Uitspraken
-
22-32 RvT Noord
22-32 RvT Noord Informatie aan niet-opdrachtgever. Taxatie. Onafhankelijkheid De makelaar heeft ten aanzien van hetzelfde terrein eerst een adviesrol bij een verkoopopdracht aanvaard en daarna een taxatieopdracht. Bij aanvaarding van de taxatieopdracht heeft de makelaar de adviesrol weliswaar neergelegd, maar de makelaar was al betrokken geweest. Vervolgens heeft de makelaar in de opdrachtbevestiging ten aanzien van de taxatie verklaard niet recent betrokken te zijn geweest bij het te taxeren object (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid zou kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De makelaar was echter wel recent betrokken en die betrokkenheid kan naar het oordeel van de Raad ook leiden tot belangenverstrengeling. Raad is dan ook van oordeel dat de makelaar onjuist heeft verklaard en dat de makelaar eveneens door de enkele aanvaarding van de taxatieopdracht (na eerder al andere diensten te hebben verleend) in strijd handelt met de NVM Erecode. NVM Noord 104
Lees meer -
22-30 RvT Noord
22-30 RvT Noord Optie en bod. Informatie biedingsprocedure. Klagers verwijten de verkopend makelaar dat deze tijdens het biedingsproces biedingsinformatie heeft verstrekt aan een andere gegadigde, als gevolg waarvan zij hun bod hebben moeten verhogen en onnodig veel betaald zouden hebben voor de woning. Zij stellen dat beklaagde, door aan de andere gegadigde aan te geven dat het gat tussen de biedingen een gemiddeld jaarsalaris was, biedingsinformatie heeft verstrekt. Naar het oordeel van de Raad betreft dit geen specifieke biedingsinformatie waarmee een gegadigde zou weten wat hij zou moeten bieden om alsnog de woning te kunnen kopen. De klacht is naar het oordeel van de Raad ongegrond. NVM Noord 102
Lees meer -
22-12 RvT Noord
22-12 RvT Noord Informatie aan niet-opdrachtgever, energielabel, onzorgvuldig handelen, bijlagen overeenkomst De makelaar heeft ten onrechte in de brochure en op zijn eigen website, Funda en Move opgenomen dat de woning zou beschikken over een Energielabel A, terwijl het in werkelijkheid om een Energielabel B ging. De makelaar had de gegevens van een gelijksoortige woning gekopieerd, maar heeft daarbij niet gecontroleerd of dezelfde informatie werkelijk van toepassing was. Ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst is het Energielabel niet verstrekt, hoewel het wel als bijlage in de koopovereenkomst staat vermeld. De makelaar verklaart dat het in zijn praktijk gebruikelijk is enkel de te ondertekenen stukken te delen met de kopers en niet de overige bijlagen. Pas na de notariële levering van de woning, die bij volmacht geschiedt, wordt het Energielabel aan kopers verstrekt en blijkt dat sprake is van een Energielabel B. De Raad is van oordeel dat de makelaar op meerdere momenten onvoldoende heeft gewaakt voor onjuiste beeldvorming omtrent het Energielabel. Klacht is gegrond. NVM Noord 099
Lees meer -
21-88 RvT Noord
21-88 RvT Noord NVM Noord 086 Klacht van opdrachtgever. Belangenbehartiging bij echtscheiding. Beklaagde heeft in opdracht van klager en zijn ex-vrouw een woning verkocht. De verkoop vond plaats in het kader van de echtscheiding. Klager is van oordeel dat beklaagde bij de uitvoering van haar opdracht onvoldoende zijn belangen heeft behartigd. Er worden een zevental klachten ingediend, onder andere over de kwaliteit van de foto’s die op Funda geplaatst werden en over de wijze waarop met de ex-vrouw gecommuniceerd werd. Door beklaagde is hiertegen verweer gevoerd. De Raad heeft alle klachten ongegrond verklaard.
Lees meer -
21-87 RvT Noord
21-87 RvT Noord NVM Noord 097 Klacht van niet-opdrachtgever. Parkeerplaats niet opgenomen in koopovereenkomst. Beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar bij de verkoop van een appartement. Bij dit appartement horen twee parkeerplaatsen. Bij de levering in 2018 is slechts één parkeerplaats overgedragen aan klagers. Dit wordt in 2021 ontdekt. Na enige discussie wordt de laatste parkeerplaats alsnog om niet overgedragen aan klagers. Klagers dienen desondanks een klacht in jegens beklaagde. Niet alleen vanwege het feit dat in 2018 vergeten is de parkeerplaats op te nemen in de documentatie, maar vooral vanwege het feit dat beklaagde tijdens de afwikkeling in 2021 ontkend heeft een fout te hebben gemaakt. De Raad verklaart de klacht gegrond.
Lees meer -
21-86 RvT Noord
21-86 RvT Noord NVM Noord 096 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Huurovereenkomst tot stand gebracht of niet. Recht van eerste koop besproken of niet. Klager is huurder van een bedrijfsruimte. Als het naastgelegen pand te huur komt via beklaagde informeert klager daarnaar omdat hij daar zijn praktijk wil uitoefenen. Omdat aanpassing van die ruimte een grote investering vergt, vraagt hij de makelaar of het pand ook te koop is. Dan deelt deze hem mede dat hij zelf al enige tijd een eerste recht van koop heeft. Vervolgens wordt een huurovereenkomst opgemaakt waarin voor klager een tweede recht van koop wordt opgenomen. Daarop deelt klager mede dat hij een ander pand voor zijn praktijk heeft gevonden en afziet van de huur. De eigenaar spant een procedure tegen klager aan die hij verliest. Klager gaat in hoger beroep en in die procedure komen partijen tot een schikking. Het verwijt van klager dat de makelaar zich achter het standpunt van de eigenaar opstelde dat sprake was van een huurovereenkomst is niet terecht. De stelling dat van een overeenkomst sprake was, is zeer wel verdedigbaar en waar de makelaar in de eerste plaats voor het belang van zijn opdrachtgever moet opkomen, heeft de makelaar juist gehandeld. Evenmin terecht is het verwijt dat de makelaar hem niet tijdig meldde dat hij zelf een recht van eerste koop had.
Lees meer -
21-85 RvT Noord
21-85 RvT Noord NVM Noord 098 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Onderhandelingen en organisatie van open huis. Niet melden van muizenplaag. Alleen contact met eigen makelaar van klaagster. Klaagster is geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop heeft. Zij bezichtigt de woning twee maal, de eerste keer alleen, de tweede keer met een eigen aankoopma-kelaar. Deze acht de vraagprijs te hoog. Klaagster brengt meerdere keren een bod uit dat telkens wordt afgewezen. Op zeker moment laat klaagster een bouwkundige keuring uitvoeren omdat zij wederom een bod overweegt. Als dit bod uit blijft, organiseert be-klaagde een open huis. Hierna brengt klaagster een nieuw bod uit waarna partijen het alsnog eens worden. Na de overdracht ontdekt de aannemer van klaagster dat er sprake is van een muizen-plaag. Beklaagde verklaart dat de vraag over ongedierte door de verkopers niet was ingevuld omdat zij onzeker waren in verband met de aanwezigheid van enige pissebed-den en zilvervisjes. Op de vraag naar muizen of ratten hadden zij volgens beklaagde ontkennend geantwoord. De klacht van klaagster op dit punt is ongegrond. Eveneens ongegrond is de klacht over het open huis terwijl de onderhandelingen volgens klaagster nog gaande waren. Dit laatste was naar het oordeel van de raad niet meer het geval. Ook de klacht dat beklaagde niet met haar wenste te communiceren is onge-grond, waar klaagster immers een eigen makelaar had. En in een dergelijk geval hoort de communicatie via de makelaars te lopen.
Lees meer -
21-73 RvT Noord
21-73 RvT Noord Informatie aan niet-opdrachtgever, inroepen ontbindende voorwaarde, vormvereisten In de koopovereenkomst is een No Risk clausule opgenomen. Beklaagde heeft als verkoopmakelaar klagers als kopers over deze clausule voorgelicht en heeft voor ondertekening de koopovereenkomst artikel voor artikel doorgenomen. De tekst van de No Risk clausule en de voorwaarden voor het inroepen ervan zijn helder. Desalniettemin roepen kopers de ontbindende voorwaarde van verkoop van hun eigen woning te laat in en worden zij vervolgens door de verkopers in rechte betrokken tot betaling van de contractuele boete. Die procedure eindigt in een schikking inhoudende dat kopers een deel van de contractuele boete betalen. Klagers klagen dat beklaagde hen hiervoor had moeten waarschuwen. De Raad oordeelt deze klacht ongegrond. Beklaagde heeft niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld omdat hij klagers: 1) voorafgaand en bij het aangaan van de koopovereenkomst uitvoerig heeft voorgelicht over de No Risk clausule; 2) de verkoopmakelaar van de eigen woning van klagers ook in het aankooptraject zijdelings betrokken was; en 3) beklaagde uit de berichtgeving van klagers (voor het verstrijken van de termijn) niet hoefde af te leiden dat zij een beroep deden op de ontbindende voorwaarde. NVM Noord 094
Lees meer -
21-61 RvT Noord
NVM Noord 095 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop. Klager koopt in 2005 een woning die bij beklaagde in portefeuille is. In 2021 geeft hij opdracht tot taxatie van de woning en dan blijkt dat het om een bedrijfswoning gaat. Klager meent hierdoor ernstig gedupeerd te zijn. Hij verwijt de makelaar dat deze hem destijds hierover niet informeerde. De makelaar kan na zoveel jaren niet achterhalen hoe een en ander gebeurd kan zijn. Noch de gemeente noch zijn collega die destijds de financieringstaxatie verrichtte, beschikt nog over relevante gegevens. De raad van toezicht constateert dat inmiddels ruimschoots meer dan 7 jaar zijn verstreken na het gebeurde. Het Reglement Tuchtrechtspraak noemt een termijn van maximaal 7 jaar die verstreken mag zijn tussen de gedraging waarover geklaagd wordt en de indiening van de klacht. Klager is derhalve niet-ontvankelijk.
Lees meer -
21-47 RvT Noord
Informatie aan niet-opdrachtgever, belangenbehartiging opdrachtgever, onafhankelijkheid/belangenverstrengeling, No Risk clausule, contractsbepalingen wijziging na ondertekening. Klager heeft (tezamen met zijn partner) een woning aangekocht waarbij de makelaar als verkopend makelaar optrad. Klager heeft vervolgens dezelfde makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van zijn eigen woning. Bij de aankoop van de woning heeft de makelaar, na ondertekening van de koopovereenkomst door klager, een wijziging aangebracht in de koopovereenkomst zonder klager daarover te informeren. De makelaar heeft aldus niet voldoende betrouwbaar gehandeld en ook onvoldoende gewaakt voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (Regel 1 Erecode). Dat het een aanpassing betreft in lijn met eerder aan klager verschafte documentatie doet daaraan niet af. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager sprake van belangenverstrengeling bij het uitvoering geven aan de overeengekomen No Risk clausule. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor een andere cliënt bemiddelt bij de verkoop van een ander object aan diezelfde opdrachtgever. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie ervoor te zorgen dat bij zijn opdrachtgever geen onduidelijkheid ontstaat over de rol waarin hij optreedt en dient de makelaar hoge zorgvuldigheidseisen in acht te nemen als sprake zou zijn van evident tegenstrijdige belangen. Daarvan is geen sprake en evenmin is de Raad van oordeel dat de makelaar niet zou hebben voldaan aan de voor hem geldende zorgvuldigheidseisen. Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de makelaar zijn eigen belang zwaarder heeft laten wegen dan de belangen van klager zijn ook niet gesteld. Bij de verkoop van de eigen woning is volgens klager voorts sprake van het neerleggen van de opdracht door de makelaar. De makelaar zou geen uitvoering hebben gegeven aan de opdracht. Daarvan is geen sprake volgens De Raad, nu uit de ingediende stukken volgt dat de makelaar alle onderdelen van de aan hem gegeven opdracht heeft uitgevoerd. De makelaar had echter wel nauwer contact moeten onderhouden met klager omtrent de inhoud van de koopovereenkomst en de ondertekening daarvan, mede gelet op de bepaling dat de koper na tien dagen niet meer gebonden hoeft te zijn aan de door hem ondertekende koopovereenkomst. Van dergelijk contact is in de periode van 3 juli 2020 - 7 augustus 2020 niet gebleken. Nu een tweetal klachten gegrond worden verklaard, volgt als straf een berisping.
Lees meer