Uitspraken

  • 19-70 CRvT

    19-70 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Hoger beroep ingetrokken. Geen aanleiding voor Centrale Raad om zaak ambtshalve voort te zetten. Klager is in hoger beroep gekomen van een beslissing van de raad van toezicht waarbij zijn klacht over het door de makelaar bepaalde woonoppervlak van een appartement ongegrond is bevonden. Vóór de mondelinge behandeling ter zitting laat klager weten dat hij met de make-laar tot een vergelijk is gekomen. De Centrale Raad beschouwt deze mededeling de facto als een intrekking van het hoger beroep. Het college ziet geen aanleiding om de zaak ambtshalve te voort te zetten.

    Lees meer
  • 19-68 CRvT

    19-68 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Intrekking hoger beroep. Niet-voldoen van hoger beroepsgeld. Verhouding Centrale Raad en Stichting Tuchtrechtspraak. Onjuiste mededeling van stichting. Datum beslissing en datum ondertekening van uitspraak. Klagers zijn in hoger beroep gekomen van een beslissing van de raad van toezicht. Zij blijven nalatig het hoger beroepsgeld te voldoen. Als de Stichting Tuchtrechtspraak hen daartoe aanmaant, delen klagers mede dat zij het hoger beroep intrekken. Daarop deelt de stichting mede dat het dossier wordt gesloten. Deze laatste mededeling is in strijd met de afspraken die zijn gemakt tussen de stichting en de Centrale Raad. Het is aan het college om vast te stellen of een dossier wordt gesloten of dat er reden is om de zaak ambtshalve te vervolgen. De Centrale Raad constateert (wederom) dat in de uitspraak van de raad van toezicht staat dat de beslissing is genomen op de dag van de mondelinge behandeling en dat deze een maand later is ondertekend en verzonden. Dat is in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak waarin staat dat binnen twee weken nadat uitspraak is gedaan deze o.a. aan partijen dient te worden verzonden. De Centrale Raad houdt het ervoor dat na de zitting een concept-uitspraak wordt opgesteld waarover nader beraadslaagd wordt en dat de definitieve tekst op laatstgenoemde datum is vastgesteld en daarop wordt verzonden. Het is juister als die laatste datum als datum van beslissing in de uitspraak wordt opgenomen.

    Lees meer
  • 19-65 RvT Oost

    19-65 RvT Oost   202 TAXATIE   Onjuiste taxatiewaarde. Toelichting op taxatie.   Klager heeft de gelegenheid gekregen om de door hem gehuurde woning te kopen. In het kader van deze transactie taxeerde de makelaar van klager de marktwaarde van de woning op EUR 230.000,-- terwijl de makelaar van de verhuurder (beklaagde) op EUR 268.000,-- uitkwam. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning te hoog heeft gewaardeerd en dat hij de taxatie niet zorgvuldig heeft uitgevoerd. De Raad stelt vast dat beklaagde informatie heeft ingewonnen bij het NWWI en dat het taxatierapport door de NWWI is gevalideerd. Beklaagde heeft voldoende inzicht gegeven in alle feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd. Dat hij bij zijn taxatie is uitgegaan van feiten die evident onjuist zijn, is niet gebleken. De enkele omstandigheid dat een andere makelaar wellicht een lagere waarde zou hebben vastgesteld is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig gehandeld heeft. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 19-63 RvT Oost

    19-63 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Ontwikkeling van aangrenzend bedrijventerrein. Vochtproblemen in kruipruimte. Toezegging om deel van de kosten van rechtsbijstand van de opdrachtgever te vergoeden. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Na de verkoop zijn problemen met de koper ontstaan over de ontwikkeling van het achter de woning gelegen bedrijventerrein en over de toestand van de kruipruimte (wateroverlast). Klager verwijt beklaagde dat hij de koper op beide punten onvoldoende heeft geïnformeerd. Daarnaast zou beklaagde zich niet aan zijn toezegging hebben gehouden om een deel van de kosten van de door klager ingeschakelde advocaat voor zijn rekening te nemen. De Raad stelt vast dat bij de ondertekening van de koopovereenkomst de bestemming van het achter de woning gelegen terrein aan de orde is geweest. Dat beklaagde m.b.t. (de ontwikkeling van) dit terrein onvoldoende informatie aan de koper heeft verschaft is niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat beklaagde in zijn informatievoorziening over de toestand van de kruipruimte verwijtbaar is tekortgeschoten. Dat klager de vragenlijst kennelijk niet volledig juist heeft ingevuld komt voor rekening en risico van klager en kan niet op beklaagde worden afgewenteld. Dat beklaagde heeft toegezegd dat hij (een deel van) klagers kosten voor rechtsbijstand voor zijn rekening zou nemen is niet komen vast te staan. Daarbij komt dat beklaagde dit dossier heeft doorgeleid naar zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, hetgeen met zich brengt dat beklaagde zich heeft te onthouden van uitlatingen dan wel toezeggingen met betrekking tot aansprakelijkheid en eventuele vergoeding van kosten. De Raad verklaart alle onderdelen van de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 19-67 RvT Noord

    19-67 RvT Noord 205 Overig Ontvankelijkheid. Klagers zijn geen opdrachtgevers van beklaagde. Onjuiste taxatiewaarde. Beëindiging van de behandeling na intrekking van de klacht. Klager was geïnteresseerd in de aankoop van twee percelen grond. Beklaagde heeft de percelen voor de verkoper getaxeerd. Klager verwijt beklaagde bij deze taxatie onzorgvuldig te hebben gehandeld. Belaagde ontkent dit en heeft aangevoerd dat nu klager niet zijn opdrachtgever is, klager niet ontvankelijk is in zijn klacht. De Raad overweegt dat een makelaar ook jegens derden dient in te staan voor de deugdelijkheid van een door hem vervaardigd rapport. Klagers zijn dan ook ontvankelijk in hun klacht maar hebben de klacht tijdens de mondelinge behandeling alsnog ingetrokken. De Raad ziet geen reden om de behandeling van de klacht voort te zetten en bepaalt dat de behandeling van de klacht is geëindigd.

    Lees meer
  • 19-61 RvT Amsterdam

    19-61 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER. Onvoldoende belangenbehartiging. Verhuuropdracht. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende huurtermijn (2,5 jaar). Verzoek om goedkeuring van kantonrechter. Onjuiste algemene bepalingen bij huurovereenkomst. Onvoldoende inspanning om escalatie van geschil te voorkomen. Klager heeft via beklaagde zijn winkelpand verhuurd. In de huurovereenkomst werd een van de wettelijke regeling afwijkende huurtermijn van 2,5 jaar opgenomen. Klager vreesde dat hij door deze afwijkende termijn opgescheept zat met een rechtens aantastbare huurovereenkomst en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende over de consequenties van de afwijkende termijn heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij aan de huurovereenkomst onjuiste Algemene Bepalingen heeft toegevoegd en dat hij het geschil met klager onnodig heeft laten escaleren.  De Raad stelt vast dat de huurtermijn van 2,5 jaar de uitdrukkelijke wens van de huurder was. Niettemin had beklaagde klager moeten informeren over de mogelijke consequenties van het aangaan van de overeenkomst voor deze afwijkende huurperiode. Beklaagde heeft dat onvoldoende gedaan en had klager direct moeten adviseren om bij de kantonrechter een verzoek om goedkeuring voor de afwijkende huurtermijn in te dienen. Daarnaast heeft beklaagde, nadat tussen hem en klager een geschil was ontstaan, niet de juiste weg bewandeld om escalatie te voorkomen en de problemen op te lossen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Beklaagde heeft erkend dat hij bij de definitieve versie van het huurcontract de onjuiste Algemene Bepalingen (kantoorruimte) heeft gevoegd. Nu vast staat dat bij de concept-versie wel de juiste Algemene Bepalingen toegevoegd waren, acht de Raad deze vergissing niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 19-59 RvT Noord

    19-59 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Afwijkende bepaling in de koopovereenkomst. Vergaande exoneratie voor bouwkundige gebreken. Onvoldoende inspanning. Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. De koopovereenkomst week af van de standaard overeenkomst. M.b.t. bouwkundige toestand was een ongebruikelijke en vergaande exoneratie voor de verkoper en diens makelaar opgenomen. Na de eigendomsoverdracht zijn klagers geconfronteerd met ernstige gebreken, waaronder het ontbreken van in de verkoopinformatie genoemde dakisolatie, rioleringsproblemen en de aanwezigheid van boktor. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen onvoldoende informatie over de bouwkundige toestand van de boerderij en over de inhoud van het koopcontract heeft gegeven. Beklaagde zou een veel te rooskleurig beeld hebben geschetst en onvoldoende hebben bemiddeld om tot een oplossing te komen nadat er problemen waren ontstaan.  De Raad stelt voorop dat de makelaar als opdrachtnemer van de verkoper, diens belangen primair diende te behartigen en jegens klagers slechts een beperkte zorgplicht had. Beklaagde heeft de inhoud van de koopovereenkomst, waaronder de exoneratie, en ook het instellen van bouwkundig onderzoek, voldoende aan de orde gesteld. Dat door de verkoper in het vragenformulier onjuiste en onvolledige informatie werd opgegeven, kan beklaagde niet worden aangerekend. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde zijn beperkte zorgplicht jegens klagers voldoende is nagekomen, waarbij wordt meegewogen dat de aankoop van een boerderij van meer dan een eeuw oud nu eenmaal risico’s met zich brengt.

    Lees meer
  • 19-58 RvT Zuid

    19-58 RvT Zuid 205 OVERIG Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Onheuse bejegening. Ongepast optreden. Onjuiste woonoppervlakte. Klaagster en beklaagde waren ieder als aan- resp. verkoopmakelaar betrokken bij de verkoop van drie objecten van verschillende opdrachtgevers. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich in het kader van deze opdrachten oncollegiaal en onprofessioneel heeft gedragen. Daarnaast zou beklaagde m.b.t. één van deze objecten een onjuiste woonoppervlakte hebben opgegeven.  De Raad stelt vast dat beklaagde t.a.v. één van de objecten een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld. Daarnaast is ook komen vast te staan dat beklaagde zich onprofessioneel en  oncollegiaal heeft gedragen.  Door de handelwijze van beklaagde kan ook de NVM als beroepsorganisatie in diskrediet worden gebracht. Beklaagde had dit behoren te voorkomen en dient dit ook in de toekomst te voorkomen. De Raad verklaart de klacht gegrond en volstaat in dit geval niet met een berisping maar acht ook een voorwaardelijke boete van EUR 5000,-- op zijn plaats.

    Lees meer
  • 19-57 RvT Zuid

    19-57 RvT Zuid 210 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Onjuiste informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In de verkoopbrochure werd door beklaagde een woonoppervlakte van 146 m2 vermeld. Na de overdracht ontdekte klager dat de woonoppervlakte slechts 104m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en dat hij zich niet aan de verplichte meetinstructie heeft gehouden. De Raad overweegt dat de vraag of klager schade heeft geleden en of deze schade door beklaagde dient te worden vergoed, een vraag is van civielrechtelijke aard. Niet de Raad maar de gewone rechter is bevoegd om daarover te oordelen en de klacht is in zoverre dan ook nietontvankelijk. Beklaagde heeft toegegeven dat er bij de verkoop c.q. in de verkoopbrochure een verkeerd aantal m2 woonoppervlakte is genoemd. Beklaagde heeft de verplicht gestelde meetinstructie niet, althans niet correct gevolgd en dit deel van de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 19-54 RvT Amsterdam

    19-54 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Beklaagde is thans geen lid NVM maar de klacht heeft betrekking op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap. Onjuiste woonoppervlakte. Meting van vóór de invoering van de meetinstructie conform de NEN 2580-norm. Klagers hebben in 2009 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In 2018 ontdekten klagers dat de woonoppervlakte kleiner was dan beklaagde in 2009 had opgegeven. Klagers verwijten beklaagde dat hij destijds onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt.   De Raad stelt vast dat beklaagde thans geen lid meer is van de NVM maar dat de klacht betrekking heeft op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap van beklaagde. Klagers zijn daarom ontvankelijk in hun klacht. Ten tijde van de verkoop van de woning aan klagers was de thans gehanteerde meetinstructie nog niet van toepassing. Op basis van de in 2009 gebruikelijke en geaccepteerde meetmethode stelt de Raad de woonoppervlakte van de door klagers gekochte woning vast op 105 m2. Het verschil met de door beklaagde in 2009 opgegeven oppervlakte bedraagt iets minder dan 10% en dat was in de periode vóór 2010 een toelaatbare afwijking. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer