Uitspraken
-
12-33 RvT Eindhoven/Maastricht
Onafhankelijkheid. Belangen privé relatie van makelaar.Klager en zijn (ex-)echtgenote zijn verwikkeld in een echtscheiding. De nieuwe partner van klagers (ex-)echtgenote is medewerker bij een makelaarskantoor. Klager verwijt deze medewerker dat hij zich tegenover klagers hypotheekverstrekker ten onrechte heeft geprofileerd als de verkopend makelaar van de (voormalige) echtelijke woning. Nadat de hypotheekverstrekker i.v.m. betalingsachterstand een taxateur had gevraagd de (voormalige) echtelijke woning te taxeren, zou de medewerker ook bij zijn contacten met deze taxateur laakbaar gehandeld hebben. Een makelaar dient in het algemeen grote terughoudendheid te betrachten bij het optreden voor privé-relaties. Onvoldoende is komen vast te staan dat de medewerker zich tegenover derden als verkopend makelaar heeft geprofileerd. Evenmin is komen vast te staan dat de medewerker bij de contacten met de taxateur laakbaar gehandeld heeft. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-32 RvT Breda
Belangenbehartiging opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht.Klager verwijt zijn makelaar dat deze zijn onderzoeksverplichting niet is nagekomen. De makelaar bood het pand van klager aan als te splitsen in twee appartementen waarin gewoond kon worden terwijl het bestemmingsplan in het pand slechts één huishouden toestond. De makelaar heeft een woon/werk appartement op de begane grond aangeboden terwijl niet is vastgesteld dat dat appartement als woning verkocht mocht worden. Van een NVM-makelaar moet verwacht worden dat hij pas een opdracht tot bemiddeling bij verkoop aanvaardt als duidelijk is wat te koop kan worden aangeboden. Hij dient niet mee te werken aan de verkoop wanneer er reden is om aan te nemen dat de bewoning van het betreffende appartement niet in overeenstemming is met de bestemming. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2393 CRvT
Toestemming tot verkoop of verhuur door alle erfgenamen. Sleutels voortijdig aan kopers overhandigd. Beweerdelijke afspraak niet schriftelijk bevestigd. Een makelaar heeft namens een aantal erfgenamen een viertal deels verhuurde garageboxen in de verkoop. Twee daarvan worden aan de zittende huurders verkocht. Een van die huurders koopt een van de twee vrije boxen en een derde de andere vrije box. Omdat een van de erfgenamen onder curatele staat is toestemming tot verkoop van de rechtbank nodig. De twee laatste kopers vragen de makelaar om, zolang de eigendomsoverdracht nog niet heeft plaatsgevonden, de boxen alvast te mogen huren. De makelaar stelt dat de vertegenwoordiger van de erfgenamen (klager/appellant) daarvoor toestemming gaf en stelt de kopers de sleutels ter beschikking. Hij meent dit te kunnen staven met een brief aan klager. Klager ontkent dat hij toestemming gaf en dat hij die brief ooit ontving. Hij meent dat deze geantedateerd is. De Centrale Raad vindt voor dit laatste geen bewijs. Wel acht het college de handelwijze van de makelaar laakbaar. Gezien de feitelijke omstandigheden ligt het niet voor de hand dat de vertegenwoordiger van de erfgenamen toestemming tot verhuur en sleutelafgifte gaf, zeker niet waar deze aandrong op spoedige afwikkeling van de transacties. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2383 CRvT
Overtreding regel 6 Erecode (eigen belang). Opdrachtgever niet ingelicht over wijziging plannen om eenheden niet zelf te gebruiken. Schijn gewekt eigen belang te stellen boven dat van opdrachtgever. Een makelaar heeft opdracht van een derde om een aantal te bouwen eenheden te verhuren. De makelaar verkrijgt zelf een optie tot koop van een aantal eenheden omdat zijn makelaarskantoor met ruimtegebrek kampt. De beheervennootschap van de makelaar gaat een tijd later tot aankoop over en er volgt ook levering. Enige maanden voordien toont een bank belangstelling om de betreffende units te huren. De makelaar informeert zijn opdrachtgever daarover niet. Als de makelaar enige tijd later zijn opdrachtgever meedeelt dat hij de door hem verworven eenheden heeft verhuurd aan de bank, is de laatste ontstemd en dient een klacht in. Als klager zelf had kunnen verhuren, was dat voor hem voordelig geweest dan verkoop. De Centrale Raad is van mening dat de makelaar zijn opdrachtgever ten onrechte niet op de hoogte stelde van het feit dat hij de eenheden niet meer zelf in gebruik zou nemen, maar deze had verhuurd. Toen de makelaar belangstelling toonde voor de units voor gebruik door zijn kantoor, had hij een geoorloofd eigen belang. Toen hij dat niet meer wilde, kwam hij in ongeoorloofd eigen belang terecht. Hij heeft de schijn gewekt dat hij het belang van opdrachtgever achterstelde bij zijn eigen belang. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2404 CRvT
