Uitspraken

  • 20-53 RvT Zuid

    DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Conflict over staat van onderhoud bij einde huur. Geen inspectierapporten opgemaakt.   Klaagster huurt enige tijd een studio die door beklaagde te huur wordt aangeboden. Bij haar vertrek ontstaat een conflict over de staat  van oplevering van het gehuurde. De makelaar houdt een deel van de destijds betaalde waarborgsom in. De klacht dat de makelaar de eindinspectie niet zorgvuldig verrichtte en of terecht een deel van de waarborgsom is ingehouden, is niet-ontvankelijk. Het oordeel daarover is aan de gewone rechter. De raad verwijt de makelaar dat noch bij de aanvang van de huur noch bij de beëindiging daarvan door of namens hem een inspectierapport is opgemaakt. Dat had van een professioneel dienstverlener als een makelaar mogen worden verwacht.  

    Lees meer
  • 20-55 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ201960)   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------   Een opdrachtgever laat in het kader van het verstrekken van een geldlening onroerend goed taxeren door een makelaar, aangezien op dit onroerend goed een hypotheek zal worden gevestigd behorende bij de geldlening. Nadat de geldlening niet wordt nagekomen, wordt overgegaan tot verkoop van het onroerend goed. Op dat moment wordt opnieuw getaxeerd, maar tegen een lagere waarde. Voor deze lagere waarde wordt ook verkocht. De opdrachtgever verwijt dat makelaar dat deze in eerste instantie te laag getaxeerd heeft.   De klacht wordt uiteindelijk door de Raad niet ontvankelijk verklaard, omdat deze niet binnen een redelijke termijn is ingesteld. Het oorspronkelijke taxatierapport is van 12 maart 2012, en de klacht werd ingesteld op 19 juni 2019. Op grond van de jurisprudentie is de Raad van oordeel dat een termijn van 5 jaar als een redelijke termijn kan worden aangehouden, en dat deze termijn in dit geval ruimschoots overschreden is.

    Lees meer
  • 20-50 RvT Zuid

      (Zaaknummer: RvTZ20190063)   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Optreden voor beweerdelijk malafide verkoper. Onduidelijkheid over rol van makelaar. Geen volledige kostenveroordeling   Klagers tonen belangstelling voor een bouwkavel met een daarop te realiseren woning die door beklaagden wordt aangeboden. Zij sluiten met de ontwikkelaar een reserveringsovereenkomst maar weigeren de koopovereenkomst te tekenen omdat zij menen met een malafide wederpartij te maken te hebben. Zij dienen een klacht in zodra zij constateren dat de makelaar de bouwkavel wederom te koop aanbiedt en dus doorgaat met optreden voor een malafide partij. Klagers maken hun beweringen op geen enkele manier waar. Het enige wat de makelaar kan worden aangewreven is dat hij onduidelijkheid liet bestaan over wat precies zijn rol en functie was bij de verkoop. De raad legt geen volledige kostenveroordeling op omdat de klacht maar op een klein onderdeel gegrond is..

    Lees meer
  • 20-04 RvT Zuid

    20-04 RvT Zuid   202 TAXATIE   Onjuiste taxatiewaarde. Afwijkende taxatiewaarde. Onafhankelijkheid. Onvoldoende inspanning om escalatie van geschil te voorkomen.   Klager heeft een woning van een woningcorporatie gekocht. Hierbij was afgesproken dat klager, indien hij de woning zou willen verkopen, deze eerst weer aan de woningcorporatie zou aanbieden. Klager heeft zich aan deze afspraak gehouden en beklaagde heeft vervolgens in opdracht van de woningcorporatie de woning getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat zij een onjuiste taxatie heeft verricht en de woning te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op taxaties van een drietal collega’s van beklaagde die zijn woning hoger hebben getaxeerd. De Raad overweegt dat het feit dat de andere taxateurs tot een hogere waarde zijn gekomen nog niet impliceert dat de door beklaagde getaxeerde waarde zonder meer onjuist zou zijn. Naar het oordeel van de Raad is in dit geval niet komen vast te staan dat beklaagde in redelijkheid niet tot haar taxatie heeft kunnen komen. Nu evenmin is komen vast te staan dat beklaagde de taxatie onvoldoende onafhankelijk heeft uitgevoerd en/of zich onvoldoende heeft ingespannen om escalatie van het geschil te voorkomen, wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.  

    Lees meer
  • 20-01 RvT Zuid

    20-01 RvT Zuid 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Onheuse bejegening/ongepast optreden. Niet zelf beantwoorden van e-mail terwijl om persoonlijke reactie is verzocht.   Beklaagde heeft van één van zes erfgenamen opdracht ontvangen een woning te verkopen. De opdracht werd mede namens de overige erfgenamen, waaronder klaagster, verstrekt. De woning is vervolgens via beklaagde verkocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij, dan wel zijn medewerkster, zich bij de ondertekening op beklaagdes kantoor, onfatsoenlijk en onprofessioneel heeft gedragen. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij niet zelf op klaagsters e-mail over het voorval heeft gereageerd terwijl zij wel expliciet om een reactie van beklaagde gevraagd had. De Raad kan niet vaststellen of er inderdaad sprake is geweest van “agressief en ordinair schelden” zoals door klaagster is gesteld. De Raad concludeert wel dat door beklaagde en/of zijn medewerkster kennelijk geïrriteerd uitlatingen zijn gedaan die door klaagster als “pittig” zijn ervaren. Van een zichzelf respecterend, zorgvuldig handelend makelaar en diens medewerker(s), mag steeds een professionele houding en reactie worden verwacht. Beklaagde heeft hier onvoldoende aan voldaan. Voorts staat vast dat beklaagde niet op de e-mail van klaagster over het voorval heeft gereageerd, hoewel klaagster daar wel expliciet om heeft gevraagd. Ook op dit punt is beklaagde toerekenbaar tekortgeschoten. Dat dit gebeurde omdat de erfgename die beklaagde de opdracht had verstrekt dit niet wilde, doet daar niet aan af. De klacht is  gegrond.

    Lees meer
  • 19-89 RvT Zuid

    19-89 RvT zuid   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING  VAN MAKELAARS NVM   Kadastraal onderzoek. Gebrekkige communicatie. Klacht voor klein deel gegrond, geen straf en kostenveroordeling.   Klagers geven een makelaar opdracht hun woning te verkopen. Op het inlichtingenformulier vermelden zij geen bijzonderheden met betrekking tot de perceelsgrenzen. Op een Open Huizendag verkopen klagers zelf hun woning. De makelaar maakt een koopovereenkomst op. Kopers roepen nadien de ontbinding daarvan in omdat blijkt dat klagers niet alle grond blijken te kunnen leveren omdat zij daarvan geen eigenaar zijn.  Het verwijt van klagers dat hun makelaar onvoldoende recherche deed naar de eigendoms- grenzen is onterecht. Gezien de feitelijke situatie ter plaatse was er geen reden voor de makelaar om aan te nemen dat de hagen niet overal de juiste begrenzing aangaven. Klagers wisten dat dit niet zo was en maakten daarvan geen melding in het inlichtingenformulier. Dat de makelaar na de gerezen problemen enige afstand nam van klagers, acht de raad op zich begrijpelijk maar deze had niettemin vaker dienen te reageren. Omdat de klacht maar voor een gering deel gegrond is, legt de raad geen straf of kostenveroordeling op.

