Uitspraken
-
14-80 RvT Utrecht
Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Gebrekkige communicatie. Teveel aandacht voor koppeling verkoop aan aankoop. Klager heeft zijn woning in verkoop bij beklaagde. Dor een gegadigde worden biedingen gedaan die verkoper afwijst. Als klager verneemt dat de gegadigde binnenkort voor langere tijd afwezig is, verzoekt hij zijn makelaar om snel te schakelen. Klager stelde als voorwaarde dat hij een bepaald door hem gewenst appartement zou kunnen verwerven. In de daarop volgende periode laat de makelaar door gebrekkige communicatie diverse steken vallen, o.a. door klager niet te adviseren van de koppeling tussen verkoop en aankoop af te zien, waardoor de gegadigde voor zijn woning het gevoel kreeg aan het lijntje te worden gehouden, reden waarom deze zijn bieding introk en een nader pand kocht. De klacht is gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-75 RvT Eindhoven/ Maastricht
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Perikelen bij echtscheiding. De ex-echtgenote van klager is door de rechtbank onder meer veroordeeld om samen met klager aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning te verstrekken. Klager verwijt beklaagde dat zij bij de uitvoering van deze opdracht op verschillende punten toerekenbaar is tekort geschoten. De Raad heeft de behandeling van de onderhavige klacht in eerste instantie aangehouden omdat er tussen klager en beklaagde nog een procedure bij de Kantonrechter aanhangig was over o.a. de aard van de rechtsverhouding op basis waarvan beklaagde gewerkt heeft. Naar het zich liet aanzien kon de aard van die rechtsverhouding relevant zijn voor de verplichtingen die beklaagde in casu had. Na ontvangst van het vonnis van de Kantonrechter komt de Raad tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad verklaart de klacht dan ook ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-74 RvT Hilversum
Onjuist omschreven factuur ingediend. Samenwerking met andere adviseurs. Een notaris en een bank klagen erover dat een makelaarskantoor bij eerstgenoemde een factuur heeft ingediend voor werkzaamheden die het samen met andere adviseurs voor verkoper heeft verricht. Krachtens notariële beroepsregels mag de notaris bij het transport alleen bemiddelingsnota’s van makelaars en financieringsbemiddelaars verrekenen en geen advies- en begeleidingskosten. Teneinde dit te omzeilen dient de makelaar een nieuwe factuur in voor hetzelfde bedrag en omschrijft een en ander nu als courtage. De Raad van toezicht is van oordeel dat een NVM-makelaar aan een dergelijke constructie niet mag meewerken. Tegen inschakeling van derden door een makelaar en daarvoor bij die derde een rekening indienen, bestaat geen bezwaar. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2569 CRvT
Lees meer -
14-77 RvT Eindhoven/ Maastricht
Belangenbehartiging opdrachtgever. Te hoge vraagprijs. Ongepast optreden.Beklaagde heeft in 2009 van klager en zijn ex-partner een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning ontvangen. Toen de woning in 2014 nog steeds niet was verkocht, heeft beklaagde klager uitgenodigd voor een evaluatiegesprek waarbij hij als voorwaarde stelde dat klager voorafgaande aan het gesprek zou aangeven dat hij akkoord ging met de door beklaagde geadviseerde vraagprijs. Beklaagde achtte verdere voortzetting van zijn opdracht zonder aanpassing van de vraagprijs niet zinvol en gaf aan de opdracht terug te geven indien klager niet met de voorgestelde verlaging van de vraagprijs zou instemmen. Klager verwijt beklaagde dat hij een dergelijke voorwaarde aan het evaluatiegesprek verbonden heeft. Klager acht bovendien de wijze waarop beklaagde e.e.a. aan hem heeft medegedeeld ongepast. De Raad overweegt dat een verkopend makelaar mede tot taak heeft om zijn opdrachtgever te adviseren over een realistische vraagprijs, ook als dat een lagere is dan de opdrachtgever in gedachten had. De makelaar is niet gehouden om zijn diensten te blijven aanbieden op basis van een vraagprijs die de makelaar op grond van zijn professionele kennis en ervaring en bij gebleken uitblijven van serieuze belangstelling voor het object, veel te hoog acht. Dat beklaagde zijn opvatting over de vraagprijs op tamelijk indringende wijze heeft kenbaar gemaakt is niet tuchtrechtelijk laakbaar en de Raad acht de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-76 RvT Eindhoven/Maastricht
