Uitspraken
-
17-57 RvT Zuid
Voorlichting/belangen niet opdrachtgever. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming. Informatieplicht t.a.v. hoger bod van derde. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Op 2 januari 2017 werd met de verkoper mondeling overeenstemming bereikt en werd afgesproken dat beklaagde nog diezelfde week de koopakte zou opstellen en klagers een taxatie zouden regelen. Op 3 januari 2017 werd door een derde een hoger bod uitgebracht. Pas op 5 januari 2017 heeft beklaagde zijn opdrachtgeefster (de verkoopster) kunnen bereiken en heeft hij het nieuwe bod aan haar doorgegeven. De verkoopster heeft dit bod direct geaccepteerd en de woning is aan de derde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat de verkoop aan hen geen doorgang heeft gevonden en menen dat beklaagde hen eerder over de belangstelling van de derde had moeten informeren. Klagers wijzen erop dat zij tussen 3 en 5 januari verschillende malen met beklaagde hebben gebeld en beklaagde toen niets over het bod gezegd heeft. De Raad stelt vast dat beklaagde bemiddelde bij de verkoop van een woning van een particuliere verkoper aan een particuliere koper. Mede toetsend aan recente uitspraken van zowel de Hoge Raad als de Centrale Raad van Toezicht, concludeert de Raad dat beklaagde zich terecht op het standpunt stelt dat zijn opdrachtgeefster niet gebonden was aan de mondelinge overeenkomst met klagers. Het stond de verkoopster vrij om het bod van de derde te accepteren. Beklaagde heeft de juridische positie van zijn opdrachtgeefster én die van klagers correct ingeschat en beoordeeld. De Raad is wel van mening dat beklaagde aan klagers kort en zakelijk had kunnen en in dit geval ook had moeten meedelen dat er een bod van een andere gegadigde was ontvangen en dat hij daarop inhoudelijk zou terugkomen meteen nadat hij met zijn opdrachtgeefster contact had gehad. De Raad concludeert dat niet alleen onweersproken vast staat dat klagers niet de mogelijkheid is geboden om een beter bod te doen, maar dat ook vaststaat dat beklaagde daarover in zijn communicatie met klagers en de nieuwe bieder niet, althans onvoldoende duidelijk is geweest. De Raad acht de klacht dat beklaagde klagers niet adequaat heeft geïnformeerd dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-63 RvT Zuid
Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Voordeel overdrachtsbelasting. Onvoldoende informatie over toepasselijkheid Art. 13 Wbrv. Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. Klagers verwijten beklaagde dat zij hen onvoldoende heeft geïnformeerd over de reikwijdte en impact van artikel 2 van de koopovereenkomst. Blijkens dit artikel kwam de overdrachtsbelasting voor rekening van de kopers (klagers) en dienden klagers het overdrachtsbelasting”voordeel” als gevolg van de toepassing van artikel 13 Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (Wbrv), gelijktijdig met de betaling van de koopsom aan de verkoper uit te keren. De Raad stelt vast dat beklaagde zowel aan de verkoper als aan klagers, tijdig een concept-koopovereenkomst met bijlagen heeft verstrekt. Onder de bijlagen bevond zich ook een schriftelijke toelichting op (artikel 2 van) de overeenkomst. Dat beklaagde in haar informatievoorziening m.b.t. het bepaalde in artikel 2 van de koopovereenkomst is tekortgeschoten, is niet gebleken. Ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM geeft de volgende uitspraak in de zaak van: Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-46 RvT Zuid
Ontvankelijkheid. Klager is fictief persoon. Onvoldoende informatieverstrekking aan niet-opdrachtgever. Beklaagde is als verkopend makelaar betrokken bij een nieuwbouwproject. Tegen dit nieuwbouwplan is – deels anoniem – veel bezwaar gemaakt. Klager verwijt beklaagde dat hij (aspirant-)kopers onjuist dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd over de risico’s voor de kopers in geval van faillissement van de aannemer en/of projectontwikkelaar. Klager heeft nog vóór de inhoudelijke behandeling zijn klacht ingetrokken maar beklaagde heeft de Raad verzocht de behandeling toch voort te zetten. Beklaagde vermoedt dat klager een fictief persoon is en ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. Doordat de klacht tijdelijk werd gepubliceerd op een anonieme website heeft het plan veel negatieve aandacht gekregen, zijn onduidelijkheden ontstaan en heeft óók beklaagde onterecht reputatieschade geleden. De Raad stelt vast dat beklaagde een duidelijk en ook voldoende zwaarwegend belang heeft bij de behandeling van de klacht. De Raad zet daarom ondanks dat klager zijn klacht heeft ingetrokken, de behandeling voort met toepassing van artikel 20 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. De Raad overweegt dat de klacht is ingediend door een fictief persoon althans dat niet vastgesteld kan worden door wie de klacht is ingediend. Derhalve kan evenmin vastgesteld worden wie, waarom, welk (eigen) belang bij de klacht heeft. De Raad acht de klacht daarom niet-ontvankelijk. Onverminderd het vorenstaande en derhalve geheel ten overvloede merkt de Raad overigens nog op dat indien de klacht ontvankelijk zou zijn geweest de klacht niet gegrond zou zijn. Naar het oordeel van de Raad kan niet geconcludeerd worden dat beklaagde onjuiste dan wel onvoldoende informatie aan kopers en/of (potentiële) gegadigden heeft verstrekt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-26 RvT Zuid
Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Teruggave opdracht. Beklaagde heeft op verzoek van klager en zijn ex-echtgenote een woning getaxeerd en heeft zijn opdrachtgevers een concept-taxatierapport toegezonden. Klager was ontevreden over dit rapport. Uiteindelijk heeft beklaagde de opdracht teruggegeven. Klager verwijt beklaagde dat hij niet op zijn opmerkingen heeft gereageerd. Volgens klager heeft beklaagde de taxatie niet op basis van alle relevante objectieve gegevens uitgevoerd en heeft beklaagde de waarde van de woning absoluut te laag vastgesteld. De Raad acht het onder de onderhavige omstandigheden begrijpelijk dat beklaagde besloot om zijn taxatie-opdracht terug te geven. Dat beklaagde zijn werkzaamheden niet integer en/of objectief zou hebben uitgevoerd is niet komen vast te staan. In dit geval is enkel een concept-taxatierapport opgemaakt en was geen sprake van een definitieve taxatie. Door beklaagde zijn aan klager uiteindelijk ook geen taxatiekosten in rekening gebracht. Mede gelet hierop ontbreekt een feitelijke grondslag voor de klacht dat het pand te laag is getaxeerd. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-27 RvT Zuid
Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Niet reageren op e-mail. Beklaagde heeft op verzoek van klagers ex-echtgenote de voormalige echtelijke woning van klager getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning bewust te laag heeft gewaardeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij procedureel onjuist heeft gehandeld en dat hij niet heeft gereageerd op e-mail van klager en van klagers gemachtigde. De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde door de NWWI is gevalideerd. Dat beklaagde de woning bewust te laag heeft getaxeerd is niet komen vast te staan. Voorts was het onder de onderhavige omstandigheden niet onbegrijpelijk dat beklaagde niet op de door klager genoemde e-mail heeft gereageerd. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan en alle onderdelen van de klacht worden ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-21 RvT Zuid
Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Bemiddelingskosten. Tweezijdige bemiddeling. Klager heeft in 2012 een appartement gehuurd waarna hem door makelaarskantoor B bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht. De bemiddeling werd feitelijk uitgevoerd door beklaagde die als ZZP-er voor diverse makelaarskantoren waaronder makelaarskantoor B, werkzaamheden verrichtte. Klager verwijt beklaagde dat hem destijds bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij bewust en met het doel vorderingen van klager te ontlopen, makelaarskantoor B heeft laten opgaan in zijn eigen kantoor (makelaarskantoor A). De Raad overweegt dat voor zover de klacht is gericht op het verkrijgen van een oordeel over terugbetaling van bemiddelingskosten en/of schadevergoeding, de klacht niet-ontvankelijk is. De Raad stelt vast dat makelaarskantoor B onder de onderhavige omstandigheden, aan klager geen bemiddelingskosten in rekening had mogen brengen. Dit valt echter strikt formeel genomen beklaagde niet aan te rekenen. Beklaagde verleende immers als ZZP-er wel diensten voor/bij makelaarskantoor B, maar hij was toen geen (mede-) aandeelhouder, vennoot of anderszins partner van/bij makelaarskantoor B. Beklaagde had daarom destijds ook geen zeggensmacht in makelaarskantoor B. Derhalve was beklaagde in 2012 ook géén contractspartij van klager en als zodanig heeft hijzelf dus ook geen (bemiddelings)kosten aan klager in rekening gebracht. De juridisch-formele relatie tussen beklaagde en makelaarskantoor B laat evenwel onverlet dat beklaagde destijds als (enige) NVM-makelaar werkzaam was bij makelaarskantoor B. Van beklaagde had wel kúnnen en ook mógen worden verwacht dat hij er als NVM-makelaar voor gewaakt zou hebben en zich er zelfs zoveel mogelijk tegen verzet zou hebben, dat in de destijds door makelaarskantoor B bemiddelde huurcontract(en) werd opgenomen dat de huurder een eenmalige vergoeding aan de bemiddelaar zou betalen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde bewust en met het oogmerk om vorderingen van klager te ontlopen, makelaarskantoor B heeft laten opgaan in zijn eigen kantoor, is niet gebleken. Beklaagde had en heeft nog steeds geen aandeel/belang en dus ook geen enkele zeggenschap in/over makelaarskantoor B. Download uitspraak(pdf)
Lees meer -
17-23 RvT Zuid
Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding. Onvoldoende overleg opdrachtgever. Valsheid in geschrifte. Klager en zijn ex-partner hebben samen aan beklaagde opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning. De woning is vervolgens via beklaagde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van de verkoopopdracht bewust klager nergens bij betrokken heeft. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrifte en dat hij klager met leugens en onwaarheden heeft misleid. De Raad concludeert dat niet is komen vast te staan dat beklaagde klager bewust nergens bij betrokken heeft en enkel het belang van klagers ex-partner heeft gediend. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat beklaagde niet naar behoren en niet met de van hem te verwachten zorgvuldigheid gehandeld heeft, wordt de klacht ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-75 RvT Zuid
Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat. Mededelings- en onderzoeksplicht. Asbest. De koper van een woning (klager) stelt dat de verkopend makelaar (beklaagde) onjuist c.q. onzorgvuldig heeft gehandeld omdat zij geen mededeling heeft gedaan van in de woning (mogelijk) aanwezig asbesthoudend materiaal. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde de koper tijdig en ook voldoende heeft geïnformeerd. De mededelingsplicht van de makelaar gaat niet zo ver dat zij uit eigen beweging nader onderzoek had moeten doen naar de door de verkoper verstrekte documentatie, waaronder een bouwkundig rapport. Bovendien heeft een verkoper weliswaar een informatieplicht, maar een koper evengoed een onderzoeksplicht. Op grond daarvan had klager dus zelf moeten onderzoeken of er asbesthoudend materiaal in de woning aanwezig en/of verwerkt was. Dit geldt temeer, nu alle door klager genoemde materialen, zichtbaar aanwezig waren èn klager zich bij (de bezichtigingen voor) de aankoop liet adviseren/bijstaan door een deskundig aankoopmakelaar en een aannemer. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-76 RvT Zuid
Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Taxatie. Onduidelijkheid over voor wie en in welke hoedanigheid werd opgetreden. In het kader van de echtscheidingsprocedure van klager heeft makelaar W. van de rechtbank opdracht ontvangen om klagers voormalige echtelijke woning te taxeren. De woning werd en wordt door klager bewoond. Bij de bezichtiging ten behoeve van de taxatie was behalve makelaar W. ook beklaagde aanwezig. Klager verwijt beklaagde dat hij zich toen niet (duidelijk) heeft voorgesteld en niet heeft aangegeven dat hij als makelaar/taxateur van klagers ex-echtgenote optrad. De Raad stelt vast dat beklaagde zich bij de bezichtiging niet correct aan klager heeft voorgesteld, althans dat hij in elk geval niet tijdig aan klager heeft duidelijk gemaakt voor wie en in welke hoedanigheid hij optrad. Beklaagde heeft hiermee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht wordt dan ook gegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-67 RvT Zuid
Informatie aan niet-opdrachtgever. Contractbepalingen. Toevoeging/aanpassing na ondertekening. Overdrachtsbelasting-voordeel. Kosten Koper. Klaagster heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. In de door klaagster ondertekende koopovereenkomst was opgenomen dat de koper (klaagster) een eventueel “overdrachtsbelasting-voordeel” niet aan de verkoper zou hoeven te vergoeden. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich op het standpunt stelt dat met klaagster na de ondertekening, alsnog werd afgesproken om op dit punt van de tekst van de overeenkomst af te wijken. Volgens beklaagde zou klaagster op grond van die nadere afspraak wél een vergoeding voor het “overdrachtsbelasting-voordeel” aan de verkoper moeten voldoen. De Raad stelt vast dat klaagster erop kon en mocht vertrouwen dat de overeenkomst gold zoals de (ondertekende) tekst daarvan luidde. Dat na de ondertekening bewust, duidelijk en ondubbelzinnig is overeengekomen om alsnog een “vergoeding overdrachtsbelasting” aan de verkoper te betalen, is niet gebleken noch aannemelijk gemaakt. De stelling van beklaagde dat klaagster een eventueel overdrachts-belastingvoordeel moet vergoeden omdat het pand “kosten koper” werd aangeboden, gaat niet op. Beklaagde en zijn assistent hebben bij hun poging om klaagster alsnog te bewegen om van de tekst van de ondertekende overeenkomst af te wijken, niet de duidelijkheid betracht die van een makelaar had mogen worden verwacht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-3636 CRvT
Lees meer