Uitspraken

  • 20-93 RvT Noord

    Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste gebruiksoppervlakte in verkoopdocumentatie   De makelaar, optredend voor de verkoper, past de Meetinstructie (NEN 2580) niet toe en vermeldt (daardoor) onjuiste oppervlaktes van de te verkopen woning en bijbehorende schuur in de verkoopdocumentatie/brochure. De Raad oordeelt het niet toepassen van de Meetinstructie een schending van artikel 1 van de Erecode, verklaart de klacht gegrond en legt als maatregel een berisping op.

    Lees meer
  • 20-74 RvT Noord

    NVM Noord 81 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Niet volgen meetinstructie. Eigen meettechniek toegepast. Metrages van referentiepanden aangepast. Geen motivatie van niet aanpassen van marktwaarde. Een makelaar brengt in verband met het uiteengaan van klager en zijn partner in opdracht van laatstgenoemde een taxatie uit. Het aanvankelijk door het NWWI gevalideerde rapport wordt door deze ingetrokken vanwege te grote afwijkingen van vergelijkbare objecten. Dan blijkt dat de makelaar een eigen meettechniek heeft toegepast. In een nieuw taxatierapport past de makelaar de metrages aan en hij doet dit ook met betrekking tot de referentiepanden om zo, naar eigen zeggen, tot een betere vergelijking te kunnen komen. De maatvoering daarvan acht hij op basis van zijn gegevens onjuist. De getaxeerde waarde past de makelaar niet aan. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De makelaar heeft bij de eerste taxatie de al sinds 2010 geldende meetinstructie niet toegepast. Bij de aanpassing van de maatvoering van de metrages van de referentiepanden heeft hij deze niet zelf met de hand opgemeten maar dit uitsluitend gedaan op basis van archiefgegevens. Dat de marktwaarde niet is aangepast acht de raad niet verwijtbaar: de waarde van een pand wordt niet alleen bepaald door de maatvoetring, maar ook door factoren als ligging, staat van onderhoud, bouwaard etc. Wel acht het college het verwijtbaar dat de makelaar niet motiveerde waarom hij de marktwaarde niet wijzigde.

    Lees meer
  • 20-69 RvT Noord

    NVM Noord  074              De klager in deze zaak had het voornemen een vastgoedportefeuille op te bouwen. Daartoe zocht hij een makelaar die hem daarin kon begeleiden. Beklaagde heeft klager op enig moment een vijftal opties op appartement aangeboden in een nieuw te bouwen appartementencomplex. Klager heeft om hem moverende redenen van aankoop van vier van deze appartementen afgezien. Later bleken er nog een aantal appartementen beschikbaar te zijn gekomen in hetzelfde complex. Beklaagde heeft deze niet meer aan klager aangeboden, maar onder andere aan haar vader. Ook heeft zij zelf een appartement gekocht. Klager stelt dat hiermee zijn belangen zijn geschaad, en dat er sprake is van belangenverstrengeling. De Raad oordeelt dat dit niet het geval is. Klager had duidelijk aangegeven waarom hij de eerder aan hem aangeboden appartementen niet wilde kopen, en om die reden mocht beklaagde er ook op vertrouwen dat de later vrijgekomen appartementen ook niet aan zijn eisen zouden voldoen. De Raad verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 20-68 RvT Noord

    NVM Noord 075            Klagers hebben op 24 september 2018 een woning gekocht, die op 14 december 2018 aan hen geleverd. Kort daarop ontvingen zij van de gemeente stukken, gericht aan de vorige eigenaren/bewoners, waaruit bleek dat er een bezwaarprocedure liep tegen een verstrekte omgevingsvergunning om het schuin tegenover hun woning gelegen woongebouw van drie verdiepingen nog eens met drie verdiepingen te verhogen. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen daarover had moeten informeren. De bouw is inmiddels gestart. Klagers vrezen dat de drie extra verdiepingen grote gevolgen zullen hebben voor de zon- en lichtinval in de woning die zij hebben gekocht. De Raad concludeert uit de stukken dat beklaagde wist van de verstrekte omgevingsvergunning, en dat hij klagers hierover (beter) had moeten informeren. De klacht wordt gegrond verklaard, en beklaagde ontvangt een berisping.

    Lees meer
  • 20-54 RvT Noord

    NVM Noord  082                  DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Meetinstructie. Bergzolder zonder daglichttoetreding.   Klagers kopen een woning die door beklaagde wordt aangeboden met een woonoppervlak van 108 m². Na de aankoop wordt de woning ingemeten door een andere makelaar die op 85 m² uitkomt. Het verschil blijkt te zitten in een bergzolder die weliswaar met een vaste trap kan worden bereikt, maar die geen daglichttoetreding heeft. Daarom heeft de makelaar deze ten onrechte als woonoppervlak aangemerkt..

    Lees meer
  • 20-37 RvT Noord

    NVM Noord 069                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Ten onrechte inroepen van 48-uurs clausule. Onduidelijkheden laten ontstaan over status van overeenkomst. Warrig optreden van makelaars.   Klaagster heeft belangstelling voor een woning die beklaagden (die aan hetzelfde kantoor zijn verbonden) in verkoop hebben. Kort na de bezichtiging koopt zij de woning voor de vraagprijs. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud opgenomen terzake van financiering en verkoop eigen woning; dit laatste in de vorm van een zogeheten no risk clausule waar tot 14 augustus 2019 een beroep kan worden gedaan. Tevens wordt opgenomen een 48 uursclausule. Deze houdt in dat als verkoper een beter bod krijgt, de koper 48 uur de gelegenheid heeft om zijn bod onvoorwaardelijk te maken. Op 13 juli bericht het makelaarskantoor ’s avonds laat dat een beroep op de 48 uursclausule wordt gedaan. Er was op dat moment nog geen sprake van een getekende koopovereenkomst met een derde. Op 15 juli laat klaagster weten dat zij geen risico wil lopen en afziet van de koop. Op 16 juli deelt een der beklaagden mede dat zij nog mogelijkheden voor klaagster ziet en deze met haar wil bespreken. Daarop brengt de zoon van klaagster een lager bod uit dat door verkoper niet wordt aanvaard. Op 17 juli geeft een der makelaars een toelichting en stelt dat een beroep op de 48 uursclausule ook kan worden gedaan als er nog geen getekende koopovereenkomst met een derde is. Op 24 juli delen de makelaars mede dat zij tot de ontdekking zijn gekomen dat dit laatste onjuist ius en bieden hun verontschuldigingen aan. Tevens wordt gezegd dat de ontbinding ten onrechte is ingeroepen en dus nog bestaat. Klaagster bestrijdt dat, maar wil wel een nieuwe overeenkomst zonder voorbehouden. Daarop wordt door het make-laarskantoor gereageerd met de mededeling dat zal worden gehandeld alsof de over-eenkomst nimmer was ontbonden. Klaagster houdt staande dat dit wel het geval is en dient een klacht in. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaars onjuist hebben gehandeld. Een beroep op de 48 uursclausule kan pas plaatsvinden als er een andere overeenkomst is gesloten en dat is pas het geval als er sprake is van een schriftelijk vastgelegde en getekende overeenkomst. Daarnaast geeft het optreden van de makelaars een warrig beeld waardoor onduide-lijkheden zijn ontstaan of er nu sprake was van een koopovereenkomst of niet.

    Lees meer
  • 20-32 RvT Noord

    205 OVERIG Beheer. Geluidsoverlast. Bemiddeling bij conflict tussen huurders over geluidsoverlast. Onvoldoende inspanning. Ongepast optreden. Beklaagden hebben een appartementencomplex in beheer. Klaagster huurt een van de appartementen en stelt ernstige geluidsoverlast van haar buren te ondervinden. Klaagster verwijt beklaagden dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om het conflict over de overlast op te lossen. Daarnaast zouden beklaagden e-mails onbeantwoord hebben gelaten en zou er sprake zijn van onbetamelijk gedrag jegens klaagster. De Raad stelt vast dat beklaagden hebben getracht te bemiddelen en oplossingen hebben aangeboden. Dat beklaagden zich in enig opzicht tuchtrechtelijk laakbaar hebben gedragen heeft de Raad niet kunnen vaststellen. Hetgeen klaagster van beklaagden vergt gaat hun taken als beheerder te buiten.