Taxatie. Mogelijke herontwikkeling van gronden. Voldoende toelichting op taxatie ter zitting. Een erfgenaam is van mening dat een makelaar in opdracht van een notaris en de belastingdienst een voormalige boerenwoning met omliggende gronden te hoog heeft gewaardeerd. Hij is van mening dat een nieuw bestemmingsplan geen mogelijkheden biedt voor bebouwing met welke mogelijkheid in het taxatierapport zijns inziens ten onrechte wél rekening is gehouden. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar op basis van een voorontwerp bestemmingsplan terecht mocht aannemen dat er mogelijkheden voor verkaveling en bebouwing bestaan en dat hij daarmee bij zijn waardering rekening mocht houden. Ook de berekening van de waarde, rekening houdende met kosten van infrasctructuur e.d., kan de toets der kritiek doorstaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-36 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Onjuiste informatie in verkoopbrochure. De verkopers van een woning verwijten hun makelaar (beklaagde) dat hij onvoldoende heeft gecommuniceerd en onjuiste maten in de verkoopbrochure heeft vermeld. Daarnaast voelden de verkopers zich overvallen toen de makelaar bij het transport voorstelde om EUR 30.000 in depot te laten staan in afwachting van de resultaten van een bouwkundig onderzoek naar eventuele gebreken aan het dak. In de buurt van de woning was men bekend met dakproblemen en de kopers aarzelden bij de notaris om het transport door te laten gaan. De Raad overweegt dat niet is gebleken dat de makelaar in zijn communicatie laakbaar is tekortgeschoten. De makelaar mocht ten tijde van het verstrekken van de opdracht (2009) afgaan op de maten zoals die in de bouwbrochure waren vermeld. Dit zou slechts anders zijn indien hij reden had om aan te nemen dat de maten in de brochure niet juist konden zijn in die zin dat deze in relevante mate afweken van de realiteit. Hiervan is echter niets gebleken. Wat betreft de gang van zaken bij de notaris was het voorstel van de makelaar om i.v.m. mogelijke dakproblemen een bedrag in depot te houden, onder de onderhavige omstandigheden alleszins begrijpelijk en reëel. Wel zou de makelaar er goed aan hebben gedaan om de verkopers even apart te informeren over zijn voornemen om dit voorstel te doen, maar van klachtwaardig handelen was geen sprake. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-34 RvT Amsterdam
Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. De NVM (klaagster) verwijt een makelaarskantoor (beklaagde) oncollegiaal gedrag door een brief rond te sturen met de bedoeling om relaties van collega-makelaars over te halen naar beklaagde over te stappen.De Raad overweegt dat de brief in opdracht van beklaagde door een daarin gespecialiseerd bedrijf is verzonden naar de bewoners van adressen van eigen huisbezitters in geselecteerde postcodegebieden en straten in de regio. Dat de brief specifiek gericht is geweest op mogelijke opdrachtgevers van collega-makelaars is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft aangegeven dat zij de bewering in de brief dat de aan haar onderneming verbonden makelaars veel meer transacties zouden doen dan andere makelaars, heeft gebaseerd op eigen onderzoek. Gelet hierop en gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting kan niet worden vastgesteld dat beklaagde een geldende norm in zake collegialiteit binnen de Vereniging heeft overschreden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2444 CRvT
Lees meer -
12-2415 CRvT
Niet-ontvankelijkheid klager. Al eerder over feiten geoordeeld. Tijdsverloop van acht jaar. In 2003 bemiddelt een medewerker van een makelaarskantoor bij de verkoop van een huis. Naar aanleiding daarvan ontstaan problemen en werden worden civiele procedures gevoerd. In dat kader heeft klager die belangstelling had voor de woning, een klacht tegen die medewerker ingediend. In 2004 heeft de raad van toezicht de klacht ongegrond verklaard welke beslissing in 2005 door de Centrale Raad is bekrachtigd. In 2011 wendt klager zich opnieuw tot de raad van toezicht. Daarin verwijt klager de leidinggevende dat deze onvoldoende toezicht hield op de zijn medewerker die naderhand geen lid-NVM