Uitspraken

  • 22-7 CRvT

    22-7 CRvT   CR 21/2739   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ten onrechte niet meegedeeld dat huur was opgezegd.   Klaagster heeft belangstelling voor een horeca-onderneming die door beklaagde wordt aangeboden. Zij komt met de verkoper tot overeenstemming. In de koopakte wordt als ontbindende voorwaarde opgenomen dat klaagster geen indeplaatsstelling c.q. nieuwe huurovereenkomst krijgt. Pas na het sluiten van de koopovereenkomst komt klaagster te weten dat de verkoper zijn huur met ingang van enkele maanden later had opgezegd. Klaagster komt er met de pandeigenaar niet uit om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Een indeplaatsstelling had geen zin omdat dan de huur nog maar kort zou lopen. Als de verkoper er niet in slaagt om een andere koper te vinden, spreekt hij klaagster aan voor nakoming van de koop. Klaagster koopt dit vervolgens af. De Centrale Raad acht het volstrekt onjuist dat de makelaar klaagster niet meedeelde dat de verkoper zijn huur had opgezegd, terwijl hij hiervan wel op de hoogte was.. Klaagster is hierdoor in een nadelige positie gebracht. Immers, als de onderhandelingen met de pandeigenaar niet zouden slagen, had klaagster nog een beroep op de indeplaatsstelling kunnen doen. Maar dat zou tamelijk zinloos zijn geweest nu de huur dan nog maar kort zou lopen hetgeen klaagster niet wist toen zij de onderneming kocht.

    Lees meer
  • 22-6 CRvT

    22-6 CRvT   CR 21/2733   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Onvoldoende begeleiding bij verkoopproces. Onvoldoende juridisch advies ingewonnen. Onvoldoende dossiervorming.   Een makelaar krijgt van klagers de verkoopopdracht van een woning met een vraagprijs van € 1.315.000. Er is dadelijk veel belangstelling. Eén gegadigde bezichtigt maar laat niets meer horen. Een tweede gegadigde komt tweemaal kijken. Bij die tweede bezichtiging kan de makelaar noch iemand van zijn kantoor niet aanwezig zijn. Tijdens die bezichtiging laten klagers weten dat hun bodemprijs € 1.250.000 is. Twee dagen later deelt de tweede gegadigde de makelaar mee dat zij accoord gaat met dat bedrag. Als de makelaar dit aan de verkopers doorgeeft, verzoeken deze de makelaar om contact op te nemen met de eerste gegadigde. Die komt wederom kijken en biedt de volgende dag  € 1.250.000. Daarop laat de makelaar beide partijen weten dat zij eenmalig een uiterste bod mogen doen. De tweede gegadigde is erg teleurgesteld en accepteert de mededeling van de makelaar niet dat er nog geen perfecte koopovereenkomst was omdat er nog geen getekende koopakte is. Zij wint juridisch advies in en komt vervolgens met de mededeling dat niet zij in persoon koopt maar haar BV en dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De makelaar raadpleegt vervolgens een notaris die dit slim vindt maar zich wel afvraagt of dit in dit stadium nog wel te berde kan komen. Klagers hebben geen prettig gevoel bij de gang van zaken en weigeren een koopakte te tekenen. Uiteindelijk spant de tweede gegadigde een procedure aan. De rechter bepaalt dat tussen klagers en de tweede gegadigde een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Klagers worden veroordeeld tot boete en kosten. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar te kort is geschoten in zijn begeleiding bij de verkoop. Hij had de mededeling dat de bodemprijs werd geaccepteerd moeten terugkoppelen met de verkopers,  Ook won hij onvoldoende juridisch advies in. Hij raadpleegde weliswaar een notaris over het schriftelijkheidsvereiste, maar ging er daarbij van uit dat reeds een onaantastbare koopovereenkomst tot stand was gekomen terwijl daarover nog wel discussie mogelijk was. Weliswaar heeft de makelaar een dossier aangelegd van e-mailwisselingen maar heeft hij geen telefoonnotities gemaakt, althans die niet overgelegd, terwijl juist deze een goed beeld hadden kunnen geven wat er precies tussen betrokkenen besproken is.

    Lees meer
  • 22-5 CRvT

    22-5 CRvT CR 21/2731  DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klager niet-ontvankelijk verklaard: niet binnen redelijke termijn klacht ingediend.   Klager dient 14 jaar na dato een klacht in tegen de makelaar. Hij zegt dat hij niet eerder op de hoogte was van het feit dat de makelaar het bedrijfspand dat eigendom was van hem en zijn vader, destijds heeft verkocht aan een zakelijke relatie van de makelaar. Klager geeft geen nadere onderbouwing van zijn stelling. De Centrale Raad weegt de belangen van klager en beklaagde af en komt tot de slotsom dat na zo lange tijd die afweging ten gunste van de makerlaar uitvalt. Daarbij spelen factoren als het niet meer raadpleegbaar zijn van het verkoopdossier, het feit dat de vader van klager (destijds de feitelijke opdrachtgever) inmiddels is overleden en het feit dat klager en diens vader nog jarenlang met de makelaar hebben samengewerkt, een rol.

    Lees meer
  • 21-92 CRvT

    CR 21/2734   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Opdracht ingetrokken of opgeschort. Courtage of intrekkingskosten. Afspraak tussen partners buiten makelaar om. Beweerdelijk met slechts één partner communiceren. Verhouding tussen tuchtprocedure en rechterlijke uitspraken. Geen tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid voor incassogemachtigde.   Klaagster en haar ex-partner geven in november 2018 opdracht aan de makelaar om hun woning, waarin zij nog woont, te verkopen. Zij willen daarvoor tenminste € 300.000 ontvangen. In april 2019 is er serieuze belangstelling maar de gegadigde aarzelt vanwege achterstallig onderhoud. Daarop reageert klaagster dat de woning van Funda moet worden gehaald. De makelaar adviseert daarop het huis tijdelijk ‘off line’ te zetten en het na een opknapbeurt met nieuwe foto’s opnieuw aan te melden. Begin mei komt er een bod van € 290.000 dat niet wordt geaccepteerd. Klaagster laat weten dat het pand tijdelijk van Funda gehaald moet worden en dat zij en haar ex-partner denken dat € 315.000 na een opknapbeurt haalbaar moet zijn. De makelaar voldoet aan dit verzoek. Vervolgens komen klaagster en haar ex overeen dat zij het pand overneemt voor € 290.000 van welke afspraak de makelaar niet op de hoogte wordt gesteld. Kort daarop deelt de makelaar mede dat met de gegadigde een mondelinge koopovereenkomst van € 310.000 is bereikt. Klaagster gaat accoord met een bouwkundige keuring. Als de makelaar de opdrachtgevers een concept- koopovereenkomst toezendt, reageert klaagster dat zij zich overvallen voelt omdat zij dacht dat het pand uit de verkoop was gehaald. Zij wil de bouwkundige keuring in elk geval afwachten. Enige dagen later  deelt de makelaar mee dat de keuring geen bijzonderheden oplevert en nodigt hij klaagster en haar ex uit voor ondertekening van de koopakte. Daarop deelt klaagster mee dat zij niet meer kan verkopen omdat zij geen contractverlenging van haar werkgever krijgt waarop de ex-partner een kort geding tegen klaagster aanspant tot nakoming van de koop met de gegadigde. Klaagster stelt de tegeneis dat de woning aan  haar wordt toegescheiden voor € 290.000 waartoe de rechter beslist. De klacht van klaagster dat zij onder druk is gezet door de makelaar en dat deze haar belang ondergeschikt maakte aan dat van haar ex en dat eenzijdig met haar ex werd gecommuniceerd, is in alle onderdelen ongegrond. Ook de klacht dat de makelaar is doorgegaan met gegadigden nadat de opdracht was ingetrokken is ongegrond. De makelaar is juist zorgvuldig en duidelijk opgetreden. De vraag of de opdracht is ingetrokken of niet speelt een rol bij de kwestie over de courtage. De kantonrechter is van oordeel dat de slechts de kosten wegens einde van de opdracht verschuldigd zijn terwijl de Centrale Raad stelt dat de makelaar courtage verschuldigd is. Het verschil tussen beide oordelen zit in het verschillend karakter van beide procedures. In een dergelijk geval dient de tuchtrechter zijn beslissing zodanig te motiveren dat de afwijkende beslissing begrijpelijk is. De beweerdelijke onjuistheden in de dagvaarding inzake de courtage zijn voor rekening van de incassogemachtigde en vallen niet onder de tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid van de makelaar.