    Lees meer
  • 20-23 RvT Noord

    205 OVERIG Ontvankelijkheid. Samenloop klachtbeoordeling door het Tuchtcollege van de NRVT en de Raad van Toezicht NVM. Tijdsverloop. Te late indiening van de klacht. Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuiste Taxatiewaarde. Tegenstrijdige opdrachten. Uitvoeren van taxatie-opdrachten van verschillende opdrachtgevers m.b.t. hetzelfde pand Klagers hebben in 2011 een woning gekocht en beklaagde heeft de woning i.v.m. de financiering voor klagers getaxeerd. Toen klagers de woning in 2013 wensten te verkopen hebben zij beklaagde de verkoopopdracht verstrekt. Belangstelling bleef uit en de woning is in 2015 uit de verkoop gehaald. In 2018 hebben klagers verzocht om in aanmerking te komen voor opkoop in het kader van de aardbevingsproblematiek. In verband daarmee heeft beklaagde de woning samen met een door klagers zelf aangewezen makelaar, getaxeerd. Beklaagde taxeerde de woning vervolgens veel lager dan de waarde die hij in 2011 en tijdens het verkooptraject van 2013 tot 2015 aan de woning had toegekend. Klagers verwijten beklaagde dat hij de waarde in het verleden veel te hoog heeft vastgesteld en stellen daarnaast dat beklaagde de nieuwe taxatie-opdracht in 2018, gelet op de eerdere opdrachten van klagers, niet had mogen aanvaarden. Beklaagde meent dat klagers niet ontvankelijk zijn in hun klacht en ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. De Raad overweegt dat dezelfde klacht zowel kan worden ingediend bij het Tuchtcollege van de NRVT als bij de Raad van Toezicht NVM. Wel ligt het in de rede dat beide tuchtcolleges rekening houden met de maatregelen die voor dezelfde gedraging reeds eerder zijn opgelegd. Klagers zijn niet-ontvankelijk in hun klacht voor zover de klacht betrekking heeft op de taxatie van beklaagde uit 2011 en de vraagprijzen die tijdens het verkooptraject van 2013 tot 2015 door beklaagde werden vastgesteld. Deze onderdelen van de klacht zijn te laat ingediend. Het stond beklaagde vrij om drie jaar na de beëindiging van de verkoopopdracht van klager, van een andere opdrachtgever een opdracht tot taxatie van klagers woning te accepteren. Dat klagers door de aanvaarding van deze laatste taxatie-opdracht zijn benadeeld, is niet gebleken. Nu klagers voorts geen redenen hebben aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat de in 2018 door beklaagde verrichte taxatie onjuist was, wordt de klacht voor het overige ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-29 RvT Noord

    205 OVERIG Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste melding op Funda. Aanmelding op niet voor publiek toegankelijk deel van Funda i.v.m. bijhouden statistiek. Een VvE (klaagster) verwijt beklaagden een onjuiste melding op Funda te hebben gedaan. Beklaagden hadden van één van de leden een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van een appartement aan de huurders ontvangen. Hoewel het appartement niet publiekelijk werd aangeboden diende de verkoop wel bij Funda te worden aangemeld i.v.m. het bijhouden van statistieken. Het appartement had op het niet voor publiek toegankelijke deel van Funda moeten verschijnen. Klaagster verwijt beklaagden dat het appartement toch op het voor het publiek zichtbare deel verschenen is en dat daarbij bovendien onjuiste informatie over de VvE is verstrekt. De Raad stelt vast dat sprake is geweest van een menselijke vergissing. Hiervan hebben noch de betrokken partijen, noch derden nadeel ondervonden. Beklaagden hebben na de ontdekking van de fout voortvarend en juist gehandeld door de advertentie onmiddellijk in te trekken, klaagster te informeren, excuses te maken en een gesprek aan te bieden. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 20-31 RvT Noord

    200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Verkoop van verhuurde woning. Voortijdige beëindiging van huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Einde huurovereenkomst sluit niet aan bij de in de koopovereenkomst vastgelegde opleveringsdatum. Conflict door weigering van de huurder de woning voortijdig te verlaten. Makelaar had zijn opdrachtgever schriftelijk moeten informeren over de risico’s van het aangaan van de onderhavige overeenkomsten. Toen de verkoop van de woning van klagers niet vlotte, hebben klagers hun makelaar (beklaagde) gevraagd de woning tijdelijk te verhuren. Kort nadat de woning voor 1 jaar verhuurd was, diende zich alsnog een koper aan. Toen de huurder weigerde de woning tussentijds te verlaten, werd het voor klagers onmogelijk om aan de met de koper overeengekomen opleveringsdatum te voldoen. Klagers verwijten beklaagde dat zij onvoldoende heeft gewezen op de risico’s van het aangaan van de huurovereenkomst en de onderhavige koopovereenkomst die alleen correct kon worden nagekomen als de huurders daaraan hun medewerking zouden willen verlenen. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij klagers niet op oplossingsmogelijkheden hebben gewezen toen deze zich aandienden. De Raad is van oordeel dat beklaagde klagers schriftelijk had moeten informeren over de vaste looptijd van de huurovereenkomst, het risico dat de instemming met de in de verkoopovereenkomst opgenomen transportdatum met zich bracht en de mogelijkheid om zich uit de koopovereenkomst terug te trekken zolang de kopers nog niet hadden getekend. Door dit na te laten heeft beklaagde niet de zorgvuldigheid betracht die van hem mocht worden verwacht.

    Lees meer