bleek te zijn. De raad [een andere dan die in 2004 besliste; Red] verklaarde de klacht ongegrond. De Centrale Raad constateert dat al in 2004 en 2005 een oordeel is gegeven over de uitvoering van de opdracht. Toen was de klacht en de uitspraak gericht op de medewerker, thans is de leidinggevende NVM-makelaar beklaagde. Dan telt dat het een zaak betreft van 8 jaar geleden. In het algemeen geldt dat iemand er geen rekening mee kan houden dat na zo lange periode alsnog over hem wordt geklaagd. Bovendien wordt het verweer voeren tegen de klacht na zo lange tijd moeilijk. Er doen zich geen bijzondere omstandigheden voor die desondanks een nieuwe tuchtprocedure mogelijk of wenselijk maken. Dat de makelaar volstond met een kort briefje op de brief van klager uit 2011 is verklaarbaar nu klager allerlei rechterlijke procedures voert. Klager kan niet in zijn klacht worden ontvangen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2414 CRvT
Naleving meetinstructie. Geen opzettelijk niet-naleven. Bereidheid om alsnog bestand na te lopen. Boete wegens niet-naleving niet in redelijkheid opgelegd. De NVM constateert bij een steekproef dat een aanzienlijk deel van het woningbestand van de makelaar niet volgens de geldende meetinstructie is aangemeld en op Funda staat. De makelaar verweert zich met de stelling dat het door hem gebruikte softwareprogramma geen verplichte invulvelden m.b.t. de gebouwgebonden buitenruimtes, externe bergruimtes en overige inpandige ruimtes bevat. Nadat de NVM de makelaar meermaals heeft aangeschreven en een boete in het vooruitzicht had gesteld bij blijvende niet-naleving, legt zij een boete van € 1500 op als zij nog altijd gebreken constateert. De makelaar doet een beroep op de Centrale Raad. De Raad stelt vast dat de makelaar weliswaar de meetinstructie niet naleefde, maar dat hij dat niet bewust deed. Hij voegt bij zijn aanmeldingen plattegronden bij zodat een belangstellende een indruk van de oppervlaktes krijgt. Hij verklaart zich verder bereid om alsnog alle aangemelde objecten opnieuw op te meten en de meetinstructie na te leven. Onder deze omstandigheden had het voor de hand gelegen dat de NVM de makelaar een voorwaardelijke boete had opgelegd. Een onvoorwaardelijke boete was in dit geval niet redelijk. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-30 RvT Groningen
Onduidelijkheid over huur aan persoon of stichting. Niet-betalende huurder. Onvoldoende medewerking aan oplossing van probleem. Medewerking afhankelijk stellen van intrekken aansprakelijkstelling. Een eigenaresse heeft al jarenlang een verkoopopdracht lopen bij een makelaar. In die periode is, ook door de makelaar, diverse keren een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Op zekere dag stelt de makelaar een gegadigde voor als koperen als huurder. De makelaar kent deze huurder omdat hij al meerdere transacties met hem heeft gedaan. Voorlopig huurt deze gegadigde waarin deze optreedt voor een stichting. De makelaar had eerder gezegd dat de gegadigde met zijn gezin zijn intrek zou nemen. Hij vertelde verder dat de huurder-koper ex-TBS-patiënten begeleidde. Kort daarop verneemt klaagster dat er allerlei lieden in het huis en de tuin rondlopen. Klaagster die inmiddels had vernomen dat de huurder-koper niet goed bekend stond en verzoekt de makelaar te bewerkstelligen dat de woning ontruimd wordt. Dat lukt slechts na een kort geding. In dat kader wilde de makelaar slechts informatie verstrekken via zijn verzekeraar hetgeen klaagster op allerlei extra kosten bracht. Koper-huurder bleek niets betaald te hebben. Toen klaagster de opdracht introk, kreeg zij een forse rekening en dat terwijl zij al eerder een flink bedrag aan de makelaar had betaald. Klaagster dient een groot aantal klachten. De raad van toezicht acht met merendeel van de klachten gegrond. Klaagster mocht ervan uitgaan dat de koper zelf met zijn gezin het huis zou gaan bewonen en niet ex-TBS-patiënten. De enkele mededeling van de koper-huurder dat hij betaald had, had de makelaar moeten verifiëren. De makelaar heeft niet weersproken dat klaagster al eerder een flink bedrag betaald had. Het past een makelaar niet tweemaal een bedrag in rekening te brengen. De makelaar had klaagster tijdig alle in formatie dienen te verstrekken in het kader van de ontruiming , ook al had hij zijn verzekeraard ingeschakeld in verband met de aansprakelijkstelling. Die verzekeraar had niets met de ontruiming te maken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer