Uitspraken

  • 19-59 RvT Noord

    19-59 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Afwijkende bepaling in de koopovereenkomst. Vergaande exoneratie voor bouwkundige gebreken. Onvoldoende inspanning. Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. De koopovereenkomst week af van de standaard overeenkomst. M.b.t. bouwkundige toestand was een ongebruikelijke en vergaande exoneratie voor de verkoper en diens makelaar opgenomen. Na de eigendomsoverdracht zijn klagers geconfronteerd met ernstige gebreken, waaronder het ontbreken van in de verkoopinformatie genoemde dakisolatie, rioleringsproblemen en de aanwezigheid van boktor. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen onvoldoende informatie over de bouwkundige toestand van de boerderij en over de inhoud van het koopcontract heeft gegeven. Beklaagde zou een veel te rooskleurig beeld hebben geschetst en onvoldoende hebben bemiddeld om tot een oplossing te komen nadat er problemen waren ontstaan.  De Raad stelt voorop dat de makelaar als opdrachtnemer van de verkoper, diens belangen primair diende te behartigen en jegens klagers slechts een beperkte zorgplicht had. Beklaagde heeft de inhoud van de koopovereenkomst, waaronder de exoneratie, en ook het instellen van bouwkundig onderzoek, voldoende aan de orde gesteld. Dat door de verkoper in het vragenformulier onjuiste en onvolledige informatie werd opgegeven, kan beklaagde niet worden aangerekend. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde zijn beperkte zorgplicht jegens klagers voldoende is nagekomen, waarbij wordt meegewogen dat de aankoop van een boerderij van meer dan een eeuw oud nu eenmaal risico’s met zich brengt.

    Lees meer
  • 19-58 RvT Zuid

    19-58 RvT Zuid 205 OVERIG Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Onheuse bejegening. Ongepast optreden. Onjuiste woonoppervlakte. Klaagster en beklaagde waren ieder als aan- resp. verkoopmakelaar betrokken bij de verkoop van drie objecten van verschillende opdrachtgevers. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich in het kader van deze opdrachten oncollegiaal en onprofessioneel heeft gedragen. Daarnaast zou beklaagde m.b.t. één van deze objecten een onjuiste woonoppervlakte hebben opgegeven.  De Raad stelt vast dat beklaagde t.a.v. één van de objecten een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld. Daarnaast is ook komen vast te staan dat beklaagde zich onprofessioneel en  oncollegiaal heeft gedragen.  Door de handelwijze van beklaagde kan ook de NVM als beroepsorganisatie in diskrediet worden gebracht. Beklaagde had dit behoren te voorkomen en dient dit ook in de toekomst te voorkomen. De Raad verklaart de klacht gegrond en volstaat in dit geval niet met een berisping maar acht ook een voorwaardelijke boete van EUR 5000,-- op zijn plaats.

    Lees meer
  • 19-57 RvT Zuid

    19-57 RvT Zuid 210 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Onjuiste informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In de verkoopbrochure werd door beklaagde een woonoppervlakte van 146 m2 vermeld. Na de overdracht ontdekte klager dat de woonoppervlakte slechts 104m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en dat hij zich niet aan de verplichte meetinstructie heeft gehouden. De Raad overweegt dat de vraag of klager schade heeft geleden en of deze schade door beklaagde dient te worden vergoed, een vraag is van civielrechtelijke aard. Niet de Raad maar de gewone rechter is bevoegd om daarover te oordelen en de klacht is in zoverre dan ook nietontvankelijk. Beklaagde heeft toegegeven dat er bij de verkoop c.q. in de verkoopbrochure een verkeerd aantal m2 woonoppervlakte is genoemd. Beklaagde heeft de verplicht gestelde meetinstructie niet, althans niet correct gevolgd en dit deel van de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 19-54 RvT Amsterdam

    19-54 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Beklaagde is thans geen lid NVM maar de klacht heeft betrekking op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap. Onjuiste woonoppervlakte. Meting van vóór de invoering van de meetinstructie conform de NEN 2580-norm. Klagers hebben in 2009 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In 2018 ontdekten klagers dat de woonoppervlakte kleiner was dan beklaagde in 2009 had opgegeven. Klagers verwijten beklaagde dat hij destijds onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt.   De Raad stelt vast dat beklaagde thans geen lid meer is van de NVM maar dat de klacht betrekking heeft op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap van beklaagde. Klagers zijn daarom ontvankelijk in hun klacht. Ten tijde van de verkoop van de woning aan klagers was de thans gehanteerde meetinstructie nog niet van toepassing. Op basis van de in 2009 gebruikelijke en geaccepteerde meetmethode stelt de Raad de woonoppervlakte van de door klagers gekochte woning vast op 105 m2. Het verschil met de door beklaagde in 2009 opgegeven oppervlakte bedraagt iets minder dan 10% en dat was in de periode vóór 2010 een toelaatbare afwijking. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 19-53 RvT West

    19-53 RvT West 205 OVERIG Ambtshalve verbetering. Eén van de beklaagden blijkt alsnog geen NVM-lid te zijn. Herstelbeslissing. De Raad heeft in de onderhavige zaak al eerder uitspraak gedaan. Inmiddels is gebleken dat in die uitspraak ten onrechte is vermeld dat de beide beklaagden lid van de NVM zijn. Het betrokken makelaarskantoor is lid van de NVM maar de andere beklaagde is een medewerker. De klacht wordt daarom beschouwd als alleen te zijn gericht tegen het makelaarskantoor en de beslissing wordt in die zin aangepast.

    Lees meer
  • 19-52 RvT Noord

    19-52 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER  203 ERECODE Onvoldoende belangenbehartiging opdrachtgever, onvoldoende overleg opdrachtgever, eigen belang. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagden in verkoop hadden. Nadat klagers een bod van EUR 205.000,-- hadden uitgebracht, lieten beklaagden weten dat zij de woning voor EUR 200.000,-- zouden kunnen kopen mits zij beklaagden voor de verkoop van hun eigen woning zouden inschakelen. Klagers hebben dit gedaan en de woning van klagers werd voor EUR 310.000,-- verkocht aan gegadigden die beklaagden op hun beurt ook weer een verkoopopdracht verstrekten. Nadat de verkoop aan deze kopers i.v.m. de financiering alsnog werd ontbonden, ontdekten klagers dat een andere gegadigde, die ten tijde van de verkoop ook al in beeld was geweest, EUR 325.000,-- had willen bieden. Klagers hebben hun woning uiteindelijk aan deze laatste gegadigde verkocht. Doordat deze gegadigde door toedoen van beklaagden op de hoogte was van de in de ontbonden transactie gerealiseerde koopprijs was deze gegadigde niet meer bereid EUR 325.000,-- te betalen en werd de woning (opnieuw) voor EUR 310.000,-- verkocht. Klagers verwijten beklaagden dat zij onvoldoende met hen hebben gecommuniceerd en hun eigen belang (het verwerven van verkoopopdrachten) boven de belangen van hun opdrachtgevers hebben gesteld. Klagers zien hierin een patroon. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagden aan klagers voldoende informatie hebben verstrekt om tot een verantwoorde verkoopbeslissing te komen. Beklaagden zijn in hun communicatie met klagers te kort geschoten. Voorts is gebleken dat beklaagden blijkbaar als beleid hebben ernaar te streven om van gegadigden, met wie zij onderhandelen, ook bemiddelingsopdrachten in de wacht te slepen. Dit is op zichzelf toegestaan, maar het is niet wenselijk en vergt grote alertheid van de betrokken makelaar op mogelijke tegenstrijdige belangen. In dit geval is in ieder geval de schijn gewekt dat beklaagden bij hun activiteiten ten behoeve van hun opdrachtgevers hun eigen belangen laten meewegen, hetgeen tot benadeling van hun opdrachtgever kan leiden. De klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-48 RvT Amsterdam

    18-48 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde deelde klager daarop desgevraagd mede dat zijn bod in goede orde was ontvangen maar dat de verkoper nog andere biedingen wilde afwachten. Klager heeft hierop aan beklaagde per SMS laten weten: “OK, hou je me in de “loop” SVP ?”. De volgende dag ontving klager van beklaagde per mail het bericht dat de woning aan een derde was verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld een tweede, hoger bod uit te brengen. De Raad stelt vast dat het verzoek van klager om hem “in de loop” te houden niet anders opgevat had kunnen worden dan dat klager graag op de hoogte gesteld wilde worden van eventuele hogere biedingen van andere gegadigden, waarna hij de mogelijkheid zou hebben gehad een hoger bedrag voor de woning te bieden. Beklaagde heeft geen duidelijkheid verschaft over de gang van zaken rond het biedingsproces en daarmee over haar werkwijze. Dusdoende heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer
  • 19-51 RvT West

