Uitspraken

  • 18-116 CRvT

    Beweerdelijk agressieve en prijsopdrijvende flyer.  Foto binnentuin ten onrechte gebruikt? Vormfouten raad van toezicht zonder gevolg. Klager heeft een flyer van beklaagde in zijn brievenbus gekregen waaraan hij zich stoort. Hij is van mening dat deze de bewoners van het appartementencomplex waar hij woont, ertoe brengt te ‘cashen’  waardoor prijsopdrijving ontstaat. Hij is tevens van mening dat het makelaarskantoor ten onrechte zonder toestemming van de VvE een foto van de binnentuin van het complex heeft gebruikt. Wat dit laatste betreft verklaart de Centrale Raad appellant niet ontvankelijk – hij is door de foto niet persoonlijk in zijn belang geraakt; het is aan de VvE om eventueel hierover te klagen. Net als de raad van toezicht kan ook de Centrale Raad in de tekst van de flyer niets onjuists ontdekken.  De raad van toezicht heeft weliswaar onjuist gehandeld door de beslissing niet per aangetekende brief aan klager te verzenden en verkeerde informatie heeft verstrekt met betrekking tot het instellen van hoger beroep, maar nu vaststaat dat klager/appellant tijdig hoger beroep heeft ingesteld is hij niet in zijn belangen geschaad en kan het verzuim niet tot vernietiging van de beslissing van de raad van toezicht leiden.

    Lees meer
  • 18-115 RvT West

    Beweerdelijk agressieve en prijsopdrijvende flyer.  Foto binnentuin ten onrechte gebruikt? Geen schriftelijke maar wel mondelinge reactie van de makelaar. Klager heeft een flyer van beklaagde in zijn brievenbus gekregen waaraan hij zich stoort. Hij is van mening dat deze de bewoners van het appartementencomplex waar hij woont, ertoe brengt te ‘cashen’  waardoor prijsopdrijving ontstaat. Hij verlangt verder een schriftelijke verklaring van de makelaar. De Raad van Toezicht kan in de tekst van de flyer niets onjuists vinden. De flyer is een normale en zeker niet grensoverschrijdende vorm van reclame. Nu de makelaar direct telefonisch op de klacht van klager reageerde, was deze niet gehouden dit ook nog schriftelijk te doen.

    Lees meer
  • 18-114 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Geen plicht van de taxateur om te onderzoeken of de kredietopzegging door de bank terecht is. Beweerdelijk te lage waardering portefeuille. Planning veiling zonder overleg. Datum beslissing en datum ondertekening uitspraak. Klaagster bezit een aanzienlijke onroerend goedportefeuille die is verhypothekeerd. In 2009 zegt de bank de kredietovereenkomst op. In dat kader geeft de bank beklaagde om een executieveiling voor te bereiden. Daarvan doet beklaagde in februari 2011 mededeling aan klaagster. Kort daarop wordt klaagster onder curatele gesteld. In juni 201 geeft de bank aan een andere makelaar opdracht de onroerend goedportefeuille van klaagster te taxeren. Deze dient de taxatie te verrichten in overleg met beklaagde hetgeen geschiedt.  De bank zegt klaagster aan dat haar bezit op 11 juni 2012 geveild zal worden. De curator van klaagster weet dit via een kort geding te voorkomen. In september 2012 geeft de rechtbank toestemming om de portefeuille onderhands aan een derde te verkopen. Het verwijt van klaagster dat beklaagde de opdracht van de bank heeft aanvaard zonder te onderzoeken of de kredietopzegging terecht was, wordt verworpen. Een dergelijk onderzoek behoort niet tot de taak van een makelaar.  Beklaagde heeft de portefeuille niet getaxeerd. Dat heeft een andere makelaar gedaan. Met beklaagde is alleen overleg gevoerd. [De klacht tegen die andere makelaar is ook tuchtrechtelijk behandeld en ongegrond bevonden (CR 17/2645)].  Het verwijt dat de veiling is ingepland zonder overleg met klaagster en de bewoners is eveneens onterecht. Klaagster kende de datum van de veiling en heeft deze weten te voorkomen. Zij kan niet opkomen voor de bewoners van haar panden en is dus op dit punt niet-ontvankelijk. Het college constateert dat er 3 weken zit tussen de datum van het nemen van de beslissing door de raad van toezicht en de datum van ondertekening daarvan en de verzending, hetgeen in strijd is met het Reglement Tuchtrechtspraak. Het college houdt het ervoor dat de raad van toezicht na de zitting heeft beraadslaagd en dat ook nadien nog over de tekst van de uitspraak heeft gedaan en dat derhalve de definitieve beslissing pas is genomen op de dag der ondertekening. Nu noch klagers noch beklaagde daarvan nadeel heeft ondervonden, verbindt de Centrale Raad hieraan geen gevolgen.

