Uitspraken

  • 21-49 RvT West

    Onjuiste verkoopinformatie over VvE.             Klaagster is de eigenaresse van de benedenwoning van het pand waarvan beklaagde de bovenwoning verkoopt. De informatie over de VvE waarvan beide woningen deel uitmaken was aanvankelijk niet geheel juist. Nadat beklaagde daarop was gewezen heeft deze de informatie aangepast maar telkens naar het oordeel van klaagster in onvoldoende mate. De raad van toezicht acht de aangepaste informatie niet incorrect.

    Lees meer
  • 21-48 RvT West

    Afgebroken onderhandelingen. Gegadigde niet opnieuw benaderd bij hernieuwde verkoop. Pand aan derde verkocht die relatie met het makelaarskantoor heeft.            Klagers bereiken prijsovereenstemming over een woning die bij beklaagden in verkoop is, maar de onderhandelingen worden afgebroken omdat geen overeenstemming wordt bereikt over aanwezig asbest. Het pand wordt vervolgens van Funda gehaald en enige maanden later opnieuw aangemeld nadat asbestsanering heeft plaatsgevonden. In overleg met de verkoper worden klagers hierover niet benaderd. Vervolgens wordt de woning voor een aanzienlijk lager bedrag verkocht aan een derde wiens dochter freelance-werkzaamheden voor het makelaarskantoor verricht.          De klacht dat het kantoor zonder klagers te informeren voor een veel lager bedrag verkocht aan een relatie van het kantoor is ongegrond. Beklaagden hebben hun opdrachtgever exact geïnformeerd over de gang van zaken en over de (indirecte) relatie van de kopers met het kantoor.

    Lees meer
  • 21-47 RvT Noord

    Informatie aan niet-opdrachtgever, belangenbehartiging opdrachtgever, onafhankelijkheid/belangenverstrengeling, No Risk clausule, contractsbepalingen wijziging na ondertekening. Klager heeft (tezamen met zijn partner) een woning aangekocht waarbij de makelaar als verkopend makelaar optrad. Klager heeft vervolgens dezelfde makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van zijn eigen woning. Bij de aankoop van de woning heeft de makelaar, na ondertekening van de koopovereenkomst door klager, een wijziging aangebracht in de koopovereenkomst zonder klager daarover te informeren. De makelaar heeft aldus niet voldoende betrouwbaar gehandeld en ook onvoldoende gewaakt voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (Regel 1 Erecode). Dat het een aanpassing betreft in lijn met eerder aan klager verschafte documentatie doet daaraan niet af. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager sprake van belangenverstrengeling bij het uitvoering geven aan de overeengekomen No Risk clausule. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor een andere cliënt bemiddelt bij de verkoop van een ander object aan diezelfde opdrachtgever. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie ervoor te zorgen dat bij zijn opdrachtgever geen onduidelijkheid ontstaat over de rol waarin hij optreedt en dient de makelaar hoge zorgvuldigheidseisen in acht te nemen als sprake zou zijn van evident tegenstrijdige belangen. Daarvan is geen sprake en evenmin is de Raad van oordeel dat de makelaar niet zou hebben voldaan aan de voor hem geldende zorgvuldigheidseisen. Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de makelaar zijn eigen belang zwaarder heeft laten wegen dan de belangen van klager zijn ook niet gesteld. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager voorts sprake van het neerleggen van de opdracht door de makelaar. De makelaar zou geen uitvoering hebben gegeven aan de opdracht. Daarvan is geen sprake volgens De Raad, nu uit de ingediende stukken volgt dat de makelaar alle onderdelen van de aan hem gegeven opdracht heeft uitgevoerd. De makelaar had echter wel nauwer contact moeten onderhouden met klager omtrent de inhoud van de koopovereenkomst en de ondertekening daarvan, mede gelet op de bepaling dat de koper na tien dagen niet meer gebonden hoeft te zijn aan de door hem ondertekende koopovereenkomst. Van dergelijk contact is in de periode van 3 juli 2020 - 7 augustus 2020 niet gebleken. Nu een tweetal klachten gegrond worden verklaard, volgt als straf een berisping.

    Lees meer
  • 21-46 CRvT

    CR 21/2716 Meetinstructie. Informatie aan niet opdrachtgever. Vermelding onjuiste woonoppervlakte in verkoopdocumentatie. Klager kopen een woning waarbij beklaagde als verkopend makelaar optreedt. Nadat klagers ten behoeve van de financiering de woning laten taxeren, komt de taxateur tot de conclusie dat in de verkoopdocumentatie onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte van de woning is vermeld. Klagers nemen hierover contact op met beklaagde. Door beklaagde wordt de fout erkend en wordt een voorstel gedaan ter compensatie. Dit wordt afgewezen. Partijen belanden daarna in een discussie over de schade die klagers zouden hebben geleden. Uiteindelijk dienen klagers ook een tuchtklacht in. Deze klacht is in eerste aanleg afgewezen. De Raad was van oordeel dat de klacht alleen werd gebruikt als drukmiddel. De Centrale Raad vernietigt deze uitspraak. De Centrale Raad is van mening dat de klacht op zijn eigen merites beoordeeld moet worden. Daarbij wordt de klacht omtrent de onjuiste toepassing van de Meetinstructie toegewezen. Overige klachten worden afgewezen. Als straf legt de Centrale Raad een berisping op. Voorts wijkt de Centrale Raad af van de normale proceskostenveroordeling door te oordelen dat beklaagde slechts de helft van de proceskosten dient te betalen.

    Lees meer
  • 21-44 CRvT

    CR 21/2727 Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Beklaagde treedt of als verkopend makelaar namens een aantal erfgenamen. Klager is geïnteresseerd in de woning. Op enig moment bereikt de koper mondeling overeenstemming over de koopsom van de woning met de executeur die namens de erfgenamen optreedt. Dit onder voorbehoud van de verkoop van zijn eigen woning. Voordat de schriftelijke koopovereenkomst is getekend, komt er bij beklaagde een hoger bod binnen. Beklaagde bespreekt dit met de executeur en deze besluit uiteindelijk dit hogere bod te accepteren. Uiteindelijk gaat de verkoop aan de hogere bieder niet door en wordt de woning alsnog aan klager verkocht. Klager dient desondanks een klacht in. Hij verwijt beklaagde dat deze de vraagprijs van de woning heeft verlaagd terwijl er al een mondelinge overeenkomst tot stand was gekomen. Voorts verwijt klager dat beklaagde te lang gewacht heeft met het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst. Beide klachten zijn in eerste aanleg afgewezen. Ook in hoger beroep komt de Centrale Raad tot het oordeel dat de klachten ongegrond zijn. De Centrale Raad zet hierbij nogmaals uiteen hoe om dient te worden gegaan met een hoger bod nadat reeds mondeling overeenstemming met een koper is bereikt.

    Lees meer
  • 21-43 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Beslissing van 28 mei 2021   Keurmerk met louter commercieel doel. Onjuiste advisering en informatie. Gebreken aan het gekochte pand.   Klager koopt een woning die door beklaagde wordt aangeboden met het ERA Excellent keurmerk. Dat betekent dat de woning in een perfecte staat van onderhoud verkeert. Na de aankoop blijkt dat er sprake is van een lekkage en dat het rieten dak opgeknapt moet worden. Naar aanleiding hiervan verleent de verkoper een korting op de koopsom. Klager liet geen bouwkundige keuring uitvoeren omdat beklaagde zei dat er een bouwkundig rapport bestaat dat klager echter pas na de overdracht in handen krijgt. De makelaar kende de inhoud van dit rapport naar eigen zeggen niet, hetgeen betekent dat hij het advies om geen keuring te laten uitvoeren gaf zonder het bouwkundig rapport te kennen. Verder blijkt beklaagde het Excellent keurmerk zelf toe te kennen louter op basis van zijn visuele waarneming; het dient enkel een commercieel doel. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar ernstig te kort schoot in zijn voorlichting en klager onjuist adviseerde.

    Lees meer
  • 21-42 RvT West

    Ref:  21/01   Informatie aan opdrachtgever. Onjuiste gebruiksoppervlakte. Belangenverstrengeling. Beklaagde treedt in 2015 voor klagers op als makelaar bij de verkoop van hun woning. Bij de verkoop wordt uitgegaan van een woonoppervlakte van 90 m2. In 2020 ontdekken klagers dat een van hun voormalige buren hun woning verkopen, waarbij een woonoppervlakte van 92 m2 op Funda staat vermeld. Dit bevreemdt klagers, aangezien zij van mening zijn dat hun voormalige woning groter was. Na enige communicatie hierover met beklaagde dienen klager een klacht in. Zij verwijten beklaagde dat de Meetinstructie (NEN 2580) niet juist is toegepast. Voorts verwijten zij beklaagde dat deze ook namens de kopers van hun woning is opgetreden en verwijten zij beklaagde de wijze waarop hij over deze situatie communiceert. Beklaagde verweert zich, maar kan niet aantonen dat de Meetinstructie wel door hem is toegepast. De Raad verklaart dat onderdeel van de klacht gegrond. De klacht over belangenverstrengeling wordt bij gebrek aan onderbouwing ongegrond verklaard. De klacht over de wijze van communicatie wordt wel gegrond verklaard. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-41 RvT West

