Uitspraken

  • 22005

    22005 RvT West   Mededelingsplicht. Informatie aan niet-opdrachtgever Klagers hebben een villa gekocht. Beklaagde trad op als verkopend makelaar. In de villa lag middenin de woonkamer een groot vloerkleed. Klagers waren in de veronderstelling dat onder dit vloerkleed eenzelfde vloer (plavuizen) lag als in de rest van de woonkamer. Dit bleek niet het geval. Klagers verwijten beklaagde dat deze hen niet op een juiste manier hierover heeft geïnformeerd. De Raad komt tot de conclusie dat de klacht ongegrond is. Volgens de Raad was er geen aanleiding voor beklaagde om klagers hierover specifiek te informeren. Er zou genoeg aanleiding voor klagers zijn geweest hierover vragen te stellen of zelf nader onderzoek te doen.     Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak d.d. 17 juni 2022

    Lees meer
  • 21065

    21065 RvT West   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Uitspraak d.d. 17 juni 2022   Gebrek aan het gekochte – onjuiste aansluiting geiser en afzuigkap.   Klagers kopen een appartement dat bij beklaagden in verkoop is. De keuken wordt in de verkoopbrochure als hoogwaardig omschreven. Tijdens de inspectie voorafgaand aan het transport deelt de verkoper mee dat soms de waakvlam van de geiser uitwaait als de afzuigkap op de hoogste stand staat, maar dat hij daarvan nooit bijzondere last had ondervonden. Na het transport ontdekt de koper, nadat hij boven de keukenkastjes plaatmateriaal had verwijderd, dat de afvoer van de geiser aangesloten is op die van de afzuigkap. Dit zou een ondeugdelijke en zelfs gevaarlijke constructie zijn. Het verwijt van klagers aan de makelaar dat hij ten onrechte een hoogwaardige keuken had vermeld, is niet terecht. Nu de constructie aan het oog was onttrokken en de keuken er goed uitzag, kon de makelaar redelijkerwijs niet op de hoogte zijn van de onderhavige constructie. Van hem kan niet worden verwacht dat hij een destructief onderzoek pleegt. Er was ook geen reden voor de makelaar om nadere vragen aan de verkoper te stellen.

    Lees meer
  • 22-23 RvT West

    22-23 RvT West             Ref:  21/04           Beweerdelijk onjuiste vraag- en laatprijs geadviseerd. Beweerdelijk niet-nakomen van adviezen en afspraken. Invloed van kosten herstel achterstallig onderhoud op vraag- en laatprijs             In het kader van een echtscheiding dient de woning van klaagster en haar ex-echtgenoot te worden verkocht. Bij vonnis van de rechtbank, later bekrachtigd door het gerechtshof, dient voor de verkoop een makelaar te worden ingeschakeld. Dat wordt beklaagde. Deze adviseert om eerst een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en de tuin te laten opknappen. Daarop reageert de echtgenoot dat hij geen enkele opdracht aan de makelaar heeft verstrekt. Vervolgens wordt de echtgenote (klaagster) bij kort gedingvonnis veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan een verkoop waarbij zij de adviezen van de makelaar dient op te volgen. Daarop ondertekenen klaagster en haar ex-echtgenoot de verkoopopdracht. De makelaar adviseert een vraagprijs van € 800.000. Klaagster is het daarmee niet eens en denkt dat de woning meer dan € 1 miljoen waard is. Daarop geeft de makelaar de verkoopopdracht wegens gebrek aan vertrouwen terug. Bij kort gedingvonnis van enige tijd later wordt de ex-echtgenoot van klaagster gemachtigd de woning te verkopen. Op de vraagprijs van € 800.000 komen twee biedingen binnen waarvan een op het bedrag van de vraagprijs hetgeen de man accepteert.           De raad constateert dat dit laatste een bevestiging inhoudt van de juistheid van het advies van de makelaar over de opbrengst. Dat de makelaar haar afspraken niet nakwam, blijkt nergens uit. Anders dan klaagster meent zijn het niet alleen de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud die invloed hebben op het bepalen van de vraag- en laatprijs. Kopers laten zich ook leiden door de kosten van het naar hun smaak aanpassen en up to date maken van een woning.

    Lees meer
  • 22-21 RvT West

    22-21 RvT West             Ref: 21/03           Onheuse uitlatingen van makelaar jegens klager en derden. Onvoldoende verontschuldigingen.             Klager koopt een woning die bij beklaagde in verkoop is. Ondanks diens optimistische woorden over zijn financiële mogelijkheden komt de financiering, ook na verleend uitstel, niet rond. Dit wordt de makelaar pas op het allerlaatste moment meegedeeld. De makelaar reageert zeer verbolgen en laat zich in zijn emoties verleiden tot onheuse uitlatingen jegens klager die ook bij diens hypotheekadviseur terechtkomen. Nadat de makelaar zijn excuses aanbiedt, kan hij het niet nalaten ook nadien onheuse uitlatingen jegens klager te doen waarvoor hij wederom excuses aanbiedt. Die excuses worden direct weer te niet gedaan door daarop volgende uitlatingen van beklaagde. De raad acht het gedrag van de makelaar onprofessioneel en in strijd met de eer van de stand der makelaars.  

