Uitspraken
-
22504
22504 CRvT CR 22/2759 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Pand beweerdelijk bewust te laag getaxeerd. Pand mogelijk conservatief gewaardeerd. Klager is legataris in de nalatenschap van zijn vader. Daarin bevindt zich een woning die zijn vader in 2005 kocht voor € 667.500. In opdracht van de partner van de vader waardeert een makelaar de woning in december 2018 op € 608.500. In september 2021 zet de makelaar het pand in opdracht van genoemde partner te koop voor € 999.995. Het wordt in januari 2022 voor € 910.000 verkocht. Klager meent dat de makelaar in 2018 te laag heeft gewaardeerd met het oog op een verkoopopdracht. De raad van toezicht achtte dit klachtonderdeel ongegrond en de makelaar ging in beroep. Het tweede klachtonderdeel, dat het taxatierapport te summier was, was gegrond waartegen de makelaar niet opkwam. De Centrale Raad stelt dat, nu vaststaat dat het rapport te summier was, de makelaar niet duidelijk maakte hoe zij tot haar oordeel kwam. En dat betekent weer dat het aan haar is om de stelling dat de taxatie te laag was, gemotiveerd te bestrijden. Klager stelde op zijn beurt dat tussen 2005 en eind 2018 de prijzen met 7,2 % zijn gestegen en dat dus de waardering in 2018 op ruim € 715.000 had moeten uitkomen. De waardering in december 2018 ligt lager dan de aankoop uit 2005. De opbrengst in 2022 ligt 50 % hoger dan de taxatie uit 2018. De makelaar zegt dat de WOZ-waarde in januari 2018 op € 587.000 lag en een jaar later op € 622.000, dichtbij de getaxeerde waarde. Ook in haar regio zijn de prijzen in 2020 en 2021 exorbitant gestegen. De Centrale Raad merkt op dat stijgingspercentages altijd gemiddelden zijn. De periode 2005-1018 betreft 13 jaar, terwijl de periode 2018-2022 een kortere tijdsspanne betreft. Het loslaten van stijgingspercentages van de laatste paar jaar op de getaxeerde waarde uit 2018 leidt tot een bedrag van € 912.000, dichtbij de gerealiseerde opbrengst. De makelaar is in hoger beroep met een motivering van haar taxatie gekomen. De slotsom is dat de makelaar in 2018 mogelijk wat conservatief heeft gewaardeerd, maar niet gezegd kan worden dat geen redelijk handelend taxateur nimmer tot die waardering had kunnen komen.
Lees meer -
22505
22505 CRvT CR 22/2758 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Te lage waardering bedrijfspand - geen rekening gehouden met verlaagde canon. Onvoldoende verklaring in taxatierapport over belangenverstrengeling. Geen opname bij taxatie. Verhouding NVM tuchtcollege en NRVT tuchtcollege. Verschil in getaxeerde waardes in 5 jaar tijd. Klaagster is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Haar ex-echtgenoot is eigenaar van een bedrijfspand op erfpachtsgrond. Op de begane grond oefent de man zijn bedrijf uit, de bovenverdieping wordt al sinds de bouw in 2014 tevergeefs te huur aangeboden door een makelaarskantoor. In november 2016 geeft de eigenaar de makelaar van genoemd kantoor in verband met herfinanciering opdracht tot taxatie van het bedrijfspand. De waarde wordt vastgesteld op € 600.000. In verband met de boedelscheiding als gevolg van de echtscheiding vraagt de ex-echtgenoot de makelaar het pand opnieuw te waarderen. Dat geschiedt in maart 2021. Hij komt dan uit op € 465.000. In zijn rapport maakt de makelaar melding van zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar. Hij meent dat hij de taxatie niettemin kan doen omdat de ex-echtgenote (klaagster) zelf een eigen taxateur heeft ingeschakeld. Hij bezichtigt het object niet omdat hij dit uit hoofde van de verhuur goed kent. Hij gaat bij zijn taxatie uit van een erfpachtscanon van € 3918 per jaar en een huurprijs van de etage van € 40 per m². Klaagster dient een groot aantal klachten tegen de makelaar in. De belangrijkste is dat het bedrijfspand te laag is getaxeerd. De door klaagster ingeschakelde taxateur komt ook in maart 2021 op een waarde van € 660.000. Dat de makelaar lager uitkomt, komt doordat hij geen rekening heeft gehouden met een inmiddels sterk verlaagde canon. De huurwaarde van de etage is een stuk lager vastgesteld dan de taxateur deed. De klacht wordt door de raad van toezicht ongegrond verklaard. Het