Uitspraken

  • 15-13 RvT Arnhem

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte in verkoopdocumentatie.  Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de verkoopdocumentatie van beklaagde werd vermeld dat de woning een oppervlakte van 185 m2 had. Na de aankoop ontdekte klager dat de oppervlakte in werkelijkheid slechts 145 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste verkoopinformatie heeft verstrekt. Daarnaast vindt klager het klachtwaardig dat beklaagde het standpunt heeft ingenomen dat klager heeft verzaakt de woning zelf op te meten. De Raad overweegt dat voldoende aannemelijk is geworden dat beklaagde de oppervlakte van de woning volgens NEN 2580 heeft opgemeten, maar vaststaat ook dat hij deze oppervlakte onjuist op Funda heeft vermeld. Of de onjuiste vermelding door een typefout of door een rekenfout is veroorzaakt kan in het midden blijven. In beide gevallen komt de onjuiste vermelding voor risico van beklaagde en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde meende klager erop te moeten wijzen dat klager ook zelf heeft verzuimd om de woning na te meten is wellicht ongelukkig maar niet van dien aard dat daarvan in tuchtrechtelijke zin een verwijt kan worden gemaakt. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 15-14 RvT Arnhem

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Optie en bod. Uitspelen van gegadigden.  De kopers van een woning (klagers) verwijten de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij onvoldoende onderzoek naar gebreken aan de CV heeft gedaan en onjuiste informatie heeft verstrekt over de isolatie van de woning. Daarnaast zou beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld toen zich tijdens de onderhandelingen met klagers een tweede gegadigde voor de woning meldde. Beklaagde stelde klagers een termijn waarbinnen zij een eindbod konden doen terwijl de vraagprijs werd verhoogd. De Raad acht het verwijt m.b.t. de gebreken aan de CV ongegrond. De lekkage aan de CV-leiding werd pas duidelijk na het nodige hak- en breekwerk en een zo vergaande onderzoeksplicht rust op beklaagde niet. Wel is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie over de isolatie van de woning heeft verstrekt. Het had op de weg van beklaagde gelegen om klagers bij de eerste gelegenheid op die onjuistheid te wijzen en juiste informatie te verschaffen. Daarvan is niet gebleken en de klacht is in zoverre gegrond. Voorts staat vast dat beklaagde, alvorens met andere gegadigden in onderhandeling te treden, klagers in de gelegenheid heeft gesteld om de woning te kopen. De toepasselijke regelgeving verbiedt aan de makelaar niet om daarbij de vraagprijs te verhogen. Integendeel, een juiste behartiging van de belangen van de verkoper kan juist meebrengen dat de vraagprijs wordt verhoogd, namelijk indien daardoor naar verwachting een hogere verkoopprijs wordt gerealiseerd.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-90 RvT Arnhem

    Informatie niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Perceelsoppervlakte. De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij bij de berekening van de woonoppervlakte niet de methode NEN 2580 heeft toegepast. Beklaagde vermeldde in de verkoopdocumentatie een woonoppervlakte van 110 m2 terwijl de woonoppervlakte volgens de berekeningsmethode NEN 2580 slechts 97,4 m2 bedroeg. De Raad overweegt dat er in dit geval sprake is van een zo aanzienlijke afwijking dat moet worden geoordeeld dat beklaagde de verkoopbrochure onzorgvuldig heeft samengesteld. Deze onzorgvuldigheid kan aan belaagde worden toegerekend. Toen beklaagde niet over de exacte maatvoering beschikte was hij verplicht om de voorschriften van de NVM meetinstructie te volgen. Vertrouwen op gegevens van collega-makelaars m.b.t. vergelijkbare woningen is onvoldoende. Wat er ook zij van klagers onderzoeksplicht, deze doet niet af aan beklaagdes eigen verplichting om in zijn verkoopbrochure voor de juiste feitelijke informatie zorg te dragen. Deze mededelingsplicht van beklaagde gaat voor de onderzoeksplicht van klager. Beklaagde kan zich in tuchtrechtelijke zin niet disculperen d.m.v. een exoneratieclausule, waar beklaagde zelf de NVM-meetinstructie niet heeft nageleefd. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-88 RvT Arnhem

    Optie en Bod. Afbreken onderhandelingen.  Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verhuur had. Klager wenste niet in te gaan op alle door de verhuurder gestelde voorwaarden en heeft via beklaagde een aanbod gedaan. Nadat de verhuurder dit aanbod had afgewezen heeft klager aan beklaagde een specificatie van de servicekosten gevraagd. Beklaagde heeft aan dit verzoek niet voldaan en de woning is vervolgens aan een derde verhuurd. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning aan een ander verhuurd heeft terwijl de onderhandelingen met hem nog gaande waren. De Raad stelt vast dat klager – nadat zijn aanbod door de verhuurder was afgewezen – niet, althans niet voldoende duidelijk heeft gemaakt dat hij alsnog op de voorwaarden van beklaagdes opdrachtgever wilde huren. Van onderhandelingen die bij klager het vertrouwen konden opwekken dat hij niet zonder voorafgaande waarschuwing zou worden geconfronteerd met verhuur aan een derde, is onvoldoende sprake. Als professioneel makelaar had beklaagde er wellicht verstandig aan gedaan klager te melden dat er een andere gegadigde was, althans dat hij voortging met het zoeken naar een andere huurder, maar door dit na te laten heeft beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-89 RvT Arnhem

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Bewust verstrekken van onjuiste / misleidende informatie. Gebruik dienstwoning na beëindiging arbeidsrelatie.  Klager woonde in de dienstwoning die hoorde bij het bedrijf waar hij werkzaam was. Ook nadat klager zijn arbeidsrelatie beëindigd had, is klager in de dienstwoning blijven wonen. Beklaagde voerde voor de eigenaar/voormalig werkgever het beheer over de dienstwoning. In opdracht van de eigenaar heeft beklaagde over de woonsituatie van klager contact opgenomen met de gemeente. Beklaagde heeft de gemeente gewezen op het feit dat de bedrijfswoning door klager feitelijk op oneigenlijke wijze bewoond werd en heeft de gemeente gevraagd om (informatie over) handhavingsmaatregelen. Klager verwijt beklaagde dat hij hem op verschillende punten onjuiste informatie heeft verstrekt over zijn contact met de gemeente. De Raad stelt vast dat de bewering van beklaagde dat de gemeente onderzoek had gedaan naar met het bestemmingsplan strijdig gebruik van de dienstwoning door klager, niet juist was. Dat geldt ook voor de mededeling dat de gemeente de eigenaar had aangeschreven om het gebruik van de dienstwoning door klager te doen staken. Door bewust een onjuiste voorstelling van zaken te geven heeft beklaagde getracht klager te bewegen om uit eigener beweging de woning te verlaten en te ontruimen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-61 RvT Arnhem

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid niet-opdrachtgever. Nadat klaagster had besloten haar woning aan haar kleinzoon te verkopen is er onenigheid over de verkoop ontstaan. Uiteindelijk zijn tussen klaagster en haar kleinzoon tussen 2005 en 20013 diverse gerechtelijke procedures gevoerd. Beklaagde heeft de woning van klaagster in deze periode driemaal getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde m.b.t. de eerste taxatie dat hij ten onrechte heeft vermeld dat zij de opdracht tot taxatie gegeven had. M.b.t. de twee overige taxaties wordt beklaagde verweten dat hij de onderhandse verkoopwaarde te hoog heeft vastgesteld en van onjuiste gegevens is uitgegaan. De Raad overweegt dat ingevolge artikel 14 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM een ieder die van mening is dat de NVM-makelaar zich tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen, tegen deze een klacht kan indienen. Nu de taxaties van beklaagde klaagsters woonhuis betreffen, heeft zij bij haar klacht voldoende belang en kan daarin worden ontvangen. Het feit dat klaagster m.b.t. de eerste taxatie stelt dat zij niet de opdrachtgeefster van beklaagde was, doet hier niet aan af. Dat beklaagde bij zijn taxaties tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2560 CRvT

    Lees meer
  • 14-46 RvT Arnhem

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Woonoppervlakte.   De koper van een appartement verwijt het makelaarskantoor van de verkoper (beklaagde) dat in de verkoopbrochure onjuiste informatie m.b.t. de woonoppervlakte is vermeld. De woning bleek aanzienlijk kleiner dan in de verkoopbrochure was aangegeven. Daarnaast zou beklaagde volgens de koper ook nog op een aantal andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld hebben. De Raad stelt vast dat beklaagde in de verkoopbrochure een penthouse heeft aangeprezen met een woonoppervlakte van 295 m2. De Raad heeft zelf vastgesteld dat die oppervlakte feitelijk 263m2 bedraagt. Beklaagde heeft voor wat betreft de maatvoering van de woonoppervlakte dan ook onvoldoende zorg en aandacht aan de verkoopbrochure besteed. Dit klemt te meer omdat beklaagde in de brochure juist aan de grootte van het appartement extra aandacht heeft gegeven. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde ook nog op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2555 CRvT