    Lees meer
  • 21-91 CRvT

    CR 21/2738   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onvoldoende voorlichting door makelaar-verkoper. Niet gelegaliseerde appartementen. Eventuele eigen schuld van klager. Een makelaar biedt een beleggingsobject aan bestaande uit een leegstaande winkel en drie daarboven gelegen appartementen. Daarbij wordt de mogelijkheid aangegeven het pand uit te breiden met drie nog te bouwen appartementen. Klager koopt het object en schakelt een architect in om dat laatste te realiseren en deze neemt contact op met de gemeente. Daarop komt het bericht dat de bestaande appartementen nimmer zijn gelegaliseerd. De makelaar weet te bereiken dat de gemeente aangeeft dat die legalisering onder bepaalde voorwaarden wellicht mogelijk is. In het vervolgtraject komen partijen er niet uit en wordt de koopovereenkomst ontbonden. De Centrale Raad acht de klacht dat de makelaar te kort schoot in zijn mededelingen terecht. De mededeling in de aanbieding dat de appartementen niet gesplitst waren en dat de appartementen geen eigen huisnummers hebben, is niet voldoende om het verwijt aan de makelaar weg te nemen. De eventuele eigen schuld van klager die wel vaker onroerend goed koopt en dus zelf alert had moeten zijn, speel in een tuchtprocedure geen rol.

    Lees meer
  • 21-74 CRvT

    21-74 CRvT CR 21/2736 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klachttermijn en ontvankelijkheid. Na belangenafweging klaagster alsnog ontvankelijk. Vragenlijst verkoper na 6 jaar niet geactualiseerd. Slaap- en badkamer in kelder. Tijdelijk energielabel. Onderdeel van klacht gegrond, geen straf en gedeeltelijke kostenveroordeling.   Klaagster koopt in 2015 een woning die door een makelaarskantoor sinds 2009 te koop wordt aangeboden. Zij constateert na het transport o.a. dat de kelder die als slaap- en badkamer wordt gebruikt, lekkage vertoont en dient een klacht in tegen de makelaar. De raad van toezicht verklaart klaagster niet-ontvankelijk vanwege tijdsverloop. De Centrale Raad verklaart klaagster alsnog ontvankelijk in haar klacht: de raad van toezicht heeft een onjuiste belangenafweging gemaakt. Omdat een bouwkundig rapport in 2018 zegt dat een eerdere keuring waarschijnlijk geen gebreken aan de kelderruimte aan het licht had gebracht, kan de makelaar wat dit betreft niets worden verweten. Wel terecht is het verwijt dat de makelaar de datering van de vragenlijst had weggelakt om te voorkomen dat een belangstellende zou zien dat de lijst al van 2009 dateert. De makelaar had de verkoper moeten vragen de vragenlijst na 6 jaar te actualiseren. Het is overigens de vraag of de verkoper dan andere antwoorden zou hebben gegeven. Het verwijt dat de kelder niet gebruikt mag worden als bad- en slaapkamer is niet terecht. Die ruimtes waren als zodanig in gebruik en ook klaagster gebruikte de ruimtes. Uit niets blijkt dat dat gebruik van overheidswege niet zou zijn toegestaan. De klacht dat de makelaar klaagster ten onrechte een tijdelijk energielabel heeft voorgehouden is evenmin terecht. In de verkoopbrochure staat er niets over opgemerkt. Dat de verkoper mogelijk heeft verzuimd om het tijdelijke label om te zetten in een definitief, raakt de makelaar niet. Alles bij elkaar genomen acht het college reden om geen straf op te leggen en slechts de helft van de kosten bij de makelaar in rekening te brengen.  

    Lees meer
  • 21-66 CRvT

    CR 20/2726 eindbeslissing   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM   Vervolg op tussenbeslissing. Taxatie in het kader van echtscheiding. Intrekking hoger beroep geweigerd. Procedurele bezwaren tegen behandeling in hoger beroep. Beperkte rol secretaris tuchtcollege. Overschrijding antwoordtermijnen. Uitvoerige overwegingen over gevolgen van klacht over dezelfde handelwijze bij twee afzonderlijke instanties. Procedurevoorschriften hiervoor. Beklaagde niet ter zitting verschenen.   Klaagster dient een klacht in over de taxatie van de voormalige echtelijke woning bij zowel de NVM als bij de Stichting NRVT. Die taxatie werd verricht op grond van een beslissing van de rechtbank. Klaagster gaat van die beschikking in appèl. Uit de beslissing van het Hof blijkt dat klaagster alsnog instemt met de waardering. De raad van toezicht van de NVM is van oordeel dat de taxatie niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Het NRVT tuchtcollege acht de klacht ongegrond. Tegen die laatste uitspraak gaat klaagster in beroep waarop de beroepsinstantie de klacht alsnog gegrond verklaart. De makelaar komt in hoger beroep van de uitspraak van de raad van toezicht, maar trekt dit later in waarmee klaagster instemt. De Centrale Raad zet de behandeling van het appèl niettemin door. Het acht termen aanwezig om de makelaar nader te bevragen hoe zij tot haar waardering kwam. Tevens wil het college van de NVM weten of zij zich bij haar medewerking aan de oprichting van de NRVT en het tuchtcollege van die organisatie bewust is geweest van de mogelijkheid van behandeling van een klacht over dezelfde handelwijze van een makelaar/taxateur door twee verschillende instanties. Uit de reactie van de NVM blijkt dat dit het geval is en dat het niet gelukt is om met de deelnemende organisaties overeenstemming te bereiken over een oplossing van overlappingsproblemen en ‘dubbele’ bestraffing. De Centrale Raad ziet hierin aanleiding om voor dergelijke gevallen procedure-voorschriften op te stellen. De procedurele bezwaren van klaagster tegen de behandeling door de Centrale Raad worden verworpen waarbij onder meer de taak van de secretaris nog eens duidelijk wordt beperkt tot de schriftelijke procedure. Een overschrijding van een antwoordtermijn door een partij leidt niet zonder meer tot niet-ontvankelijkheid. Het zijn termijnen van orde waarbij het in de eerste plaats gaat om de inhoud van de gevraagde reactie. Nu klaagster blijkens uitspraak van het Hof alsnog instemde met de taxatiewaarde en zij verder instemde met de intrekking van het hoger beroep door de makelaar, ziet het college geen aanknopingspunten voor nader onderzoek of de makelaar in redelijkheid tot haar waardering heeft kunnen komen.. Het wordt de makelaar aangerekend dat zij desgevraagd geen nadere uitleg over haar taxatie gaf ewn dat zij zonder aankondiging niet ter zitting verscheen. 21-66 CRvT tussenbeslising CR 20/2726 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM   Tussenbeslissing. Intrekking hoger beroep geweigerd: zaak ambtshalve voortgezet. Onduidelijk dictum in uitspraak raad van toezicht. Vragen rond het indienen van klachten over dezelfde handelwijze bij twee tuchtrechtelijke instanties.   Klaagster heeft zowel bij de NVM als bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) een klacht ingediend vanwege de taxatie van haar voormalige echtelijke woning. Die klacht was gericht tegen zowel de makelaar als de onderneming waaraan deze verbonden is. In het dictum van de beslissing van de raad van toezicht NVM, waarin de klacht deels gegrond is verklaard, is niet duidelijk of die beslissing alleen de makelaar betreft of ook de onderneming. Uit die beslissing is ook niet duidelijk waarom exact de klacht gegrond is. Verder stelt het college de vraag aan de orde of het wel mogelijk is om een klacht over dezelfde handelwijze in te dienen bij twee tuchtrechtelijke instanties. Daarbij komt dat het NVM-college de klacht deels gegrond verklaarde en het NRVT-college niet. De Centrale Raad vraagt het algemeen bestuur om nadere inlichtingen en verzoekt de makelaar om nadere uitleg over haar overwegingen in het taxatierapport.

    Lees meer
  • 21-65 CRvT

    CR 21/2720   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   NEN 2580-norm en Meetinstructie. Afwijkingen tussen beide. Inmeting door extern bureau. Kelder in gebruik als sauna en trapgaten terecht als woonruimte aangemerkt.   Klagers kopen een woning die door beklaagde wordt aangeboden. Deze heeft de woning door een extern deskundig bureau laten inmeten. In de verkoopdocumentatie wordt op basis van die inmeting 204 m² als  gebruiksoppervlakte woonruimte genoemd. In de financieringstaxatie is dat 175 m². Daarover bevraagd laat de makelaar genoemd bureau reageren dat zijn berekening uitlegt. Daarop schakelen klagers een derde bureau in. Dat komt op 180 m². Het verschil blijkt te zitten in de kelder en de trapgaten. Het door de makelaar ingeschakelde bureau rekende de kelder tot de woonruimte omdat deze voldoende hoog is en als sauna in gebruik was. De makelaar kon deze redenering volgen. Voor de trapgaten geldt hetzelfde. Weliswaar geeft de NEN 2580-norm voor het meten daarvan iets anders aan dan de Meetinstructie, maar die laatste is voor de NVM-leden bepalend. En die is door de makelaar gevolgd.

    Lees meer
  • 21-65 CRvT

    CR 21/2711 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie niet juist toegepast. Beklaagde geen lid NVM meer. Aanzienlijk tijdsverloop tussen gedraging en klach, toch ontvankelijkheid klacht.   Klagers kopen in 2011 een appartement dat door beklaagde, thans geen lid NVM meer, te koop wordt aangeboden. In de verkoopdocumentatie wordt een woonoppervlak van ca 100 m² vermeld. In 2017 bieden klagers hun appartement te koop aan. In dat kader vindt een inmeting plaats en wordt een woonoppervlak van 94 m² vastgesteld. Zij stellen beklaagde aansprakelijk. Nadat ondanks rappèls reacties van beklaagde uitblijven, dienen klagers in oktober 2018 een klacht in. De raad van toezicht acht het klachtonderdeel van onjuiste toepassing van de Meetinstructie gegrond. In hoger beroep stelt beklaagde dat klagers wegens langdurig tijdsverloop niet ontvankelijk hadden moeten worden verklaard. De Centrale Raad is na belangenafweging van oordeel dat het belang van klagers net iets zwaarder weegt dan dat van beklaagde. Gebleken is dat de medewerker van beklaagde destijds de meetinstructie niet juist heeft toegepast: o.a. een buitenbalkon is als woonruimte meegenomen. Dat het meetrapport uit 2017 niet juist zou zijn heeft beklaagde niet aannemelijk kunnen maken.

    Lees meer
  • 21-57 CRvT

    CR 20/2717 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Niet direct reageren op brieven. Beweerdelijk onduidelijke bepaling in koopovereenkomst. Langdurig tijdsverloop tussen gebeurtenis en klacht.   Klager koopt in 2002 van een stichting het erfpachtsrecht op een aantal percelen grond. In de leveringsakte wordt opgenomen dat het de grondeigenaar of diens rechtsopvolger verboden wordt rond het perceel waarop klager een huis wil bouwen, gewassen hoger dan 1 m te telen, zulks in verband met het uitzicht vanuit de nieuw te bouwen woning. In 2006 koopt klager de bloot-eigendom van de grond waarop het inmiddels gebouwde huis staat en koopt hij tevens de omliggende percelen. Vervolgens geeft hij de makelaar opdracht zijn huis met de direct daaromheen liggende grond te verkopen De omliggende percelen behoudt hij. In de koopovereenkomst waarin het huis c.a. wordt verkocht, wordt een bepaling over het niet-telen van mais opgenomen. In 2014 verkoopt klager de nog bij hem in eigendom zijnde percelen aan een buurtbewoner. In datzelfde jaar stelt klager aan de makelaar de vraag of hij nog informatie heeft over de afspraak over de gewassen uit 2006. De makelaar reageert niet. In 2018 herhaalt klager zijn vraag. De makelaar antwoordt dan dat de gewassenbepaling meer is dan een persoonlijk recht zoals klager stelt. Klager is het daarmee niet eens. Hij meent dat de makelaar in 2006 een onduidelijke bepaling heeft opgenomen. Tevens beklaagt hij zich over het niet-reageren van beklaagde. De Centrale Raad constateert dat de klacht weliswaar is ingediend 13 jaar na dato, maar mede omdat de makelaar zegt nog goede herinneringen aan de kwestie te hebben (en ook geen beroep doet op niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop), behandelt het college de klacht. De Centrale Raad is van oordeel dat het niet-direct reageren door de makelaar niet tuchtrechtelijk laakbaar is. De eerste brief van klager komt ruim 8 jaar na het laatste contact met de makelaar. En op de hernieuwde vraag uit 2018 geeft de makelaar meermaals een reactie. Op de vraag van klager of de gewassenbepaling een persoonlijk recht is of dat deze verder gaat, is de makelaar terecht nogal terughoudend. Het uiteindelijk oordeel daarover is aan de rechter. Dat beklaagde een onduidelijke bepaling opnam staat niet vast. De afspraak over niet hogere gewassen dan 1 m is destijds gemaakt tussen partijen en de makelaar heeft slechts opgeschreven wat klager hem meedeelde. De makelaar hoefde er niet aan te twijfelen of deze bepaling de wens van klager juist weergaf

    Lees meer