Uitspraken

  • 20-27 RvT Noord

    200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Vertrouwen op mededelingen van collega NVM makelaar. Klaagster heeft met haar eigen makelaar een oud winkelpand gekocht. De verkopend makelaar was zelf eigenaar van het pand. Hij had het pand gekocht om er zijn kantoor te vestigen maar besloot uiteindelijk toch te verkopen. Klaagster ontdekte na de aankoop diverse gebreken waarvan de herstelkosten op ruim EUR 25000,-- werden geschat. Klaagster verwijt haar eigen makelaar (beklaagde) dat zij haar niet heeft geadviseerd om een bouwkundige keuring te laten doen. Beklaagde onderschrijft dat een bouwkundig onderzoek in de rede lag maar stelt dat zij heeft vertrouwd op de mededeling van haar verkopende collega dat het pand al door een gerenommeerd deskundige was gezien en dat daarbij geen bijzonderheden waren geconstateerd. De Raad acht de klacht ongegrond. Gezien het feit dat de verkopend makelaar/eigenaar een collega NVM-makelaar was en de door hem geraadpleegde deskundige blijkbaar een goede reputatie heeft, is het in dit geval niet tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde niet op (nader) bouwkundig onderzoek heeft aangedrongen.

    Lees meer
  • 20-21 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Meetinstructie onjuist toegepast. Klager koopt in december 2012 een woning waarvan door verkopend makelaar in de verkoopbrochure een woonoppervlak van ca 212 m² wordt vermeld. Een financieringstaxatie van kort daarna vermeldt eveneens 212 m². Als in 2017 in verband met een verbouwing wederom een taxatie wordt verricht, komt een aanzienlijk kleiner woonoppervlak van 185 m² naar voren. Makelaar en klager komen er via hun juridisch adviseurs niet uit. Twee nieuwe metingen geven in elk geval een kleiner woonoppervlak aan dan beklaagde vermeldde. De raad van toezicht  is van oordeel dat beklaagde verwijtbaar heeft gehandeld door de geldende meetinstructie niet correct te hebben gevolgd.

    Lees meer
  • 20-19 RvT Amsterdam

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMSTVoorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Eenzijdige aanpassing van de leveringsdatum. Doorsturen koopakte zonder controle. Klaagster heeft via haar makelaar een woning verkocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de koper. Nadat klaagster de concept-koopakte had ondertekend heeft beklaagde de akte aan de kopers voorgelegd. Toen klaagster de door de kopers ondertekende akte van beklaagde retour ontving, bleek dat de kopers – zonder overleg – de leveringsdatum hadden gewijzigd. Klaagster verwijt beklaagde deze gang van zaken. De Raad verklaart de klacht gegrond. Door de akte niet te controleren alvorens die aan klaagster althans haar makelaar te doen toekomen, heeft beklaagde het aanmerkelijke risico voor lief genomen dat zich tussen partijen een geschil over de leveringsdatum zou ontwikkelen. Dat beklaagde de akte niet heeft gecontroleerd met het oog op spoed doet daar niet aan af.              

    Lees meer
  • 20-15 CRvT

      20-15 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Asbestproblematiek. Weigering destructief onderzoek. Afwijkende clausule ten opzichte van standaard NVM-bepaling.   Klagers, voorzien van een aankoopmakelaar, doen mee aan een inschrijving op een woning die bij beklaagde in verkoop is. Bij de daarbij behorende papieren zit een concept-koopovereenkomst waarin het risico van eventuele asbest in de woning bij de koper wordt neergelegd. Verder wordt daar vermeld dat verkopers de erven zijn van de laatste bewoner en niet zelf in het huis hebben gewoond. Klagers blijken de hoogste inschrijvers te zijn en hen wordt het huis gegund. Enkele dagen later laten zij een bouwbedrijf een bouwkundige keuring uitvoeren. Deze constateert op een schoorsteen na geen asbest. De aankoopmakelaar heeft van de gemeente bouwtekeningen c.a. ontvangen waaruit blijkt dat het dak en de balkons asbest bevatten. Kort daarop wordt de  koopakte getekend. De architect van klagers wijst hen op de mogelijke aanwezigheid van asbest waarop een licht destructief onderzoek wordt ingesteld. Dit kan geen uitsluitsel geven over de vraag in welke mate er asbest in de woning aanwezig ius. Daarop verzoeken klagers de erven een destructief onderzoek te mogen uitvoeren. Dit wordt geweigerd. Vervolgens vindt de eigendomsoverdracht plaats. Klagers verwijten beklaagde dat deze hen niet op de aanwezigheid van asbest heeft gewezen en dat in de koopakte een voor hen ongunstige bepaling terzake is opgenomen. Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad deze verwijten onterecht. Op geen enkel moment in het proces hebben klagers een opmerking gemaakt over de gewraakte bepaling. Klagers hadden de mogelijkheid van een uitgebreid onderzoek, maar maakten daarvan geen gebruik.    

    Lees meer
  • 20-13 RvT West

    20-13 RvT West   201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Koper heeft eigen makelaar. Vertrouwen op de door de verkoper in de vragenlijst gegeven informatie.   Klager heeft een benedenwoning gekocht uit 1874. Beklaagde trad op voor de verkoper en klager liet zich bijstaan door zijn eigen makelaar. Klager verwijt beklaagde dat de door de verkoper ingevulde vragenlijst onjuistheden over de bouwkundige toestand bevat. Daarnaast stelt klager dat beklaagde hem had moeten informeren over de substantiële verhoging van de bijdrage in de servicekosten waar klager na de aankoop mee werd geconfronteerd. De Raad overweegt dat beklaagde mocht vertrouwen op de door de verkoper op het vragenformulier gegeven antwoorden. Dat bij beklaagde gerede twijfel had moeten bestaan over de juistheid van de door zijn opdrachtgever gegeven informatie, is niet gebleken. De door klager genoemde vochtdoorslag was ten tijde van de verkoop niet zichtbaar. Voorts kan beklaagde niet worden verweten dat hij niet op de hoogte was van toekomstige veranderingen m.b.t. het onderhoudsplan en de hoogte van de servicekosten. Hierbij wordt meegewogen dat beklaagde optrad voor de verkoper en klager en/of zijn makelaar zelf nadere vragen hadden kunnen stellen dan wel een bouwkundige keuring hadden kunnen laten uitvoeren.

    Lees meer
  • 20-12 CRvT

    20-12 CRvT    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ten onrechte bepaalde clausule in koopakte geschrapt.   Klager besluit via beklaagde zijn appartement te verkopen. Kort daarvoor had de nieuwe eigenaar van het daaronder gelegen parterre-appartement het plan opgevat om het daarbij behorende souterrain uit te diepen. Als zich een gegadigde voor klagers appartement meldt met een eigen aankopend makelaar, verlangt deze dat in de koopakte een bepaling wordt opgenomen waarin staat dat de verkoper met fiat van de VvE schriftelijk garandeert dat de kosten voor eventueel herstel c.a. van door de uitdieping beschadigde funderingen geheel voor rekening van de souterrain-eigenaar komen. Klager laat daarop weten dat hij een dergelijke garantie niet kan verkrijgen en verlangt opname van een tekst zoals hij die met beklaagde heeft besproken. Daarop schrapt de makelaar de betreffende bepaling. Vervolgens ontstaat enig e-mailverkeer tussen partijen waarbij de souterrain-eigenaar verklaart dat de funderingsspecialist heeft gezegd dat de werkzaamheden geen gevolg voor de fundering zullen hebben. De koopakte wordt vervolgens zonder clausule door partijen getekend. Net als de Raad van Toezicht rekent de Centrale Raad het de makelaar aan dat hij aanvankelijk een clausule opnam die klager niet wenste. Weliswaar herstelde hij die fout onmiddellijk maar dat neemt niet weg dat daardoor de indruk is gewekt dat de bepaling accoord was. Niet duidelijk is welke tekst klager met de makelaar had afgesproken. Nu klager niet ter zitting verscheen is daarover geen helderheid te verkrijgen. Door de fout van de makelaar is klager niet benadeeld.

