Uitspraken
-
22508
22508 CRvT CR 22/2762 Uitspraak Centrale Raad. Klacht niet opdrachtgever. Financiering. Klagers zijn verkopers van een dure woning. Er meldt zich een koper. Deze koper laat zich bijstaan door beklaagden. Er komt een koopovereenkomst tot stand, maar de koper blijkt niet in staat aan zijn verplichtingen te voldoen. Hierover worden meerdere juridische procedures gevoerd. Het blijkt dat de koper onvoldoende financiële middelen heeft. Klagers verwijten beklaagden dat zij onvoldoende onderzoek zou hebben gedaan naar de financiële situatie van hun klant. Er worden een zevental klachten geformuleerd. De Centrale Raad komt tot het oordeel dat deze klachten ongegrond zijn. Er kan beklaagden geen verwijt worden gemaakt. DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.
Lees meer -
22516
22516 CRvT CR 22/2770 Uitspraak Centrale Raad. Taxatierapport. Klacht van opdrachtgever. Klager heeft beklaagde ingeschakeld om zijn woning te verkopen. Vanuit een eerdere poging om de woning te verkopen beschikt klager over een meetrapport. Door beklaagde wordt een taxateur ingeschakeld. Deze komt tot een andere meting dan het eerdere meetrapport. Beklaagde zoekt vervolgens contact met de maker van het eerste meetrapport en past vervolgens wat gegevens aan. Klager is van oordeel dat beklaagde niet zonder eerst met hem te overleggen contact had mogen opnemen met de maker van het eerste meetrapport. De Centrale Raad gaat hierin mee. De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagde dit met klager had moeten bespreken en ook had moeten bespreken welke gevolgen dit had voor de door de door beklaagde te verrichten dienstverlening. Tot slot wordt beklaagde verweten dat de omschrijving in het woningopnamerapport van de door beklaagde ingeschakelde taxateur onvolledig is. Aan beklaagde wordt een berisping opgelegd. DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.
Lees meer -
22513
22513 CRvT CR 22/2768 Uitspraak Centrale Raad. Taxatierapport. Meetinstructie. Klager heeft opdracht gegeven aan een makelaarskantoor op zijn woning te verkopen. Het makelaarskantoor schakelt op haar beurt beklaagde als taxateur in. Over de uitgevoerde taxatie ontstaat discussie tussen partijen. Door klager worden de nodige verwijten gemaakt. Uiteindelijk oordeelt de Centrale Raad dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door onduidelijkheid te creëren of de indicatieve marktwaarde in het woningopnamerapport betrekking heeft op alleen de woning met tuinhuis of op beide kadastrale percelen waarbij ook de garage/werkplaats hoort. Ook heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door het makelaarskantoor niet de relevante kenmerken op te geven van het tuinhuis en garage/werkplaats, waarbij de laatste opstal zelfs onvermeld is gelaten. Aan beklaagde wordt een berisping opgelegd
Lees meer -
22512
22512 CRvT CR 22/2767 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Aankoop voor belegging. Aankoop van appartement door makelaar waarover een gelieerde onderneming het beheer voert. Privé aankoop via vennootschap. Klagers hebben in 2006 ieder een appartementsrecht gekocht in een hotel waarbij zij de plicht hadden dit ter beschikking te stellen voor hotelaccommodatie. Sinds 2017 is het grootste deel van de appartementsrechten verworven door een BV c.q. de bestuurder daarvan, voor prijzen die ver onder het aankoopniveau van destijds liggen. De BV c.q. de bestuurder heeft daardoor een grote invloed binnen de VvE. Die VvE geeft in 2018 opdracht aan een VvE beheervennootschap waarvan het makelaarskantoor enig aandeelhouder is en de makelaar bestuurder, om de administratie voor de VvE op te zetten. In 2021 koopt de makelaardij holding één appartementsrecht voor € 270.000, ver onder de koopprijs van destijds € 5 ton. Klagers menen dat beklaagden - de makelaar en de makelaardij - handelen in onroerend goed en dat het niet is toegestaan dat een makelaar onroerend goed verwerft in een complex waarvoor een onderneming waarbij hij nauw betrokken is, het VvE beheer voert. Met de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat er geen regel is die dit verbiedt. Dat de raad van toezicht de klacht tegen de makelaardij niet-ontvankelijk verklaarde, was onjuist. Er waren voldoende aanknopingspunten bij de aankoop van het appartement door de makelaardij holding dat niet gezegd kan worden dat het NVM-lid er helemaal buiten staat. Verder is ook de Centrale Raad van oordeel dat de aankoop onweersproken belegging als oogmerk heeft. De stelling van klagers dat dit niet het geval kan zijn gezien de verplichtingen aan het hotel en dat de aankoop bedoeld was om de grootste eigenaar van de appartementen te helpen, is niet terecht. Dat geldt ook voor de klacht dat een privé aankoop niet via een vennootschap mag lopen.
