Uitspraken

  • 21-71 RvT Amsterdam

    21-71 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij aankoop. Stank en rioolvliegjes in souterrain. Geen toegang tot kruipruimte bij bouwkundige inspectie. Lekkage na levering. Geen depotakte door notaris.   Klager koopt met bemiddeling door een aankoopmakelaar een woning. Tijdens de bezichtiging constateren beide dat in het souterrain stank en rioolvliegjes aanwezig zijn waarvoor geen oorzaak te vinden is. Beklaagde slaagt er in verband met deze situatie in om de koopprijs aanzienlijk te doen verlagen. Op advies van de makelaar vindt een bouwkundige inspectie plaats. Ook dan worden de stank en de vliegjes opgemerkt maar ondanks zoeken wordt geen toegang tot de kruipruimte ontdekt. Daarvan wordt in het keuringsrapport melding gemaakt, Klager krijgt de mogelijkheid om van de aankoop af te zien maar doet dit niet. Nadat het pand aan hem is geleverd ontdekt klager twee toegangen tot de kruipruimte. Daarin bevinden zich zowel dode als levende ratten die zich door gaten in de leidingen toegang tot de ruimte hebben verschaft. Tevens constateert klager dat het platte dak van een aanbouw lekt. Dit was in het keuringsrapport als voldoende in orde omschreven. Het verwijt van klager aan zijn makelaar dat deze onvoldoende inspanningen en begeleiding leverde, is niet terecht. De makelaar heeft klager op de risico’s gewezen, navraag bij de verkopende partij gedaan over de stank e.d., die verklaarde hiervan nimmer last te hebben ondervonden en heeft de vraagprijs aanzienlijk doen verlagen. Dat de notaris in tegenstelling tot wat de makelaar meedeelde, geen depotakte opmaakte in verband met mogelijke schade, kan de makelaar niet worden verweten.

    Lees meer
  • 21-68 RvT Amsterdam

    21-68 RvT Amsterdam   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Onduidelijkheid over BTW over courtage. Succes-fee. Belangenbehartiging. Beklaagden hebben voor de verkoop van een kavel van klager een plan van aanpak opgesteld. In dit plan van aanpak is tevens een succes-fee opgenomen indien het kavel binnen een bepaalde tijd verkocht wordt. Uiteindelijk wordt de kavel buiten die termijn verkocht. Desondanks brengen beklaagden de succes-fee bij klager in rekening. Daarover ontstaat een geschil. Beklaagden stappen naar de Geschillencommissie. Klager dient op zijn beurt een klacht in over de handelswijze van beklaagden. Daarbij worden vier klachten ingediend. De Raad behandelt deze klachten gezamenlijk en komt tot de conclusie dat beklaagden in strijd met de Erecode hebben gehandeld door de onduidelijkheid die over de courtage is ontstaan. Verder verwijt de Raad beklaagden dat zij toen er discussie over de courtage ontstond direct naar de Geschillencommissie zijn gestapt. Zij hadden moeten proberen te de-escaleren. Aan beklaagden wordt als straf een berisping opgelegd.   RvT 5/21

    Lees meer
  • 21-63 RvT Amsterdam

    21-63 RvT Amsterdam   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Informatie over vrijstelling van overdrachtsbelasting.   Klager koopt via bemiddeling van een eigen aankoopmakelaar (beklaagde) in september 2020 een woning; levering 23 december. Eind augustus lekten kabinetsplannen uit dat per 1 januari 2021 starters op de woningmarkt vrijstelling van overdrachtsbelasting zouden krijgen. Op 17 september wordt de koopovereenkomst getekend. Op 22 september publiceert de NVM een artikel waarin staat dat de vrijstelling ook voor doorstromers (zoals klager) geldt en dat er geen beperking t.a.v. een koopsom bestaat. Op dit kabinetsvoornemen uit de Raad van State forse kritiek met name omdat er geen maximale koopsom in het kabinetsvoorstel staat. Het kabinet past daarop het voorstel aan. Als klager een en ander verneemt spreekt hij zijn makelaar hierop aan. Deze reageert dat alles nog heel prematuur is, nu de Eerste Kamer er zich nog over moet uitlaten en dat de Raad van Stateflinke  kritiek leverde. Het verwijt van klager dat zijn makelaar hem niet op de hoogte bracht van de mogelijke vrijstelling is niet terecht. Het waren aanvankelijk nog plannen en de kritiek van de Raad van State was fors. Een en ander was dermate prematuur dat beklaagde niet kan worden verweten klager niet kan worden verweten klager niet op de hoogte te hebben gesteld. Aanvankelijk was bovendien sprake van starters en dat was klager niet. Uitstel van transport dat beklaagde wel heeft gepoogd was voor de verkoper om fiscale redenen niet mogelijk.

    Lees meer
  • 21-62 RvT Amsterdam

    21-62 RvT Amsterdam     Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Geen onderzoek gedaan naar bestemmingsplan – slechts persoonsgebonden woonrecht.   Klaagster schakelt voor de aankoop van een bijzonder object met bijzondere ligging beklaagde in. Na de levering blijkt haar dat op de woning een persoonsgebonden woonrecht bestaat op grond van overgangsrecht dat alleen de verkoper toekwam. Hierdoor geraakt klaagster in grote problemen en is zij uiteindelijk genoodzaakt de woning aan de gemeente te verkopen. Het verweer van de makelaarskantoor dat het slechts een beperkte aankoopopdracht had en dat het object geen aanleiding bood om nader onderzoek te doen gaat niet op. Ook het verweer dat bij een volledige aankoopopdracht waarschijnlijk niet aan het licht was gekomen dat er sprake was van een persoonsgebonden woonrecht helpt beklaagde niet. Dat geldt ook voor het verweer dat noch de verkopend makelaar noch de financieringstaxateur iets opmerkten. Alleen al de vraagprijs gecombineerd met de unieke ligging had tot vraagtekens moeten leiden. Het kantoor is ernstig te kort geschoten.

    Lees meer
  • 21-56 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Schriftelijkheidsvereiste. Klager was geïnteresseerd in een woning. Na een bezichtiging werd hij uitgenodigd om op een bepaalde datum een bod uit te brengen. Beklaagde was als verkopend makelaar betrokken. Hij heeft na de betreffende datum klager gebeld met de mededeling dat deze het hoogste bod had ingediend en hem gefeliciteerd met de aankoop van de woning. In de verkoopdocumentatie was gewezen op het schriftelijkheidsvereiste voor het rondkomen van de verkoop. Kort daarna komt er een hoger bod zonder financierings-voorbehoud binnen bij beklaagde. Beklaagde bespreekt dit met de verkoper. De verkoper kiest ervoor dit hogere bod te accepteren. Beklaagde belt daarop met klager om hem dit mee te delen. Klager dient uiteindelijk onderhavige klacht in. Hij verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld zijn eigen bod nog aan te passen en voorts verwijt hij beklaagde dat deze onduidelijk is geweest over het feit dat er na de genoemde datum nog onderhandelingen met anderen zouden plaatsvinden. De Raad oordeelt dat beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Hij had geen andere keuze dan het hogere bod voorleggen aan de verkoper. De verkoper heeft vervolgens een besluit genomen dit hogere bod te accepteren. Dit valt beklaagde niet te verwijten. Ook heeft beklaagde niet meer onderhandelt over dit hogere bod. De Raad geeft beklaagde nog wel het advies mee altijd mondeling te wijzen op het schriftelijkheidsvereiste teneinde misverstanden voorkomen.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 39/20

    Lees meer
  • 21-55 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - die als verkopend makelaar betrokken was - dat deze hen verkeerde informatie heeft verschaft over onder andere de fundering van de aanbouw. Voorts verwijten zij beklaagde dat deze gebruik heeft gemaakt van een verouderde vragenlijst en dat deze gelogen heeft over het feit dat de aanbouw al aanwezig was voordat de verkoopster eigenaar werd van het pand. De Raad oordeelt dat alle klachten ongegrond zijn. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie over de fundering van de aanbouw heeft verstrekt. Ten aanzien van de vragenlijst overweegt de Raad dat het geen verplichting is een vragenlijst in te laten vullen door een verkoper. Een andere of oudere lijst laten invullen is derhalve geen verwijtbare handeling. De derde klacht over de verklaring omtrent de datum van de aanbouw wordt ongegrond verklaard omdat de Raad niet kan vaststellen wat wel of niet gezegd is tijdens een bezichtiging nu de verklaringen van de betrokken partijen hierover uiteen lopen.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.    

    Lees meer
  • 21-54 RvT Amsterdam

    Informatie aan opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - als hun eigen makelaar - dat deze hen onvoldoende heeft bijgestaan bij de aankoop van de woning. Beklaagde wordt verweten dat zij verzuimd heeft kritische vragen te stellen over de bouwkundige staat van de woning. Voorts wordt beklaagde verweten onvoldoende te hebben geadviseerd over de inhoud van de koopovereenkomst. Tot slot verwijten klagers beklaagde dat zij heeft gelogen over hetgeen besproken is tijdens een bezichtiging en dat deze hen onvoldoende heeft geholpen in de civiele procedure tegen de verkoopster van de woning. De Raad oordeelt dat de eerste klacht ongegrond is. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde een verwijt valt te maken inzake de advisering omtrent de bouwkundige staat van de woning. Er is geadviseerd een bouwkundige keuring uit te laten voeren, hetgeen ook is gebeurd. De tweede klacht wordt wel gegrond verklaard. Beklaagde had klagers volgens de Raad beter moeten adviseren over de inhoud van de koopovereenkomst, met name met betrekking tot een artikel omtrent de mededelingsplicht. De derde klacht wordt ongegrond verklaard. De Raad geeft aan dat niet is komen vast te staan dat beklaagde gelogen heeft tijdens de bezichtiging. Voorts kan beklaagde volgens de Raad niet worden verweten dat zij zich afzijdig heeft gehouden in de procedure met de verkoopster, nu beklaagde zelf inmiddels ook door klagers aansprakelijk was gesteld. De Raad legt als straf een berisping op.

    Lees meer
  • 21-53 RvT Amsterdam

    Onvoldoende voorlichting aan kopers. Dakkapel zonder vergunning. Klagers kopen een woning waarvan naderhand blijkt dat de vergunning(en) voor twee dakkapellen op de woning niet in orde zijn. Klagers worden door de gemeente gedwongen de dakkapel aan de achterzijde van de woning te verwijderen. Door klagers zijn over de dakkapellen specifiek vragen gesteld aan beklaagde – als verkopend makelaar - bij de aankoop van de woning. Zij dienen thans een klacht in over de rol van beklaagde bij de verkoop en diens rol bij de procedures met de gemeente naderhand. Door klagers is ook een civiele procedure tegen de verkopers gestart om schade te verhalen. De Raad oordeelt de klacht over de rol van beklaagde tijdens de verkoop van de woning gegrond. Volgens de Raad heeft beklaagde onvoldoende duidelijk gecommuniceerd over de juridische status van de dakkapellen. De klacht over de rol van beklaagde bij de bezwaarprocedure met de gemeente wordt ongegrond verklaard. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-35 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Koopovereenkomst tot stand gekomen? Geen schriftelijke koopovereenkomst. Mondelinge overeenstemming. Klager is voor 50% eigenaar van een bedrijfspand. Dit bedrijfspand staat al enige tijd te koop als zich telefonisch een potentiele koper zich bij beklaagde als verkopend makelaar meldt. Deze doet telefonisch een bod op het pand. Dit bod wordt na onderhandeling geaccepteerd. De mondelinge overeenkomst wordt niet direct schriftelijk bevestigd door beklaagde. Kort daarna ziet de koper alsnog af van de aankoop. Dit vanwege onduidelijkheid over de situatie van de huurder van het pand. Er ontstaat discussie tussen klager als verkoper en de potentiele koper over het bestaan van een koopovereenkomst. Dit leidt tot een kort geding welke klager verliest. Volgens de rechter zou niet vaststaan dat er een mondelinge koopovereenkomst was bereikt. Klager spreekt hierop beklaagde aan. Hij verwijt beklaagde een drietal zaken. Het eerste verwijt van klager is dat er tussen klager en beklaagde geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld voor de dienstverlening van beklaagde. Het tweede verwijt is dat door beklaagde een niet gekwalificeerde medewerker zou zijn ingezet op deze verkoop. Tot slot verwijt klager beklaagde dat de mondelinge koopovereenkomst niet direct schriftelijk bevestigd is. De eerste twee klachten worden afgewezen door de Raad. De derde klacht wordt gegrond verklaard. Volgens de Raad had beklaagde eenvoudig in een korte e-mail de uitgangspunten van de mondelinge koopovereenkomst aan de koper kunnen bevestigen. Hiermee zou klager als verkoper in een betere bewijspositie zijn gebracht. De Raad legt als straf een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 21-32 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Perceelsgrootte.   Klaagster koopt een bedrijfspand. Beklaagde is namens de verkoper als makelaar betrokken. De verkoop gaat snel en pas na het ondertekenen van de koopovereenkomst raakt de koper ermee bekend dat een stuk tuin achter het pand niet bij het verkochte hoort. Dit is tegenstelling tot de kadastrale informatie. Er ontstaat discussie tussen partijen. Uiteindelijk stelt klaagster de verkoper in gebreke ten aanzien van de levering van het bedrijfspand. De verkoper ontbindt later de koopovereenkomst en verkoopt het pand aan een derde. Uiteindelijk koopt klaagster het pand weer van deze derde. Over de (financiële) consequenties hiervan zijn partijen met hun advocaten in discussie. Klaagster dient echter ook een klacht in tegen beklaagde als makelaar. De klacht bestaat uit drie onderdelen. Beklaagde wordt verweten dat hij onzorgvuldige verkoopinformatie heeft verstrekt, dat hij bij de afspraak bij de notaris een toezegging heeft gedaan die hij niet is nagekomen en dat beklaagde niet de verkoper ertoe heeft gewogen de koopovereenkomst met klaagster na te komen. De Raad overweegt dat beklaagde in dit geval zelf ook niet beschikte over de juiste informatie en dat hem daarvan in de gegeven omstandigheden geen verwijt kan worden gemaakt. Ook de andere twee klachten worden ongegrond verklaard.

    Lees meer