Belangenbehartiging opdrachtgever. Te hoge vraagprijs. Ongepast optreden.Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning gegeven. Toen er na twee jaar nog geen serieuze belangstelling voor de woning was geweest, heeft beklaagde er bij klaagster nadrukkelijk op aangedrongen om de vraagprijs te verlagen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar tijdens dit gesprek onder druk heeft gezet. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat klaagster na het gesprek geen toegang kon krijgen tot het Klantenintranet.Naar het oordeel van de Raad is niet gebleken dat de makelaar zich tegenover klaagster onbetamelijk heeft gedragen. Bij de taak van een makelaar hoort het geven van een reëel beeld van de verkoopmogelijkheden. Een goede makelaar zal zijn opdrachtgever zo nodig tegenspreken als daar op grond van zijn professionele kennis en ervaring reden voor is. Van een makelaar kan niet gevergd worden dat hij een object langdurig in verkoop houdt en verkoopinspanningen verricht als hij ervan overtuigd is - en die overtuiging ook kan onderbouwen - dat de vraagprijs veel te hoog is. Het mislukken van de toegang tot het Klantenintranet was een gevolg van een ongelukkige samenloop van omstandigheden en kan de makelaar niet worden verweten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-2541 CRvT
Echtscheidingsproblematiek. Optreden als makelaar op grond van rechterlijk vonnis. Contact met advocaten van partijen. Een makelaar is door de rechtbank als deskundige benoemd om te komen tot de verkoop van de tot een huwelijksgemeenschap behorende zaken. Daarbij krijgt hij van de rechtbank de opdracht om tot be-stemmingswijziging van de panden te komen. De gemeente werkt daaraan niet mee hetgeen de make-laar aan de advocaten van partijen meedeelt. Klager (de man) verzoekt beklaagde herhaaldelijk om informatie die hij niet krijgt. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar juist handelde door contact met de advocaten van partijen te onderhouden. De makelaar heeft overigens wel degelijk, maar tevergeefs, pogingen in het werk gesteld om met klager in overleg te treden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen, 14-26 RvT Groningen
Lees meer -
14-78 RvT Eindhoven/Maastricht
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. G heeft in 2011 een gedeelte van een pand gekocht als woon- en atelierruimte. In verband met de financiering is het pand door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 155.000,--. Klaagster (een validatie instituut) heeft de taxatie van beklaagde gevalideerd. In 2012 werd G aangeschreven door de gemeente en bleek het gebruik als woonruimte in strijd met het bestemmingsplan te zijn. Klaagster verwijt beklaagde dat zij bij haar taxatie destijds onvoldoende zorgvuldig is geweest en onvoldoende heeft gerechercheerd. In 2013 werd het object door een andere taxateur getaxeerd op EUR 55.000,--. De Raad houdt de behandeling van de klacht in eerste instantie aan om nader onderzoek te kunnen doen, o.a. naar de rol die de verkoper, NVM-makelaar V, destijds gespeeld heeft. Nadat de behandeling is voortgezet concludeert de Raad dat veel vragen onbeantwoord zijn gebleven. De Raad stelt vast dat zij genoodzaakt wordt om op basis van beperkte informatie uitspraak te doen. De Raad komt tot de slotsom dat tuchtrechtelijk laakbaar handelen onvoldoende is komen vast te staan en dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard. Download uitspraak (pdf) 15-36 RvT Eindhoven/Maastricht, eindoordeel
Lees meer -
14-65 RvT ‘s-Gravenhage
Beweerdelijk onjuiste waardering. Pand alleen van buiten opgenomen. Waardering in opdracht van collega-makelaar die in een tuchtzaak is verwikkeld. Uitvoerige overwegingen wat een taxatie is. Een makelaar is verwikkeld in een in hoger beroep bij de Centrale Raad van Toezicht lopende tuchtzaak. In dat kader heeft deze makelaar aan beklaagde verzocht een waardebepaling van het pand dat in die tuchtzaak een rol speelt, op te stellen. Klager, ook klager in voormelde tuchtzaak, verwijt beklaagde dat deze zich bij zijn waardering heeft laten leiden door de wens van zijn collega om tot een bepaalde uitkomst te komen. Daarbij zou volgens klager de vriendschappelijke relatie tussen beide makelaars een rol spelen. De Centrale Raad achtte de klacht tegen de opdrachtgevende collega ongegrond. Weliswaar was de door deze geadviseerde vraagprijs aan de optimistische kant, maar niet gezegd kan worden dat geen redelijk handelende makelaar nimmer tot zo’n oordeel had kunnen komen. De raad van toezicht acht de verklaring van beklaagde waarom hij alleen een geveltaxatie uitvoerde, begrijpelijk – hij kon het pand niet betreden. Hij vermeldde die reden ook in zijn rapport. De waardering zelf kan genade vinden in de ogen van de raad. Taxeren is nu eenmaal geen mathematische exercitie waarin maar één uitkomst mogelijk is. Dat vergelijkingsobjecten een lagere prijs per m² laten zien, wil nog niet zeggen dat de waardering onjuist is. Niet gebleken is van een zodanige vriendschappelijke relatie tussen beklaagde en de opdrachtgevende collega dat van een objectie waarde-indicatie gen sprake kan zijn. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2563 CRvT
Lees meer -
14-70 RvT Breda
Eigen Belang. Makelaar koopt via rechtspersoon. Beklaagde heeft van een gemeente een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een kantoorpand ontvangen. Er was weinig belangstelling en het pand is uiteindelijk na twee jaar, voor minder dan de helft van de oorspronkelijke vraagprijs, via beklaagde aan een B.V. verkocht. Deze B.V. heeft het pand vervolgens binnen een half jaar doorverkocht aan een andere B.V. waarvan beklaagde op dat moment zelf mede-aandeelhouder was. In deze zaak wordt beklaagde door B&W van de gemeente (klagers) verweten dat hij het pand in feite (voor een belangrijk deel) aan zichzelf heeft verkocht. Beklaagde zou bij de uitvoering van zijn opdracht als makelaar een eigen belang hebben gehad. De Raad overweegt dat niet is gebleken dat beklaagde al tijdens de looptijd van zijn opdracht de bedoeling heeft gehad om het pand in zijn bezit te krijgen voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Beklaagde heeft wel onvoldoende oog gehad voor het gevaar van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan. Het had op de weg van beklaagde gelegen om vanaf het begin van zijn opdracht zijn positie (alsmede de latere wijzigingen daarin) aan klagers duidelijk te maken en om af te zien van de aankoop van het via zijn bemiddeling verkochte object door een vennootschap waarin hij als aandeelhouder deelnam. Nu beklaagde het object desalniettemin langs indirecte weg (als mede-aandeelhouder) heeft verworven, stelt de Raad vast, dat in ieder geval regel 6 van de Erecode is geschonden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2566 CRvT
Lees meer -
14-2521 CRvT
Meetinstructie. Geen informatie verstrekt over positie van medewerker van makelaarskantoor. Klagers kopen een appartement dat volgens de verkoopbrochure een woonoppervlak heeft van 71 m². De opmeting van het appartement is geschied door een medewerker van het verkopend makelaarskantoor. Klagers komen naderhand tot de ontdekking dat het appartement slechts 63,9 m² meet. Zij beklagen zich er verder over dat de makelaar de gehele verkoopbegeleiding heeft laten plaatsvinden door een ongekwalificeerde medewerker. De Centrale Raad laat het makelaarslid van het college het woonoppervlak bepalen. Die komt op een afmeting van 65,70 m². De Centrale Raad acht dit een zodanige afwijking van wat in de verkoopbrochure staat, dat niet gezegd kan worden dat de makelaar de benodigde zorgvuldigheid bij het samenstellen van de brochure heeft betracht. De makelaar heeft klagers er ten onrechte niet over geïnformeerd dat zijn medewerker niet bevoegd was om alle bij de verkoop behorende werkzaamheden uit te voeren. Download uitspraak (pdf)
Lees meer