Uitspraken

  • 21-29 CRvT

    CR 20/2697 Informatie aan niet-opdrachtgever. Bestemmingsplan. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Klaagster heeft een perceel verkocht. Beklaagde was als aankoopmakelaar betrokken namens de kopers. Voorafgaand aan de verkoop heeft klaagster een verzoek ingediend bij de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen. Zij wilde graag een optie hebben om te mogen bouwen op haar perceel. Nadat klaagster in de veronderstelling was dat haar verzoek was ingewilligd, splitst zij het perceel. De beide percelen worden te koop aangeboden. Nadat het eerste perceel verkocht is, blijkt dat op dat perceel de bouwkavel was gelegen. Dit was anders dan in het verzoek van klaagster omtrent de wijziging van het bestemmingsplan. Op het tweede perceel was juist geen bouwmogelijkheid meer opgenomen. Klaagster klaagt beklaagde aan omdat deze volgens haar bij het bijstaan van de kopers van perceel 1 op te hoogte was van deze situatie en hierover klaagster had moeten informeren. In eerste aanleg is klaagster in het gelijk gesteld en is aan beklaagde een straf opgelegd. In dit hoger beroep komt de Centrale Raad tot het oordeel dat er geen sprake is van tuchtrechtelijke laakbaar handelen. De Centrale Raad overweegt dat er een aantal regels uit de Erecode van toepassing zijn om de onderhavige situatie, maar dat beklaagde in dit geval niet laakbaar heeft gehandeld. Volgens de Centrale Raad diende beklaagde in dit geval in eerste instantie zijn opdrachtgevers bij te staan. Daarbij wordt ook in overweging genomen dat klaagster een professionele partij is.

    Lees meer
  • 21-28 CRvT

    CR 20/2715   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Incidenteel beroep niet bij Stichting Tuchtrechtspraak ingediend. Niet doelmatige bepaling in Reglement Tuchtrechtspraak. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Makelaars kopen zelf. Belangen van verkoper veronachtzaamd. Geen bijzondere omstandigheden die eerdere doorverkoop binnen 7 jaarstermijn rechtvaardigen. Uitvoerige overwegingen van Centrale Raad over wat beleggen is.   Het algemeen bestuur van de NVM is ambtshalve in beroep gekomen van de beslissing van de raad van toezicht. Naar aanleiding daarvan hebben zowel de beklaagden als de oorspronkelijke klager incidenteel appèl ingesteld, echter niet volgens het Reglement Tuchtrechtspraak bij de Stichting Tuchtrechtspraak maar rechtstreeks bij de Centrale Raad. Een zin in de betreffende bepaling is niet doelmatig en wekt verwarring. Het college verbindt geen consequenties aan de formele schending van de bepaling. De Centrale Raad wijdt ook overwegingen aan het betalen van beroepsgeld ingeval van incidenteel appèl. Twee makelaars van hetzelfde kantoor kopen in 2016 van een bejaarde eigenaar diens woning die gedeeltelijk is verhuurd. Bepaald wordt dat de verkoper het door hem bewoonde gedeelte mag huren en toestemming krijgt om de andere woongedeeltes onder te verhuren aan de huidige huurders. Enige maanden na de overdracht komt de verkoper te overlijden. De makelaars zetten de huurovereenkomsten met de (onder)huurders voort en verhuren het woongedeelte van de verkoper kamergewijs. Een jaar later breekt in het pand brand uit waarna bij inspectie blijkt dat het pand niet aan de bouwvoorschriften voldoet en een omgevingsvergunning ontbreekt. De offerte om het pand aan de voorschriften te laten voldoen achten de makelaars te hoog en zij besluiten daarop in 2019 het pand aan een ontwikkelaar te verkopen nadat met de bewoners een accoord over het leeg opleveren van het pand is bereikt. Zij maken daarbij een winst van € 5 ton. Als een makelaar zelf van een particulier koopt dient hij zorg te dragen dat de belangen van de verkoper voldoende zijn verzekerd. De Centrale Raad overweegt uitvoerig welke aspecten hierbij van belang kunnen zijn. Er zijn diverse taxaties uitgebracht over de waarde van het pand in 2016 maar die geven weinig zekerheid of de verkoopprijs marktconform was. Vast komt te staan dat de belangen van de verkoper onvoldoende zijn verzekerd. Het verweer van de makelaars dat zij de intentie hadden het pand langdurig te behouden en dat zij door omstandigheden  - een te dure investering -  gedwongen waren te verkopen, gaat niet op. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de vraag wat onder beleggen moet worden verstaan. Als een woning binnen 7 jaar na aankoop  - een termijn die de NVM hanteert - weer wordt verkocht, moet worden nagegaan of zich bijzondere omstandigheden voordeden die zo’n eerdere verkoop rechtvaardigen. Die omstandigheden waren er niet.

    Lees meer
  • 21-27 CRvT

    CR 20/2714   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Stukkenwisseling zeer kort  vóór de zitting. Toetsing van de vraagprijs. Garage terecht als zodanig in meetrapport aangemerkt. Belangenverstrengeling nu makelaar ook optrad bij de verkoop van de oude woning van koper?   Klager geeft in 2017 aan beklaagde opdracht om zijn woning te verkopen. De vraagprijs wordt in overleg bepaald op € 595.000. Spoedig daarna komt een koopovereenkomst tot stand voor € 590.000. Niet lang daarna vraagt het makelaarskantoor of verkoper ermee instemt dat het ook optreedt als verkoper voor de woning van koper. Klager stemt daarmee in. Later dat jaar benadert klager het kantoor omdat hij achteraf onvrede heeft met de verkoop. Hij heeft vernomen dat de makelaar en de koper al vóór zijn verkoopopdracht contact hadden over een mogelijke verkoopopdracht. Hij heeft het gevoel dat beklaagde de belangen van de koper heeft laten prevaleren boven de zijne. In dat kader ziet hij een verklaring voor een te klein woonoppervlak – de garage is z.i. ten onrechte niet als woonruimte meegenomen waardoor de vraagprijs lager kon worden gesteld teneinde de koper te dienen. De Centrale Raad wijdt allereerst enige overwegingen aan het feit dat zeer kort v  de zitting door beide partijen stukken zijn ingediend. Nu de inhoud van die stukken grotendeels al uit eerdere producties is gebleken en partijen de gelegenheid kregen om ook na de zitting daarop te reageren is aan het beginsel van hoor en wederhoor voldaan. Het makelaarskantoor is zorgvuldig te werk gegaan bij het bepalen van de vraagprijs, zo blijkt uit toetsing door het college. Het kantoor mocht afgaan op de bevinding van het meetbureau dat de garage niet als woonruimte kan worden aangemerkt. Van belangenverstrengeling nu beklaagde ook de verkoop van de oude woning van de koper ter hand nam, is geen sprake. Klager stemde in met die verkoop en  gebleken is dat klager ermee bekend was dat de makelaar en de koper elkaar kenden. De beslissing van de raad van toezicht wordt bevestigd.

    Lees meer
  • 21-26 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verschil in gevolgen niet-betaling klachtgeld bij klachten in eerste aanleg en in hoger beroep. Vraag of een onder curatele gestelde een tuchtklacht kan indienen. Zeer uitvoerige overwegingen hierover, o.a. aan de hand van regelingen bij andere beroepsgroepen. Overweging of NVM een beperking in deze zin zou moeten opnemen. Klachten over niet correct te woord staan of niet-geven van informatie ongegrond.   Ten onrechte heeft de Stichting Tuchtrechtspraak NVM aan klaagster meegedeeld dat haar hoger beroep slechts wordt behandeld als het klachtgeld is ontvangen. Anders dan de regeling bij klachten in eerste aanleg leidt niet-betaling tot niet-ontvankelijkheid van het appèl en het vaststellen daarvan is aan de Centrale Raad. Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld wegens gebreken aan haar geestelijke vermogen. Zij heeft de afgelopen jaren zonder succes talloze klachten tegen makelaars ingediend en is telkens eveneens zonder succes in hoger beroep gekomen. Ook heeft zij zonder resultaat talloze klachten ingediend tegen personen en organisaties in de geestelijke gezondheidszorg en tegen een notaris. Waar het makelaarskantoor opmerkt het absurd te vinden dat de klacht en het hoger beroep worden behandeld, roept dat de vraag op of een onder curatele gestelde persoon wel een tuchtklacht kan indienen. De Centrale Raad wijdt aan deze vraag zeer uitvoerige overwegingen waarbij het college regelingen van andere beroepsorganisaties betrekt. Geen enkel tuchtreglement kent een regeling over het indienen van een klacht door een curandus. De NVM zou op zich een beperking in dit opzicht kunnen aanbrengen via een wijziging van het Reglement Tuchtrechtspraak. Het verdient dan de voorkeur dat de curandus een tuchtklacht indient na toestemming van de curator. De klachten van klaagster dat zij telefonisch onheus is bejegend door het makelaarskantoor en dat haar ten onrechte de toegezegde informatie niet is verstrekt zijn ongegrond. Niet onbegrijpelijk is dat het kantoor, bekend met het feit dat klaagster lijdt aan waanideeën, haar duidelijk te verstaan heeft gegeven dat zij niet wordt geholpen.

    Lees meer
  • 21-25 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verschil in gevolgen niet-betaling klachtgeld bij klachten in eerste aanleg en in hoger beroep. Vraag of een onder curatele gestelde een tuchtklacht kan indienen. Zeer uitvoerige overwegingen hierover, o.a. aan de hand van regelingen bij andere beroepsgroepen. Overweging of de NVM een beperking in deze zin zou moeten opnemen. Niet-ontvankelijkheid wegens termijnoverschrijding. Ne bis in idem geldt ook in het NVM-tuchtrecht. Geen klacht maar een verzoek.   Ten onrechte heeft de Stichting Tuchtrechtspraak NVM aan klaagster meegedeeld dat haar hoger beroep slechts wordt behandeld als het klachtgeld is ontvangen. Anders dan de regeling bij klachten in eerste aanleg leidt niet-betaling tot niet-ontvankelijkheid van het appèl en het vaststellen daarvan is aan de Centrale Raad. Klaagster is al geruimde tijd onder curatele gesteld wegens gebreken aan haar geestelijke vermogen. Zij heeft de afgelopen jaren zonder succes talloze klachten tegen makelaars ingediend en is telkens eveneens zonder succes in hoger beroep gekomen. Ook heeft zij zonder resultaat talloze klachten ingediend tegen personen en organisaties in de geestelijke gezondheidszorg en tegen een notaris. Waar het makelaarskantoor opmerkt het absurd te vinden dat de klacht en het hoger beroep worden behandeld, roept dat de vraag op of een onder curatele gestelde persoon wel een tuchtklacht kan indienen. De Centrale Raad wijdt aan deze vraag zeer uitvoerige overwegingen waarbij het college regelingen van andere beroepsorganisaties betrekt. Geen enkel tuchtreglement kent een regeling over het indienen van een klacht door een curandus. De NVM zou op zich een beperking in dit opzicht kunnen aanbrengen via een wijziging van het Reglement Tuchtrechtspraak. Het ver dient dan de voorkeur dat de curandus een tuchtklacht indient na toestemming van de curator. De klacht is ingediend 15 jaar na het gebeurde waarover geklaagd wordt. Daarmee is een redelijke termijn voor het indienen van een klacht overschreden. Afgezien daarvan is hetgeen klaagster onder meer wil een verzoek en dat is geen klacht. Tenslotte geldt dat de raad van toezicht al eerder een definitief geworden beslissing heeft genomen op de klacht van klaagster zodat het ne-bis-in-idem-beginsel opgaat.

    Lees meer
  • 21-24 CRvT

    CR 20/2728   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verschil in gevolgen niet-betaling klachtgeld bij klachten in eerste aanleg en in hoger beroep. Vraag of een onder curatele gestelde een tuchtklacht kan indienen. Zeer uitvoerige overwegingen hierover, o.a. aan de hand van regelingen bij andere beroepsgroepen. Overweging of de NVM een beperking in deze zin zou moeten opnemen. Niet-ontvankelijkheid wegens termijnoverschrijding.     Ten onrechte heeft de Stichting Tuchtrechtspraak NVM aan klaagster meegedeeld dat haar hoger beroep slechts wordt behandeld als het klachtgeld is ontvangen. Anders dan de regeling bij klachten in eerste aanleg leidt niet-betaling tot niet-ontvankelijkheid van het appèl en het vaststellen daarvan is aan de Centrale Raad. Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld wegens gebreken aan haar geestelijke vermogen. Zij heeft de afgelopen jaren zonder succes talloze klachten tegen makelaars ingediend en is telkens eveneens zonder succes in hoger beroep gekomen. Ook heeft zij zonder resultaat talloze klachten ingediend tegen personen en organisaties in de geestelijke gezondheidszorg en tegen een notaris. Waar het makelaarskantoor opmerkt het absurd te vinden dat de klacht en het hoger beroep worden behandeld, roept dat de vraag op of een onder curatele gestelde persoon wel een tuchtklacht kan indienen. De Centrale Raad wijdt aan deze vraag zeer uitvoerige overwegingen waarbij het college regelingen van andere beroepsorganisaties betrekt. Geen enkel tuchtreglement kent een regeling over het indienen van een klacht door een curandus. De NVM zou op zich een beperking in dit opzicht kunnen aanbrengen via een wijziging van het Reglement Tuchtrechtspraak. Het verdient dan de voorkeur dat de curandus een tuchtklacht indient na toestemming van de curator. Klaagster dient in 2018 een klacht in over de aankoop van een appartement in 2001 dat volgens haar bij beklaagde in verkoop was. Deze heeft daaraan geen enkele herinnering. Klaagster stelt dat beklaagde haar niet op de hoogte heeft gesteld van een moord die in het appartement zou hebben plaatsgevonden en dat inbrekers regelmatig het gebouw bezoeken en in haar appartement binnentreden. Afgezien van de waanideeën waaraan klaagster lijdt (daarom is zij onder curatele gesteld) is de aankoop inmiddels 17 jaar geleden en is daarmee een redelijke termijn voor het indienen van een klacht overschreden. Ten overvloede merkt de Centrale Raad op dat sinds 2021 het Reglement Tuchtrechtspraak een indieningstermijn van maximaal 7 jaar kent.

    Lees meer
  • CR 11-2365 herziening CRvT

    CR 11/2365 Herziening     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verzoek tot herziening van uitspraak alleen aan klager of beklaagde.   Verzoeker is de ex-echtgenoot van klaagster die een klacht indiende tegen een makelaar vanwege een door deze verrichte taxatie van de voormalige echtelijke woning c.a.. De makelaar is hiervoor in 2011 door de Centrale Raad tuchtrechtelijk veroordeeld. Verzoeker is van mening dat hij door de tuchtcolleges destijds op de hoogte had moeten worden gebracht van het indienen van de klacht waar hij belanghebbende was. Hij meent verder dat de Centrale Raad destijds steken heeft laten vallen en omdat de kans bestaat dat na 10 jaar opnieuw over de waardes zal worden getwist, is het voor hem van belang dat de beslissing van de Centrale Raad uit 2011 wordt herzien. De Centrale Raad wijst het verzoek tot herziening af. De geldende reglementen kennen herziening alleen toe aan klager en/of beklaagde in de tuchtrechtelijke procedures. Evenmin kennen die reglementen een verplichting om derden van het indienen van een klacht op de hoogte te stellen.

    Lees meer
  • 21-13 CRvT

    CR 21/2718   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Tegen wie is klacht gericht? Beweerdelijke onjuistheden in verkoopinformatie. Inmeting door derde-deskundige. Geen bouwkundige keuring bij in verkoopname. Taak van makelaar daarbij.   Een makelaarskantoor is door de erven belast met de verkoop van een woning. Het laat door een extern bureau de woning opmeten. De betreffende gegevens worden in de verkoopdocumentatie opgenomen. Klaagster koopt de woning. In de koopovereenkomst wordt met haar instemming opgenomen dat zij geen bouwkeuring wil en dat de verkopers niet veel van het pand afweten omdat zij er nimmer hebben gewoond. Kort voor de eindinspectie in verband met het transport wenst klaagster alsnog een bouwkundige keuring hetgeen de verkopers weigeren. Het verwijt aan de makelaar op dit punt is niet terecht. Dat geldt ook voor de door klaagster gestelde onjuistheden in de verkoopdocumentatie, o.a. de maatvoering, waarvoor klaagster geen argumenten aandraagt. De Centrale Raad wijdt een overweging aan het inschakelen van een extern bureau bij een inmeting. Anders dan klaagster kennelijk veronderstelt bestaat er geen regel die voorschrijft dat een makelaar bij een in verkoopname een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren. De Centrale Raad merkt op wat een makelaar geacht wordt te doen als hij een pand in verkoop neemt. Het was van stond af aan duidelijk dat klaagster haar klacht zowel indiende tegen de makelaar in persoon als tegen diens kantoor. In zo verre is de uitspraak van de Raad van Toezicht  onjuist waar deze uitsluitend de makelaar betrof.

    Lees meer
  • 20-106 CRvT

    CR 20/2725 Eindbeslissing   Reglement Lidmaatschap & Aansluiting. Taxatie door niet NVM-Makelaar of NVM-Taxateur. Drooglegging. Bij appellante als makelaarskantoor is een van de partners werkzaam als taxateur. Op enig moment schrijft deze taxateur zich in voor een cursus van de NVM en wordt gevraagd om zijn praktijkdiploma. Daarbij komt aan het licht dat hij niet voldoet aan de eisen om als makelaar of taxateur bij de NVM te zijn aangesloten. Dit wordt onder de aandacht van de Commissie Lidmaatschapszaken gebracht. Deze legt op enig moment aan een aan het makelaarskantoor gelieerde onderneming een zogenaamde drooglegging op. Tegen dit besluit gaat het makelaarskantoor in beroep. De Centrale Raad besluit gemotiveerd dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het opleggen van de drooglegging. De Centrale Raad verklaard het beroep gegrond.

    Lees meer
  • 21-5 CRvT

    CR 20/2710 Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Klaagster in eerste aanleg heeft ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering beklaagde opdracht gegeven haar woning te taxeren. Het taxatierapport bevat volgens klaagster meerdere onjuistheden. Hierover wordt contact opgenomen, waarna door beklaagde en de financieel adviseur van klaagster wordt aangegeven dat aanpassing van het rapport voor vertraging bij het verkrijgen van de hypothecaire financiering kan zorgen. In de mailwisseling die hierover ontstaat dreigt beklaagde om zijn rapport te ontkoppelen in het systeem van het NWWI indien zijn nota niet binnen een dag betaald wordt door klaagster. Klaagster heeft hierover een klacht ingediend. In eerste aanleg is deze klacht gehonoreerd. In dit hoger beroep bekrachtigd de Centrale Raad de uitspraak in eerste aanleg. Naar het oordeel van de Centrale Raad heeft beklaagde in zijn communicatie met klaagster niet de zorgvuldigheid betracht die van hem op grond van regel 1 van de Erecode mocht worden verwacht. Bovendien heeft beklaagde volgens de Centrale Raad ten onrechte in afwijking van de contractuele afspraken aangedrongen op betaling op dezelfde dag dat de factuur met vermelding van de contractuele termijn van 14 dagen werd verzonden. De opgelegde straf van een berisping blijft gehandhaafd.

    Lees meer