Uitspraken

  • 22-23 RvT West

    22-23 RvT West             Ref:  21/04           Beweerdelijk onjuiste vraag- en laatprijs geadviseerd. Beweerdelijk niet-nakomen van adviezen en afspraken. Invloed van kosten herstel achterstallig onderhoud op vraag- en laatprijs             In het kader van een echtscheiding dient de woning van klaagster en haar ex-echtgenoot te worden verkocht. Bij vonnis van de rechtbank, later bekrachtigd door het gerechtshof, dient voor de verkoop een makelaar te worden ingeschakeld. Dat wordt beklaagde. Deze adviseert om eerst een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en de tuin te laten opknappen. Daarop reageert de echtgenoot dat hij geen enkele opdracht aan de makelaar heeft verstrekt. Vervolgens wordt de echtgenote (klaagster) bij kort gedingvonnis veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan een verkoop waarbij zij de adviezen van de makelaar dient op te volgen. Daarop ondertekenen klaagster en haar ex-echtgenoot de verkoopopdracht. De makelaar adviseert een vraagprijs van € 800.000. Klaagster is het daarmee niet eens en denkt dat de woning meer dan € 1 miljoen waard is. Daarop geeft de makelaar de verkoopopdracht wegens gebrek aan vertrouwen terug. Bij kort gedingvonnis van enige tijd later wordt de ex-echtgenoot van klaagster gemachtigd de woning te verkopen. Op de vraagprijs van € 800.000 komen twee biedingen binnen waarvan een op het bedrag van de vraagprijs hetgeen de man accepteert.           De raad constateert dat dit laatste een bevestiging inhoudt van de juistheid van het advies van de makelaar over de opbrengst. Dat de makelaar haar afspraken niet nakwam, blijkt nergens uit. Anders dan klaagster meent zijn het niet alleen de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud die invloed hebben op het bepalen van de vraag- en laatprijs. Kopers laten zich ook leiden door de kosten van het naar hun smaak aanpassen en up to date maken van een woning.

    Lees meer
  • 22-21 RvT West

    22-21 RvT West             Ref: 21/03           Onheuse uitlatingen van makelaar jegens klager en derden. Onvoldoende verontschuldigingen.             Klager koopt een woning die bij beklaagde in verkoop is. Ondanks diens optimistische woorden over zijn financiële mogelijkheden komt de financiering, ook na verleend uitstel, niet rond. Dit wordt de makelaar pas op het allerlaatste moment meegedeeld. De makelaar reageert zeer verbolgen en laat zich in zijn emoties verleiden tot onheuse uitlatingen jegens klager die ook bij diens hypotheekadviseur terechtkomen. Nadat de makelaar zijn excuses aanbiedt, kan hij het niet nalaten ook nadien onheuse uitlatingen jegens klager te doen waarvoor hij wederom excuses aanbiedt. Die excuses worden direct weer te niet gedaan door daarop volgende uitlatingen van beklaagde. De raad acht het gedrag van de makelaar onprofessioneel en in strijd met de eer van de stand der makelaars.  

    Lees meer
  • 22-20 RvT West

    22-20 RvT West   Beweerdelijk onjuiste informatie over woonfunctie van appartement.   Beklaagde biedt een appartement te koop aan met begane grond en op de 1e en 2e verdieping een kamer. Volgens de beheerverordening heeft het geheel een woonbestemming maar mag de begane grond gebruikt worden voor dienstverlening en detailhandel. Beklaagde doet navraag bij de gemeente over de bestemming. Aan klager die het appartement koopt, wordt de mailwisseling met de gemeente overhandigd. De klacht van klager dat informatie over het appartement voor hem is achtergehouden, is ongegrond. Weliswaar ontbreekt in de aanbieding enige verwijzing naar de correspondentie met de gemeente over de woonfunctie c.a., daar staat tegenover dat die correspondentie vóór de bezichtiging door de makelaar aan klager ter beschikking is gesteld.

    Lees meer
  • 22-18 RvT West

    22-18 RvT West   Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak Raad van Toezicht West d.d. 24 februari 2022   Beweerdelijke vertraging verkoopproces door makelaar. Beweerdelijke onheuse behandeling, niet adequaat reageren en geen afgifte van sleutels.   Klaagster die in het verre buitenland woont, overweegt haar appartement in Nederland te verkopen. Daartoe neemt zij contact op met beklaagde. Vervolgens ontstaat een zeer uitvoerige e-mailcorrespondentie waarin klaagster steeds weer nieuwe vragen stelt. Uiteindelijk verstrekt zij beklaagde de verkoopopdracht die zij echter al snel weer intrekt. Voor de klachten van klaagster over het vertraagde verkoopproces bestaat geen enkele grond. Juist de vele vragen en soms het tijdsverschil veroorzaakten vertraging. Ook voor een onheuse behandeling door beklaagde bestaat geen enkele grond. Beklaagde heeft steeds zeer adequaat op de vragen van klaagster gereageerd. Ook heeft deze klaagster schriftelijk bevestigd dat de sleutels op de afgesproken wijze zijn ingeleverd.  

    Lees meer
  • 21-84 RvT West

    21-84 RvT West Ten onrechte geen bouwtechnische keuring verzorgd. Geen controle op herstelwerkzaamheden. Geen acht geslagen op opmerking over naastgelegen pand in funderingsrapport. Beweerdelijke onredelijke opstelling van makelaar. Klagers kopen via beklaagde een woning. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud gemaakt met betrekking tot een bouwkundige keuring en een funderingscheck. Ten onrechte wordt de keuring niet uitgevoerd waarvoor de makelaar zijn excuses aanbiedt. In het funderingsonderzoek wordt opgemerkt dat het naastgelegen hoekpand wordt gemonitord. De makelaar had hier aandacht aan moeten besteden en klagers hierop tenminste moeten wijzen. De makelaar heeft op verzoek van klagers de verkopende partij gevraagd om enige zetscheuren te herstellen hetgeen gebeurt. In het inspectierapport staat niets over herstel opgenomen zodat het ervoor wordt gehouden dat controle door beklaagde op het herstel niet heeft plaatsgevonden. Dat de makelaar zich onredelijk of obstructief opstelde is niet gebleken. Hij heeft gepoogd het geschil in der minne op te lossen en deed daartoe zelfs een financieel aanbod  

    Lees meer
  • 21-51 RvT West

    Pand voor te lage prijs verkocht?                     Klaagster biedt mede namens haar broer en zus het pand van hun overleden moeder aan via beklaagde onder de noemer n.o.t.k.. Al gauw melden zich gegadigden met biedingen tussen de 4 en 5 ton. De hoogste bieder wordt een tegenvoorstel gedaan van € 5,5 ton waarop deze € 525.000 biedt. Op dat moment is nog een andere belangstellende in beeld die echter alleen nadere informatie had opgevraagd en nog geen bezichtiging had verzocht. In overleg met klaagster wordt besloten het bod van € 525.000 te accepteren. Kort daarop dringt de andere belangstellende aan op alsnog een bezichtiging en daarna doet deze een bod van € 625.000. Het lukt vervolgens niet om van de eerste koper af te komen, Het verwijt van klaagster dat de makelaar haar te snel heeft doen besluiten met de eerste koper in zee te gaan, is niet terecht. Met klaagster zijn alle voors en tegens van het bod van € 525.000 afgewogen. Er was op dat moment voor de makelaar geen aanleiding de persoon die uiteindelijk een hoger bod deed, als een serieuze gegadigde aan te merken.                

    Lees meer
  • 21-50 RvT West

    Biedingsproblematiek. Twee tijdig uitgebrachte biedingen.             Klagers doen binnen de door de makelaar gestelde termijn een bod op een woning welk bod door de verkoper wordt geaccepteerd. Nadat dit aan klagers is meegedeeld, blijkt in de spambox van het makelaarskantoor een eveneens tijdig uitgebracht hoger bod te zitten. In overleg met de verkoper wordt aan klagers een tegenvoorstel gedaan ter hoogte van dat andere hogere bod hetgeen klagers accepteren. De klacht van klagers dat de biedprocedure is geschonden is niet terecht. Het feit dat de bieding was aanvaard, betekende niet dat sprake was van een perfecte koopovereenkomst; die komt immers pas tot stand bij een door koper en verkoper getekende koopakte. Het kantoor heeft juist gehandeld door in overleg met de verkoper klagers een tegenvoorstel te doen.  

    Lees meer
  • 21-49 RvT West

    Onjuiste verkoopinformatie over VvE.             Klaagster is de eigenaresse van de benedenwoning van het pand waarvan beklaagde de bovenwoning verkoopt. De informatie over de VvE waarvan beide woningen deel uitmaken was aanvankelijk niet geheel juist. Nadat beklaagde daarop was gewezen heeft deze de informatie aangepast maar telkens naar het oordeel van klaagster in onvoldoende mate. De raad van toezicht acht de aangepaste informatie niet incorrect.

    Lees meer
  • 21-48 RvT West

    Afgebroken onderhandelingen. Gegadigde niet opnieuw benaderd bij hernieuwde verkoop. Pand aan derde verkocht die relatie met het makelaarskantoor heeft.            Klagers bereiken prijsovereenstemming over een woning die bij beklaagden in verkoop is, maar de onderhandelingen worden afgebroken omdat geen overeenstemming wordt bereikt over aanwezig asbest. Het pand wordt vervolgens van Funda gehaald en enige maanden later opnieuw aangemeld nadat asbestsanering heeft plaatsgevonden. In overleg met de verkoper worden klagers hierover niet benaderd. Vervolgens wordt de woning voor een aanzienlijk lager bedrag verkocht aan een derde wiens dochter freelance-werkzaamheden voor het makelaarskantoor verricht.          De klacht dat het kantoor zonder klagers te informeren voor een veel lager bedrag verkocht aan een relatie van het kantoor is ongegrond. Beklaagden hebben hun opdrachtgever exact geïnformeerd over de gang van zaken en over de (indirecte) relatie van de kopers met het kantoor.

    Lees meer
  • 21-42 RvT West

    Ref:  21/01   Informatie aan opdrachtgever. Onjuiste gebruiksoppervlakte. Belangenverstrengeling. Beklaagde treedt in 2015 voor klagers op als makelaar bij de verkoop van hun woning. Bij de verkoop wordt uitgegaan van een woonoppervlakte van 90 m2. In 2020 ontdekken klagers dat een van hun voormalige buren hun woning verkopen, waarbij een woonoppervlakte van 92 m2 op Funda staat vermeld. Dit bevreemdt klagers, aangezien zij van mening zijn dat hun voormalige woning groter was. Na enige communicatie hierover met beklaagde dienen klager een klacht in. Zij verwijten beklaagde dat de Meetinstructie (NEN 2580) niet juist is toegepast. Voorts verwijten zij beklaagde dat deze ook namens de kopers van hun woning is opgetreden en verwijten zij beklaagde de wijze waarop hij over deze situatie communiceert. Beklaagde verweert zich, maar kan niet aantonen dat de Meetinstructie wel door hem is toegepast. De Raad verklaart dat onderdeel van de klacht gegrond. De klacht over belangenverstrengeling wordt bij gebrek aan onderbouwing ongegrond verklaard. De klacht over de wijze van communicatie wordt wel gegrond verklaard. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer