Uitspraken

  • 19-04 RvT Zuid

    19-04 RvT Zuid 203 ERECODE  202 TAXATIE Taxatie uitgevoerd door medewerker die geen lid NVM was. De NVM verwijt makelaarskantoor X (beklaagde en lid NVM) dat door haar medewerker/vennoot Z een taxatierapport is uitgebracht terwijl Z op dat moment niet als taxateur bij de NVM was aangesloten.    De Raad concludeert dat de onderhavige taxatie is uitgevoerd c.q. uitgebracht in strijd met artikel 14 lid 1 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, dat uitdrukkelijk bepaalt “Taxaties worden door een NVM-Taxateur verricht.”  Dat dit gebeurd is omdat de aan het kantoor verbonden Makelaar-Taxateur met vakantie was en onder druk van de betrokken bankinstelling, doet hieraan niet(s) af. Daarmee wordt slechts een verklaring, maar geen rechtvaardiging voor het niet nakomen van de geldende NVM-regels gegeven. Bovendien doet aan die conclusie ook het verweer dat Z niet wist c.q. zich er niet van bewust was dat hij niet mocht taxeren, niet(s) af. Enerzijds omdat van de heer Z die niet alleen medewerker, maar ook vennoot van beklaagde is, verwacht mag worden dat hij bekend is met de geldende NVM-regels. Anderzijds omdat beklaagde er als NVM-lid op grond van artikel 10 van de Erecode NVM voor moe(s)t zorgen dat aan het kantoor verbonden personen zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM.  Beklaagde heeft in strijd met artikel 15 van de Statuten NVM, alsook de artikelen 1 jo 10 van de Erecode NVM en ook de artikelen 6b jo 14 van het  Reglement Lidmaatschap & Aansluiting gehandeld en de klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-139 RvT Amsterdam

    18-139 RvT Amsterdam Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke onjuiste maatvoering woonoppervlak in taxatierapport. Taxatie van vóór invoering Meetinstructie. Klagers kopen in 2009 een appartement waarvan in de koopakte staat dat het 115 m2 groot is. In het taxatierapport voor de financiering noemt beklaagde eveneens 115 m2. In 2018 laten klagers het appartement opnieuw taxeren in verband met herfinanciering. In dat rapport wordt een woonoppervlak van 94 m2 genoemd. Een kort daarop ingeschakeld gespecialiseerd bedrijf komt tot 93,5 m2 woonoppervlak. Klagers menen gedupeerd te zijn.  De raad van toezicht stelt dat het taxatierapport van beklaagde dateert van vóór de invoering van de Meetinstructie. Tot die tijd golden er verschillende meetmethodes. Beklaagde heeft zich (mede) gebaseerd op de gegevens van de verkopende collega-makelaar. Dat was blijkens een uitspraak van de Centrale Raad destijds gangbaar. De vraag is wel of beklaagde destijds in redelijkheid tot zijn maatvoering heeft kunnen komen. Hij heeft die niet vastgesteld maar daarvan alleen een indicatie gegeven.  Dat de taxateur na zo veel jaren niet meer over zijn dossier beschikt en hij zich ook niet meer alles in detail kan herinneren, acht de raad gezien het tijdsverloop tussen taxatie en klacht niet onbegrijpelijk.

    Lees meer
  • 18-138 RvT Amsterdam

    18-138 RvT  Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM Beweerdelijk onjuiste waardering. Klacht over extreem hoge declaratie. Bemoeienissen met wijziging bestemming. Lening gesloten met opdrachtgever. Klaagster is een van de erfgenamen van haar moeder. De executeur-testamentair  - niet zijnde klaagster -  heeft een makelaarskantoor opgedragen diverse werkzaamheden te verrichten verband houdende met de afwikkeling van de erfenis. In dat kader werden enige onroerende zaken getaxeerd. Een van de percelen had een WOZ-waarde van € 2000 maar kreeg een waardering van € 100.000. Die veel hogere waardering hield verband met een wijziging van de bestemming die al lang in voorbereiding was en die uiteindelijk ook verkregen werd.   De hoogte van de declaratie houdt verband met het feit dat de makelaar met betrekking tot alle percelen in de boedel zeer veel bemoeienis heeft gehad. Aan de wijziging van de bestemming heeft de makelaar veel tijd besteed. Verder is een deskundig bureau op het gebied van ruimtelijke ordening ingeschakeld en ook advocaten. De kosten die de makelaar daarvoor gemaakt heeft, berekende hij door aan de boedel.   De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde juist heeft geopereerd. Bedacht moet worden dat zijn opdrachtgever de executeur was en niet een der erfgenamen. Tussen deze laatsten was onenigheid ontstaan. Dat is ook de reden dat de erfgenamen soms later op de hoogte waren van ontwikkelingen dan de erven, onder wie klaagster.  In het algemeen is het niet raadzaam als een makelaar een lening sluit met de opdrachtgever. In dit geval staat vast dat het verzoek om een lening afkomstig was van de executeur. Deze is snel terugbetaald en heeft de boedel geen nadeel berokkend. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.

    Lees meer
  • 17-152 RvT West

    17-152 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING  VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Misbruik van tuchtrecht leidt tot niet-ontvankelijkheid. Geen onjuiste gedragingen van makelaar. Klager is adviseur van een dame wier woning bij geklaagde in de verkoop is. Tussen klager en beklaagde ontstaan diverse onenigheden die ertoe leiden dat de makelaar geen contact meer met klager wil onderhouden. Klager is van mening dat de makelaar zich meermalen tegenover derden indiscreet over hem heeft uitgelaten. Zo heeft hij tegen derden gezegd dat klager een klacht tegen hem zou indienen. De raad van toezicht is van oordeel van klager misbruik maakt van het tuchtrecht. Klager moet weten dat hij zijn klachten baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij moet beseffen dat die nimmer tot een gegrondheid kunnen leiden. Klager is daarom niet-ontvankelijk. Ten overvloede overweegt het collega dat, ware klager wel ontvankelijk geweest, de klacht ongegrond zou zijn bevonden. Waar klager diverse malen gedreigd had om een klacht in te dienen, stond het de makelaar vrij om dit anderen mede te delen. Ook stond het de makelaar vrij om niet langer met klager samen te werken.

    Lees meer
  • 18-137 CRvT

    18-137 CRvT 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Belangenverstrengeling. Onenigheid tussen erfgenamen over verkoop. Klager/appellant is één van de erfgenamen van de woning van zijn moeder. Beklaagde is via de rechtbank gevraagd de verkoop van de woning ter hand te nemen. Volgens het vonnis van de rechtbank dienen alle erfgenamen medewerking aan de verkoop via beklaagde te verlenen. Klager heeft zelf op de woning geboden maar werd overboden door een derde. Met uitzondering van klager zijn alle erfgenamen met de verkoop aan deze derde akkoord gegaan. Uiteindelijk is klager via de rechter gedwongen om ook medewerking te verlenen. Klager heeft beklaagde verschillende verwijten gemaakt over de wijze waarop hij gehandeld heeft. De Raad van Toezicht verklaarde de klacht in alle onderdelen ongegrond. Klager verwijt beklaagde in de onderhavige procedure met name dat hij jegens klager onzorgvuldig heeft gehandeld doordat hij geen rekening heeft gehouden met het belang van klager om de door hem bewoonde voormalige ouderlijke woning toebedeeld te krijgen.  De Centrale Raad van Toezicht komt tot de conclusie dat beklaagde op juiste en zorgvuldige wijze uitvoering aan zijn opdracht heeft gegeven. Het beroep van klager wordt ongegrond verklaard en de beslissing van de Raad van toezicht wordt bekrachtigd.

    Lees meer
  • 18-136 CRvT

    18-136 CRvT 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Taxatie t.b.v. financiering. Boedeltaxatie. Referentie-objecten. Meewegen van een transactie die hogere waarde verdedigbaar maakt. Klaagster/appellante verwijt de makelaar die haar voormalige echtelijke woning heeft getaxeerd, dat hij de waarde te laag heeft vastgesteld. Klaagster wijst daarbij op een taxatie van een andere makelaar en op een transactie m.b.t. een vergelijkbare woning die meer heeft opgebracht dan de door beklaagde vastgestelde waarde.  De Centrale Raad stelt voorop dat het taxatierapport ten onrechte vermeldt dat beklaagde de woning op 2 augustus 2017 heeft geïnspecteerd. De Raad van Toezicht heeft terecht geoordeeld dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar is. De Centrale Raad komt verder tot de conclusie dat beklaagde zijn taxatie op zorgvuldige wijze heeft opgesteld en op deugdelijke wijze heeft onderbouwd. Beklaagde heeft in redelijkheid tot de door hem getaxeerde waarde kunnen komen. Op zichzelf heeft klaagster er terecht op gewezen dat een recente transactie een hogere dan de door beklaagde getaxeerde waarde verdedigbaar maakt. Een makelaar heeft echter niet op één recente transactie af te gaan, maar dient die transactie mee te wegen bij overige relevante referentiepanden. Dat heeft de makelaar gedaan. Het door klaagster ingebrachte taxatierapport van een collega-makelaar had een ander doel (waardering in het kader van boedelscheiding) dan het rapport van beklaagde (hypothecaire financiering). Dit laatst genoemde doel kan meebrengen dat bij de waardering van de voor de taxatie relevante gegevens, waaronder de door klaagster genoemde transactie, beklaagde conservatiever is geweest dan zijn collega. Het beroep tegen de afwijzing van de klacht dat beklaagde de marktwaarde van de woning te laag heeft getaxeerd wordt verworpen en de Centrale Raad bekrachtigt onder verbetering van gronden de beslissing van de Raad van Toezicht.

    Lees meer
  • 18-111 RvT Noord

    18-111 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Mededelings- en onderzoeksplicht. Aanwezigheid ondergrondse giertank. Weigering van nader overleg over gerezen geschillen i.v.m. instructie daartoe van de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Klagers hebben een woonboerderij gekocht. Na de aankoop ontdekten klagers dat zich in de grond bij de boerderij nog een oude giertank bevond. Beklaagde A en beklaagde B zijn beiden als makelaar werkzaam bij het verkopende makelaarskantoor. Klagers verwijten beklaagde A dat hij hen niet uit eigen beweging op de (mogelijke) aanwezigheid van een giertank heeft gewezen. Beklaagde B wordt verweten dat hij niet is ingegaan op de uitnodiging van klagers om over de gerezen geschillen verder te praten. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie heeft verstrekt. In de vragenlijst die deel uitmaakt van de verkoopdocumentatie en die klagers voorafgaand aan de bezichtiging is toegezonden, staat expliciet dat er een voormalige mestplaat ligt maar dat niet bekend is of er nog een oude giertank aanwezig is. Beklaagde A was niet gehouden om uit eigen beweging hier verder onderzoek naar te doen. Nu het risico van de aanwezigheid van een giertank expliciet wordt genoemd was beklaagde A niet gehouden om klagers daar nog eens nadrukkelijk op te attenderen. De Raad acht het niet onbegrijpelijk dat beklaagde B na de aanzegging van mogelijke rechtsmaatregelen, zijn verzekeraar heeft geïnformeerd. Dat beklaagde B zich daarna heeft gehouden aan de aanwijzingen en instructies van die verzekeraar kan hem niet kwalijk worden genomen. Dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld is niet komen vast te staan.

    Lees meer
  • 18-134 RvT Oost

    18-134 RvT Oost 203 ERECODE Onduidelijke positie van de makelaar. Plicht om positie helder te maken geldt ook tegenover niet-opdrachtgever. Klaagster heeft een woning gehuurd. In verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft klaagster een aantal malen contact gehad met (medewerkers van het makelaarskantoor van) beklaagde. Klaagster verwijt beklaagde onder meer dat de werkzaamheden inzake de totstandkoming van de huurovereenkomst niet goed zijn uitgevoerd, dat er twee verschillende versies van de huurovereenkomst in omloop zijn gebracht en dat de huurovereenkomst onzorgvuldig is afgehandeld. Beklaagde heeft aangegeven uitsluitend als verkopend makelaar voor de verhuurder werkzaam te zijn geweest en stelt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, noch bij het beheer van de woning betrokken te zijn geweest. De Raad stelt vast dat beklaagde bij klager de indruk heeft gewekt dat hij voor de verhuurder in het kader van de verhuur diensten heeft verleend. Het ligt op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken, ook aan niet-opdrachtgevers. Beklaagde heeft niet voorkomen, dat door zijn handelwijze bij klager verwarring is ontstaan over zijn positie. Dit is in strijd met de Erecode. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is verklaard blijkt, dat beklaagde diensten heeft verleend in het kader van de uitvoering van de huurovereenkomst. Het onderscheid tussen verhuur en beheer is voor een niet-deskundige huurder moeilijk te maken. Ook dan ligt het op de weg van de NVM-makelaar om zijn positie helder te maken. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre gegrond.

    Lees meer
  • 18-133 RvT Zuid

    18-133 RvT zuid 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid t.a.v. vordering schadevergoeding. Mededelings- en onderzoeksplicht. Te laat doorgeven van informatie over de omvang van het te verkopen perceel. Strook van het verkochte perceel blijkt eigendom van de buurman. Beklaagde heeft van klager een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van zijn perceel/pand ontvangen. Nadat een koper was gevonden deelde beklaagde bij de ondertekening van de koopovereenkomst mede dat een strook van de verkochte grond eigendom van de buurman was. Beklaagde had dat al enige tijd daarvoor van de buurman vernomen. Klager verwijt beklaagde dat hij die informatie niet eerder heeft doorgegeven. Deze informatie vormde voor de koper aanleiding om op de aankoop terug te komen. Doordat uiteindelijk met de koper een regeling kon worden getroffen, is de verkoop alsnog doorgegaan. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en meent daarnaast dat beklaagde hem schadevergoeding verschuldigd is.  De Raad stelt vast dat (tijdige) informatie over de bewuste strook grond uiteraard zowel voor de verkoper als voor de koper relevant was. Beklaagde had klager en de koper daarover zo spoedig mogelijk moeten informeren. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde ook op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Dat de strook grond van de buurman was valt beklaagde so wie so niet te verwijten, maar hem kan ook niet worden verweten dat hij daar niet op voorhand –d.w.z al vóórdat hij de buurman sprak- rekening mee hield. Dat beklaagde van meet af aan wist, althans redelijkerwijs kon of behoorde te weten dat de betreffende strook níet tot het ter plekke zichtbaar omheinde perceel van klager behoorde is niet gesteld noch gebleken. De Raad is niet bevoegd om te oordelen over de door klager gevraagde veroordeling tot kosten- en/of schadevergoeding.  De bevoegdheid om daarover te oordelen, berust op grond van de wet immers niet bij de Raad, maar bij uitsluiting bij de gewone rechter.

    Lees meer
  • 18-132 RvT West

    18-132 RvT West 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie van de binnenzijde van het te taxeren object.    Beklaagde heeft in opdracht van klager drie bedrijfsunits, een winkel en een appartement getaxeerd. N.a.v. vragen van klager heeft beklaagde zijn taxatierapport aangepast en een gecorrigeerd tweede rapport uitgebracht. Klager verwijt beklaagde dat hij ten onrechte heeft vermeld dat hij alle objecten van binnen uit heeft geïnspecteerd en stelt dat de taxatierapporten verschillende onjuistheden bevatten.   De Raad stelt vast dat beklaagde de bedrijfsunits aan adres 1 en 2 niet van binnenuit, maar vanaf de overheaddeur geïnspecteerd heeft en dat beklaagde de 3e unit in het geheel niet van binnen heeft gezien. Beklaagde had op zijn minst aan de huurder van  unit 1 en 2 kunnen vragen om de units te mogen betreden teneinde deze ook van binnen te kunnen inspecteren. Voorts had het op de weg van beklaagde als redelijk handelend taxateur gelegen om in het taxatierapport nadrukkelijk tot uitdrukking te brengen dat hij de gewaardeerde bedrijfsunits niet of niet vanuit de binnenzijde geïnspecteerd heeft. De Raad acht de bewoordingen van beklaagde ontoereikend, niet in de laatste plaats omdat in het taxatierapport is opgenomen dat hij de getaxeerde objecten van de binnenzijde en buitenzijde goed heeft kunnen bezichtigen. Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat het eerste taxatierapport aanzienlijke onnauwkeurigheden bevatte, zoals het feit dat de waarde van de getaxeerde bedrijfsunits hoger was dan in dat rapport vermeld stond. Dat beklaagde zijn fout snel heeft onderkend en hersteld, doet daar niet aan af. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde zijn taxatierapporten niet met die mate van zorgvuldigheid heeft opgesteld die van hem moet worden verlangd en acht de handelwijze van beklaagde om die reden tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer