Uitspraken
-
15-14 RvT Arnhem
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Optie en bod. Uitspelen van gegadigden. De kopers van een woning (klagers) verwijten de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij onvoldoende onderzoek naar gebreken aan de CV heeft gedaan en onjuiste informatie heeft verstrekt over de isolatie van de woning. Daarnaast zou beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld toen zich tijdens de onderhandelingen met klagers een tweede gegadigde voor de woning meldde. Beklaagde stelde klagers een termijn waarbinnen zij een eindbod konden doen terwijl de vraagprijs werd verhoogd. De Raad acht het verwijt m.b.t. de gebreken aan de CV ongegrond. De lekkage aan de CV-leiding werd pas duidelijk na het nodige hak- en breekwerk en een zo vergaande onderzoeksplicht rust op beklaagde niet. Wel is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie over de isolatie van de woning heeft verstrekt. Het had op de weg van beklaagde gelegen om klagers bij de eerste gelegenheid op die onjuistheid te wijzen en juiste informatie te verschaffen. Daarvan is niet gebleken en de klacht is in zoverre gegrond. Voorts staat vast dat beklaagde, alvorens met andere gegadigden in onderhandeling te treden, klagers in de gelegenheid heeft gesteld om de woning te kopen. De toepasselijke regelgeving verbiedt aan de makelaar niet om daarbij de vraagprijs te verhogen. Integendeel, een juiste behartiging van de belangen van de verkoper kan juist meebrengen dat de vraagprijs wordt verhoogd, namelijk indien daardoor naar verwachting een hogere verkoopprijs wordt gerealiseerd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-15 RvT Zwolle
Beweerdelijk te hoge vraagprijs. Brief van makelaar in procedure gebruikt. Twee broers voeren een gerechtelijke procedure over de terugbetaling van een over-bruggingslening. De broer die geld kreeg, heeft de makelaar in de arm genomen voor de verkoop van zijn woning. Een brief van de makelaar aan zijn opdrachtgever, waarin hij verlaging van de vraagprijs ontraadt en aanbeveelt het te-koopbord tijdelijk te ver-wijderen, wordt door de opdrachtgever in de procedure ingebracht. De geldgevende broer (klager), die de vraagprijs te hoog vindt, dient vervolgens een klacht in. De Raad van toezicht acht de gewraakte brief niet laakbaar, mede in aanmerking nemend dat die dient ter vastlegging van een evaluatiegesprek in het kader van de interne relatie tussen opdrachtgever en makelaar. Een dergelijk vastleggen past in een juiste opdrachtuitvoering. De klacht is ongegrond. Dit zou anders zijn als de brief door de makelaar was geschreven met het oogmerk deze in de procedure in te brengen, maar daarvan is niets gebleken. Dat de vraagprijs te hoog was, is niet gebleken. De markt lag ten tijde van de opdracht volkomen stil, zeker wat betreft dure objecten in de regio. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-03 RvT Utrecht
Overstap van medewerker van het ene kantoor naar het andere. Opdracht uit de tijd van het eerste dienstverband. Een medewerker van een makelaar (klager) heeft een verkoopgesprek met een hem bekende eigenaar. Kort daarop stapt hij over naar een ander makelaarskantoor en voert namens deze de verkoopopdracht uit. De nieuwe werkgever van de medewerker (beklaagde) is van de situatie op de hoogte, maar grijpt niet in. De raad van toezicht acht dit laakbaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-04 RvT Utrecht
Problemen bij totstandkoming huurovereenkomst. Een makelaar krijgt opdracht om met een potentiële huurder van een praktijkruimte te onderhandelen over de huurprijs. Als daarover overeenstemming wordt bereikt blijken er ineens nog andere bespreekpunten tussen partijen te liggen waar de makelaar niets van afwist. Hij had alleen opdracht om over de huurprijs te onderhandelen en die taak heeft hij vervuld. De hem gemaakte verwijten van tekort schieten zijn niet terecht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2576 CRvT
Lees meer -
15-02 RvT Utrecht
Onjuist woonoppervlak in verkoopinformatie vermeld. Klager beklaagt zich erover dat het woonoppervlak van de door hem gekochte woning geen 120 m² bedraagt zoals in de verkoopinformatie is vermeld, maar minder – volgens de taxateur 108 m² en volgens de verkopend makelaar (beklaagde) na nameting door deze 113 m². De makelaar erkent de door hem gemaakte fout. De Raad van toezicht acht de klacht gegrond maar legt geen maatregel op. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-05 RvT Breda
Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Klager (makelaar X) had een woning in verkoop waarin de opdrachtgevers van beklaagde (makelaar Z) interesse hadden. Klager verwijt beklaagde dat hij zich direct tot de verkopers, de opdrachtgevers van klager heeft gewend. Aan de Raad zijn geen omstandigheden gebleken die rechtvaardigen dat beklaagde zonder voorafgaande instemming van klager rechtstreeks met klagers opdrachtgevers is gaan communiceren, en dat nog wel zonder dat hij klager daarvan onverwijld in kennis stelde. Aan de Raad is evenmin gebleken dat de communicatie met klager onmogelijk was, hoe weinig toeschietelijk deze zich ook tegenover beklaagde opstelde. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-01 RvT Breda
Belangenbehartiging opdrachtgever. Beslaglegging. Nadat klagers hun opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning resp. perceel grond hadden ingetrokken, is onenigheid ontstaan over de door hun makelaar in rekening gebrachte intrekkings- en advertentiekosten. Uiteindelijk heeft de Kantonrechter klagers veroordeeld tot betaling van de door de makelaar (beklaagde) in rekening gebrachte bedragen. Toen klagers vervolgens nog niet betaalden heeft beklaagde beslag op de onroerende zaken van klagers laten leggen. Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht op diverse punten nalatig is geweest, dat zijn facturen onjuist waren en dat hij een buitenproportionele actie heeft ondernomen door voor een vordering van EUR 3500,-- beslag te laten leggen op onroerende zaken ter waarde van EUR 1000.000,--. De Raad overweegt dat het vonnis van de Kantonrechter onherroepelijk is en ziet geen aanleiding om daarover een oordeel uit te spreken. Onder de onderhavige omstandigheden stond het beklaagde vrij zijn vordering te doen incasseren met de geëigende wettelijke middelen. Niet kan worden gezegd dat het middel van beslaglegging in dit geval buitenproportioneel was. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2573 CRvT
Lees meer -
15-06 RvT Eindhoven/Maastricht
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie na verbouwing i.v.m. verhoging taxatiewaarde. Beklaagde heeft in opdracht van het bedrijf van klager, in juli 2007 een woning getaxeerd. Beklaagde stelde de onderhandse verkoopwaarde vast op EUR 400.000,--. Drie weken later gaf beklaagde m.b.t. dezelfde woning een nieuwe taxatieverklaring af, waarbij de verkoopwaarde i.v.m. een verbouwing van de woning werd verhoogd tot EUR 457.000,-. In 2013 is de woning door een andere taxateur opnieuw getaxeerd. Deze taxateur kwam tot een veel lagere waarde (EUR 170.000,--) dan beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij in 2007 de woning veel te hoog heeft getaxeerd. Bovendien wordt beklaagde verweten dat hij de woning, voorafgaande aan de verhoging van zijn taxatie, niet heeft geïnspecteerd. Beklaagde zou dan hebben kunnen constateren dat de voorgenomen verbouwing niet was uitgevoerd. De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat beklaagde m.b.t. zijn eerste taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Hierbij wordt opgemerkt dat ook het rapport uit 2013 bij de Raad vragen oproept. Wel is gebleken dat beklaagde in 2007 niet heeft gecontroleerd of er daadwerkelijk werkzaamheden aan de woning waren uitgevoerd die de verhoging van zijn taxatie konden rechtvaardigen. De klacht is in zoverre gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-2546 CRvT
Niet voldoen aan wens van opdrachtgever: verkoop van appartementen apart én als geheel. Klager is eigenaar van een paar bouwkundig met elkaar verbonden tweetal appartementsrechten. Hij wil dat de makelaar deze objecten zowel elk afzonderlijk als als geheel aanbiedt. De makelaar gaat tegen de uitdrukkelijke wens van zijn opdrachtgever in. De argumenten die de makelaar aandraagt voor gezamenlijke verkoop - welke plaatsvindt - heeft hij niet schriftelijk bevestigd. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-45 RvT 's-Gravenhage
Lees meer -
14-2542 CRvT
Klacht over onduidelijke positie van de makelaar. Klaagster bezit enige winkelpanden in een winkelcentrum dat gesloopt en herontwikkeld wordt. Klaagster onderhandelt over inruil van haar winkels middels haar vader met de makelaar die bij de herontwikkeling betrokken is. De makelaar had in het verleden geregeld contact met de vader van klaagster over vastgoedzaken. Klaagster stelt dat zij de indruk had dat de makelaar voor haar optrad en dat zij moest constateren dat deze ook de belangen van verkoper behartigde. Uit de verklaringen van verkoper en uit het feit dat de makelaar alleen aan verkoper courtage in rekening bracht blijkt dat de makelaar uitsluitend makelaar van verkoper was. Het is niet aannemelijk dat klaagster redelijkerwijs de indruk heeft kunnen krijgen dat de makelaar voor haar optrad. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen, 14-25- RvT Groningen
Lees meer