      19-51 RvT West       200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Onvoldoende belangenbehartiging. Verkoopopdracht van ex-partners. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Communicatie via één van de beide opdrachtgevers/ex-partners. Geheimhouding vertrouwelijke gegevens. Ongepast optreden.     Klager en zijn ex-partner hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning verstrekt. Klager verwijt beklaagde dat hij partijdig was. Beklaagde zou met de ex-partner van beklaagde goed hebben gecommuniceerd maar klager onvoldoende hebben geïnformeerd. Bovendien zou beklaagde suggestieve informatie over klager aan derden hebben verstrekt en daarmee de privacy van klager hebben geschonden.   De Raad overweegt dat nu het beklaagde bekend was dat klager en zijn ex-partner uit elkaar waren en zij samen eigenaar waren van de te verkopen woning, beklaagde in beginsel zijn beide opdrachtgevers had moeten informeren. Beklaagde heeft dit niet gedaan maar onder de onderhavige omstandigheden acht de Raad dat niet tuchtrechtelijk laakbaar. Bij de opdrachtverlening hebben klager en zijn ex-partner alleen het e-mailadres van klagers ex-partner opgegeven. De stelling van klager dat hij expliciet heeft aangegeven dat in tweevoud moest worden gecommuniceerd, is niet komen vast te staan. Voorts is niet gebleken dat klager tegen de communicatie via zijn ex-partner heeft geprotesteerd. Voor het verlengen van de termijn voor de financiering van de kopers, was in beginsel zowel van klager als van zijn ex-partner toestemming nodig. In de gegeven omstandigheden en gelet op de zeer korte verlengingstermijn (2 weken) acht de Raad het feit dat beklaagde ervan uitging dat dit uitstel de instemming van klager had, niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Nu evenmin is komen vast te staan dat beklaagde suggestieve informatie over klager aan derden heeft verstrekt, wordt de klacht ongegrond verklaard.      

    Lees meer
  • 19-48 RvT Noord

      19-48 RvT Noord       200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Onvoldoende belangenbehartiging. Sleutelafgifte zonder overleg/toestemming van opdrachtgever. Belangenverstrengeling. Afzien van strafoplegging. Gedeeltelijke kostenveroordeling.     Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Nog voordat de overdracht had plaatsgevonden heeft een cv-installateur de woning op verzoek van de koper bekeken. Klager verwijt beklaagde dat hij zonder zijn toestemming en zonder overleg de sleutel van zijn woning aan een de installateur heeft verstrekt. Daarnaast meent klager dat er sprake was van belangenverstrengeling en dat beklaagde niet integer gehandeld heeft.   De Raad overweegt dat het beklaagde niet geoorloofd was om de installateur zonder toestemming van klager in de woning te laten. De klacht is in zoverre gegrond. Van niet integer handelen of belangenverstrengeling is de Raad niets gebleken. De Raad ziet onder de onderhavige omstandigheden af van het opleggen van een tuchtrechtelijke straf. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde heeft erkend fout te hebben gehandeld en zich serieuze moeite heeft getroost om daarvoor excuses te maken. Beklaagde heeft benadrukt dat er sprake was van een ongelukkige samenloop van omstandigheden en dat hij daarvoor niettemin alle verantwoordelijkheid aanvaardt. Tijdens zijn afwezigheid en telefonische onbereikbaarheid heeft zijn kantoormedewerker een foute keuze gemaakt. Hoewel dat de ongeoorloofdheid van de handelwijze niet wegneemt, komt daarbij betekenis toe aan de omstandigheid dat de kantoormedewerker wist dat klager en zijn echtgenote inmiddels al waren verhuisd.   In dit geval wordt volstaan met een gedeeltelijke kostenveroordeling.      

    Lees meer
  • 19-44 RvT Oost

    19-44 RvT Oost 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Omgevingsvergunning voor splitsing. Onderzoek naar de loop van leidingen onder de vloer. Klagers hebben een gedeelte van een woonboerderij gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de verkoper. De splitsing van de boerderij in twee woningen diende nog door de gemeente te worden gelegaliseerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning heeft aangeboden als “half vrijstaande woning” terwijl er feitelijk sprake was van inwoning. Daarnaast stellen klagers dat beklaagde had dienen te wijzen op het feit dat onder de vloer van de verdieping leidingen t.b.v. de aangrenzende woning liepen. De Raad stelt vast dat beklaagde klagers heeft meegedeeld dat de woning nog gesplitst diende te worden en dat daarvoor een omgevingsvergunning van de gemeente nodig was. Klagers hebben ook zelf informatie bij de gemeente ingewonnen en hebben er voor gekozen om de aanvraag van de vergunning uit te stellen. De gemeente was bereid aan de verlening van de vergunning mee te werken. Onder deze omstandigheden is de Raad van oordeel dat beklaagde niet in zijn informatievoorziening tekortgeschoten is. Mede gezien de inhoud van de door de verkoper ingevulde vragenlijst en het feit dat de loop van de leidingen niet zichtbaar was, valt beklaagde ook niet te verwijten dat hij op dit punt geen nader onderzoek heeft gedaan. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer