer
  • 21-58 RvT Zuid

    Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Verkoop aan derde. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Met klagers bereikt hij mondeling overeenstemming over de verkoop van de woning. Er wordt door beklaagde een concept-koopovereenkomst aan klagers toegezonden. Over de inhoud van deze concept-koopovereenkomst wordt nog onderhandeld. Daarna bericht beklaagde dat zijn opdrachtgever (de verkoper) even pas op de plaats wil maken. Beklaagde geeft aan na zijn vakantie weer contact met klagers op te nemen. Na de vakantie van beklaagde deelt hij aan klagers mee dat de woning aan iemand anders verkocht is. Klagers dienen een klacht in over deze gang van zaken. De Raad oordeelt dat er civielrechtelijk geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de handelswijze van beklaagde in deze niet correct is geweest. Hij had kunnen weten dat zijn opdrachtgever bezig was de woning aan een ander te verkopen en had klagers hierover moeten informeren. De Raad legt aan beklaagde een berisping op.   Zaaknummer: RvTZ 20210078

    Lees meer
  • 21-37 RvT Zuid

    Zaaknummer: RvTZ 20200077 Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste/onvolledige informatie. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. Na de aankoop krijgt klager een hogere aanslag overdrachtsbelasting dan verwacht, omdat een deel van het pand als bedrijfsruimte is bestemd. Klager stelt dat beklaagde hem hierover onjuist geïnformeerd heeft. Voorts stelt klager onjuist geïnformeerd te zijn over de status van het pand. Volgens klager zou beklaagde hebben aangeven dat het een bescherm stadsaanzicht betreft, terwijl bij het passeren bij de notaris bleek dat het pand een gemeentelijke monument is. Klager en beklaagde zijn ook nog in een discussie over schade die klager zou hebben geleden als gevolg van deze gang van zaken. In deze zaak kan de Raad zich echter alleen over het handelen van beklaagde in tuchtrechtelijke zin uitlaten. Daarbij komt de Raad tot het oordeel dat - hoewel het duidelijk was dat het pand een oude tandartspraktijk betrof - het op de weg van beklaagde had gelegen klager duidelijk te informeren over de bestemming van het pand en de fiscale consequenties daarvan. Deze klacht wordt gegrond verklaard. Ook het feit dat het een gemeentelijk monument betreft had beklaagde volgend de Raad op een juiste wijze moeten doorgeven aan klager. De Raad legt aan beklaagde als straf een berisping op.

    Lees meer
  • 21-36 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ 20200071)   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Ongepast optreden. Klager heeft beklaagde als makelaar ingeschakeld om een pand voor hem te verkopen. Er wordt een koper gevonden, maar deze koper ontbindt de koopovereenkomst. Beklaagde houdt na deze ontbinding contact met de koper. Volgens klager houdt beklaagde klager daarvan niet of onvoldoende op de hoogte. Ook zou beklaagde zich in de contacten met de potentiele koper negatief over klager hebben uitgelaten. Hierover dient klager een klacht in bij de Raad. De Raad nodigt beklaagde uit te reageren. Dit contact verloopt erg moeizaam. Beklaagde zelf zou vanwege gezondheidsredenen niet kunnen reageren en zijn kantoor en collega reageren - althans in de ogen van klager - onvoldoende en ongeïnteresseerd. De Raad oordeelt de klacht op grond van in het geding gebrachte geluidsfragmenten gegrond. Voorts is de Raad van oordeel dat de opstelling van beklaagde en diens kantoor in deze procedure niet correct is geweest. Ook daarvoor wordt een (voorwaardelijke) straf opgelegd.

    Lees meer
  • 21-15 RvT Zuid

    Zaaknummer:RvTZ 20200076)   Totstandkoming koopovereenkomst. Informatie aan niet-opdrachtgever. Beklaagde is samen met een collega van zijn kantoor als verkopend makelaar betrokken bij de verkoop van een bedrijfspand. Klager is een geïnteresseerd koper. Uiteindelijk komt geen koopovereenkomst tot stand. De eigenaar besluit het bedrijfspand aan een ander te verkopen. Klager verwijt beklaagden dat hem tijdens het verkoopproces gebrekkige, althans onvolledige en/of misleidende informatie is verstrekt en dat beklaagden hebben meegewerkt aan “dubbele verkoop van het object”. Tot slot beklaagt klager zich in algemene zin over het over het handelen van beklaagden. De eerste twee klachten worden ongegrond verklaard door De Raad. Naar het oordeel van De Raad is niet gebleken dat onjuiste en/of misleidende informatie is verstrekt. Ten aanzien van de verkoop aan een ander oordeelt De Raad dat dit iets is tussen klager en de verkoper en dat in dit geval beklaagden niets kan worden verweten. De klacht over het handelen in algemene zin slaagt wel. Beklaagden hebben volgens De Raad kennelijk onvoldoende gedaan om aan het “eigengereid” handelen van hun opdrachtgever een eind te maken. Hiermee hebben beklaagden niet helemaal gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend NVM-makelaar mag worden verwacht. De Raad legt echter geen straf op aan beklaagden.

    Lees meer
  • 21-14 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ20200074)   Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Inschakelen extern meetbureau. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat deze een onjuiste opgave van de inhoud van de woning heeft gedaan. Klager heeft voor het inmeten van de woning gebruik gemaakt van een extern bureau. Klager erkent dat er een onjuistheid in de meting zit, maar is van mening dat het verschil niet significant is. De Raad verklaart de klacht van klager ongegrond. De Raad overweegt dat het beklaagde vrij stond het inmeten te laten uitvoeren door een extern bureau. Indien dit geschiedt, mag de makelaar in beginsel vertrouwen op de juistheid daarvan met dien verstande dat de makelaar een marginale toetsing dient door te voeren. Naar de mening van de Raad leidt het onderhavige meetrapport niet tot de onmiddellijke gevolgtrekking dat van een evidente of kennelijke omissie of fout sprake is.

    Lees meer
  • 21-1 RvT Zuid

    DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Schijn van belangenverstrengeling. Zakelijke en voorheen persoonlijke relatie met koper niet gemeld.   Klagers geven beklaagde opdracht een hen door een erfenis toegekomen woning te verkopen. Deze slaagt daarin. Na de eigendomsoverdracht komen klagers tot de ontdekking dat de makelaar voorheen een persoonlijke en thans nog een frequente zakelijke relatie met de koper had/heeft waarvan zij klagers niets vertelde. De raad is van oordeel dat de makelaar klagers zeker van die zakelijke relatie op de hoogte had moeten stellen. Thans is de schijn van belangenverstrengeling gewekt.

    Lees meer