Uitspraken

  • 18-02 RvT West

    18-02 RvT West 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. In het kader van klagers echtscheiding heeft beklaagde, in opdracht van klagers ex-echtgenote, de voormalige echtelijke woning getaxeerd. Volgens klager heeft beklaagde het pand veel te laag gewaardeerd. De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde aan de NVM maatstaven voldoet. Klager heeft niet aangetoond dat de door beklaagde getaxeerde waarde (veel) te laag is. Beklaagde heeft als redelijk en bekwaam handelend makelaar getaxeerd en de Raad verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 19-01 RvT West

    19-01 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST Onvoldoende voorlichting aan koper. Dakkapel zonder vergunning. Beweerdelijk niet adequaat reageren op klacht. Klager koopt een appartement waarvan hem naderhand blijkt dat de dakkapel zonder vergunning is aangebracht. Het makelaarskantoor kan niet aantonen dat klager hierop is gewezen. De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde, nu een en ander hem bekend was, deze omstandigheid sowieso schriftelijk had moeten vastleggen. De raad acht het optreden van beklaagde nadat het de klacht had bereikt, juist. De klacht werd pas 2 jaar na dato ingediend en om na te gaan wat er toentertijd gebeurd was, moest contact worden opgenomen met de medewerkster die de zaak destijds gedaan had maar die niet meer bij het kantoor in dienst was. Er heeft vervolgens een gesprek tussen klager en het makelaarskantoor plaatsgevonden waarbij het kantoor hulp heeft aangeboden voor het vinden van een oplossing voor het probleem.

    Lees meer
  • 19-02 RvT West

    19-02 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST Beweerdelijk ongepast optreden en onvoldoende beantwoording van vragen. Dreigement van niet-doorgaan transport. Klager is van mening dat makelaar-verkoper onjuist jegens hem optrad en zijn vragen onvoldoende beantwoordde. De raad kan dat niet beamen. De vragen die klager stelde lagen op het terrein van de verkoper. Dat het makelaarskantoor klager de sleutels van het appartement dat hij gekocht had maar nog niet geleverd had gekregen, niet meekreeg toen hij zich onverwacht op het kantoor aandiende, acht de raad niet klachtwaardig. Wel acht het college het onjuist dat een medewerker van beklaagde tijdens de inspectie voorafgaand aan het transport heeft gezegd dat het transport niet zou doorgaan als klager niet gehoorzaamde of woorden van dergelijke strekking.

    Lees meer
  • 17-153 RvT West

    17-153 RvT West 202 TAXATIE 205 OVERIG Vergelijkbare klachten over dezelfde taxatie bij zowel de Stichting NRVT als de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. (Bewust) onjuiste /te lage taxatiewaarde opgegeven. (Schijn van) Belangenverstrengeling. Vermelding van verkeerde eigenaar in het taxatierapport. Klaagster heeft in 2006 een bedrijfspand gekocht voor EUR 560.000,--. Begin 2017 heeft klaagster het pand verkocht voor EUR 335.000,--. Het pand werd vóór de verkoop, in 2016, in opdracht van de bank getaxeerd op EUR 130.000. Klaagster verwijt de makelaars/taxateurs die bij deze taxatie betrokken waren (beklaagden) dat zij de waarde van het pand veel te laag hebben vastgesteld. Daarnaast wordt beklaagden verweten dat zij bewust te laag hebben getaxeerd waardoor de schijn van belangenverstrengeling is gewekt en dat in het taxatierapport een verkeerde eigenaar is genoemd. Beklaagden ontkennen tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en wijzen er op dat klaagster een zelfde klacht heeft ingediend bij de Stichting NRVT.  De Raad onderkent dat het onwenselijk is dat taxateurs zich voor twee verschillende tuchtcolleges voor eenzelfde taxatie moeten verantwoorden. Het is aan de betreffende organisaties om desgewenst, middels aanpassing van de reglementen aan deze situatie een einde te maken. Het is mogelijk dat door de verschillende tuchtcolleges over dezelfde verwijtbare gedraging twee maatregelen worden opgelegd. De Raad kan zich voorstellen dat indien het ene tuchtcollege een maatregel heeft opgelegd, het andere tuchtcollege daarvan af zal zien. Wat betreft de inhoud van de klacht wordt overwogen dat beklaagden hun taxatie gemotiveerd hebben toegelicht. Dat beklaagden evident onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd en in redelijkheid niet tot de onderhavige taxatie hebben kunnen komen is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat bewust te laag is getaxeerd. Beklaagden hebben erkend dat een onjuiste eigenaar werd vermeld maar deze omissie leidt niet tot een tuchtrechtelijk verwijt.

    Lees meer
  • 17-152 RvT West

    17-152 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING  VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Misbruik van tuchtrecht leidt tot niet-ontvankelijkheid. Geen onjuiste gedragingen van makelaar. Klager is adviseur van een dame wier woning bij geklaagde in de verkoop is. Tussen klager en beklaagde ontstaan diverse onenigheden die ertoe leiden dat de makelaar geen contact meer met klager wil onderhouden. Klager is van mening dat de makelaar zich meermalen tegenover derden indiscreet over hem heeft uitgelaten. Zo heeft hij tegen derden gezegd dat klager een klacht tegen hem zou indienen. De raad van toezicht is van oordeel van klager misbruik maakt van het tuchtrecht. Klager moet weten dat hij zijn klachten baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij moet beseffen dat die nimmer tot een gegrondheid kunnen leiden. Klager is daarom niet-ontvankelijk. Ten overvloede overweegt het collega dat, ware klager wel ontvankelijk geweest, de klacht ongegrond zou zijn bevonden. Waar klager diverse malen gedreigd had om een klacht in te dienen, stond het de makelaar vrij om dit anderen mede te delen. Ook stond het de makelaar vrij om niet langer met klager samen te werken.

    Lees meer
  • 18-132 RvT West

    18-132 RvT West 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie van de binnenzijde van het te taxeren object.    Beklaagde heeft in opdracht van klager drie bedrijfsunits, een winkel en een appartement getaxeerd. N.a.v. vragen van klager heeft beklaagde zijn taxatierapport aangepast en een gecorrigeerd tweede rapport uitgebracht. Klager verwijt beklaagde dat hij ten onrechte heeft vermeld dat hij alle objecten van binnen uit heeft geïnspecteerd en stelt dat de taxatierapporten verschillende onjuistheden bevatten.   De Raad stelt vast dat beklaagde de bedrijfsunits aan adres 1 en 2 niet van binnenuit, maar vanaf de overheaddeur geïnspecteerd heeft en dat beklaagde de 3e unit in het geheel niet van binnen heeft gezien. Beklaagde had op zijn minst aan de huurder van  unit 1 en 2 kunnen vragen om de units te mogen betreden teneinde deze ook van binnen te kunnen inspecteren. Voorts had het op de weg van beklaagde als redelijk handelend taxateur gelegen om in het taxatierapport nadrukkelijk tot uitdrukking te brengen dat hij de gewaardeerde bedrijfsunits niet of niet vanuit de binnenzijde geïnspecteerd heeft. De Raad acht de bewoordingen van beklaagde ontoereikend, niet in de laatste plaats omdat in het taxatierapport is opgenomen dat hij de getaxeerde objecten van de binnenzijde en buitenzijde goed heeft kunnen bezichtigen. Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat het eerste taxatierapport aanzienlijke onnauwkeurigheden bevatte, zoals het feit dat de waarde van de getaxeerde bedrijfsunits hoger was dan in dat rapport vermeld stond. Dat beklaagde zijn fout snel heeft onderkend en hersteld, doet daar niet aan af. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde zijn taxatierapporten niet met die mate van zorgvuldigheid heeft opgesteld die van hem moet worden verlangd en acht de handelwijze van beklaagde om die reden tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 18-128 RvT West

    18-128 RvT West 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Klacht te laat ingediend. Geschil over hoogte/verschuldigd zijn van courtage. Gezamenlijke opdracht. Voortzetten van de uitvoering van de opdracht na verzoek om terugtrekking door één van de opdrachtgevers. Klager en zijn (ex-)partner hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun woonboerderij verstrekt. De boerderij is uiteindelijk voor een bedrag onder de vraagprijs via beklaagde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdracht heeft voortgezet ook nadat klager hem had gevraagd om zich terug te trekken. Daarnaast stelt klager dat hij door beklaagde onder druk is gezet om akkoord te gaan met de verkoop, dat beklaagde zich onvoldoende voor een goede verkoop heeft ingespannen en dat beklaagde geen recht heeft op de (volledige) courtage.    De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. Gelet op de in dit geschil relevante termijnen en omstandigheden heeft klager zijn rechten niet verwerkt omdat hij niet binnen bekwame tijd zou hebben geklaagd. De Raad ziet niet in waarom een termijn van enkele maanden tussen het moment van tekenen van de koopovereenkomst en het moment van indiening van zijn klacht bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM in het onderhavige geval zou gelden als een overschrijding van de termijn van ''binnen bekwame tijd'' in de zin van artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek. De Raad oordeelt niet over geschillen betreffende al dan niet verschuldigde courtage. Dat er sprake was van een onvoorwaardelijke (gezamenlijke) intrekking van de opdracht is niet komen vast te staan en beklaagde heeft op goede gronden zijn dienstverlening voortgezet. Omdat ook overigens niet is gebleken dat beklaagde op tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld of door zijn handelen schade aan klager heeft toegebracht, wordt de klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-122 Rvt West

    18-122 RvT west Ref: 27/131.258 RAAD VAN TOEZICHT WEST Beweerdelijke druk om hoger bod te doen. Klager beklaagt zich erover dat makelaar-verkoper hem onder druk zette om een hoger bod te doen nadat er prijsovereenstemming was bereikt. Uit een e-mail van de makelaar aan klager blijkt duidelijk dat de makelaar het voorbehoud maakte dat de bank moest instemmen met de koopsom. Dat deed deze niet waarop klager zijn bod iets verhoogde waarmee de bank accoord ging. Van enige druk van de kant van de makelaar blijkt niets.

    Lees meer
  • 18-115 RvT West

    Beweerdelijk agressieve en prijsopdrijvende flyer.  Foto binnentuin ten onrechte gebruikt? Geen schriftelijke maar wel mondelinge reactie van de makelaar. Klager heeft een flyer van beklaagde in zijn brievenbus gekregen waaraan hij zich stoort. Hij is van mening dat deze de bewoners van het appartementencomplex waar hij woont, ertoe brengt te ‘cashen’  waardoor prijsopdrijving ontstaat. Hij verlangt verder een schriftelijke verklaring van de makelaar. De Raad van Toezicht kan in de tekst van de flyer niets onjuists vinden. De flyer is een normale en zeker niet grensoverschrijdende vorm van reclame. Nu de makelaar direct telefonisch op de klacht van klager reageerde, was deze niet gehouden dit ook nog schriftelijk te doen.

    Lees meer
  • 18-113 RvT West

    18-113 RvT West 202 TAXATIE Onvoldoende zorgvuldige werkwijze. Inspectie vanaf dak naburig pand. Taxatie zonder op of in het te taxeren object te zijn geweest. Beklaagde heeft voor zijn opdrachtgever een object getaxeerd dat zich op het perceel van klager bevond. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zijn taxatie heeft gebaseerd op onwaarheden en op onjuiste informatie. Ook wordt beklaagde verweten dat hij voor de taxatie geen contact met klager heeft opgenomen. De Raad overweegt dat een makelaar c.q. de taxateur een te taxeren object in beginsel in persoon op zorgvuldige wijze dient te inspecteren. Het had op de weg van beklaagde gelegen om in zijn rapport nadrukkelijk tot uitdrukking te brengen dat hij het getaxeerde object heeft geïnspecteerd vanaf het dak van een naburige pand en dat hij niet in of op het gewaarde object heeft kunnen komen. Door dit na te laten is de handelwijze van beklaagde niet in overeenstemming met hetgeen van een redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat het taxatierapport onjuistheden bevat. De Raad concludeert dat beklaagde niet met die mate van zorgvuldigheid zijn taxatierapport heeft opgesteld die van hem mocht worden verlangd en acht het handelen van beklaagde om die reden tuchtrechtelijk laakbaar. Hierbij wordt ook in overweging genomen dat beklaagde heeft nagelaten om klaagster te benaderen met het verzoek om zijn perceel t.b.v.de inspectie van het gewaarde object te mogen betreden.

    Lees meer