Uitspraken

  • 21-12 RvT West

    Meetinstructie niet gevolgd.   Klager koopt in 2017 via een eigen aankoopmakelaar een woning. Deze laatste geeft namens klager een collega-makelaar (beklaagde) opdracht de woning te taxeren. Deze komt op een woonoppervlak van 195 m² hetgeen later onjuist blijkt te zijn als klager in 2019 de woning laat inmeten. Beklaagde mat de woning destijds globaal op en volgde niet de meetinstructie. Zij staat achter haar taxatie en stelt dat de waarde van een pand wel wat meer is dan het bepalen van oppervlaktematen. Dit moge zo zijn, de raad stelt vast dat de taxateur niet de meetinstructie heeft gevolgd en dat is tuchtrechtelijk laakbaar. Bovendien vermeldde zij ten onrechte niet dat zij mede was afgegaan op informatie van derden.

    Lees meer
  • 21-11 RvT West

    Meetinstructie. Belangenafweging bij ontvankelijkheid klacht na tijdsverloop. Klager heeft in 2017 belangstelling voor een woning die bij beklaagde in de verkoop is. Als woonoppervlak wordt 192 m² vermeld. Via zijn aankoopmakelaar uit hij twijfels over de juistheid van deze maatvoering welke twijfels door zijn eigen makelaar worden gedeeld. Hij laat dit erbij zitten en gaat tot aankoop over. Als hij in 2019 zijn woning weer wil verkopen laat hij deze door een professioneel bureau inmeten. Dan komt een woonoppervlak van 164 m² naar boven. Dan blijkt dat beklaagde abusievelijk de kelder en de vliering als woonoppervlak heeft meegerekend. Het verweer dat de klacht te laat is ingediend gaat niet op. De raad weegt bij een laat ingediende klacht de wederzijdse belangen af. Weliswaar had klager al bij de aankoop zijn twijfels maar pas na de inmeting in 2019 kwam de werkelijke woonoppervlakte aan het licht en niet lang daarna diende klager zijn klacht in. De makelaar heeft de meetinstructie niet juist gevolgd. Omdat klager destijds op de hoogte was van een mogelijk onjuist opgegeven woonoppervlak maar niettemin overging tot aankoop, en omdat beklaagde zijn fout heeft erkend volstaat de raad met enkel de gegrondbevinding van de klacht en een kostenveroordeling.

    Lees meer
  • 21-10 RvT Noord

    NVM Noord  090                Mededeling- en onderzoeksplicht. Gebreken aan het verkochte. Informatie aan opdrachtgever. Klaagster en haar toenmalige partner verkopen in 2018 hun woning. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. In 2020 stellen de kopers klaagster en haar toenmalige partner aansprakelijk voor schade als gevolg van een gesteld verborgen gebrek. Klaagster zoekt contact met beklaagde om informatie te verkrijgen over de uitlatingen gedaan tijdens de verkoop. Beklaagde reageert niet of laat op informatie verzoeken. Uiteindelijk zien klaagster en haar toenmalige partner zich genoodzaakt een schikking te treffen met de kopers. Klaagster verwijt beklaagde dat hij sneller had moeten reageren op haar verzoeken om informatie over de verkoop te verstrekken. Ook is zij van mening dat beklaagde de informatie tijdens de verkoop beter had moeten vastleggen. De Raad oordeelt dat beklaagde inderdaad adequater op verzoeken van klaagster om informatie had moeten reageren. De klacht wordt gegrond verklaard.

    Lees meer
  • 21-9 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste woonoppervlakte in verkoopdocumentatie   Beklaagde, optredend voor de verkoper, heeft bij de verkoop van een woning aan klager in 2015 een onjuiste woonoppervlakte in de verkoopdocumentatie vermeld. Bij verkoop van de woning in 2020 wordt dit door klager ontdekt. Klager stelt hierdoor schade te hebben geleden. De Raad oordeelt dat de beantwoording van de vraag of schade is geleden aan de civiele rechter is voorbehouden. Wel acht de Raad het niet vermelden van de juiste woonoppervlakte in dit geval laakbaar. De klacht wordt gegrond verklaard en beklaagde krijgt een berisping.   RvT 26/20

    Lees meer
  • 20-108 RvT West

    Afspraak tot collegiale verkoop geschonden? Geschil ligt ook onder de rechter. Ernstig verstoorde collegiale verhoudingen.   Klager en beklaagde zijn beide kantoren in hetzelfde werkgebied. Klager  verkoopt namens zijn opdrachtgever een stuk grond ten behoeve van een nieuwbouwproject. Beklaagde brengt vervolgens een ontwikkelaar aan. Klager en beklaagde spreken af om dat nieuwbouwproject collegiaal te verkopen. De ontwikkelaar verkoopt het project via beklaagde door aan een derde die vervolgens beklaagde inschakelt bij de verkoop van de op een ander terrein te bouwen woningen zonder klager daarbij te betrekken. De raad van toezicht constateert dat de vraag of beklaagde oncollegiaal handelde afhankelijk is van de vraag of beklaagde gehouden was om klager bij de doorverkoop te betrekken en of de ontwikkelaar daartoe bereid was. Die vraag ligt voor bij de civiele rechter. Daarom kan de raad geen uitspraak doen of sprake is van oncollegiaal gedrag. Gezien de ernstig verstoorde collegiale verhoudingen tussen kantoren die in hetzelfde werkgebied opereren, geeft de raad partijen in overweging om een mediator in te schakelen.

    Lees meer
  • 20-107 RvT West

    Ref: 027/133.660   Hennepkwekerij in het gehuurde. Voldoende onderzoek naar huurder.   Beklaagde heeft in opdracht van klager een huurder gezocht voor zijn woning. Als zich een gegadigde aandient, doet het makelaarskantoor onderzoek. Hij doet o.a. navraag bij een zakelijke relatie van de kandidaat en hij verlangt een extra hoge waarborgsom omdat deze nog maar kort bij zijn werkgever werkzaam is en zijn salaris laag is in verhouding tot de huurprijs. Klager stemt vervolgens met de kandidaat in. Enige maanden later wordt  in de woning een hennepkwekerij ontdekt. Het verwijt van klager dat de makelaar onvoldoende onderzoek deed acht de raad van toezicht niet terecht. Er was geen aanleiding nader onderzoek in te stellen naar de moraliteit van de huurder.

    Lees meer
  • 21-8 RvT West

    RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Handel. Risico van aankoop samen met een derde. Onjuiste vermelding van makelaarschap op website. Een kandidaat-makelaar krijgt opdracht om een woning te verkopen. De kandidaat-makelaar zegt dat het huis € 125.000 oplevert, maar dat bij een rustiger verkoop een hogere opbrengst mogelijk is. Omdat de eigenaar snel geld nodig heeft teneinde elders een pand te kunnen kopen, koopt de kandidaat-makelaar tesamen met een bevriende horeca-ondernemen het pand voor genoemd bedrag met de bedoeling om dit te verhuren. Zeer kort daarna en nog vóór de levering breekt de coronacrisis uit en heeft de horeca-ondernemer direct geld nodig om zijn zaken in de lucht te houden. De kandidaat-makelaar is niet in staat zijn partner uit te kopen. Het pand wordt via het kantoor van de kandidaat-makelaar te koop gezet waarover de oorspronkelijke eigenaar wordt geïnformeerd die daartegen geen bezwaren uit, en binnen 3 weken voor € 152.500 verkocht. De klacht wordt ingediend door een collega-makelaar die er ook over klaagt dat de kandidaat-makelaar ten onrechte als makelaar op de website van de makelaardij staat vermeld. De raad acht de klacht over dit laatste ongegrond nu het kantoor de onjuiste vermelding direct ongedaan heeft gemaakt toen het daarop werd gewezen. De klacht over de gedraging van de kandidaat-makelaar die niet bij de NVM is aangesloten, wordt diens kantoor toegerekend en is gegrond. Indien een werknemer van een NVM-lid in het kader van zijn werkzaamheden voor dit NVM-lid samen met een derde (niet makelaar) een belang in een onroerende zaak verwerft, loopt dit NVM-lid daarmee het risico op een tuchtrechtelijk verwijt indien ten gevolge van beslissingen van die derde het duurzaam karakter aan een investering komt te ontvallen. Dat die derde, in dit geval de beleggingspartner van de kandidaat-makelaar, zich in verband met de coronacrisis genoodzaakt zag om het pand weer te verkopen, is geen reden om het gebeurde niet als handel aan te merken.

    Lees meer
  • 21-7 RvT Oost

    RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS   Onzekerheid over bestemming van woning niet in taxatierapport of aan koper gemeld.   Klager koopt in 2015 een woning. Beklaagde heeft voor de financiering daarvan een taxatie verricht. In 2020 verneemt klager van zijn buurman dat deze problemen ondervond bij zijn financiering vanwege het feit dat het ter plaatse om bedrijfswoningen gaat hetgeen mogelijk gebruiksbeperkingen oplevert. Klager constateert vervolgens dat in het taxatierapport van beklaagde niets over een bedrijfswoning gezegd wordt en stelt de makelaar aansprakelijk  -  het pand is z.i. minder waard -  en dient een klacht in. De makelaar zegt in haar verweer dat zij enige twijfels had over de bestemming van het pand, maar dat informatie die zij van een ambtenaar van de gemeente kreeg en wat zij in het bestemmingsplan las, voor haar reden was om in haar rapport geen melding te maken van mogelijke beperkingen. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De makelaar had een en ander of in haar rapport dienen op te nemen of tenminste haar twijfels met klager moeten bespreken.

    Lees meer
  • 20-106 CRvT

    CR 20/2725 Eindbeslissing   Reglement Lidmaatschap & Aansluiting. Taxatie door niet NVM-Makelaar of NVM-Taxateur. Drooglegging. Bij appellante als makelaarskantoor is een van de partners werkzaam als taxateur. Op enig moment schrijft deze taxateur zich in voor een cursus van de NVM en wordt gevraagd om zijn praktijkdiploma. Daarbij komt aan het licht dat hij niet voldoet aan de eisen om als makelaar of taxateur bij de NVM te zijn aangesloten. Dit wordt onder de aandacht van de Commissie Lidmaatschapszaken gebracht. Deze legt op enig moment aan een aan het makelaarskantoor gelieerde onderneming een zogenaamde drooglegging op. Tegen dit besluit gaat het makelaarskantoor in beroep. De Centrale Raad besluit gemotiveerd dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het opleggen van de drooglegging. De Centrale Raad verklaard het beroep gegrond.

    Lees meer
  • 21-6 RvT Amsterdam

    RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   RvT 14/20   Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid na beëindiging lidmaatschap en aansluiting. Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Beweerdelijke poging tot vergiftiging,    betaling van sleutelgeld en invullen van ander bankrekeningnummer.   Naar aanleiding van de klacht constateert de raad dat beklaagden thans geen relatie met de NVM meer hebben, maar waar de klachten betrekking hebben op kwesties uit de tijd dat die relatie er nog wel was, kan de raad de klachten behandelen. Klaagster stelt in 2008 aan beklaagde sub 2 sleutelgeld te hebben betaald, hetgeen die beklaagde ontkent. Waar het hier een kwestie betreft van 12 jaar geleden is een redelijke termijn voor het indienen van een klacht verstreken. Beklaagde sub 1 stelt klaagster destijds uit medelijden een voedingssupplement te hebben gegeven tegen stress. Klaagster heeft wat zij meent te hebben gekregen, weggegooid, zodat enig bewijs van haar stelling van een poging tot vergiftiging ontbreekt. Beklaagden ontkennen bij de huurovereenkomst betrokken te zijn geweest bij de totstandkoming waarvan beklaagde sub 1 volgens klaagster haar bankrekeningnummer verving door dat van hemzelf. De raad kan niet vaststellen wat exact is gebeurd.

    Lees meer