Uitspraken

  • 18-69 RvT West

    Verkoop zonder medeweten/toestemming van eigenaar. Ontbreken van getekende opdrachtbevestiging. Verkoper wordt geconfronteerd met procedure van beweerde koper.   Klaagster verwijt haar makelaar (beklaagde) dat zij een aan haar toebehorend beleggingspand, zonder haar medeweten en instemming, heeft verkocht en zich daarbij schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrifte. Beklaagde heeft daarbij geen enkel dossier bijgehouden en verder haar zorgplicht jegens klaagster ernstig verzaakt. Beklaagde stelt dat alle handelingen m.b.t. de verkoop van het pand plaatsvonden met medeweten en toestemming van klaagster maar erkent wel bij de dossiervorming te zijn tekortgeschoten. De Raad stelt vast dat de lezingen van partijen over de gang van zaken fundamenteel uiteenlopen. Zelfs al neemt de Raad tot uitgangspunt dat sprake is van een door klaagster aan beklaagde verstrekte verkoopopdracht, en zelfs al zou de verkoop met medeweten en instemming van klaagster hebben plaatsgevonden dan nog kan de Raad geen andere conclusie trekken dan dat de uitvoering van die beweerde bemiddelingsopdracht door beklaagde, beneden alle peil was. Zo ontbreekt een getekende opdrachtbevestiging hetgeen zeker gelet op de omvang van de beweerde transactie ongebruikelijk en niet zorgvuldig is. Voorts heeft beklaagde geen enkele mail aan en van de beweerde koper aan klaagster voorgelegd of doorgestuurd en heeft beklaagde m.b.t. de gestelde ontbindende voorwaarden geen enkele actie ondernomen.  De Raad acht de problematiek waarmee klaagster is geconfronteerd (een procedure ingesteld door de beweerde koper) geheel of in ieder geval in belangrijke mate terug te voeren op de wijze van optreden van beklaagde en verklaart de klacht in zoverre gegrond. De Raad acht de overtreding door beklaagde ernstig en is van mening dat de overtreding in beginsel tot schorsing van beklaagde zou dienen te leiden. Gelet evenwel op het feit dat het verweten handelen feitelijk door een medewerker is verricht die de organisatie van beklaagde inmiddels heeft verlaten, wordt volstaan met een voorwaardelijke schorsing.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-68 RvT West

    Belangen niet-opdrachtgever. Doorgeven van vertrouwelijke informatie aan een derde.   Klaagster (een projectontwikkelaar) was geïnteresseerd in een bouwlocatie en heeft bij beklaagde geïnformeerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden. Klaagster heeft daarbij aan een medewerkster van beklaagde gevraagd of beklaagde vrij stond ten aanzien van de betreffende locatie en of het gesprek vertrouwelijk zou zijn. Beide vragen zijn door de betreffende medewerkster bevestigend beantwoord. Klaagster verwijt beklaagde dat zij, ondanks de aan haar toegezegde vertrouwelijkheid, zonder klaagsters toestemming aan een andere projectontwikkelaar heeft doorgegeven dat klaagster in de locatie interesse getoond had. De Raad overweegt dat klaagster er, gelet op de aan haar toegezegde vertrouwelijkheid op mocht rekenen dat haar interesse niet zonder haar toestemming door beklaagde met een derde zou worden gedeeld. Het had op de weg van beklaagde gelegen om, toen intern bleek dat beklaagde ten aanzien van de locatie toch niet vrij stond, dit aan klaagster te melden. Als beklaagde van mening was dat zij de interesse van klaagster met de andere partij zou moeten delen, zou zij dat aan klaagster hebben moeten voorleggen. Nu van kwade intenties aan de zijde van beklaagde geen sprake is en beklaagde heeft aangegeven naar aanleiding van dit voorval de interne communicatie nog eens onder de loupe te hebben genomen, wordt volstaan met een berisping en kostenveroordeling.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-67 RvT West

    Onvoldoende belangenbehartiging tijdens vakantie. Onheuse bejegening.   De verkoper van een woning (klager) verwijt zijn makelaar (beklaagde) dat zij onvoldoende beschikbaar is geweest voor overleg en dat zij de belangen van klager onvoldoende behartigd heeft. Toen klager zijn bezwaren kenbaar maakte zou de bejegening door beklaagde beneden alle peil zijn geweest.   De Raad stelt vast dat beklaagde tijdens de onderhandelingen gedurende vijf dagen op vakantie is geweest. Naar het oordeel van de Raad kan niet van een makelaar worden geëist dat deze steeds persoonlijk aanwezig is. Wél kan worden geëist dat een makelaar behoorlijk bereikbaar is of, als dat niet het geval is, in ieder geval deugdelijk wordt vervangen. Beklaagde heeft daaraan voldaan. Het is de Raad niet gebleken dat de vakantie van beklaagde de vervulling van de bemiddelingsopdracht op enigerlei wijze heeft geschaad. Het optreden van beklaagde jegens klager acht de Raad niet tuchtrechtelijk laakbaar.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-66 RvT West

    Eigen belang/handel. Makelaar koopt van eigen opdrachtgever.   Een makelaar heeft een appartement dat hij zelf in verkoop had, gekocht. Korte tijd later, heeft de makelaar het appartement na renovatie, voor een hogere prijs doorverkocht aan een derde. De NVM verwijt het kantoor van de makelaar (beklaagde 1) en de makelaar zelf (beklaagde 2) te handelen in onroerend goed en betrokken te zijn geraakt in een verstrengeling van belangen. Subsidiair wordt beklaagden verweten de indruk te wekken te handelen in onroerend goed en daardoor onjuiste beeldvorming over hun belangen op te roepen.  Naar het oordeel van de Raad hebben beklaagden zich schuldig gemaakt aan in NVM-verband verboden handel in onroerend goed. Daarbij wordt in aanmerking genomen (a) dat in de koopovereenkomst de mogelijkheid van verkoop door de makelaar al op voorhand expliciet wordt genoemd, (b) dat de feitelijke levering van het appartement aan de makelaar al veel eerder dan de juridische levering plaatsvond, hetgeen een bij doorverkoop gebruikelijke gang van zaken is vanwege de zesmaandstermijn van de overdrachtsbelasting, en (c) dat van enige poging van de makelaar om het appartement te verhuren, zoals naar zijn zeggen oorspronkelijk de bedoeling was, niets is gebleken. De Raad acht het aan beklaagden te maken verwijt des te ernstiger nu de makelaar het betreffende appartement van zijn eigen opdrachtgever heeft aangekocht. De belangen tussen de opdrachtgever als verkoper en de makelaar als koper hebben immers een intrinsiek tegenstrijdig karakter. Daaraan doet naar het oordeel van de Raad maar in beperkte mate af dat de opdrachtgever expliciet heeft ingestemd met verkoop aan de makelaar. Het door een NVM-makelaar voor eigen rekening handelen in onroerend goed kan ernstige schade toebrengen aan de reputatie van de NVM, en dat geldt in versterkte mate als die handel plaatsvindt met door een makelaar van de eigen opdrachtgever gekocht onroerend goed. De NVM heeft ter zitting uiteengezet dat één van haar speerpunten de bestrijding van handel door NVM-makelaars is en de Raad onderschrijft het belang daarvan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-53 RvT West

    Bevoegdheid t.a.v. kostenveroordeling. Afdragen overdrachtsbelasting. Onderhandse betaling van gedeelte van de koopsom. Mededelingsplicht. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat mondeling overeenstemming over de verkoopprijs was bereikt meldde zich een andere gegadigde met een hoger bod. Beklaagde heeft de situatie met klager besproken. Uiteindelijk is afgesproken dat klager naast de oorspronkelijke koopprijs een bedrag van EUR 5000,-- onderhands aan de verkoper zou voldoen. Het onderhands overgemaakte bedrag van € 5.000,- is niet opgenomen in de koopovereenkomst en over dit bedrag is geen overdrachtsbelasting is afgedragen. Klager verwijt beklaagde dat zij aan de onderhandse betalingsregeling heeft meegewerkt en dat zij onvoldoende heeft gewaarschuwd voor de mogelijke fiscale en financiële gevolgen daarvan. Voorts stelt klager aanzienlijke juridische kosten te hebben gemaakt en vraagt klager de Raad om beklaagde in deze kosten te veroordelen. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de door klager gevraagde kostenveroordeling. Een dergelijke veroordeling is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Het afdragen van overdrachtsbelasting over de aankoopsom van een woning berust op een wettelijke verplichting. Overtreding van die wettelijke verplichting kan aanzienlijke gevolgen hebben voor diegene die zich hier niet aan houdt. Het uiteindelijk te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting is gebaseerd op de hoogte van de koopsom zoals opgenomen in het koopcontract. Van een makelaar mag worden verlangd dat hij zijn wederpartij daarover informeert en zich ervan vergewist dat die wederpartij zich bewust is van de mogelijke consequenties van een onderhandse betaling van een gedeelte van de koopsom van een woning. Beklaagde heeft klager niet of onvoldoende duidelijk en onomwonden op deze (mogelijke) consequenties gewezen. Dit nalaten is klachtwaardig. Nu beklaagde de kwestie van de onderhandse betaling na ondertekening van de koopovereenkomst niet heeft laten rusten en met klager heeft besproken op welke wijze het bedrag van € 5.000 alsnog correct verantwoord zou kunnen worden, wordt de klacht wel gegrond verklaard maar ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-52 RvT West

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ontbreken verwarming in badkamer. Afgaan op juistheid van door de verkoper ingevulde vragenlijst. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klaagster verwijt beklaagde dat zij haar niet heeft gewezen op het feit dat in de badkamer geen verwarming was. De Raad stelt vast dat de verkoopbrochure geen onjuiste en/of oneerlijke dan wel misleidende informatie bevat. Gelet op het belang dat klaagster aan de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer blijkt te hechten, had van klaagster verwacht mogen worden dat zij (al dan niet via haar eigen makelaar) gedurende het aankoopproces van de woning had gevraagd naar de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer. Uit zowel de foto van de badkamer in de verkoopbrochure als uit de bevindingen van de bezichtigingen van de woning blijkt, althans had kunnen blijken, dat er geen zichtbare verwarming in de badkamer aanwezig is. De verkoper heeft de vraag ''Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden? Zo ja welke?” met “Nee” beantwoord. De Raad overweegt dat de verantwoordelijkheid voor de juistheid van de door de verkoper ingevulde vragenlijst bij de verkopers van de woning ligt en dat de makelaar in beginsel op de juistheid van de inhoud van de vragenlijst mag afgaan. Dat beklaagde heeft aangenomen dat de inhoud van de vragenlijst juist en volledig was, valt haar niet te verwijten. Dat beklaagde – al dan niet bewust – informatie heeft achtergehouden of onjuiste informatie aan klaagster heeft verstrekt, is niet gebleken. De klacht wordt ongegrond verklaard.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-51 RvT West

    Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Recht op sleutel voorafgaande aan oplevering. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de ondertekening van de koopovereenkomst heeft klaagster driemaal de sleutel van de woning gevraagd om de woning te kunnen bekijken. Bij de derde maal heeft beklaagde klaagster te kennen gegeven dat dit niet de bedoeling was. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich tijdens dit gesprek belerend, kleinerend en bedreigend heeft opgesteld. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde zich tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen. De Raad neemt daarbij in aanmerking dat het beklaagde op zich vrij stond om aan te geven dat de grenzen van bereidwilligheid waren bereikt (een recht op de sleutels heeft de koper niet zolang er niet geleverd is).  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-34 RvT West

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlaktematen. Meetinstructie NEN 2580 bij recreatiewoning. Klagers hebben een recreatiewoning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop ontdekten klagers dat zowel het huis als het perceel, kleiner waren dan door beklaagde was opgegeven. Klagers hebben de woning laten opmeten volgens de meetinstructie NEN 2580 en toen bleek dat de gebruiksoppervlakte van de woning geen 50 m2 bedroeg maar slechts 37,06 m2 en de oppervlakte van het perceel geen 500 m2 maar 352,7 m2. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning niet zelf heeft opgemeten en onjuiste maten heeft opgegeven.De Raad stelt vast dat beklaagde de Meetinstructie t.a.v. de woning niet heeft toegepast en ook anderszins de woning voorafgaand aan de verkoop niet heeft opgemeten of heeft laten opmeten. De Raad acht dat tuchtrechtelijk laakbaar. De Meetinstructie is naar het oordeel van de Raad van toepassing op voor recreatie bestemde woningen maar indien dit anders zou zijn, is de afwijking in de werkelijke oppervlaktematen ten opzichte van de in de verkoopdocumentatie opgenomen oppervlaktematen dermate substantieel, dat dit tuchtrechtelijk laakbaar handelen oplevert. Dat klagers de woning hebben bezichtigd en dat zij niet hebben aangegeven dat de vierkante meters een cruciale rol zouden spelen bij hun besluitvorming, doet hieraan niet af. Het in NVM-verband verplicht stellen van het hanteren van de Meetinstructie is nu juist ingegeven om een einde te maken aan het zonder deugdelijk onderzoek dan wel het foutief opnemen van de maten van oppervlaktes door bij de NVM aangesloten makelaars.  Download uitspraak (pdf)  

