Uitspraken
-
22044
22044 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Funderingsgebrek aan het gekochte pand. Beweerdelijk onvolledige of onjuiste informatie. Klaagster koopt een door beklaagde te koop aangeboden woning. Aan klaagster wordt tijdens haar tweede bezichtiging een bouwkundig keuringsrapport van het huis overhandigd waarin melding wordt gemaakt van scheefstand/verzakking en waarin nader onderzoek daarnaar wordt geadviseerd. Ook in een in opdracht van klaagster door de Vereniging Eigen Huis opgesteld rapport is sprake van scheefstand en nader onderzoek. Niettemin laat klaagster geen nader onderzoek verrichten, onder meer omdat de verkopend makelaar zou hebben gezegd dat de scheefstand in het verleden zou zijn veroorzaakt door een aanvaring met een schip (het huis ligt aan open vaarwater; HvH) en dat de schade zou zijn hersteld. De klacht van klaagster dat de makelaar te kort zou zijn geschoten in zijn informatie, acht de raad van toezicht ongegrond. RvT 20/22
Lees meer -
22054
22054 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Onafhankelijkheid taxateur. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde. Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager, één door de corporatie en de derde door de beide andere taxateurs(beklaagde). Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, werkte met gecorrigeerde verkoopprijzen, en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. Bovendien zet hij vraagtekens bij de onafhankelijkheid van beklaagde nu deze voorkomt op een lijst van vaste taxateurs van de corporatie. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Beklaagde staat weliswaar op die lijst maar heeft de afgelopen jaren maar een gering aantal taxaties voor de woningstichting verricht zodat aan haar onafhankelijkheid niet getwijfeld hoeft te worden. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Met gecorrigeerde prijzen wordt bedoeld de transactieprijs van destijds geïndexeerd naar de taxatiedatum, Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.
Lees meer -
22053
22053 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Onafhankelijkheid taxateur. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde. Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager, één door de corporatie (beklaagde) en de derde door de beide andere taxateurs. Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, werkte met gecorrigeerde verkoopprijzen, en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. Bovendien zet hij vraagtekens bij de onafhankelijkheid van beklaagde nu deze voorkomt op een lijst van vaste taxateurs van de corporatie. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Beklaagde staat weliswaar op die lijst maar heeft de afgelopen jaren maar een gering aantal taxaties voor dewoningstichting verricht zodat aan haar onafhankelijkheid niet getwijfeld hoeft te worden. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Met gecorrigeerde prijzen wordt bedoeld de transactieprijs van destijds geïndexeerde naar de taxatiedatum, Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.
Lees meer -
22052
22052 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde. Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager (beklaagde), één door de corporatie en de derde door de beide andere taxateurs. Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich op zijn beurt niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht in bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, dat gewerkt is met gecorrigeerde verkoopprijzen en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Gecorrigeerde verkoopprijzen betekent dat de waarde op de transactiedatum geïndexeerd wordt naar die op de taxatiedatum. Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.
Lees meer -
22049
22049 RvT Oost Beslissing van 14 februari 2023 RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NBEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Handel en risicodragende projectontwikkeling. Geen sprake van niet-ontvankelijkheid wegens verjaring. Beklaagde is indirect via een vennootschap waarvan hij volledig eigenaar is, betrokken bij de ontwikkeling en nieuwbouw van woningen op gronden die indirect eigendom van hem en zijn zuster zijn. Hij verkoopt enige kavels van die gronden, naar zijn zeggen om de financiering van de nieuwbouw te kunnen regelen. Hij verklaart verder dat hij een aantal nieuwbouwpanden wil behouden voor beleggingsdoeleinden. De NVM besluit om, na de makelaar gehoord te hebben, de kwestie voor te leggen aan de raad van toezicht. De NVM meent dat de makelaar zich schuldig maakt aan handel c.q. risicodragende projectontwikkeling. De stelling van de makelaar dat de NVM niet-ontvankelijk is wegens verjaring, gaat niet op. De raad is het met de klacht van de NVM eens. Bij de strafmaat telt mee dat de makelaar ter zitting weliswaar open en transparant is geweest, maar ook dat hij verklaarde wellicht nog diverse verkopen te moeten plegen om de ontwikkeling van de nieuwbouw te kunnen blijven financieren.