    Lees meer
  • 22-20 RvT West

    22-20 RvT West   Beweerdelijk onjuiste informatie over woonfunctie van appartement.   Beklaagde biedt een appartement te koop aan met begane grond en op de 1e en 2e verdieping een kamer. Volgens de beheerverordening heeft het geheel een woonbestemming maar mag de begane grond gebruikt worden voor dienstverlening en detailhandel. Beklaagde doet navraag bij de gemeente over de bestemming. Aan klager die het appartement koopt, wordt de mailwisseling met de gemeente overhandigd. De klacht van klager dat informatie over het appartement voor hem is achtergehouden, is ongegrond. Weliswaar ontbreekt in de aanbieding enige verwijzing naar de correspondentie met de gemeente over de woonfunctie c.a., daar staat tegenover dat die correspondentie vóór de bezichtiging door de makelaar aan klager ter beschikking is gesteld.

    Lees meer
  • 22-18 RvT West

    22-18 RvT West   Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak Raad van Toezicht West d.d. 24 februari 2022   Beweerdelijke vertraging verkoopproces door makelaar. Beweerdelijke onheuse behandeling, niet adequaat reageren en geen afgifte van sleutels.   Klaagster die in het verre buitenland woont, overweegt haar appartement in Nederland te verkopen. Daartoe neemt zij contact op met beklaagde. Vervolgens ontstaat een zeer uitvoerige e-mailcorrespondentie waarin klaagster steeds weer nieuwe vragen stelt. Uiteindelijk verstrekt zij beklaagde de verkoopopdracht die zij echter al snel weer intrekt. Voor de klachten van klaagster over het vertraagde verkoopproces bestaat geen enkele grond. Juist de vele vragen en soms het tijdsverschil veroorzaakten vertraging. Ook voor een onheuse behandeling door beklaagde bestaat geen enkele grond. Beklaagde heeft steeds zeer adequaat op de vragen van klaagster gereageerd. Ook heeft deze klaagster schriftelijk bevestigd dat de sleutels op de afgesproken wijze zijn ingeleverd.  

    Lees meer
  • 21-84 RvT West

    21-84 RvT West Ten onrechte geen bouwtechnische keuring verzorgd. Geen controle op herstelwerkzaamheden. Geen acht geslagen op opmerking over naastgelegen pand in funderingsrapport. Beweerdelijke onredelijke opstelling van makelaar. Klagers kopen via beklaagde een woning. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud gemaakt met betrekking tot een bouwkundige keuring en een funderingscheck. Ten onrechte wordt de keuring niet uitgevoerd waarvoor de makelaar zijn excuses aanbiedt. In het funderingsonderzoek wordt opgemerkt dat het naastgelegen hoekpand wordt gemonitord. De makelaar had hier aandacht aan moeten besteden en klagers hierop tenminste moeten wijzen. De makelaar heeft op verzoek van klagers de verkopende partij gevraagd om enige zetscheuren te herstellen hetgeen gebeurt. In het inspectierapport staat niets over herstel opgenomen zodat het ervoor wordt gehouden dat controle door beklaagde op het herstel niet heeft plaatsgevonden. Dat de makelaar zich onredelijk of obstructief opstelde is niet gebleken. Hij heeft gepoogd het geschil in der minne op te lossen en deed daartoe zelfs een financieel aanbod  

    Lees meer
  • 21-51 RvT West

    Pand voor te lage prijs verkocht?                     Klaagster biedt mede namens haar broer en zus het pand van hun overleden moeder aan via beklaagde onder de noemer n.o.t.k.. Al gauw melden zich gegadigden met biedingen tussen de 4 en 5 ton. De hoogste bieder wordt een tegenvoorstel gedaan van € 5,5 ton waarop deze € 525.000 biedt. Op dat moment is nog een andere belangstellende in beeld die echter alleen nadere informatie had opgevraagd en nog geen bezichtiging had verzocht. In overleg met klaagster wordt besloten het bod van € 525.000 te accepteren. Kort daarop dringt de andere belangstellende aan op alsnog een bezichtiging en daarna doet deze een bod van € 625.000. Het lukt vervolgens niet om van de eerste koper af te komen, Het verwijt van klaagster dat de makelaar haar te snel heeft doen besluiten met de eerste koper in zee te gaan, is niet terecht. Met klaagster zijn alle voors en tegens van het bod van € 525.000 afgewogen. Er was op dat moment voor de makelaar geen aanleiding de persoon die uiteindelijk een hoger bod deed, als een serieuze gegadigde aan te merken.                

    Lees meer
  • 21-50 RvT West

    Biedingsproblematiek. Twee tijdig uitgebrachte biedingen.             Klagers doen binnen de door de makelaar gestelde termijn een bod op een woning welk bod door de verkoper wordt geaccepteerd. Nadat dit aan klagers is meegedeeld, blijkt in de spambox van het makelaarskantoor een eveneens tijdig uitgebracht hoger bod te zitten. In overleg met de verkoper wordt aan klagers een tegenvoorstel gedaan ter hoogte van dat andere hogere bod hetgeen klagers accepteren. De klacht van klagers dat de biedprocedure is geschonden is niet terecht. Het feit dat de bieding was aanvaard, betekende niet dat sprake was van een perfecte koopovereenkomst; die komt immers pas tot stand bij een door koper en verkoper getekende koopakte. Het kantoor heeft juist gehandeld door in overleg met de verkoper klagers een tegenvoorstel te doen.  

    Lees meer
  • 21-49 RvT West

    Onjuiste verkoopinformatie over VvE.             Klaagster is de eigenaresse van de benedenwoning van het pand waarvan beklaagde de bovenwoning verkoopt. De informatie over de VvE waarvan beide woningen deel uitmaken was aanvankelijk niet geheel juist. Nadat beklaagde daarop was gewezen heeft deze de informatie aangepast maar telkens naar het oordeel van klaagster in onvoldoende mate. De raad van toezicht acht de aangepaste informatie niet incorrect.

    Lees meer