    Lees meer
  • 18-129 RvT Zuid

    18-129 RvT Zuid 203 ERECODE Ontvankelijkheid. Makelaar koopt in privé voor eigen bewoning. Uitvoeren van werkzaamheden aan het te verkopen pand/perceel zonder toestemming van opdrachtgever c.q. eigenaar.   Klaagster heeft (namens haar broer) beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van haar broer verstrekt. Beklaagde heeft daarbij van klaagster toestemming c.q. opdracht gekregen tot het ruimen van inboedel en tuin met als doel de woning verkoopklaar te maken. Uiteindelijk heeft beklaagde de woning in privé voor zichzelf gekocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich bij het verkoopklaar maken niet gehouden heeft aan de gemaakte afspraken, problemen met de gemeente heeft veroorzaakt en de woning heeft beschadigd.  De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. De klacht is duidelijk geformuleerd en klaagster en haar broer hebben voldoende belang bij de behandeling daarvan. De Raad neemt daarbij overigens nog in aanmerking dat artikel 14 Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel aan “Ieder (onderstreping RvT) die van mening is dat een lid van de Vereniging, ………..etc” klachtrecht toekent. Het feit dat beklaagde niet als NVM-makelaar maar als particulier bij de transactie betrokken was, maakt het oordeel t.a.v. de ontvankelijkheid niet anders. Dit enerzijds omdat beklaagde initieel als verkopend makelaar bij de verkoop van de woning werd/was betrokken en anderzijds omdat het een makelaar weliswaar vrij staat om in privé een huis voor eigen bewoning aan te kopen, maar dat onverlet laat dat er plaats is voor tuchtrechtelijke toetsing van een handeling en/of gedraging van een makelaar waardoor de reputatie van de beroepsgroep als zodanig zou (kunnen) zijn/worden geschaad. De Raad gaat dan ook over tot de inhoudelijke behandeling van de klacht en stelt vast dat de door beklaagde verrichte werkzaamheden aan het perceel/pand méér omvatten dan het afgesproken “verkoopklaar maken” daarvan. Het in zijn opdracht (laten) uitvoeren van meer en/of andere werkzaamheden dan waarvoor beklaagde toestemming had, met een door de gemeente aan klaagster opgelegde last onder dwangsom tot gevolg, valt beklaagde tuchtrechtelijk te verwijten. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf alsook de reputatie van zijn beroepsgroep als zodanig in diskrediet gebracht en de klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 19-58 RvT Zuid

    19-58 RvT Zuid 205 OVERIG Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Onheuse bejegening. Ongepast optreden. Onjuiste woonoppervlakte. Klaagster en beklaagde waren ieder als aan- resp. verkoopmakelaar betrokken bij de verkoop van drie objecten van verschillende opdrachtgevers. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich in het kader van deze opdrachten oncollegiaal en onprofessioneel heeft gedragen. Daarnaast zou beklaagde m.b.t. één van deze objecten een onjuiste woonoppervlakte hebben opgegeven.  De Raad stelt vast dat beklaagde t.a.v. één van de objecten een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld. Daarnaast is ook komen vast te staan dat beklaagde zich onprofessioneel en  oncollegiaal heeft gedragen.  Door de handelwijze van beklaagde kan ook de NVM als beroepsorganisatie in diskrediet worden gebracht. Beklaagde had dit behoren te voorkomen en dient dit ook in de toekomst te voorkomen. De Raad verklaart de klacht gegrond en volstaat in dit geval niet met een berisping maar acht ook een voorwaardelijke boete van EUR 5000,-- op zijn plaats.

    Lees meer
  • 19-57 RvT Zuid

    19-57 RvT Zuid 210 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Onjuiste informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In de verkoopbrochure werd door beklaagde een woonoppervlakte van 146 m2 vermeld. Na de overdracht ontdekte klager dat de woonoppervlakte slechts 104m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en dat hij zich niet aan de verplichte meetinstructie heeft gehouden. De Raad overweegt dat de vraag of klager schade heeft geleden en of deze schade door beklaagde dient te worden vergoed, een vraag is van civielrechtelijke aard. Niet de Raad maar de gewone rechter is bevoegd om daarover te oordelen en de klacht is in zoverre dan ook nietontvankelijk. Beklaagde heeft toegegeven dat er bij de verkoop c.q. in de verkoopbrochure een verkeerd aantal m2 woonoppervlakte is genoemd. Beklaagde heeft de verplicht gestelde meetinstructie niet, althans niet correct gevolgd en dit deel van de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 19-31 RvT Zuid

    19-31 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180055) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf uit eigen opdracht. Klaagster pleegt via beklaagde onderhandelingen met betrekking tot een door beklaagde aange-boden woning. Deze onderhandelingen lopen op niets uit. Daarna verneemt klaagster dat de makelaar het pand voor zichzelf heeft gekocht. Zij meent dat de makelaar misbruik heeft gemaakt van de onderhandelingen die zij voerde. De Raad van Toezicht constateert dat het privé gebruik van een woning een uitzondering vormt in regel 6 van de Erecode (het eigen belang-artikel) maar dat een aankoop als privé persoon door de makelaar wel met zich meebrengt dat de makelaar transparant is en zeker niet als make-laar voor zijn opdrachtgever kan blijven optreden. Op beide punten is de makelaar te kort ge-schoten.

    Lees meer