Lees meer -
22034
22034 RvT Amsterdam Verklaring van Erfrecht. Belangenbehartiger opdrachtgever. Klagers in deze procedure zijn de erven van een overleden woningeigenaar. Zij besluiten de woning te verkopen. Daarvoor wordt beklaagde als makelaar ingeschakeld. In het kader van de verkoop wordt door de makelaar documentatie aan geïnteresseerden gezonden. Daarbij zit ook de verklaring van Erfrecht. Klagers zijn er niet blij mee dat deze informatie zonder hun uitdrukkelijke toestemming wordt gedeeld. Voorts zijn klagers het niet eens met een standaardbepaling die door beklaagde is opgenomen in de koopovereenkomst. Door klagers worden twee klachten ingediend. De Raad oordeelt beide klachten ongegrond. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.
Lees meer -
21510
21510 CRvT CR 21/2749 II Uitspraak Centrale Raad. Klacht over collega makelaar. Onbevoegde makelaar. Bij de verkoop van een perceel in landelijk gebied ontstaat discussie over de planologische mogelijkheden van het perceel. Er blijkt een agrarische bestemming op te rusten. Als gevolg hiervan gaat uiteindelijk de verkoop niet door. De aankoopmakelaar die bij deze transactie was betrokken namens de kopers wordt in deze procedure aangesproken door de betrokken verkoopmakelaar. Het verwijt is dat door de aankoopmakelaar een niet bevoegde makelaar is ingezet om de kopers te begeleiden. Ook wordt de aankoopmakelaar verweten geen nader onderzoek naar de planologische bestemming te hebben gedaan. De Centrale Raad oordeelt dat de klachten gegrond zijn en legt een boete op.
Lees meer -
22519
22519 CRvT Uitspraak Centrale Raad. Geluidsoverlast. Klacht van niet-opdrachtgever. Klager en zijn vrouw hebben een appartement gekocht. Beklaagde was hierbij verkopend makelaar namens de projectontwikkelaar. Tijdens het aankoopproces heeft klager volgens zijn verklaring nadrukkelijk gevraagd om garanties omtrent geluidsoverlast van andere appartementen. Nadat klager eenmaal in de woning woont ondervindt hij hinder door geluidsoverlast. Hij spreekt beklaagde aan op haar adviezen tijdens het aankoopproces. De Centrale Raad oordeelt, in navolging van de Raad van Toezicht, dat de klachten ongegrond zijn. Niet bewezen kan worden welke uitlatingen beklaagde tijdens het aankoopproces heeft gedaan. Bovendien kan beklaagde als makelaar niet verweten worden als er andere zaken in het bouwproces niet goed zijn gegaan. CR 23/2275
Lees meer -
22521
22521 CRvT Uitspraak Centrale Raad. Financieringsvoorbehoud. Informatie aan opdrachtgever. Klager heeft beklaagde ingeschakeld om diens woning op een vakantiepark te verkopen. Er wordt een koper gevonden, maar deze doet op het laatste moment een beroep op een financieringsvoorbehoud. De koop gaat niet door. Later verkoopt beklaagde de woning alsnog voor beklaagde. In de tuchtprocedure klaagt klager over het feit dat beklaagde hem onvoldoende geïnformeerd zou hebben omtrent het inroepen van het financieringsvoorbehoud door de eerste koper. Zo zou de e-mail waarin het voorbehoud wordt ingeroepen niet zijn doorgestuurd. De Centrale Raad oordeelt dat het inderdaad klachtwaardig is om deze informatie niet door te sturen. Omdat wel wordt aangenomen dat beklaagde klager wel telefonisch geïnformeerd heeft, wordt geen straf opgelegd. CR 23/2777
Lees meer -
22507
22507 CRvT CR 23/2761 Uitspraak Centrale Raad. Informatie aan niet opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Beklaagde is als verkopend makelaar bij deze zaak betrokken. Het kantoor van beklaagde heeft een samenwerkingsverband met een andere makelaar. De samenwerking houdt in dat woningen collegiaal worden verkocht. In dit geval heeft beklaagde in een eerder stadium kennis gekregen van het feit dat in de tuin van de te verkopen woning een pompput aanwezig is om rioolwater weg te pompen. Het samenwerkende kantoor stelt de verkoopinformatie op. Hierin wordt niets over de pompput gezegd. Ook in andere gespreken komt dit niet meer naar voren. Later leidt de aanwezigheid en het niet goed functioneren van deze pompput tot discussie. Beklaagde wordt verweten dat hij klager hierover niet geïnformeerd heeft. De Centrale Raad is van oordeel dat het beklaagde inderdaad had moeten opvallen dat een essentiële zaak als de pompput niet genoemd was in de verkoopdocumentatie. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.
Lees meer