    Lees meer
  • 18-33 RvT West

    Onvoldoende belangenbehartiging. Bewust vertragen van de onderhandelingen. Financiële dienstverlening. Onvoldoende communicatie Klagers hebben beklaagde in 2011 een verkoopopdracht verstrekt. In 2013 heeft beklaagde de opdracht teruggegeven waarna klagers een ander hebben gevraagd om hen bij de verkoop van hun woning bij te staan. Begin 2015 heeft beklaagde namens potentiële kopers een bod op de woning van klagers uitgebracht. Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen maar uiteindelijk is deze alsnog ontbonden omdat de kopers hun financiering niet rond konden krijgen. Klagers verwijten beklaagde dat hij tijdens de onderhandelingen op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onzorgvuldig en tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo is niet gebleken dat beklaagde zich jegens de adviseur van klagers onheus heeft gedragen of dat hij de voortgang van de onderhandelingen bewust heeft vertraagd. De financiële activiteiten worden niet verricht vanuit het makelaarskantoor van beklaagde, zoals klagers stellen, maar vanuit een separate entiteit. Deze entiteit beschikt over de benodigde vergunningen en de Raad ziet dan ook niet hoe dit kan leiden tot tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde. De Raad merkt wel op dat in dit geval de communicatie van beklaagde richting klagers op enkele punten te wensen heeft overgelaten maar dit was niet dusdanig ernstig dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen oplevert  Download uitspraak (pdf)  

    Lees meer
  • 18-32 RvT West

    Taxatie. Onzorgvuldige werkwijze. Opvragen schone grondverklaring en asbestinventarisatie. Klager was met de erven van een perceel grond verwikkeld in een gerechtelijke procedure. In het kader van deze procedure hebben ieder der partijen een makelaar aangesteld die samen de waarde van het perceel bindend zouden vaststellen. Klager verwijt de door de erven aangestelde taxateur (beklaagde) dat hij ondeskundig heeft gehandeld door de beschikbare schone grondverklaring en asbestinventarisatie niet bij zijn taxatie te betrekken. Daarnaast stelt klager dat er sprake was van belangenverstrengeling. De Raad is van oordeel dat de – mede door beklaagde – afgegeven waardebepaling zorgvuldig tot stand is gekomen. De waardebepaling is voldoende onderbouwd, waarbij is verwezen naar voor de waardebepaling relevante factoren. Ook het bedrag voor de sloop/sanering is naar het oordeel van de Raad voldoende onderbouwd en komt de Raad niet onevenredig voor. Indien beklaagde ten tijde van de waardebepaling van het perceel bekend was met het bestaan van een schone grondverklaring en een asbestinventarisatie, en deze documenten vervolgens niet heeft opgevraagd, heeft dat niet geleid tot een foutieve waardebepaling. Beklaagde is uitgegaan van zijn eigen kennis en kunde, heeft de nodige informatie ingewonnen, en is tot een vanuit tuchtrechtelijk oogpunt juiste waardebepaling gekomen. Eventuele kennis van beklaagde met de inhoud van de schone grondverklaring en een asbestinventarisatie had niet tot een andere waardebepaling geleid. Dat beklaagde de gesteldheid van de bodem niet voldoende heeft meegenomen in de waardebepaling en/of dat hij de asbestverontreiniging op het perceel niet of onvoldoende onderkend heeft, blijkt niet uit de stukken en wordt ook overigens door klager niet aannemelijk gemaakt. Dat er sprake was van belangenverstrengeling is niet komen vast te staan. De klacht wordt ongegrond verklaard.  Download uitspraak (pdf)  

    Lees meer