NRVT tuchtcollege waar klaagster dezelfde klacht indiende tegen de makelaar, verklaart de klacht deels wel gegrond. De raad van toezicht is haars inziens daaraan ten onrechte voorbij gegaan. De Centrale Raad oordeelt als volgt. De makelaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met een inmiddels verlaagde erfpachtscanon. Hij had zich op dat punt tijdig moeten informeren. Dat hij later na het oordeel van het NRVT college zijn taxatie alsnog aanpaste, doet aan dit gebrek niet af. De door hem gehanteerde m²-prijs van de etage was weliswaar conservatief maar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Dat de makelaar het pand niet opnieuw bezichtigde, is in dit geval verklaarbaar. De Centrale Raad verwijst naar zijn eerdere uitspraak van september 2021 over de verhouding tussen de tuchtcolleges van de NVM en de NRVT. De verklaring in het taxatierapport over zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar is in dit geval onvoldoende waar het hier een gevoelige zaak als een boedelscheiding betreft; de makelaar had de taxatie niet moeten uitvoeren. Het verschil tussen zijn waarderingen uit 2016 en 2021 heeft de makelaar afdoende verklaard. In verband met de gedeeltelijke veroordeling door het NRVT-college, legt de Centrale Raad ondanks dat verschillende klachtonderdelen gegrond zijn, geen straf op.
Lees meer -
22518
22518 CRvT CR 22/2774 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Te lage marktwaarde vastgesteld? Sluiting onderzoek en heropening. Geen verslag van zitting Raad van Toezicht. Geen fatale termijn toezending uitspraak. Onvoldoende onderbouwing van stelling door klager. Bindend advies-karakter van waardeverklaring. Verhouding tuchtrechtspraak NVM en tuchtcollege NRVT. Klager geeft in het kader van zijn echtscheiding aan een makelaarskantoor (beklaagde) opdracht om de echtelijke woning te taxeren. Deze komt uit op € 450.000. Kort daarop geeft zijn ex-vrouw aan een taxateur (niet-NVM) dezelfde opdracht. Deze komt uit op € 380.000. Ruim een jaar later besluiten beide partijen aan beklaagde en aan de taxateur te vragen om een gezamenlijke marktwaarde te bepalen. Deze wordt vastgesteld op € 460.0000, waarop de woning aan de vrouw wordt toebedeeld en op basis van genoemde waarde wordt afgerekend. Klager is achteraf van mening dat de marktwaarde te laag is en verwijt dat de makelaar. Klager heeft verder bezwaren dat na de sluiting van de zitting van de Raad van Toezicht nog stukken zijn ingebracht. De raad heeft zich niet aan de beslistermijn gehouden. Van de zitting is geen verslag opgemaakt. Hij vindt verder dat de raad hem onvoldoende heeft bevraagd over de onderbouwing van zijn stelling over de marktwaarde c.q. dat hem daarover te hoge eisen zijn gesteld. De Centrale Raad verwerpt alle argumenten van klager. De Raad van Toezicht heeft nadat het onderzoek en de zitting waren gesloten, aanleiding gezien om het makelaarskantoor nadere vragen te stellen. De reactie van beklaagde is aan klager ter hand gesteld. Omdat klager ook een klacht had ingediend tegen de taxateur heeft de raad klager gevraagd of dat zo was en of hij de uitspraak van dat college aan de raad wilde toezenden. Klager weigerde dat omdat hij die uitspraak voor de onderhavige zaak niet relevant achtte. Vervolgens heeft de raad de uitspraak van de NRVT gekregen en aan de stukken toegevoegd. Er bestaat geen verplichting om een schriftelijk verslag van een zitting van de tuchtcolleges op te maken. De beslistermijn van 6 weken is geen fatale termijn. De raad heeft klager op de hoogte gehouden van het verloop van de procedure en de datum genoemd waarop de uitspraak zal worden gedaan. Nu klager en zijn ex-vrouw aan hun beider deskundigen vroegen om de marktwaarde te bepalen kreeg die opdracht het karakter van een bindend advies. In dat licht moet terughoudendheid betracht worden bij het beoordelen of een bindend adviseur niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. De raad heeft uitvoerig overwogen dat beklaagde tot een goed gemotiveerde vaststelling is gekomen. Waar dat zo is moet een klager evenzeer met een goede onderbouwing van zijn stelling komen en dat is onvoldoende gebleken.
Lees meer -
22509
22509 CRvT CR 22/2763 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Incidenteel appèl en beroepsgeld. Schetsen van negatief beeld van collega-makelaars. Wel of geen makelaardijvestigingen. Klacht te vaag of lichtvaardig ingediend? Onderling overleg tussen partijen geen vereiste voor klachtprocedure. Onjuiste suggestie van besparingscalculator. Onjuist beeld wie makelaar is en wat taxatie is. Verspreiding uitspraak aan derden. Tenuitvoerlegging straf is aan het algemeen bestuur van de NVM. Een makelaarskantoor is in 2017 onherroepelijk door de Centrale Raad veroordeeld tot een geldboete en een voorwaardelijke schorsing vanwege het doen uitzenden van commercials waarin een negatief beeld van zogeheten traditionele makelaars wordt geschetst. In 2021 dient een groep NVM-makelaars een klacht tegen genoemd kantoor in vanwege onjuist en oncollegiaal gedrag – onduidelijkheid wie er makelaar zijn en wat een taxatie is, een onjuiste suggestie die van de door het kantoor gehanteerde besparingscalculator uitgaat, het hebben van meerdere niet bij de NVM aangemelde vestigingen, een oncollegiale commercial en het ten onrechte zeggen de grootste de grootste makelaar te zijn. De Raad van Toezicht verklaart 4 van de 6 klachtonderdelen gegrond en legt een onvoorwaardelijke schorsing op van 6 maanden plus een boete. Beklaagde gaat in hoger beroep en nadien ook de groep makelaars. Dat laatste merkt de secretaris van de Centrale Raad aan als incidenteel appèl. Mede vanwege de verknochtheid van beide appèls wordt terecht geen beroepsgeld bij klagers in rekening gebracht. De stelling van beklaagde dat de klacht te vaag is en lichtvaardig en kennelijk zonder grond is ingediend, acht de Centrale Raad ongegrond. Slechts in zeer evidente gevallen kan dit het geval zijn. Dat voorafgaand aan de klacht geen onderling overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden, is geen belemmering om een klachtprocedure te starten. Op de website van beklaagde wordt geen duidelijk onderscheid gemaakt wie makelaar is en wie niet. Ook wordt niet goed duidelijk gemaakt wat een taxatie inhoudt. De zogeheten ‘agents’ van het kantoor werken van huis uit en ontvangen daar geen klanten e.d.. Deze situatie kan niet beschouwd worden als nevenvestigingen die bij de NVM zouden moeten worden aangemeld. De door het kantoor gehanteerde besparingscalculator geeft een ongenuanceerd en dus onjuist beeld van wat een traditionele makelaar kost. De door het kantoor later aangebrachte toelichting is onvoldoende. De uitgezonden commercial kan door sommige makelaars als oncollegiaal worden gezien, maar dat is onvoldoende om deze als tuchtrechtelijk verwijtbaar te zien. De uiting van beklaagde dat zij de grootste makelaar is, is pure reclame en zal door het publiek ook als zodanig worden gezien. Dit is niet klachtwaardig. Dat de uitspraak waarvan beroep door klagers aan derden waaronder de pers is verspreid, toont beklaagde niet aan. De onderhavige zaak ziet niet op hetzelfde waar de Centrale Raad in 2017 uitspraak over deed. In zoverre is geen sprake van recidive. In het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is bepaald dat de tenuitvoerlegging van tuchtrechtelijke straffen aan het algemeen bestuur van de NVM is. Dat heeft nog geen stappen ondernomen om de straf uit 2017 ten uitvoer te leggen.
Lees meer -
22510
22510 CRvT CR 22/2766 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Geen melding gemaakt van mogelijke constructiefout. Vochtdoorslag. Algemene bekendheid van vochtproblemen in de omgeving. Een makelaar bemiddelt in 2017 bij de verkoop van een woning op nr 25D. In 2019 krijgt dezelfde makelaar opdracht tot verkoop van het naastgelegen nr 25E..De eigenaar maakt melding van vochtproblemen in het souterrain en zegt dat deze verholpen zijn. In de loop van 2020 beginnen de nieuwe eigenaasr van nr 25D een procedure tegen de verkopers van destijds wegens vochtproblemen. In het kader van die procedure geeft de makelaar op verzoek van zijn voormalige opdrachtgevers een verklaring af waarin hij zegt dat destijds tussen partijen is afgesproken dat de verkoper de directe lekkage zal verhelpen, maar de lekkageschade niet omdat de koper toch gaat verbouwen. Dat wordt als zodanig in de koopakte opgenomen. Ook de eigenaar van nr 25E heeft vochtproblemen gehad, maar die waren verholpen. Klager koopt vervolgens nr 25E. Vlak vóór het transport neemt klager contact op met de makelaar en verwijt hem dat hij hem niet op de hoogte stelde van de vochtproblemen. Hij voegt daar een rapport uit 2018 bij waaruit blijkt dat er sprake is van bouwkundige problemen met de woningen 52D en E. De schade wordt geschat op € 60 á € 80.000. Klager verwijt de makelaar dat hij hem onvoldoende informeerde en stelt dat de makelaar van de problemen wist uit hoofde van de eerdere verkoop van nr 25D, de lopende procedure tussen verkopers en kopers van die woning in welk kader hij een verklaring aflegde, en omdat in andere woningen aan hetzelfde hofje vergelijkbare problemen zijn. De raad van toezicht waartoe klager zich wendt, verklaart de klacht ongegrond. De Centrale Raad bevestigt deze beslissing. De makelaar wist niet dat de procedure tussen verkopers en kopers van nr 25D ook over de oorzaak van de lekkage ging. Hij kon denken dat die kwestie gezien de betreffende bepaling in de koopovereenkomst geregeld was. De deskundigenberichten waarnaar klager verwijst kende de makelaar niet. Dat geldt ook voor de stelling van klager dat er in de directe omgeving eenzelfde soort problemen zouden zijn.
Lees meer -
22502
22502 CRvT CR 22/2755 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Vraag wie in feite de opdrachtgever van de makelaar was. Geen vertrouwelijke informatie aan derden verstrekken. Klager is sinds 2007 eigenaar van een groot kantoorcomplex. Als de huurder in 2019 vertrekt, informeert een belegger/ontwikkelaar (I) de makelaar over de mogelijke verkoop en suggereert een zakenrelatie van hem - belegger/ontwikkelaar II - te benaderen omdat hij denkt dat de eigenaar niet aan hem wil verkopen. De makelaar doet dat en belegger II en de makelaar sluiten een aankoopopdracht. Vervolgens koopt belegger II. Als ontbindende voorwaarde wordt opgenomen het definitief verlenen van een omgevingsvergunning. Enige tijd later verneemt klager dat kort voordat hij aan belegger II verkocht, er een koopovereenkomst met nagenoeg dezelfde inhoud was gesloten tussen de beleggers II en I. Belegger I maakt vervolgens bezwaar tegen de aanvraag omgevingsvergunning zodat hij meer tijd krijgt voor de financiering. Die stap wordt hem door de rechter op verzoek van klager ontzegd. Als de omgevingsvergunning definitief is moet belegger II afnemen van klager en vervolgens I van II. De financieringen komen niet rond en het complex wordt aan een ander verkocht. De klacht van klager dat de makelaar niet voor belegger II optrad maar in werkelijkheid voor belegger I is niet bewezen en is derhalve ongegrond. De makelaar heeft terecht geen informatie verstrekt aan klager over de betrokkenheid van belegger I bij de onderhandelingen. Zijn opdrachtgever was immers belegger II.
Lees meer -
22503
22503 CRvT CR 22/2756 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Ongenoegen tussen NVM-makelaar en VBO-taxateur. Panden te duur verkocht of te laag getaxeerd? Beweerdelijk misleidende informatie. Oncollegiaal gedrag. Onderling contact tussen partijen geen vereiste voor ontvankelijkheid van klacht. Onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de tuchtcolleges. Taak en rol van verkopende makelaar en taxateur. Klacht deels gegrond, toch geen straf. Tussen klager, een VBO-taxateur, en beklaagde, NVM-makelaar, bestaat al enige tijd een moeizame verstandhouding. Dat blijkt ook weer als door de NVM-makelaar verkochte woningen door de VBO-taxateur veel lager worden gewaardeerd of waarin klager geen taxatie wil uitbrengen waardoor de koop niet doorgaat. De woningen worden daarna alsnog verkocht en niet steeds voor een lagere koopsom. Als een koper klager als taxateur inschakelt, verzoekt de makelaar deze om een andere taxateur te nemen omdat hij klager niet meer in door hem verkochte woningen toelaat. Deze reactie achten zowel de raad van toezicht als de Centrale Raad oncollegiaal en klachtwaardig. De klacht dat de NVM-makelaar woningen te duur verkoopt, is ongegrond. In een overspannen markt kan het voorkomen dat de prijs die een koper wil betalen, hoger ligt dan de reële waarde. De Centrale Raad wijdt overwegingen aan de verschillende rollen die een verkopend makelaar en een taxateur hebben. Het college zegt ook het een ander over de onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de NVM-tuchtcolleges, dit naar aanleiding van het verwijt van klager dat hij een vraag van de raad van toezicht onheus acht. Op de stelling van de makelaar dat de klacht niet ontvankelijk is omdat klager elk contact met hem uit de weg gaat, is niet juist. Zulk contact is geen vereiste voor de ontvankelijkheid van een klacht. Een verkoopbrochure heeft een wervend karakter maar mag geen aperte onjuistheden bevatten. Daarvan is in casu ook niet gebleken. Wel had het de makelaar moeten opvallen dat de verkoper in de vragenlijst tegenstrijdige mededelingen deed. Die onduidelijkheid is echter tijdig opgehelderd. Ondanks de gedeeltelijke gegrondbevinding van de klacht legt, net als de raad van toezicht, de Centrale Raad geen straf op. Daarbij speelt een belangrijke rol dat de klacht vooral voortvloeit uit de moeizame verstandhouding tussen partijen waaraan ook klager bijdraagt.
Lees meer -
22-28 CRvT
22-28 CRvT Klacht niet opdrachtgever. Staat van gehuurde bij oplevering. De Makelaar is ingeschakeld door een huurder om voor een deel van het door die huurder gehuurde bedrijfspand een nieuwe (onder)huurder te vinden. Klaagster meldt zich als geïnteresseerde. Daarbij komt ter sprake dat Klaagster het gehele pand wel zou willen huren. Hiertoe dienen afspraken te worden met gemaakt met de eigenaar/verhuurder en een zittende onderhuurder. Uiteindelijk komt de huurovereenkomst met Klaagster tot stand. Na ingebruikname blijkt het pand niet geschikt voor het door Klaagster beoogde gebruikt. Er zijn verbouwingswerkzaamheden nodig. In deze procedure dient Klaagster twee klachten in jegens de Makelaar. De Makelaar wordt verweten dat hij niet duidelijk is geweest over voor wie hij werkte. Daarnaast wordt de Makelaar verweten dat hij selectief informatie gedeeld heeft met Klaagster. De Centrale Raad komt tot de conclusie dat voldoende duidelijk is geweest dat de Makelaar alleen voor de voormalige huurder heeft opgetreden. De klacht worden ongegrond verklaard. Ook de klacht omtrent het selectief verstrekken van informatie wordt ongegrond verklaard. CR 22/2751
Lees meer -
22-27 CRvT
22-27 CRvT Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Informatie aan niet-opdrachtgever. Verlenging termijn financieringsvoorbehoud. Klaagster in eerste aanleg is een Stichting. Zij had een pand in de verkoop bij beklaagde in eerste aanleg. Op enig moment waren er twee gegadigden. Het Makelaarskantoor heeft de Stichting geadviseerd het bod van de eerste gegadigde te accepteren. De verwachting was dat de overdracht aan deze gegadigde sneller kon plaatsvinden. Uiteindelijk wordt een koopovereenkomst gesloten. Op enig moment wordt de termijn van het financieringsvoorbehoud verlengd. Ondertussen blijft bij de Stichting ook de tweede gegadigde in beeld. Omdat de verkoop aan de eerste gegadigde langer duurt vindt de Stichting dat onderzocht had moeten worden op de tweede gegadigde niet alsnog het pand kan kopen. Volgens de Stichting heeft de tweede gegadigde ook contact gezocht met het Makelaarskantoor. Het Makelaarskantoor ontkent dit. In dit hoger beroep komt de Centrale Raad tot het oordeel dat het Makelaarskantoor niet verwijtbaar heeft gehandeld. De Stichting is voldoende geinformeerd over de keuzes die gemaakt zijn in het verkoopproces. De klacht wordt ongegrond verklaard. CR 22/2754
Lees meer -
22-26 CRvT
22-26 CRvT Lidmaatschapszaak. Eigen belang. Risicodragende projectontwikkeling. Regel 6 van de Erecode. De Makelaar is betrokken bij de herontwikkeling van een gebied. Namens een aantal eigenaren voert hij overleg met de betrokken gemeente. Eén van de eigenaren vraagt de Makelaar hem ook persoonlijk te adviseren. Uiteindelijk leidt dit ertoe dat de Makelaar via een door hem opgerichte vennootschap het perceel van de betreffende eigenaar koopt. Het doel is om op dit perceel 10 nieuwbouwwoningen te realiseren. Daarvoor schakelt de Makelaar een projectontwikkelaar in. De betreffende eigenaar kan één van de betrokken kavels terugkopen. Voordat de kans zich voordoet een kavel terug te kopen, overlijdt de betreffende eigenaar. De Erven eisen vervolgens dat de verkoop wordt teruggedraaid. Uiteindelijk verkoopt de vennootschap van De Makelaar het perceel weer geheel terug aan de Erven. In deze zaak gaat het om de vraag of de Makelaar op deze wijze had mogen handelen. De Centrale Raad komt tot de conclusie dat er sprake is van een schending van regel 6 van de Erecode nu is komen vast te staan dat de Makelaar een ontoelaatbaar belang bij onroerend goed heeft gehad. Ook wordt schending van regel 1 van de Erecode aangenomen. De Centrale Raad legt aan de Makelaar een voorwaardelijke schorsing en een geldboete op. CR 22/2748
Lees meer