Lees meer -
22517
22517 CRvT CR 22/2771 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk onjuiste mededelingen over nieuwbouwappartement. Klagers kopen een nog te realiseren appartement in een voormalig fabrieksgebouw. Zij vragen de verkopende makelaar of in hun appartement een entresol door de aannemer valt te verwezenlijken. Deze voorziening komt niet voor op de meerwerklijst. De makelaar brengt tot tweemaal toe het verzoek van klagers over maar zonder succes. Klagers verwijten de makelaar onjuiste voorlichting. Net als de raad van toezicht kan de Centrale Raad dit niet vaststellen. Evenmin is het klachtonderdeel gegrond dat de makelaar gezegd zou hebben dat de scheidingsmuren dragend zijn - klagers verklaren in de koopakte dat zij alle, ook de technische omschrijvingen, hebben ontvangen; daarin staat dat binnenmuren niet-dragend zijn. Uit de verkooptekeningen blijkt dat de hoogte van de begane grond appartementen 3,95 m is en het is onwaarschijnlijk dat de makelaar anders heeft gezegd, zoals klagers beweren.
Lees meer -
22506
22506 CRvT CR 22/2757 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Prestatiegerichte courtage. Contractsvrijheid bij bepaling courtage. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Beroep bij verkeerde instelling aangetekend. Afkoop canon en opbrengst. Overleg over onvrede uit de weg gegaan. Klaagster geeft in januari 2021 opdracht aan een makelaar om haar woning te verkopen. De erfpacht op de woning is tot 2061 afgekocht. Hij schat de opbrengst tussen de € 500.000 en de € 550.000. Hij legt klaagster de keuze voor tussen een vast courtagetarief van 1,25 % en een prestatiegericht tarief van 1,1 % tot een verkoopprijs van € 525.000 en 10 % over het meerdere daarboven. Hij voegt een rekenschema bij met 4 bedragen van € 500.000 tot € 530.000 waaruit blijkt dat klaagster voordeliger uit is; een hogere opbrengst dan € 530.000 wordt niet genoemd. Klaagster kiest voor het prestatietarief. De vraagprijs wordt gesteld op € 500.000. Er worden al snel biedingen uitgebracht die nagenoeg allemaal boven de vraagprijs liggen. Klaagster kiest voor het bod van € 590.000. De financieringstaxatie komt uit op € 550.000. Het pand wordt voor € 590.000 overgedragen. Klaagster maakt bezwaar tegen de courtage van € 12.275. Als de makelaar aan de courtage vasthoudt, dient klaagster een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond omdat een prestatiegerichte courtage slechts in hoogst uitzonderlijke gevallen zou zijn toegestaan. Dat bij de schatting van de opbrengst geen rekening is gehouden met de afkoop van de erfpacht, acht het college terecht. De NVM komt ambtshalve in hoger beroep vanwege de overweging van de raad over de courtage waarop klaagster in incidentdeel beroep gaat. De Centrale Raad overweegt als volgt. Terecht is bij het incidenteel beroep geen beroepsgeld in rekening gebracht. Klaagster heeft haar appèl direct bij de Centrale Raad ingediend in plaats van bij de Stichting Tuchtrechtspraak. Al eerder overwoog het college dat hieraan geen consequenties worden verbonden. De raad van toezicht heeft op goede gronden overwogen dat de afkoop van de erfpachtscanon niet tot nauwelijks invloed heeft op de verkoopprijs. Dat is 2019 uit een wetenschappelijk onderzoek dat publiekelijk toegankelijk is, gebleken. De NVM komt terecht op tegen de overwegingen van de raad over de courtage. De NVM kent contracts- vrijheid. Wat betreft de prestatiegerichte courtage acht het college het niet gelukkig dat in het rekenvoorbeeld geen bedragen zijn genoemd die hoger liggen dan € 530.000. Als dat wel was gebeurd was duidelijk geworden dat het omslagpunt waar het voor de makelaar voordeliger uitpakt dan voor de klant, op dat niveau ligt. Dat de makelaar dit opzettelijk zo deed door de geschatte opbrengst te laag te leggen, daarvoor is geen grond. De taxatie voor de financiering kwam op € 550.000 uit. In de grillige markt van 2020/1 was een opbrengst lastig te voorspellen. Dat de makelaar het overleg met klaagster uit de weg ging toen zij bezwaar maakte tegen de hoogte van de courtage, is in strijd met de Erecode.
Lees meer -
22504
22504 CRvT CR 22/2759 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Pand beweerdelijk bewust te laag getaxeerd. Pand mogelijk conservatief gewaardeerd. Klager is legataris in de nalatenschap van zijn vader. Daarin bevindt zich een woning die zijn vader in 2005 kocht voor € 667.500. In opdracht van de partner van de vader waardeert een makelaar de woning in december 2018 op € 608.500. In september 2021 zet de makelaar het pand in opdracht van genoemde partner te koop voor € 999.995. Het wordt in januari 2022 voor € 910.000 verkocht. Klager meent dat de makelaar in 2018 te laag heeft gewaardeerd met het oog op een verkoopopdracht. De raad van toezicht achtte dit klachtonderdeel ongegrond en de makelaar ging in beroep. Het tweede klachtonderdeel, dat het taxatierapport te summier was, was gegrond waartegen de makelaar niet opkwam. De Centrale Raad stelt dat, nu vaststaat dat het rapport te summier was, de makelaar niet duidelijk maakte hoe zij tot haar oordeel kwam. En dat betekent weer dat het aan haar is om de stelling dat de taxatie te laag was, gemotiveerd te bestrijden. Klager stelde op zijn beurt dat tussen 2005 en eind 2018 de prijzen met 7,2 % zijn gestegen en dat dus de waardering in 2018 op ruim € 715.000 had moeten uitkomen. De waardering in december 2018 ligt lager dan de aankoop uit 2005. De opbrengst in 2022 ligt 50 % hoger dan de taxatie uit 2018. De makelaar zegt dat de WOZ-waarde in januari 2018 op € 587.000 lag en een jaar later op € 622.000, dichtbij de getaxeerde waarde. Ook in haar regio zijn de prijzen in 2020 en 2021 exorbitant gestegen. De Centrale Raad merkt op dat stijgingspercentages altijd gemiddelden zijn. De periode 2005-1018 betreft 13 jaar, terwijl de periode 2018-2022 een kortere tijdsspanne betreft. Het loslaten van stijgingspercentages van de laatste paar jaar op de getaxeerde waarde uit 2018 leidt tot een bedrag van € 912.000, dichtbij de gerealiseerde opbrengst. De makelaar is in hoger beroep met een motivering van haar taxatie gekomen. De slotsom is dat de makelaar in 2018 mogelijk wat conservatief heeft gewaardeerd, maar niet gezegd kan worden dat geen redelijk handelend taxateur nimmer tot die waardering had kunnen komen.
Lees meer -
22505
22505 CRvT CR 22/2758 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Te lage waardering bedrijfspand - geen rekening gehouden met verlaagde canon. Onvoldoende verklaring in taxatierapport over belangenverstrengeling. Geen opname bij taxatie. Verhouding NVM tuchtcollege en NRVT tuchtcollege. Verschil in getaxeerde waardes in 5 jaar tijd. Klaagster is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Haar ex-echtgenoot is eigenaar van een bedrijfspand op erfpachtsgrond. Op de begane grond oefent de man zijn bedrijf uit, de bovenverdieping wordt al sinds de bouw in 2014 tevergeefs te huur aangeboden door een makelaarskantoor. In november 2016 geeft de eigenaar de makelaar van genoemd kantoor in verband met herfinanciering opdracht tot taxatie van het bedrijfspand. De waarde wordt vastgesteld op € 600.000. In verband met de boedelscheiding als gevolg van de echtscheiding vraagt de ex-echtgenoot de makelaar het pand opnieuw te waarderen. Dat geschiedt in maart 2021. Hij komt dan uit op € 465.000. In zijn rapport maakt de makelaar melding van zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar. Hij meent dat hij de taxatie niettemin kan doen omdat de ex-echtgenote (klaagster) zelf een eigen taxateur heeft ingeschakeld. Hij bezichtigt het object niet omdat hij dit uit hoofde van de verhuur goed kent. Hij gaat bij zijn taxatie uit van een erfpachtscanon van € 3918 per jaar en een huurprijs van de etage van € 40 per m². Klaagster dient een groot aantal klachten tegen de makelaar in. De belangrijkste is dat het bedrijfspand te laag is getaxeerd. De door klaagster ingeschakelde taxateur komt ook in maart 2021 op een waarde van € 660.000. Dat de makelaar lager uitkomt, komt doordat hij geen rekening heeft gehouden met een inmiddels sterk verlaagde canon. De huurwaarde van de etage is een stuk lager vastgesteld dan de taxateur deed. De klacht wordt door de raad van toezicht ongegrond verklaard. Het NRVT tuchtcollege waar klaagster dezelfde klacht indiende tegen de makelaar, verklaart de klacht deels wel gegrond. De raad van toezicht is haars inziens daaraan ten onrechte voorbij gegaan. De Centrale Raad oordeelt als volgt. De makelaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met een inmiddels verlaagde erfpachtscanon. Hij had zich op dat punt tijdig moeten informeren. Dat hij later na het oordeel van het NRVT college zijn taxatie alsnog aanpaste, doet aan dit gebrek niet af. De door hem gehanteerde m²-prijs van de etage was weliswaar conservatief maar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Dat de makelaar het pand niet opnieuw bezichtigde, is in dit geval verklaarbaar. De Centrale Raad verwijst naar zijn eerdere uitspraak van september 2021 over de verhouding tussen de tuchtcolleges van de NVM en de NRVT. De verklaring in het taxatierapport over zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar is in dit geval onvoldoende waar het hier een gevoelige zaak als een boedelscheiding betreft; de makelaar had de taxatie niet moeten uitvoeren. Het verschil tussen zijn waarderingen uit 2016 en 2021 heeft de makelaar afdoende verklaard. In verband met de gedeeltelijke veroordeling door het NRVT-college, legt de Centrale Raad ondanks dat verschillende klachtonderdelen gegrond zijn, geen straf op.
Lees meer -
22518
22518 CRvT CR 22/2774 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Te lage marktwaarde vastgesteld? Sluiting onderzoek en heropening. Geen verslag van zitting Raad van Toezicht. Geen fatale termijn toezending uitspraak. Onvoldoende onderbouwing van stelling door klager. Bindend advies-karakter van waardeverklaring. Verhouding tuchtrechtspraak NVM en tuchtcollege NRVT. Klager geeft in het kader van zijn echtscheiding aan een makelaarskantoor (beklaagde) opdracht om de echtelijke woning te taxeren. Deze komt uit op € 450.000. Kort daarop geeft zijn ex-vrouw aan een taxateur (niet-NVM) dezelfde opdracht. Deze komt uit op € 380.000. Ruim een jaar later besluiten beide partijen aan beklaagde en aan de taxateur te vragen om een gezamenlijke marktwaarde te bepalen. Deze wordt vastgesteld op € 460.0000, waarop de woning aan de vrouw wordt toebedeeld en op basis van genoemde waarde wordt afgerekend. Klager is achteraf van mening dat de marktwaarde te laag is en verwijt dat de makelaar. Klager heeft verder bezwaren dat na de sluiting van de zitting van de Raad van Toezicht nog stukken zijn ingebracht. De raad heeft zich niet aan de beslistermijn gehouden. Van de zitting is geen verslag opgemaakt. Hij vindt verder dat de raad hem onvoldoende heeft bevraagd over de onderbouwing van zijn stelling over de marktwaarde c.q. dat hem daarover te hoge eisen zijn gesteld. De Centrale Raad verwerpt alle argumenten van klager. De Raad van Toezicht heeft nadat het onderzoek en de zitting waren gesloten, aanleiding gezien om het makelaarskantoor nadere vragen te stellen. De reactie van beklaagde is aan klager ter hand gesteld. Omdat klager ook een klacht had ingediend tegen de taxateur heeft de raad klager gevraagd of dat zo was en of hij de uitspraak van dat college aan de raad wilde toezenden. Klager weigerde dat omdat hij die uitspraak voor de onderhavige zaak niet relevant achtte. Vervolgens heeft de raad de uitspraak van de NRVT gekregen en aan de stukken toegevoegd. Er bestaat geen verplichting om een schriftelijk verslag van een zitting van de tuchtcolleges op te maken. De beslistermijn van 6 weken is geen fatale termijn. De raad heeft klager op de hoogte gehouden van het verloop van de procedure en de datum genoemd waarop de uitspraak zal worden gedaan. Nu klager en zijn ex-vrouw aan hun beider deskundigen vroegen om de marktwaarde te bepalen kreeg die opdracht het karakter van een bindend advies. In dat licht moet terughoudendheid betracht worden bij het beoordelen of een bindend adviseur niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. De raad heeft uitvoerig overwogen dat beklaagde tot een goed gemotiveerde vaststelling is gekomen. Waar dat zo is moet een klager evenzeer met een goede onderbouwing van zijn stelling komen en dat is onvoldoende gebleken.