    Lees meer
  • 14-47 RvT Arnhem

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Onjuiste vermelding oppervlaktemaat. Vergelijkingsobjecten.  Klager heeft van de verhuurder het aanbod ontvangen om de door hem gehuurde woning te kopen. In dat kader heeft beklaagde, in opdracht van de verhuurder, een taxatie uitgebracht. Klager meent dat beklaagde de marktwaarde te hoog heeft vastgesteld. De Raad stelt vast dat beklaagde heeft toegegeven dat hij in het rapport ten onrechte heeft aangegeven dat de woonoppervlakte 130 m2 bedroeg. Dit had volgens beklaagde 123 m2 moeten zijn en volgens klager 121 m2. Klager heeft aangevoerd dat in verband hiermee de marktwaarde moet worden verminderd. De Raad volgt dit standpunt niet. Nu de woning deel uitmaakt van een complex van gelijkwaardige en identieke woningen en de marktwaarde ervan vooral door objectvergelijking tot stand komt, is aannemelijk dat het verschil in woonoppervlakte niet tot een lagere marktwaarde leidt. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem vastgestelde waarde heeft kunnen komen, is niet gebleken.  Download uitspraak (pdf)  

    Lees meer
  • 14-53 RvT Arnhem

    Bevoegdheid Raad vs Geschillencommissie Makelaardij. Opstartkosten. Beslaglegging.  Klaagster heeft samen met mede-erfgenamen aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een woning verstrekt. Nadat de woning verkocht was heeft beklaagde de erven een courtagenota gezonden. Klaagster en haar partner verwijten beklaagde dat hij de erven willens en wetens te veel in rekening heeft gebracht door naast de courtage ook aanspraak te blijven maken op de betaling van opstartkosten. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij heeft gedreigd met beslaglegging indien de erven het volledige door hem gevorderde bedrag niet zouden voldoen. De Raad overweegt dat van kwade trouw van beklaagde niet is gebleken. Beklaagde heeft restitutie van de opstartkosten geweigerd omdat hij meende – en meent – dat hij op die kosten aanspraak heeft. Of in dit geval opstartkosten verschuldigd zijn, is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. In zoverre is sprake van een civielrechtelijk geschil tussen partijen waarover niet de Raad maar de Geschillencommissie Makelaardij bevoegd is te oordelen. Vast staat dat klagers het geschil over de opstartkosten aan bovengenoemde commissie hebben willen voorleggen en hebben aangeboden om hangende die procedure het in geschil zijnde bedrag in depot bij de notaris te laten. Door onder deze omstandigheden het advies van zijn advocaat te volgen en te dreigen met beslaglegging om de erven te bewegen het totale gevorderde bedrag te voldoen, heeft beklaagde niet gehandeld als een NVM-makelaar betaamt. Hij heeft immers niet voorkomen dat het geschil is geëscaleerd. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 14-24 RvT Arnhem

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden  Klagers zijn met de verkopers van een woning mondeling tot overeenstemming over de aankoop gekomen. Nog vóórdat de koopakte getekend werd, meldde zich bij de verkopend makelaar een andere gegadigde die bereid bleek een hogere prijs te betalen. De woning is vervolgens aan deze gegadigde verkocht. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hen niet heeft laten weten dat hij met een andere partij in onderhandeling was getreden en dat hij klagers niet in de gelegenheid heeft gesteld een tegenbod te doen. De Raad overweegt dat de met klagers aangegane koopovereenkomst niet door ondertekening van de voorliggende concept-koopakte rechtens bindend tot stand is gekomen. Het stond beklaagdeN opdrachtgever dan ook vrij om met een andere gegadigde een koopovereenkomst te sluiten. Op beklaagde rustte niet de verplichting om klagers over het bod van de derde te informeren, noch om klagers in de gelegenheid te stellen nog een bod uit te brengen. Klagers zien er aan voorbij dat zij niet meer met de verkoper in onderhandeling waren en beklaagde zich van dergelijke onderhandelingen niet behoefde vrij te maken alvorens met een derde-gegadigde een koopovereenkomst tot stand te brengen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer