Uitspraken

  • 20-105 RvT Noord

    NVM Noord  088                       Klacht over eigen aankoopmakelaar: gebreken in aangekochte woning. Bouwkundige keuring niet aangeraden.   Klagers kopen via inschakeling van een eigen aankoopmakelaar een woning. Kort daarop constateren klagers diverse gebreken aan de woning, onder andere niet goed sluitende deuren in de woning, een lekkend dakbeschot en verroeste leidingen. Klagers zijn van mening dat hun aankoopmakelaar ze beter had moeten adviseren, onder andere over het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring. Beklaagde stelt dat er geen aanleiding was een bouwkundige keuring uit te voeren. Bovendien zou het niet uitvoeren van de keuring met klagers besproken zijn. De Raad oordeelt dat beklaagde geen verwijt valt te maken en verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 20-104 RvT Noord

    NVM Noord  085            Totstandkoming koopovereenkomst. Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende bepaling in de koopovereenkomst.   Klager koopt een bedrijfspand. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Bij de notaris bleek dat er onduidelijkheid was over de koopprijs. Er zou ook een deel contant zijn betaald en partijen verschillen van mening over de vraag of dit bedrag was meegenomen in de koopprijs zoals opgenomen in de koopovereenkomst. Uiteindelijk worden nieuwe afspraken gemaakt. Daarna ontstaat discussie over een strook grond. Volgens klager is de aankoop van deze strook onderdeel van de nieuwe afspraken. Beklaagde betwist dit. Klager dient vervolgens een klacht in bij De Raad en verwijt beklaagde een zestal zaken. De Raad oordeelt dat hoewel de verkoop en de levering rommelig zijn verlopen, er geen sprake is van klachtwaardig handelen van beklaagde. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-103 RvT Noord

    NVM Noord  078                  Verkoop bij inschrijving. Ontbreken schriftelijke overeenkomst. Bod van derde buiten de inschrijvingstermijn.   Klager was geïnteresseerd in een woning die via beklaagde als verkopend makelaar werd verkocht. Geïnteresseerden werden uitgenodigd voor een bepaalde datum een bod uit te brengen. Na deze datum werd aan geïnteresseerden nog de kans geboden hun bod te verhogen. Uiteindelijk had klager het hoogste bod gedaan en werd hem een concept koopovereenkomst toegezonden. Een dag later kreeg klager echter te horen dat er door een derde een hoger bod was uitgebracht en dat de verkopers dit bod geaccepteerd hadden. Klager is van oordeel dat dit bod niet meer toelaatbaar was en dient een klacht in jegens beklaagde. De Raad oordeelt dat er in deze situatie – waarin geen inschrijvingsvoorwaarden van toepassing waren - geen sprake is van klachtwaardig handelen en verklaart de klacht ongegrond. Het stond de verkopers vrij nog in onderhandeling te gaan met een nieuwe geïnteresseerde.

    Lees meer
  • 20-93 RvT Noord

    Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste gebruiksoppervlakte in verkoopdocumentatie   De makelaar, optredend voor de verkoper, past de Meetinstructie (NEN 2580) niet toe en vermeldt (daardoor) onjuiste oppervlaktes van de te verkopen woning en bijbehorende schuur in de verkoopdocumentatie/brochure. De Raad oordeelt het niet toepassen van de Meetinstructie een schending van artikel 1 van de Erecode, verklaart de klacht gegrond en legt als maatregel een berisping op.

    Lees meer
  • 20-74 RvT Noord

    NVM Noord 81 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Niet volgen meetinstructie. Eigen meettechniek toegepast. Metrages van referentiepanden aangepast. Geen motivatie van niet aanpassen van marktwaarde. Een makelaar brengt in verband met het uiteengaan van klager en zijn partner in opdracht van laatstgenoemde een taxatie uit. Het aanvankelijk door het NWWI gevalideerde rapport wordt door deze ingetrokken vanwege te grote afwijkingen van vergelijkbare objecten. Dan blijkt dat de makelaar een eigen meettechniek heeft toegepast. In een nieuw taxatierapport past de makelaar de metrages aan en hij doet dit ook met betrekking tot de referentiepanden om zo, naar eigen zeggen, tot een betere vergelijking te kunnen komen. De maatvoering daarvan acht hij op basis van zijn gegevens onjuist. De getaxeerde waarde past de makelaar niet aan. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De makelaar heeft bij de eerste taxatie de al sinds 2010 geldende meetinstructie niet toegepast. Bij de aanpassing van de maatvoering van de metrages van de referentiepanden heeft hij deze niet zelf met de hand opgemeten maar dit uitsluitend gedaan op basis van archiefgegevens. Dat de marktwaarde niet is aangepast acht de raad niet verwijtbaar: de waarde van een pand wordt niet alleen bepaald door de maatvoetring, maar ook door factoren als ligging, staat van onderhoud, bouwaard etc. Wel acht het college het verwijtbaar dat de makelaar niet motiveerde waarom hij de marktwaarde niet wijzigde.

    Lees meer
  • 20-69 RvT Noord

    NVM Noord  074              De klager in deze zaak had het voornemen een vastgoedportefeuille op te bouwen. Daartoe zocht hij een makelaar die hem daarin kon begeleiden. Beklaagde heeft klager op enig moment een vijftal opties op appartement aangeboden in een nieuw te bouwen appartementencomplex. Klager heeft om hem moverende redenen van aankoop van vier van deze appartementen afgezien. Later bleken er nog een aantal appartementen beschikbaar te zijn gekomen in hetzelfde complex. Beklaagde heeft deze niet meer aan klager aangeboden, maar onder andere aan haar vader. Ook heeft zij zelf een appartement gekocht. Klager stelt dat hiermee zijn belangen zijn geschaad, en dat er sprake is van belangenverstrengeling. De Raad oordeelt dat dit niet het geval is. Klager had duidelijk aangegeven waarom hij de eerder aan hem aangeboden appartementen niet wilde kopen, en om die reden mocht beklaagde er ook op vertrouwen dat de later vrijgekomen appartementen ook niet aan zijn eisen zouden voldoen. De Raad verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 20-68 RvT Noord

    NVM Noord 075            Klagers hebben op 24 september 2018 een woning gekocht, die op 14 december 2018 aan hen geleverd. Kort daarop ontvingen zij van de gemeente stukken, gericht aan de vorige eigenaren/bewoners, waaruit bleek dat er een bezwaarprocedure liep tegen een verstrekte omgevingsvergunning om het schuin tegenover hun woning gelegen woongebouw van drie verdiepingen nog eens met drie verdiepingen te verhogen. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen daarover had moeten informeren. De bouw is inmiddels gestart. Klagers vrezen dat de drie extra verdiepingen grote gevolgen zullen hebben voor de zon- en lichtinval in de woning die zij hebben gekocht. De Raad concludeert uit de stukken dat beklaagde wist van de verstrekte omgevingsvergunning, en dat hij klagers hierover (beter) had moeten informeren. De klacht wordt gegrond verklaard, en beklaagde ontvangt een berisping.

    Lees meer
  • 20-54 RvT Noord

    NVM Noord  082                  DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Meetinstructie. Bergzolder zonder daglichttoetreding.   Klagers kopen een woning die door beklaagde wordt aangeboden met een woonoppervlak van 108 m². Na de aankoop wordt de woning ingemeten door een andere makelaar die op 85 m² uitkomt. Het verschil blijkt te zitten in een bergzolder die weliswaar met een vaste trap kan worden bereikt, maar die geen daglichttoetreding heeft. Daarom heeft de makelaar deze ten onrechte als woonoppervlak aangemerkt..

    Lees meer
  • 20-37 RvT Noord

    NVM Noord 069                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Ten onrechte inroepen van 48-uurs clausule. Onduidelijkheden laten ontstaan over status van overeenkomst. Warrig optreden van makelaars.   Klaagster heeft belangstelling voor een woning die beklaagden (die aan hetzelfde kantoor zijn verbonden) in verkoop hebben. Kort na de bezichtiging koopt zij de woning voor de vraagprijs. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud opgenomen terzake van financiering en verkoop eigen woning; dit laatste in de vorm van een zogeheten no risk clausule waar tot 14 augustus 2019 een beroep kan worden gedaan. Tevens wordt opgenomen een 48 uursclausule. Deze houdt in dat als verkoper een beter bod krijgt, de koper 48 uur de gelegenheid heeft om zijn bod onvoorwaardelijk te maken. Op 13 juli bericht het makelaarskantoor ’s avonds laat dat een beroep op de 48 uursclausule wordt gedaan. Er was op dat moment nog geen sprake van een getekende koopovereenkomst met een derde. Op 15 juli laat klaagster weten dat zij geen risico wil lopen en afziet van de koop. Op 16 juli deelt een der beklaagden mede dat zij nog mogelijkheden voor klaagster ziet en deze met haar wil bespreken. Daarop brengt de zoon van klaagster een lager bod uit dat door verkoper niet wordt aanvaard. Op 17 juli geeft een der makelaars een toelichting en stelt dat een beroep op de 48 uursclausule ook kan worden gedaan als er nog geen getekende koopovereenkomst met een derde is. Op 24 juli delen de makelaars mede dat zij tot de ontdekking zijn gekomen dat dit laatste onjuist ius en bieden hun verontschuldigingen aan. Tevens wordt gezegd dat de ontbinding ten onrechte is ingeroepen en dus nog bestaat. Klaagster bestrijdt dat, maar wil wel een nieuwe overeenkomst zonder voorbehouden. Daarop wordt door het make-laarskantoor gereageerd met de mededeling dat zal worden gehandeld alsof de over-eenkomst nimmer was ontbonden. Klaagster houdt staande dat dit wel het geval is en dient een klacht in. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaars onjuist hebben gehandeld. Een beroep op de 48 uursclausule kan pas plaatsvinden als er een andere overeenkomst is gesloten en dat is pas het geval als er sprake is van een schriftelijk vastgelegde en getekende overeenkomst. Daarnaast geeft het optreden van de makelaars een warrig beeld waardoor onduide-lijkheden zijn ontstaan of er nu sprake was van een koopovereenkomst of niet.

    Lees meer
  • 20-32 RvT Noord

    205 OVERIG Beheer. Geluidsoverlast. Bemiddeling bij conflict tussen huurders over geluidsoverlast. Onvoldoende inspanning. Ongepast optreden. Beklaagden hebben een appartementencomplex in beheer. Klaagster huurt een van de appartementen en stelt ernstige geluidsoverlast van haar buren te ondervinden. Klaagster verwijt beklaagden dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om het conflict over de overlast op te lossen. Daarnaast zouden beklaagden e-mails onbeantwoord hebben gelaten en zou er sprake zijn van onbetamelijk gedrag jegens klaagster. De Raad stelt vast dat beklaagden hebben getracht te bemiddelen en oplossingen hebben aangeboden. Dat beklaagden zich in enig opzicht tuchtrechtelijk laakbaar hebben gedragen heeft de Raad niet kunnen vaststellen. Hetgeen klaagster van beklaagden vergt gaat hun taken als beheerder te buiten.

    Lees meer