    Ref:  20/08   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klachten over communicatie. Klager heeft beklaagde ingeschakeld om een woning te verkopen. Uiteindelijk slaagt beklaagde daar niet in. Wel was er op enig moment een koper gevonden, maar de overdracht bij de notaris kon niet doorgaan i.v.m. een gerechtelijke procedure aan de kant van klager. Daarna is op enig moment de opdracht aan beklaagde ingetrokken door klager, waarna beklaagde aan klager een factuur heeft gezonden. Klager schrijft vervolgens een negatieve recensie op Funda over beklaagde. Over deze recensie communiceren partijen via de e-mail. Uiteindelijk dient klager een tuchtklacht in tegen beklaagde. Daarbij worden door klager acht verwijten gemaakt aan beklaagde, onder andere over de wijze van communiceren. Beklaagde voert gemotiveerd verweer. De Raad verklaart uiteindelijk alle klachten ongegrond. Door klager is niet voldoende aangetoond dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar zou hebben gehandeld.

    Lees meer
  • 21-40 CRvT

    CR 21/2725   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM   Te lage vraagprijs geadviseerd? Onduidelijke eigendomssituatie. Geen oordeel over courtage. Klacht tegen makelaar en het kantoor.   Een makelaar taxeert in opdracht van klager in 2017 een woning die in een onverdeeldheid is gevallen op € 445.000. Klager treedt behalve namens zichzelf op voor twee andere gerechtigden. Als deze vervolgens een jaar later besluiten dat de woning verkocht moet worden, adviseert de makelaar om het pand voor € 445.000 in de markt te zetten. Klager vindt dit veel te laag – hij stelt de vraagprijs op € 595.000, waarin de makelaar uiteindelijk meegaat onder het mom van men wel zal zien wat de markt doet. Klager had de makelaar kavelprijzen in de omgeving genoemd, maar de makelaar acht de wijk waarin deze kavels liggen niet vergelijkbaar met de wijk waarin de te verkopen woning staat. In november 2018 wordt een akte van verdeling ten aanzien van het pand opgemaakt met daarin een ontbindende clausule over toestemming van de hypotheekhouder. Als in januari 2019  een koopover-eenkomst wordt  gesloten voor € 565.000 pleegt de makelaar overleg met een notaris vanwege de onduidelijke eigendomssituatie. Deze adviseert om de boedelnotaris in te schakelen hetgeen gebeurt. Het verwijt van de te laag geadviseerde vraagprijs is niet terecht. De makelaar heeft uitvoerig gemotiveerd waarom hij tot zijn advisering kwam en de redenering is begrijpelijk. Dat de makelaar geen koopakte opstelde was gezien de onduidelijke eigendomssituatie verstandig. De makelaar heeft klager daarmee behoed voor mogelijke problemen. Een oordeel over courtage is aan de Geschillencommissie en niet aan de raad van toezicht. De raad van toezicht heeft ten onrechte klager niet-ontvankelijk verklaard met betrekking tot zijn klacht jegens het makelaarskantoor. De makelaar is verbonden aan het eveneens aangeklaagde kantoor en ook medewerkers van het kantoor hebben aan de zaak gewerkt.  

    Lees meer
  • 21-38 CRvT

    CR 21/2722   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Belangenverstrengeling bij verkoopopdracht en financiering voor de koper? Optreden voor koper bij verkoop van diens woning. Gecompliceerde financieringsaanvraag. Onvoldoende belangenbehartiging bij financieringsproblemen. Terecht beroep op financieringsclausule?   Klagers geven een makelaarskantoor opdracht om hun woning te verkopen. Er wordt een koopovereenkomst gesloten met kopers die een eigen bedrijf hebben waardoor de financiering van de  aankoop gecompliceerd is. Die financiering loopt met medeweten van klagers via een ander bedrijfsonderdeel van het makelaarskantoor. Het makelaarskantoor treedt met toestemming van klagers eveneens op voor de kopers bij de verkoop van hun woning. Tot vier maal toe wordt een verlenging van de financieringstermijn verzocht. Bij het derde verzoek verlangen klagers een vergoeding die echter niet wordt betaald. Uiteindelijk roepen de kopers de ontbinding van de koop in. Klagers menen dat dat beroep onterecht is omdat het niet voldoet aan de formulering. Zij verwijten de makelaar dat hij dit beroep zonder meer accepteert. De Centrale Raad is van oordeel dat er geen sprake is van belangenverstrengeling nu de medewerkers van het makelaarskantoor geen bemoeienis hebben gehad met de financiering en andersom. Het college is verder van oordeel dat er twijfel bestaat of het beroep op de financieringsclausule terecht was en die twijfel had men met klagers moeten bespreken. In zo verre schoten beklaagden te kort. Dat deden zij ook met betrekking tot de problemen rond de financiering. Het verwijt dat onvoldoende is gedaan om de verlengingskosten betaald te krijgen is niet terecht.  

    Lees meer