Uitspraken

  • 20-47 CRvT

    CR 20/2695   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie qua oppervlak niet goed gevolgd. Uitvoerige overwegingen over en analyses van de diverse ruimtes in de meetinstructie.   Klagers kopen in 2015 een appartement dat door de makelaar wordt aangeboden. In diens aanbieding staat dat het woonoppervlak 105 m² bedraagt en de gebouwgebonden buitenruimtes 23 m². Als zij in verband met de verkoop in 2018 het appartement laten inmeten door een extern bureau komt een woonoppervlak van 87 m² naar voren. Het verschil is te verklaren door een bij het appartement horende tuinkamer/studeerkamer/kantoorruimte met wastafel en verwarming op de begane grond terwijl het appartement zelf op de 3e verdieping is gelegen. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de meetinstructie en hoe de verschillende daarin genoemde ruimtes gezien moeten worden. Het college concludeert dat de makelaar de benedenruimte terecht tot het woonoppervlak heeft gerekend. Bij de berekening van het aantal m²’s heeft hij echter 6 m² te veel genoteerd.

    Lees meer
  • 20-46 CRvT

    CR 19/2691   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Relatie tussen koper en de voor verkoper optredende bemiddelaar verzwegen. Relatie bemiddelaar en NVM-makelaarskantoor.   Klagers die van Turkse komaf zijn, schakelen voor de verkoop van een door hen geërfde woning een eveneens van Turkse komaf zijnde bemiddelaar in. Deze laatste heeft een overeenkomst met het makelaarskantoor (beklaagde) gesloten op het gebied van verwerving van opdrachten. De verkoopopdracht wordt op papier van beklaagde vastgelegd maar de bemiddelaar voert zijn werkzaamheden zelfstandig uit. De bemiddelaar adviseert de woning aan een professionele belegger te verkopen vanwege gebreken en achterstallig onderhoud aan de woning. Klagers stemmen hiermee in, Uit het relatiebestand van beklaagde komt een koper, een vastgoedonderneming waarvan de bestuurder de schoonvader van de bemiddelaar is. De bemiddelaar was zelf een paar jaar daarvoor mede-oprichter van die onderneming en daarvan ook bestuurder. Van deze familiaire en zakelijke relatie vertelt de bemiddelaar klager niets en ook beklaagde verzuimt dit aan klagers te melden. Deze komen hiervan pas op de hoogte als beklaagde de woning kort na de levering namens de koper te koop zet voor een aanzienlijk hoger bedrag als klager s ontvingen. Net als de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat het makelaarskantoor aan klagers belangrijke informatie heeft onthouden c.q. er niet voor zorg droeg dat de onder zijn verantwoorde-lijkheid werkzame bemiddelaar die informatie verschafte. Dat de opbrengst die klagers ontvingen niet juist zou zijn, is niet gebleken. Een taxatierapport  van een andere NVM-makelaar ligt dicht bij die koopsom.

    Lees meer
  • 20-45 CRvT

    CR 20/2688   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie 2013. Verschil met meetinstructie 2018 – meenemen voorzetwanden. Enige onduidelijkheid in verkoopdocumentatie.   Klagers kopen in 2014 een door beklaagde aangeboden benedenwoning waarvan het totale gebruiksoppervlak 78 m² bedraagt. Het door een extern bureau uitgebrachte meetrapport dat niet bij de verkoopdocumentatie is gevoegd, vermeldt expliciet dat op verzoek van het makelaarskantoor bij de meting is uitgegaan van een oppervlak inclusief voorzetwanden. Als klagers in verband met een voorgenomen verkoop de woning laten inmeten komt er een totaal gebruiksoppervlak van 72 m² naar voren. Klagers spreken daarop het makelaarskantoor aan die de klacht afwijst. Dat doet ook de raad van toezicht. In hoger beroep constateert de Centrale Raad dat de inmeting en verkoopinformatie correct  was. De meetinstructie anno 2013 hield geen rekening met eventuele voorzetwanden. Dat was anders in 2018 en dat verklaart het verschil.  Het college is wel van oordeel dat beklaagde, nu het ervoor koos om het meetrapport niet bij de stukken te voegen, er op bedacht had moeten zijn dat potentiële kopers zich niet realiseren dat de zichtbare gebruiksoppervlakte kleiner is dan de vermelde maatvoering. In zo verre is beklaagde te kort geschoten in zijn voorlichting.

    Lees meer
  • 20-44 CRvT

    CR 19/2687   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Echtscheidingssituatie. Rechterlijk vonnis in plaats van toestemming ex-echtgenoot. Beweerdelijk te lage opbrengst. Waardeopgave door verkopend makelaar aan notaris.   Bij echtscheidingsconvenant wordt bepaald dat de echtelijke woning aan de man (klager) wordt toebedeeld maar de effectuering daarvan komt niet tot stand. Een paar jaar later in 2014 vordert de ex-vrouw van klager dat de woning alsnog wordt verkocht en start daartoe een procedure. In die wetenschap verhuurt klager de woning aan een derde. Twee makelaars waarderen de woning op € 664.000 respectievelijk € 695.000 in verhuurde staat en op € 950.000 respectievelijk € 935.000 vrij van huur. De rechter wijst de vordering van de vrouw in oktober 2015 toe. De door haar ingeschakelde makelaar (beklaagde) gaat uit van een waarde van € 750.000 in verhuurde staat en vrij van huur van € 1.050.000. Na kennis genomen te hebben van het rechterlijk vonnis gaat beklaagde aan de slag. Deze slaagt er in om het pand aan een projectontwikkelaar te verkopen voor € 875.000. De huurder zit er dan nog in. Deze vertrekt een jaar later na een vergoeding van de ontwikkelaar te hebben ontvangen. De ontwikkelaar verkoopt de woning vervolgens voor € 1.270.000. Het verwijt van klager dat de makelaar hem niet betrok bij de verkoop is onterecht. Het rechterlijk vonnis zegt duidelijk dat dit in de plaats komt van de toestemming van klager. De opbrengst wijkt niet sterk af van de schattingen van de twee makelaars. Dat het pand minder opbracht dan klager wenste, komt door de verhuurde staat van het pand die klager echter zelf heeft bewerkstelligd.

    Lees meer
  • 20-26 CRvT

    CR 19/2679-2 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERA-TIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROE-RENDE GOEDEREN NVM U.A. Voorzittersbeslissing dat klacht kennelijk ongegrond is. Klacht toch doorgezet. Beweer-delijk bestaand testament door makelaar genegeerd. Klaagster (die wegens een geestelijke stoornis onder curatele is gesteld) stelt dat de makelaar de woning heeft verkocht van een vriend van haar welke woning bij testament aan haar zou zijn toegewezen. De makelaar zegt niets van een testament te weten en ook de notaris is bij zijn recherche voorafgaand aan het transport niets van enig testament gebleken. Nu klaagster ondanks de beslissing van de voorzitter dat de klacht zijns inziens kennelijk on-gegrond is, het hoger beroep toch heeft doorgezet en klaagster niets van haar stellingen heeft kunnen waar maken, vervalt het verhoogde klachtgeld aan de NVM.

    Lees meer
  • 20-17 CRvT

    200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Belangenverstrengeling. Ongepast optreden. Onzorgvuldig handelen. Omvang van het verkochte. Mededelingsplicht. Samenloop tuchtrechtspraak en geschillenoplossing. Beklaagden hadden een perceel grasland in verkoop dat grensde aan de tuin van klager. Klager heeft het grasland gekocht en daarna beklaagden gevraagd de verkoop van zijn naastgelegen woning ter hand te nemen. Klager was voornemens om het grasland, na de verkoop van zijn woning, met winst door te verkopen. Via beklaagden werd een koper voor de woning gevonden. Vervolgens is onenigheid ontstaan over de vraag of het pad tussen de woning en het grasland bij de koop inbegrepen was. Klager wilde het pad niet mee verkopen en de verkoop is daardoor uiteindelijk niet doorgegaan. Klager verwijt beklaagden dat zij op verschillende punten bij de uitvoering van de verkoopopdracht tekortgeschoten zijn. De Centrale Raad overweegt dat de door klager gestelde belangenverstrengeling niet is komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat beklaagden negatieve en vertrouwelijke informatie over klager hebben verspreid. Voorts staat vast dat beklaagden met diverse gegadigden hebben gesproken over de vraag of het pad deel zou uitmaken van de verkoop. Het feit dat daarover vragen zijn ontstaan en de meeste geïnteresseerden het pad wel wensten te verwerven kan aan beklaagden niet worden verweten. Door beklaagden is niet betwist dat beklaagde X een allonge bij de koopovereenkomst heeft opgesteld en deze niet gelijk met de koopovereenkomst maar pas later die dag met klager heeft gedeeld. Het had het op de weg van beklaagde X gelegen om deze allonge direct met klager te delen. Door dit na te laten is bij klager ten onrechte de indruk gewekt dat met de kopers volledige overeenstemming over de koopovereenkomst was bereikt en dat het pad buiten de verkoop was gehouden. De klacht is op dit punt, jegens beklaagde X, gegrond. Nu niet is gebleken dat beklaagde Y hierbij betrokken was wordt dit onderdeel van de klacht jegens beklaagde Y ongegrond geacht. Gezien een eerdere gegrondverklaring door de Geschillencommissie Makelaardij zag de Raad van Toezicht af van het opleggen van een maatregel. De Centrale Raad ziet wel aanleiding om beklaagde X een tuchtrechtelijke maatregel (berisping) op te leggen.

    Lees meer
  • 20-43 CRvT voorzitter

    CR 19/[ ] beslissing voorzitter DE VOORZITTER VAN DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM Opheffing automatische schorsing na opzegging lidmaatschap en aansluiting. De NVM is tot opzegging van het lidmaatschap van een makelaarskantoor en van de aansluiting van de directeur-makelaar overgegaan vanwege stelselmatige overtreding van NVM-regels en het niet voldoen aan verzoeken van de NVM. De NVM heeft daarbij meegedeeld dat zij geen aanleiding ziet om de automatische schorsing die onmiddellijk na kennisgeving van de opzegging intreedt, achterwege te laten. Tegen deze laatste beslissing staat beroep open bij de voorzitter van de Centrale Raad die die beslissing marginaal toetst. De voorzitter honoreert het verzoek van de makelaar en diens kantoor. Daarbij neemt zij in aanmerking dat de NVM eerder dat jaar de drooglegging van het kantoor ophief hoewel niet alle gevraagde informatie was verstrekt. Het feit dat de makelaar eerder onjuiste informatie verschafte betekent dat de NVM wier beslissing wordt vernietigd, niet de gehele kosten van behandeling hoeft te voldoen, maar dat de makelaar c .q. diens kantoor de helft daarvan moet betalen.

    Lees meer
  • 20-42 CRvT

    CR 19/2696 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Tevergeefs beroep tegen opzegging lidmaatschap en aansluiting. Nieuwe rechtsvorm NVM. De NVM enerzijds en een makelaarskantoor en zijn directeur anderzijds voeren geruime tijd correspondentie over het overtreden van de NVM-regels door het kantoor. Zo meldt het kantoor objecten dubbel aan en af, namelijk via de beide handelsnamen die het kantoor hanteert en die elk een eigen aansluiting hebben. De correspondentie en ook besprekingen tussen de makelaar en de NVM leiden er niet toe dat de makelaar en zijn kantoor zich conformeren. Ook verzoeken van de NVM om toezending van schriftelijke opdrachten worden genegeerd. Oplegging van boetes waartegen niet wordt opgekomen, helpen niet. Als de NVM uiteindelijk de drooglegging aankondigt, komen de makelaar en zijn kantoor daartegen op. De voorzitter van de Centrale Raad geeft kantoor en makelaar daarop nog korte tijd om zich alsnog te conformeren. Als daarna de drooglegging wordt geëffectueerd verstrekt de makelaar nog enige stukken waarna de drooglegging wordt opgeheven. Van één opdracht kan bewijs geleverd worden dat de opdrachtgever ermee instemt dat zijn pand tweemaal wordt aangemeld; van de overige opdrachten niet. De makelaar stelt dat de opdrachtgevers daarmee mondeling instemden maar kan dat niet aantonen. Daarop besluit de NVM tot opzegging van het lidmaatschap en de aansluiting over te gaan. De makelaar en zijn kantoor komen daartegen in beroep. De Centrale Raad gaat eerst na of de wijziging van rechtsvorm van de NVM van vereniging naar coöperatieve vereniging nog gevolgen heeft voor de onderhavige kwestie hetgeen niet het geval is. Het college is met een uitvoerige motivering van oordeel dat de NVM terecht tot opzegging over is gegaan. De makelaar heeft meermalen, ook ten overstaan van de voorzitter van de Raad, een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. Het feit dat de makelaar en zijn kantoor inmiddels zijn opgegaan in een andere makelaarsonderneming maakt het oordeel van de Centrale Raad niet anders.

    Lees meer
  • 20-40 CRvT

    CR 19/268 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Echtscheidingssituatie. Wie is opdrachtgever van de makelaar? Koopovereenkomst gesloten zonder voorkennis ex-echtgenote. Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging. Te lage koopsom? Klaagster is met haar echtgenoot in een echtscheiding verwikkeld in welk kader diverse gerechtelijke procedures worden gevoerd. De opdracht tot verkoop was aanvankelijk aan beklaagde verstrekt. De rechter bepaalt dat de woning moet worden verkocht. De vraagprijs wordt gesteld op € 695.000 waarbij naast beklaagde nog een andere makelaar wordt ingeschakeld. Als de woning na 4 jaar nog niet is verkocht verzoekt klaagsters beide makelaars het huis uit de verkoop te halen. Beklaagde voldoet niet aan dit verzoek, de andere makelaar wel. Medio 2018 verkoopt de ex-echtgenoot de woning voor € 480.000 aan de buurman. Beklaagde deelt dit aan klaagster mede. Zij is mede-eigenaresse en dient de akte mede te onderteken hetgeen zij weigert. In een kort gedingprocedure die de man aanspant, wordt klaagster veroordeeld mee te werken waarin zij berust. De Centrale Raad stelt vast dat klaagster geen opdrachtgeefster van de makelaar is geweest; dat was uitsluitend haar ex-echtgenoot en de makelaar had dan ook diens belang te behartigen. De makelaar handelde juist door klaagster over de verkoop te informeren en bereid te zijn een toelichting te geven. De uiteindelijk bereikte koopprijs is weliswaar veel lager dan de vraagprijs maar voor dat bedrag is al die jaren geen koper gevonden en klaagster heeft niet aangetoond dat er een gegadigde was die meer wilde betalen dan € 480.000. Dat er in het kader van een aanvraag tot planschadevergoeding een bedrijf is geweest dat een hogere waarde noemde zegt niets. De door deze genoemde prikdatum ligt jaren terug.

    Lees meer
  • 20-38 CRvT

    CR 20/2719 Eindbeslissing   DE VOORZITTER VAN DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS NVM U.A.   Einde dispensatieperiode wegens ontbreken bevoegde leiding. Marginale toetsing van droogleggingsmaatregel.   Een makelaarskantoor komt in februari 2019 onverwacht zonder NVM-makelaar te zitten. Daarop treedt iemand in dienst die in het verleden bij het kantoor als NVM-makelaar werkzaam was. Vanwege gewijzigde exameneisen dient deze persoon opnieuw de praktijktoets te behalen. Daartoe dienen twee onderdelen met succes gevolgd te worden. Hij schrijft zich voor een van die onderdelen in omdat hem niet duidelijk is dat er twee inschrijvingen dienen plaats te vinden. In afwachting van de praktijktoets verleent de NVM dispensatie, aanvankelijk voor 3 maanden. Nadien wordt deze verlengd tot 1 jaar na het vertrek van de laatste NVM-makelaar. De NVM informeert gedurende het jaar 2019 meermalen of al een datum voor de praktijktoets bekend is. In januari 2020 laat het kantoor weten dat de inschrijving diezelfde maand heeft plaatsgevonden maar dat de toets niet vóór oktober gehouden zal worden. Daarop kondigt de NVM de drooglegging aan waartegen het kantoor opkomt. De voorzitter van de Centrale Raad toetst de beslissing tot drooglegging marginaal: heeft de NVM in redelijkheid tot haar beslissing kunnen komen. De voorzitter is van oordeel dat dit het geval is. Van het makelaarskantoor had een actievere houding mogen worden verwacht om aan de gestelde eisen van kantoorbezetting te voldoen. Het heeft ruim een jaar de tijd gehad om een andere oplossing te vinden.

    Lees meer