    Lees meer
  • 18-113 RvT West

    18-113 RvT West 202 TAXATIE Onvoldoende zorgvuldige werkwijze. Inspectie vanaf dak naburig pand. Taxatie zonder op of in het te taxeren object te zijn geweest. Beklaagde heeft voor zijn opdrachtgever een object getaxeerd dat zich op het perceel van klager bevond. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zijn taxatie heeft gebaseerd op onwaarheden en op onjuiste informatie. Ook wordt beklaagde verweten dat hij voor de taxatie geen contact met klager heeft opgenomen. De Raad overweegt dat een makelaar c.q. de taxateur een te taxeren object in beginsel in persoon op zorgvuldige wijze dient te inspecteren. Het had op de weg van beklaagde gelegen om in zijn rapport nadrukkelijk tot uitdrukking te brengen dat hij het getaxeerde object heeft geïnspecteerd vanaf het dak van een naburige pand en dat hij niet in of op het gewaarde object heeft kunnen komen. Door dit na te laten is de handelwijze van beklaagde niet in overeenstemming met hetgeen van een redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat het taxatierapport onjuistheden bevat. De Raad concludeert dat beklaagde niet met die mate van zorgvuldigheid zijn taxatierapport heeft opgesteld die van hem mocht worden verlangd en acht het handelen van beklaagde om die reden tuchtrechtelijk laakbaar. Hierbij wordt ook in overweging genomen dat beklaagde heeft nagelaten om klaagster te benaderen met het verzoek om zijn perceel t.b.v.de inspectie van het gewaarde object te mogen betreden.

    Lees meer
  • 18-112 CRvT

    18-112 CRvT 205 OVERIG Opzegging van lidmaatschap/aansluiting NVM. Verzoek aan de Voorzitter van de Centrale Raad om schorsing van de directe werking van de opzegging. Ontvankelijkheid. Onduidelijke doorberekening van kosten. Het Algemeen Bestuur van de NVM heeft het NVM-lidmaatschap van Makelaarskantoor X en de NVM-aansluitovereenkomst van makelaar Y opgezegd. Naar het oordeel van de NVM voert makelaarskantoor X een onvoldoende transparant beleid m.b.t. de door haar aan haar verkopende opdrachtgever in rekening te brengen kosten. Zowel X als Y verzoeken de Voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht om de onmiddellijke werking van genoemde opzeggingen hangende het daartegen ingestelde beroep, te schorsen. Volgens verzoekers is de NVM niet duidelijk over haar bezwaren en wordt ten onrechte gesteld dat de werkwijze van verzoekers niet aan de NVM-eisen voldoet. De Voorzitter stelt vast dat het oordeel of het lid tijdig beroep heeft ingesteld en of de NVM terecht het lidmaatschap/de aansluiting heeft beëindigd, is voorbehouden aan de Centrale Raad van Toezicht. Hetgeen de Voorzitter overweegt houdt slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen in. De Voorzitter besluit in het kader van deze voorlopige voorziening geen niet-ontvankelijkheid uit te spreken. Naar het voorlopig oordeel van de Voorzitter worden de door de NVM in haar erecode vastgelegde beginselen door verzoekers zodanig geschonden, dat de NVM bij afweging van de belangen geen gebruik heeft hoeven maken van haar bevoegdheid om in afwachting van de beslissing op een beroep, de werking van de gedane opzeggingen te schorsen. Naar het voorlopig oordeel van de Voorzitter hebben verzoekers onvoldoende duidelijkheid kunnen geven over hun werkwijze. De verzochte schorsing wordt afgewezen met veroordeling van verzoekers in de kosten van het geding.

    Lees meer
  • 18-49 RvT Amsterdam

    18-49 RvT Amsterdam 201 OVERIG Belangen niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Valse verklaring. Weigering verkoopbord. Geluidsoverlast. Klager woont onder de woning die door beklaagde is verkocht. Klager ondervindt geluidsoverlast van de vloer van de te verkopen woning en heeft beklaagde daar op gewezen. Beklaagde heeft van de verkoper een verklaring van de beheerder van de VvE ontvangen waaruit blijkt dat de vloer voldoet aan de regels van de splitsingsakte en dat een mogelijke klacht van klager over de geluidsisolatie van de vloer zou worden afgewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij deze verklaring niet heeft onderzocht. Volgens klager was de verklaring vals. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij geen “te koop”-bord op de woning heeft geplaatst en heeft gekozen voor een heimelijke verkoopmethode. De Raad stelt vast dat beklaagde de woning heeft aangemeld in het uitwisselingssysteem van de Vereniging en dat gegadigden via Funda konden zien dat de woning te koop stond. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om daarnaast een bord op de woning te plaatsen. Wat betreft de klachten over de vloer dient klager zich te wenden tot de VvE dan wel tot de eigenaar van de woning. Beklaagde heeft correct gehandeld door de klachten van klager door te geven aan de koper. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om nader onderzoek te doen naar de juistheid van de afgegeven verklaring over de vloer.

    Lees meer
  • 18-10 RvT Oost

    18-10 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Belangenverstrengeling. Onenigheid tussen erfgenamen over verkoop. Klager is één van de erfgenamen van de woning van zijn moeder. Beklaagde is via de rechtbank gevraagd de verkoop van de woning ter hand te nemen. Volgens het vonnis van de rechtbank dienen alle erfgenamen medewerking aan de verkoop via beklaagde te verlenen. Klager heeft zelf op de woning geboden maar werd overboden door een derde. Met uitzondering van klager zijn alle erfgenamen met de verkoop aan deze derde akkoord gegaan. Uiteindelijk is klager via de rechter gedwongen om ook medewerking te verlenen. Klager verwijt beklaagde o.a. dat hij de situatie tussen de erven heeft laten escaleren, de schijn van belangenverstrengeling heeft gewekt en dat hij onvoldoende met de belangen van klager rekening heeft gehouden. De Raad stelt vast dat het gaat om een complexe situatie. Dat de verkoopprocedure door beklaagde onnodig is vertraagd dan wel dat door toedoen van beklaagde de situatie tussen de erfgenamen is geëscaleerd, is niet gebleken. Nu evenmin is komen vast te staan dat beklaagde op enige andere wijze tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeldwordt de klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-07 RvT Noord

    18-07 RvT Noord NVM Noord 038 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk te lage waardering. Onjuiste opnamedatum vermeld. Opname binnenkant van woning. In het kader van een echtscheidingsprocedure verzoekt klaagster de makelaar om een gratis waardebepaling van de echtelijke woning. Op 7 december 2016 neemt de makelaar de woning op. Klaagster ziet af van verdere diensten van de makelaar; een opbrengst wordt niet genoemd. De makelaar informeert de ex-echtgenoot van klaagster niet. Op 27 juli 2017 geeft de ex-echtgenoot beklaagde opdracht de woning te taxeren in verband met financiering daarvan. Hij komt op € 295.000 verkoopwaarde. Dit bedrag wordt door de man in de echtscheidingsprocedure ingebracht. Klaagster acht dit bedrag te laag - een andere makelaar kwam op € 325.000. Zij merkt verder op dat op de opnamedatum van 2 augustus 2017 niet beklaagde zelf de woning opnam maar een fotograaf. Tevens moet klaagster in het taxatierapport lezen dat er sprake is van schimmelvorming in de douche en dat het huis slordig wordt bewoond. Die schimmelvorming zijn slechts zeepresten en klaagster had in verband met haar op handen zijnde verhuizing wat extra inventaris opgeslagen; de makelaar had gezegd dat geen bezwaar te vinden. De makelaar erkent dat de in het rapport vermelde opnamedatum van 2 augustus 2017 onjuist is – dit moet 2 december 2016 zijn. Door de vermelding van schimmel en slordige bewoning heeft de makelaar de indruk gewekt dat hij zelf op 2 augustus de woning bekeek. Dat valt hem aan te rekenen. De makelaar heeft eind juli 2017 met klaagster telefonisch contact opgenomen met de vraag of er sedert december 2016 saillante wijzigingen aan de woning waren aangebracht hetgeen klaagster ontkende. De makelaar heeft zijn waardebepaling in voldoende mate onderbouwd.

    Lees meer
  • 18-06 RvT Noord

    18-06 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie. Feitelijke situatie wijkt af van kadastrale gegevens. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij in de presentatie op funda onjuiste oppervlaktematen heeft vermeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat de feitelijke erfgrens afwijkt van de grens zoals die uit de verkoopdocumentatie blijkt. Daardoor is de perceelsoppervlakte kleiner dan aangeboden. De Raad stelt vast dat de op funda vermelde woonoppervlakte niet in overeenstemming is met de verplichte meetinstructie. De makelaar heeft dan ook bij de samenstelling van de verkoopdocumentatie niet de van hem te verwachten zorgvuldigheid betracht. Voorts had een ter zake kundig en zorgvuldig handelend verkoopmakelaar moeten signaleren dat de feitelijke situatie aanzienlijk verschilt van de maten volgens de kadastrale kaart. Dit verschil had een zorgvuldig handelend makelaar niet mogen ontgaan. De onjuiste informatie in de door beklaagdes opdrachtgever ingevulde vragenlijst maakt dit niet anders. De verkoopmakelaar heeft een zelfstandige onderzoeks- en mededelingsplicht jegens potentiële kopers. De klacht is dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-03 RvT Oost

    18-03 RvT Oost 202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Verjaring. Informatie aan derden. Geheimhoudingsplicht. Rekening houden met belangen van derden. Beklaagde heeft in 2012 een opdracht tot taxatie van een woonhuis met tuin en erf ontvangen. De opdrachtgever verzocht beklaagde daarbij de waarde in kaart te brengen op basis van zowel de bestemming “wonen” als de bestemming “agrarisch/dienstwoning”. Klagers hebben aan de opdrachtgever van beklaagde een schadevergoeding moeten betalen waarbij de conclusies van beklaagde in zijn taxatierapport een rol hebben gespeeld. Klagers verwijten beklaagde dat hij te traag op hun brieven heeft gereageerd, dat hij ten onrechte geweigerd heeft de documentatie af te geven waarop hij zijn conclusies heeft gebaseerd en dat hij ten onrechte geen rekening met de belangen van klagers gehouden heeft. De Raad overweegt dat een klacht binnen redelijke termijn moet worden ingediend. Volgens de website van de NVM geldt voor een taxatierapport een bewaartermijn van 10 jaar. Hoewel de klacht zeer laat is ingediend zijn klagers om die reden toch in hun klacht ontvankelijk. Dat beklaagde in zijn procesbelang is geschaad, is niet gebleken. Klagers kunnen beklaagde d.m.v. de onderhavige klachtprocedure niet dwingen tot afgifte van de door hen gevraagde stukken. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen en/of bij zijn taxatie niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht, is niet komen vast te staan. Beklaagde was verplicht tot geheimhouding van de aan hem in het kader van zijn opdracht verstrekte gegevens en heeft zijn oordeel voldoende duidelijk gemotiveerd. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde te traag op de brieven van klagers heeft gereageerd. Door klagers zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat beklaagde met de belangen van klagers rekening had moeten houden.

    Lees meer