10-2319 def CRvT
Eindbeslissing na getuigenverhoor. Bieding gedaan of niet? Verkoop voor familielid kan makelaar kwetsbaar maken. Vervolg op beslissing CR 10/2319 d.d. 18 juni 2010. De Centrale Raad is van oordeel dat de mededeling van de makelaar van de gegadigde dat het bod dat deze deed op het buurhuis van klager welk bod was afgewezen, moest worden ‘overgebracht’ op het huis van klager, door beklaagde kennelijk niet is begrepen als een concreet bod. Makelaar-koper is er bij beklaagde ook niet op teruggekomen, zelfs niet toen met beklaagde werd dooronderhandeld over het buurhuis. Koper verklaarde bovendien dat de voorkeur uitging naar het buurhuis. De klacht is ongegrond. De Centrale Raad overweegt ten overvloede dat de makelaar door een opdracht te aanvaarden van een familielid van een medewerker terwijl het kantoor al is belast met de verkoop van het buurhuis, zich in een kwetsbare positie heeft gebracht. Juist dan moet de schijn worden vermeden dat het familielid wordt bevoordeeld. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 10-2319 tussenvonnis
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
J.P.M. J., wonende te E, appellant/klager,
tegen
W.A.L.S.G. voorheen lid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te E, beklaagde.
1. Het verdere verloop van de procedure
1.1 In de tussenbeslissing van 18 juni 2010 is appellant toegelaten tot het bewijs dat makelaar L namens Van T een bod van € 410.000,– heeft uitgebracht op zijn woonhuis en dat kantoormedewerker B heeft nagelaten dit bod aan hem over te brengen. Beklaagde is toegelaten tot het zo nodig leveren van tegenbewijs.
1.2 Ter zitting van 29 september 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon
– mr. A.S. graaf van Randwijck namens beklaagde;
De voorzitter van de Centrale van Toezicht heeft de navolgende getuigen gehoord:
– op voordracht van appellant de getuige F. L;
– op voordracht van beklaagde de getuige P. B.
De secretaris van de Centrale Raad van Toezicht heeft aantekening gehouden van de door de getuigen afgelegde verklaringen.
1.3 Zowel appellant als beklaagde hebben meegedeeld dat zij geen behoefte hebben aan het geven van een schriftelijke reactie naar aanleiding van de door de getuigen afgelegde verklaringen.
2. De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.1 De voorgebrachte getuigen hebben verklaringen afgelegd over de feitelijke gang van zaken die zich in hun herinnering 2,5 jaar geleden heeft voorgedaan. De getuige L heeft verklaard dat daarvan in zijn dossier geen aantekeningen (meer) zijn. De getuige B heeft zich beroepen op aan het systeem RealWorks ontleende gegevens en daaruit geciteerd, maar deze zijn door hem – of door beklaagde – niet in het geding gebracht. Beide getuigen hebben tijdens hun verhoor hun verklaring over het biedverloop en de verdere gang van zaken, na nadere vragen, deels aangepast.
2.2 De kern van het geschil betreft de vraag of makelaar L tijdens het telefonisch overleg met B over de aankoop van het woonhuis gelegen aan het J-pad 63 in E, een daarop door L namens Van T uitgebracht maar door B afgewezen bod vervolgens heeft uitgebracht op het woonhuis van appellant.
2.3 L heeft in zijn e-mail van 28 april 2008 aan appellant bericht dat hij tijdens de onderhandelingen aan B heeft meegedeeld dat hij het door hem namens Van T uitgebrachte bod van € 410.000 op het naastgelegen woonhuis mocht overbrengen aan appellant. Als getuige heeft L de inhoud van deze e-mail bevestigd. Van T heeft in haar verklaring van 6 mei 2009 meegedeeld dat L, nadat niet werd gereageerd op een door deze namens haar uitgebracht bod op het woonhuis aan het J-pad 63, met haar instemming “hetzelfde bod (heeft) neergelegd op nr. 65.
2.4 De getuige B heeft verklaard dat L aan hem niet heeft verzocht om het door L uitgebrachte bod op het woonhuis aan het J-pad 63 “over te brengen” op het woonhuis van appellant.
2.5 Aan de verklaring van Van T kent de Centrale Raad van Toezicht een geringer gewicht toe dan aan de verklaring van L omdat de verklaring van Van T op dit punt is gebaseerd op de mededeling van L aan haar. Gelet op de e-mail van 28 april 2008 van L aan appellant, de door L als getuige afgelegde verklaring en de (aanvullende) verklaring van Van T, acht de Centrale Raad van Toezicht het waarschijnlijk dat L tijdens telefonisch overleg heeft gemeld dat het door B afgewezen bod op het woonhuis aan het J-pad 63 door hem “werd neergelegd op” het woonhuis van appellant.
2.6 Gelet op de door B afgelegde verklaring is de door L (waarschijnlijk) gedane mededeling door B kennelijk niet begrepen als een op het woonhuis van appellant uitgebracht concreet bod. In dat verband valt op dat L op de door hem aan B gedane mededeling schriftelijk noch mondeling is teruggekomen bij B, ook niet in de fase waarin B met L verder heeft onderhandeld over de aankoop van het woonhuis aan het J-pad 63. Van belang in dat verband is dat L heeft verklaard dat de voorkeur van Van T uitging naar het woonhuis aan het J-pad 63 omdat de (bouwkundige) inrichting van de keuken van dit huis haar meer beviel dan die van de in het woonhuis van appellant verbouwde keuken. Ook dit aspect ondersteunt de gedachte dat B de mededeling van L ten aanzien van het woonhuis van appellant kennelijk niet als een bod heeft opgevat, maar meer als een argument in de onderhandelingen om de vraagprijs te verlagen.
2.7 Nu onvoldoende is komen vast te staan dat B de waarschijnlijk gedane telefonische mededeling van L redelijkerwijs had moeten of kunnen begrijpen als een op het woonhuis van appellant namens Van T uitgebracht concreet bod, kan niet worden geoordeeld dat B nalatig is geweest tegenover appellant door deze mededeling niet aan hem over te brengen. De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd. Ten overvloede overweegt de Centrale Raad van Toezicht het navolgende.
2.8 Beklaagde heeft door een opdracht te aanvaarden van een familielid van zijn medewerker B, terwijl hij eerder het aangrenzende pand in de verkoop kreeg, zich in een kwetsbare positie gebracht. Alsdan is het van belang dat zelfs de schijn wordt voorkomen dat beklaagde het familielid van zijn medewerker bevoordeelt. Hoewel B heeft verklaard dat hij appellant mondeling heeft geïnformeerd over het bod op het buurpand en dat de onderhandelingen over dat buurpand werden voortgezet, heeft appellant uitdrukkelijk betwist dat B die mondelinge mededeling heeft gedaan. De Centrale Raad van Toezicht merkt op dat in situaties als de onderhavige het verstandig is een dergelijke telefonische mededeling ook bij brief of e-mail te bevestigen, zodat misverstanden daarover zoveel mogelijk worden voorkomen.
2.9 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
3. Beslissing in hoger beroep
3.1 Bekrachtigt de beslissing van 8 juli 2009 van de Raad van Toezicht Breda.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.T. Anema, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 26 oktober 2010.