Uitspraken
-
22512
22512 CRvT CR 22/2767 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Aankoop voor belegging. Aankoop van appartement door makelaar waarover een gelieerde onderneming het beheer voert. Privé aankoop via vennootschap. Klagers hebben in 2006 ieder een appartementsrecht gekocht in een hotel waarbij zij de plicht hadden dit ter beschikking te stellen voor hotelaccommodatie. Sinds 2017 is het grootste deel van de appartementsrechten verworven door een BV c.q. de bestuurder daarvan, voor prijzen die ver onder het aankoopniveau van destijds liggen. De BV c.q. de bestuurder heeft daardoor een grote invloed binnen de VvE. Die VvE geeft in 2018 opdracht aan een VvE beheervennootschap waarvan het makelaarskantoor enig aandeelhouder is en de makelaar bestuurder, om de administratie voor de VvE op te zetten. In 2021 koopt de makelaardij holding één appartementsrecht voor € 270.000, ver onder de koopprijs van destijds € 5 ton. Klagers menen dat beklaagden - de makelaar en de makelaardij - handelen in onroerend goed en dat het niet is toegestaan dat een makelaar onroerend goed verwerft in een complex waarvoor een onderneming waarbij hij nauw betrokken is, het VvE beheer voert. Met de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat er geen regel is die dit verbiedt. Dat de raad van toezicht de klacht tegen de makelaardij niet-ontvankelijk verklaarde, was onjuist. Er waren voldoende aanknopingspunten bij de aankoop van het appartement door de makelaardij holding dat niet gezegd kan worden dat het NVM-lid er helemaal buiten staat. Verder is ook de Centrale Raad van oordeel dat de aankoop onweersproken belegging als oogmerk heeft. De stelling van klagers dat dit niet het geval kan zijn gezien de verplichtingen aan het hotel en dat de aankoop bedoeld was om de grootste eigenaar van de appartementen te helpen, is niet terecht. Dat geldt ook voor de klacht dat een privé aankoop niet via een vennootschap mag lopen.
Lees meer -
22060
22060 RvT Noord NVM Noord 114 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Geen informatie over bestemming van het verkochte. Beklaagde biedt een woning te koop aan met verschillende werkplaatsen. Klagers doen een bezichtiging waarvan de makelaar later zegt van klager begrepen te hebben dat deze ter plaatse zijn bedrijf wil voortzetten. Klager ontkent dit gezegd te hebben. Na enige onderhandelingen kopen klagers. Voor de koopovereenkomst wordt het model voor woningen gebruikt. Na de aankoop melden klagers bij beklaagde dat zij niet op de hoogte zijn gesteld dat bewoning alleen is toegestaan als er ook een bedrijf wordt uitgeoefend. Nu klagers er slechts willen wonen, dienen zij een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan te doorlopen met alle vertraging en kosten van dien. De raad van toezicht kan billijken dat de makelaar ondanks de bestemming om marketing-technische redenen het object op Funda en niet op Funda in Business heeft gezet. Dat brengt wel een extra verplichting voor de makelaar met zich mee om duidelijkheid te scheppen over de bestemming. Dat heeft hij nagelaten. Er mogen dan wel voor klagers aanwijzingen zijn geweest om te twijfelen aan een pure woonbestemming, dat neemt niet weg dat de makelaar te kort schoot.
Lees meer -
22057
22057 RvT Noord NVM Noord 112 Belangenbehartiging opdrachtgever. Niet vastleggen afspraken in koopovereenkomst. Recht van overpad. Uitlatingen in strijd met de waarheid. Beklaagde werkt als verkopend makelaar in opdracht van klagers. Hij dient de oude woning van klagers te verkopen, gelegen op het perceel naast de nieuwe woning van klagers. Daarbij geven klagers expliciet aan dat een bestaand recht van overpad moet komen te vervallen. Tijdens de onderhandelingen met de koper wordt dit besproken, maar bij de notaris wordt het recht van overpad uiteindelijk niet doorgehaald. Klagers verwijten beklaagde dat deze onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden en de vereisten om een recht van overpad te laten vervallen, dat beklaagde de afspraken niet goed heeft vastgelegd in de koopovereenkomst en dat hij in deze tuchtprocedure in strijd met de waarheid heeft verklaard. De Raad acht de klachten gegrond en legt aan beklaagde een berisping, een boete en een voorwaardelijke schorsing op als sanctie.