    Lees meer
  • 20-11 RvT Amsterdam

    20-11 RvT Amsterdam   200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Problemen bij (echt)scheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Partijdigheid. Ongepast optreden.   Klaagster en haar ex-partner waren samen eigenaar van een woning. Na het verbreken van hun relatie zijn over de verkoop van de woning problemen ontstaan. De rechtbank heeft klaagsters ex-partner gemachtigd om namens klaagster aan beklaagde een verkoopopdracht te verstrekken. Klaagster verwijt beklaagde dat hij deze opdracht niet heeft uitgevoerd zoals het een goed makelaar betaamt. Hij zou afspraken onvoldoende hebben gecoördineerd, zou zich partijdig hebben opgesteld en zou zich lasterlijk over klaagster hebben uitgelaten. Naar het oordeel van de Raad is op geen enkele wijze vast komen te staan dat beklaagde de hem verweten handelingen heeft begaan. Klaagster heeft van haar stellingen geen enkel bewijs overgelegd. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 20-10 CRvT

    20-10 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Is klager/appellant persoon of onderneming? Uitvoerige motivering van niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Verschil tussen verlies verkoopwaarde en herstelkosten. Geen bijdrage in advocaatkosten.   Klager treedt op namens een bedrijfsartsenonderneming. Die onderneming koopt in 2008 via het intermediair van beklaagde van de gemeente een monumentaal pand dat kort vóór de verkoopopdracht aan de makelaar door brand wordt getroffen. Klager stelt dat hij door de makelaar op het verkeerde been is gezet door diens mededeling dat de herstelkosten € 400.000 bedragen, terwijl deze in werkelijkheid veel hoger nl. op ca € 600.000 liggen. De raad van toezicht had klager niet-ontvankelijk verklaard omdat hij pas 10 jaar na dato een klacht tegen de makelaar indiende. De Centrale Raad onderschrijft dit oordeel met een uitvoerige motivering. Waar klager het rapport van de Grontmij over de herstelkosten heeft ontvangen, waarin een bedrag van € 550.000 wordt genoemd, kon hij weten dat die kosten hoger waren dan het bedrag dat de makelaar zou hebben genoemd, hetgeen deze overigens ontkent. Mogelijk heeft bij klager een misverstand postgevat over de begrippen ‘verlies verkoopwaarde’(van € 4 ton) en ‘herstelkosten’ (van € 6 ton);dit zijn twee verschillende begrippen die niet van dezelfde grootte zijn. De raad van toezicht heeft een onderneming van klager als zodanig aangemerkt, de Centrale Raad herstelt dit.

    Lees meer
  • 20-09 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Geen herzieningsmogelijkheid voor klager.   Zie ook CR 17/2661. Klager is bij beslissing van de Centrale Raad d.d. 8 maart 2018 niet-ontvankelijk verklaard wegens langdurig tijdsverloop. Hij verzoekt thans om herziening van die beslissing omdat het college toen niet over de juiste papieren zou hebben beschikt. De Centrale Raad constateert dat het Reglement Tuchtrechtspraak slechts aan de makelaar die een straf is opgelegd, de herzieningsmogelijkheid biedt en niet aan een klager. Het college ziet ook geen reden om ambtshalve op zijn beslissing terug te komen.  

    Lees meer
  • 20-08 CRvT

    20-08 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging - geen mededeling gedaan over de persoon van de koper.   Klagers verkopen via bemiddeling van beklaagde hun woning. Een half jaar na de overdracht spreekt koper de makelaar aan wegens verborgen gebreken aan de woning. Vervolgens vindt overleg plaats tussen de makelaar en klagers. Dit leidt niet tot een oplossing waarop de koper klagers in rechte betrekt. Deze zaak loopt nog ten tijde van behandeling van de klacht door de Centrale Raad. Klagers dienen een klacht in tegen beklaagde omdat hen uit mailwisseling tussen hun makelaar en een andere makelaar bekend was geworden dat de koper van hun woning een eigenaardig persoon is. Zij hadden dit graag van te voren geweten omdat zij hun woning dan niet aan die koper hadden verkocht. Zij verwijten de makelaar ook dat hij hen niet meteen informeerde toen de koper zich tot hem wendde. Nu klagers niet aangeven welke eigenaardigheden van de koper voor hen aanleiding zouden zijn geweest om geen zaken met de koper te doen en evenmin vaststaat dat beklaagde reeds vóór de verkoop bekend was met de eigenaardigheden van de koper, is dit klachtonderdeel ongegrond. De makelaar heeft klagers direct op de hoogte gesteld van de klachten van de koper en daarover ook overleg gevoerd. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.

    Lees meer