Lees meer -
22509
22509 CRvT CR 22/2763 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Incidenteel appèl en beroepsgeld. Schetsen van negatief beeld van collega-makelaars. Wel of geen makelaardijvestigingen. Klacht te vaag of lichtvaardig ingediend? Onderling overleg tussen partijen geen vereiste voor klachtprocedure. Onjuiste suggestie van besparingscalculator. Onjuist beeld wie makelaar is en wat taxatie is. Verspreiding uitspraak aan derden. Tenuitvoerlegging straf is aan het algemeen bestuur van de NVM. Een makelaarskantoor is in 2017 onherroepelijk door de Centrale Raad veroordeeld tot een geldboete en een voorwaardelijke schorsing vanwege het doen uitzenden van commercials waarin een negatief beeld van zogeheten traditionele makelaars wordt geschetst. In 2021 dient een groep NVM-makelaars een klacht tegen genoemd kantoor in vanwege onjuist en oncollegiaal gedrag – onduidelijkheid wie er makelaar zijn en wat een taxatie is, een onjuiste suggestie die van de door het kantoor gehanteerde besparingscalculator uitgaat, het hebben van meerdere niet bij de NVM aangemelde vestigingen, een oncollegiale commercial en het ten onrechte zeggen de grootste de grootste makelaar te zijn. De Raad van Toezicht verklaart 4 van de 6 klachtonderdelen gegrond en legt een onvoorwaardelijke schorsing op van 6 maanden plus een boete. Beklaagde gaat in hoger beroep en nadien ook de groep makelaars. Dat laatste merkt de secretaris van de Centrale Raad aan als incidenteel appèl. Mede vanwege de verknochtheid van beide appèls wordt terecht geen beroepsgeld bij klagers in rekening gebracht. De stelling van beklaagde dat de klacht te vaag is en lichtvaardig en kennelijk zonder grond is ingediend, acht de Centrale Raad ongegrond. Slechts in zeer evidente gevallen kan dit het geval zijn. Dat voorafgaand aan de klacht geen onderling overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden, is geen belemmering om een klachtprocedure te starten. Op de website van beklaagde wordt geen duidelijk onderscheid gemaakt wie makelaar is en wie niet. Ook wordt niet goed duidelijk gemaakt wat een taxatie inhoudt. De zogeheten ‘agents’ van het kantoor werken van huis uit en ontvangen daar geen klanten e.d.. Deze situatie kan niet beschouwd worden als nevenvestigingen die bij de NVM zouden moeten worden aangemeld. De door het kantoor gehanteerde besparingscalculator geeft een ongenuanceerd en dus onjuist beeld van wat een traditionele makelaar kost. De door het kantoor later aangebrachte toelichting is onvoldoende. De uitgezonden commercial kan door sommige makelaars als oncollegiaal worden gezien, maar dat is onvoldoende om deze als tuchtrechtelijk verwijtbaar te zien. De uiting van beklaagde dat zij de grootste makelaar is, is pure reclame en zal door het publiek ook als zodanig worden gezien. Dit is niet klachtwaardig. Dat de uitspraak waarvan beroep door klagers aan derden waaronder de pers is verspreid, toont beklaagde niet aan. De onderhavige zaak ziet niet op hetzelfde waar de Centrale Raad in 2017 uitspraak over deed. In zoverre is geen sprake van recidive. In het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is bepaald dat de tenuitvoerlegging van tuchtrechtelijke straffen aan het algemeen bestuur van de NVM is. Dat heeft nog geen stappen ondernomen om de straf uit 2017 ten uitvoer te leggen.
Lees meer