Lees meer -
22059
22059 RvT Noord NVM Noord 113 Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Beklaagde treedt ook op als verkopend makelaar voor de kopers van de woning van klager. De makelaar heeft geen toestemming gevraagd aan klager om die opdracht te accepteren. Volgens klager schendt de makelaar hiermee regel 3 van de Erecode NVM. Toestemming is geen vereiste in de situatie zoals omschreven in het eerste deel van regel 3 Erecode NVM. In zoverre is de klacht ongegrond. De Raad stelt ook geen tegenstrijdigheid tussen de beide opdrachten vast, zodat om die reden de klacht ook ongegrond wordt verklaard. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor de kopers van dat object bemiddelt bij de verkoop van hun eigen woning. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie aan strengere zorgvuldigheidseisen te voldoen zodra de belangen wel tegenstrijdig worden. Er is niet gebleken van een dergelijke tegenstrijdigheid en voorts heeft de makelaar zorgvuldig gehandeld.
Lees meer -
22039
22039 RvT Amsterdam Informatie aan niet-opdrachtgever. Verkoop nieuwbouwwoning. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar voor een nieuwbouwproject. Klagers zijn geïnteresseerd en krijg een bouwnummer toegewezen. Via beklaagde worden de wensen van klagers besproken met de projectontwikkelaar en de aannemer. Klagers willen graag een aantal aanpassingen. De aannemer laat herhaaldelijk weten niet alle aanpassingen uit te willen c.q. kunnen voeren. Beklaagde laat dit aan klagers weten. Desondanks komt de koopovereenkomst tot stand. Wanneer ook daarna blijkt dat niet alle wensen van klagers kunnen worden ingewilligd door de aannemer, dienen klagers een klacht in tegen beklaagde. Deze zou hen niet goed geïnformeerd hebben over de mogelijkheden om aan hun wensen te voldoen. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde klagers wel voldoende heeft geïnformeerd en wijst de klachten af. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. 17/22
Lees meer -
22036
22036 RvT Amsterdam Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Klager is geïnteresseerd in de woning. Er komt een mondelinge overeenkomst tot stand. Alvorens een schriftelijke koopovereenkomst is gesloten, ontvangt beklaagde een bod van een derde. De verkoper beslist uiteindelijk het bod van de derde te aanvaarden en met de derde een koopovereenkomst aan te gaan. Beklaagde wordt verweten niet zuiver te hebben gehandeld. De Raad komt tot het oordeel dat dit niet aangetoond is. De klacht wordt ongegrond verklaard. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 15/22
Lees meer -
22043
22043 RvT Amsterdam Klacht van niet-opdrachtgever. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klaagster heeft een woning gekocht. Beklaagde was betrokken als verkopend makelaar. Ondanks dat de koop door is gegaan, verwijt klaagster dat beklaagde zijn rol als verkopend makelaar niet juist heeft ingevuld. Beklaagde zou de verkoopster geadviseerd hebben het bod van een andere gegadigde te accepteren, omdat deze gegadigde bijgestaan zou zijn door een beweerdelijk bevriende makelaar. Ook wordt beklaagde verweten zich niet netjes te hebben opgesteld in een telefoongesprek. De Raad komt tot het oordeel dat niet bewezen kan worden hoe het betreffende telefoongesprek is verlopen. Voor het overige is niet komen vast te staan dat er sprake was van belangenverstrengeling aan de kant van beklaagde. De klacht wordt ongegrond verklaard. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 19/22’
Lees meer -
22038
22038 RvT Oost Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid/belangenverstrengeling. Klagers wilden hun woning verkopen. Zij hadden beklaagde ingeschakeld als verkopend makelaar. Er komt met de koper een koopovereenkomst tot stand, waarbij ook wordt bepaald dat klagers hun woning nog twee jaar kunnen huren. Nadat de koper de huurovereenkomst opzegt, ontstaat er een geschil. Klagers zijn van oordeel dat beklaagde hen niet goed geïnformeerd heeft bij het sluiten van de overeenkomsten, dat beklaagde ook de koper bij heeft gestaan en dat beklaagde ten onrechte informatie met koper gedeeld heeft. De Raad komt tot het oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde klagers niet goed geïnformeerd heeft. Ook zou niet gebleken zijn dat beklaagde de koper tevens heeft bijgestaan. Beklaagde heeft weliswaar later werkzaamheden voor de koper verricht, maar niet toen hij nog in opdracht van klagers werkte. Tot slot heeft hij ook pas informatie met de koper gedeeld toen de overeenkomst met klagers reeds was beëindigd. Alle klachten worden derhalve ongegrond verklaard.
Lees meer -
22517
22517 CRvT CR 22/2771 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk onjuiste mededelingen over nieuwbouwappartement. Klagers kopen een nog te realiseren appartement in een voormalig fabrieksgebouw. Zij vragen de verkopende makelaar of in hun appartement een entresol door de aannemer valt te verwezenlijken. Deze voorziening komt niet voor op de meerwerklijst. De makelaar brengt tot tweemaal toe het verzoek van klagers over maar zonder succes. Klagers verwijten de makelaar onjuiste voorlichting. Net als de raad van toezicht kan de Centrale Raad dit niet vaststellen. Evenmin is het klachtonderdeel gegrond dat de makelaar gezegd zou hebben dat de scheidingsmuren dragend zijn - klagers verklaren in de koopakte dat zij alle, ook de technische omschrijvingen, hebben ontvangen; daarin staat dat binnenmuren niet-dragend zijn. Uit de verkooptekeningen blijkt dat de hoogte van de begane grond appartementen 3,95 m is en het is onwaarschijnlijk dat de makelaar anders heeft gezegd, zoals klagers beweren.
Lees meer -
22506
22506 CRvT CR 22/2757 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Prestatiegerichte courtage. Contractsvrijheid bij bepaling courtage. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Beroep bij verkeerde instelling aangetekend. Afkoop canon en opbrengst. Overleg over onvrede uit de weg gegaan. Klaagster geeft in januari 2021 opdracht aan een makelaar om haar woning te verkopen. De erfpacht op de woning is tot 2061 afgekocht. Hij schat de opbrengst tussen de € 500.000 en de € 550.000. Hij legt klaagster de keuze voor tussen een vast courtagetarief van 1,25 % en een prestatiegericht tarief van 1,1 % tot een verkoopprijs van € 525.000 en 10 % over het meerdere daarboven. Hij voegt een rekenschema bij met 4 bedragen van € 500.000 tot € 530.000 waaruit blijkt dat klaagster voordeliger uit is; een hogere opbrengst dan € 530.000 wordt niet genoemd. Klaagster kiest voor het prestatietarief. De vraagprijs wordt gesteld op € 500.000. Er worden al snel biedingen uitgebracht die nagenoeg allemaal boven de vraagprijs liggen. Klaagster kiest voor het bod van € 590.000. De financieringstaxatie komt uit op € 550.000. Het pand wordt voor € 590.000 overgedragen. Klaagster maakt bezwaar tegen de courtage van € 12.275. Als de makelaar aan de courtage vasthoudt, dient klaagster een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond omdat een prestatiegerichte courtage slechts in hoogst uitzonderlijke gevallen zou zijn toegestaan. Dat bij de schatting van de opbrengst geen rekening is gehouden met de afkoop van de erfpacht, acht het college terecht. De NVM komt ambtshalve in hoger beroep vanwege de overweging van de raad over de courtage waarop klaagster in incidentdeel beroep gaat. De Centrale Raad overweegt als volgt. Terecht is bij het incidenteel beroep geen beroepsgeld in rekening gebracht. Klaagster heeft haar appèl direct bij de Centrale Raad ingediend in plaats van bij de Stichting Tuchtrechtspraak. Al eerder overwoog het college dat hieraan geen consequenties worden verbonden. De raad van toezicht heeft op goede gronden overwogen dat de afkoop van de erfpachtscanon niet tot nauwelijks invloed heeft op de verkoopprijs. Dat is 2019 uit een wetenschappelijk onderzoek dat publiekelijk toegankelijk is, gebleken. De NVM komt terecht op tegen de overwegingen van de raad over de courtage. De NVM kent contracts- vrijheid. Wat betreft de prestatiegerichte courtage acht het college het niet gelukkig dat in het rekenvoorbeeld geen bedragen zijn genoemd die hoger liggen dan € 530.000. Als dat wel was gebeurd was duidelijk geworden dat het omslagpunt waar het voor de makelaar voordeliger uitpakt dan voor de klant, op dat niveau ligt. Dat de makelaar dit opzettelijk zo deed door de geschatte opbrengst te laag te leggen, daarvoor is geen grond. De taxatie voor de financiering kwam op € 550.000 uit. In de grillige markt van 2020/1 was een opbrengst lastig te voorspellen. Dat de makelaar het overleg met klaagster uit de weg ging toen zij bezwaar maakte tegen de hoogte van de courtage, is in strijd met de Erecode.
Lees meer