Uitspraken
-
19-09 RvT West
Onvoldoende voorlichting inzake erfpacht. Geen niet-ontvankelijkheid wegens niettijdig indienen van klacht. Klager heeft in 2015 via inschakeling van beklaagde een woning gekocht op erfpachtgrond. De erfpacht is tot 2035 afgekocht en jaarlijks is koper een klein bedrag aan administratiekosten verschuldigd. In 2017 bericht de gemeente aan klager dat er een nieuwe afkoopregeling voor de erfpacht van kracht is geworden. In die regeling wordt een concreet fors bedrag voor de afkoop genoemd. Pas dan wordt klager duidelijk hoe de erfpachtregeling in elkaar steekt en wat de consequenties voor hem betekenen. De raad van toezicht stelt vast dat de makelaar te kort is geschoten in het uitleggen van de erfpachtregeling. Tussen het moment dat klager de consequenties van de erfpacht gewaar werd en het indienen van de klacht ligt minder dan een jaar. Dat leidt niet tot niet-ontvankelijkheid wegens het niet-inachtnemen van een redelijke termijn.
Lees meer -
19-14 RvT West
19-14 RvT West Ref: 18/04 RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Tijdsverloop tussen taxatie en klacht. Belang klaagster bij klacht. Beweerdelijk te lage taxatie. Geen rekening gehouden met hogere koopprijs kort vóór taxatie. Klaagster raakt 6 jaar na dato ermee bekend dat beklaagde in opdracht van haar broer een taxatie heeft verricht kort nadat haar ouders het getaxeerde appartement hadden aangekocht. De koopsom bedroeg €249.990 (de vraagprijs) en de taxatiewaarde van een maand later € 220.000 voor welk bedrag haar broer het appartement overnam. Nu haar moeder als laatste van haar ouder is overleden eist zij haar legitieme portie op en dit kader raakte zij bekend met de taxatie. Zij meent dat de makelaar ten onrechte niet de aankoopprijs van kort tevoren vermeldde en dat onverklaarbaar is dat het object in zo korte tijd zoveel in waarde daalde nadat nota bene nog verbouwingen zijn gepleegd. Ook acht zij het onjuist dat de makelaar taxeerde nu zij destijds werkzaam was op hetzelfde kantoor dat met de verkoop van het appartement was belast. De raad van toezicht acht klaagster ontvankelijk nu zij pas in 2018 op de hoogte kwam van de taxatie uit 2012. Aan het taxatierapport zat een kadastraal uittreksel gehecht waarop de eerdere koopsom stond. Overigens is vermelding van zo’n koopsom niet gebruikelijk. Terecht heeft de makelaar niet de eerder koopsom als referentie gebruikt. De makelaar was niet als makelaar betrokken bij de verkoop aan de ouders van klaagster. De klacht is ongegrond.
Lees meer -
19-13 RvT West
19-13 RVT West Ref: 18/06 RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Ongepast dreigement dat fiscus wordt ingelicht. Beweerdelijk onduidelijke uitleg opdracht. Klager geeft een makelaarskantoor een veelomvattende opdracht die betrekking heeft op het saneren van kassen, eventueel te ontwikkelen bouwkavels c.q. verkregen bouwrechten en resterende bouwgrond te verkopen. Daarover wordt een speciale courtage afgesproken. Als klager na de afwikkeling van de opdracht problemen maakt over de courtage, maakt beklaagde melding van een zogenaamde fout in de overeenkomst waarvan hij zegt dat hij de fiscus daarvan op de hoogte zal stellen. De raad van toezicht acht dit drukmiddel om klager te bewegen de courtage alsnog te betalen ongepast. De raad conformeert zich aan het oordeel van de kantonrechter die klager veroordeelde tot betaling van de vordering. De provisieafspraak was helder.
Lees meer -
18-02 RvT West
18-02 RvT West 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. In het kader van klagers echtscheiding heeft beklaagde, in opdracht van klagers ex-echtgenote, de voormalige echtelijke woning getaxeerd. Volgens klager heeft beklaagde het pand veel te laag gewaardeerd. De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde aan de NVM maatstaven voldoet. Klager heeft niet aangetoond dat de door beklaagde getaxeerde waarde (veel) te laag is. Beklaagde heeft als redelijk en bekwaam handelend makelaar getaxeerd en de Raad verklaart de klacht ongegrond.
Lees meer -
19-01 RvT West
19-01 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST Onvoldoende voorlichting aan koper. Dakkapel zonder vergunning. Beweerdelijk niet adequaat reageren op klacht. Klager koopt een appartement waarvan hem naderhand blijkt dat de dakkapel zonder vergunning is aangebracht. Het makelaarskantoor kan niet aantonen dat klager hierop is gewezen. De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde, nu een en ander hem bekend was, deze omstandigheid sowieso schriftelijk had moeten vastleggen. De raad acht het optreden van beklaagde nadat het de klacht had bereikt, juist. De klacht werd pas 2 jaar na dato ingediend en om na te gaan wat er toentertijd gebeurd was, moest contact worden opgenomen met de medewerkster die de zaak destijds gedaan had maar die niet meer bij het kantoor in dienst was. Er heeft vervolgens een gesprek tussen klager en het makelaarskantoor plaatsgevonden waarbij het kantoor hulp heeft aangeboden voor het vinden van een oplossing voor het probleem.
Lees meer -
19-02 RvT West
19-02 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST Beweerdelijk ongepast optreden en onvoldoende beantwoording van vragen. Dreigement van niet-doorgaan transport. Klager is van mening dat makelaar-verkoper onjuist jegens hem optrad en zijn vragen onvoldoende beantwoordde. De raad kan dat niet beamen. De vragen die klager stelde lagen op het terrein van de verkoper. Dat het makelaarskantoor klager de sleutels van het appartement dat hij gekocht had maar nog niet geleverd had gekregen, niet meekreeg toen hij zich onverwacht op het kantoor aandiende, acht de raad niet klachtwaardig. Wel acht het college het onjuist dat een medewerker van beklaagde tijdens de inspectie voorafgaand aan het transport heeft gezegd dat het transport niet zou doorgaan als klager niet gehoorzaamde of woorden van dergelijke strekking.
Lees meer -
17-153 RvT West
17-153 RvT West 202 TAXATIE 205 OVERIG Vergelijkbare klachten over dezelfde taxatie bij zowel de Stichting NRVT als de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. (Bewust) onjuiste /te lage taxatiewaarde opgegeven. (Schijn van) Belangenverstrengeling. Vermelding van verkeerde eigenaar in het taxatierapport. Klaagster heeft in 2006 een bedrijfspand gekocht voor EUR 560.000,--. Begin 2017 heeft klaagster het pand verkocht voor EUR 335.000,--. Het pand werd vóór de verkoop, in 2016, in opdracht van de bank getaxeerd op EUR 130.000. Klaagster verwijt de makelaars/taxateurs die bij deze taxatie betrokken waren (beklaagden) dat zij de waarde van het pand veel te laag hebben vastgesteld. Daarnaast wordt beklaagden verweten dat zij bewust te laag hebben getaxeerd waardoor de schijn van belangenverstrengeling is gewekt en dat in het taxatierapport een verkeerde eigenaar is genoemd. Beklaagden ontkennen tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en wijzen er op dat klaagster een zelfde klacht heeft ingediend bij de Stichting NRVT. De Raad onderkent dat het onwenselijk is dat taxateurs zich voor twee verschillende tuchtcolleges voor eenzelfde taxatie moeten verantwoorden. Het is aan de betreffende organisaties om desgewenst, middels aanpassing van de reglementen aan deze situatie een einde te maken. Het is mogelijk dat door de verschillende tuchtcolleges over dezelfde verwijtbare gedraging twee maatregelen worden opgelegd. De Raad kan zich voorstellen dat indien het ene tuchtcollege een maatregel heeft opgelegd, het andere tuchtcollege daarvan af zal zien. Wat betreft de inhoud van de klacht wordt overwogen dat beklaagden hun taxatie gemotiveerd hebben toegelicht. Dat beklaagden evident onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd en in redelijkheid niet tot de onderhavige taxatie hebben kunnen komen is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat bewust te laag is getaxeerd. Beklaagden hebben erkend dat een onjuiste eigenaar werd vermeld maar deze omissie leidt niet tot een tuchtrechtelijk verwijt.
Lees meer -
17-152 RvT West
17-152 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Misbruik van tuchtrecht leidt tot niet-ontvankelijkheid. Geen onjuiste gedragingen van makelaar. Klager is adviseur van een dame wier woning bij geklaagde in de verkoop is. Tussen klager en beklaagde ontstaan diverse onenigheden die ertoe leiden dat de makelaar geen contact meer met klager wil onderhouden. Klager is van mening dat de makelaar zich meermalen tegenover derden indiscreet over hem heeft uitgelaten. Zo heeft hij tegen derden gezegd dat klager een klacht tegen hem zou indienen. De raad van toezicht is van oordeel van klager misbruik maakt van het tuchtrecht. Klager moet weten dat hij zijn klachten baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij moet beseffen dat die nimmer tot een gegrondheid kunnen leiden. Klager is daarom niet-ontvankelijk. Ten overvloede overweegt het collega dat, ware klager wel ontvankelijk geweest, de klacht ongegrond zou zijn bevonden. Waar klager diverse malen gedreigd had om een klacht in te dienen, stond het de makelaar vrij om dit anderen mede te delen. Ook stond het de makelaar vrij om niet langer met klager samen te werken.
Lees meer -
18-132 RvT West
18-132 RvT West 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie van de binnenzijde van het te taxeren object. Beklaagde heeft in opdracht van klager drie bedrijfsunits, een winkel en een appartement getaxeerd. N.a.v. vragen van klager heeft beklaagde zijn taxatierapport aangepast en een gecorrigeerd tweede rapport uitgebracht. Klager verwijt beklaagde dat hij ten onrechte heeft vermeld dat hij alle objecten van binnen uit heeft geïnspecteerd en stelt dat de taxatierapporten verschillende onjuistheden bevatten. De Raad stelt vast dat beklaagde de bedrijfsunits aan adres 1 en 2 niet van binnenuit, maar vanaf de overheaddeur geïnspecteerd heeft en dat beklaagde de 3e unit in het geheel niet van binnen heeft gezien. Beklaagde had op zijn minst aan de huurder van unit 1 en 2 kunnen vragen om de units te mogen betreden teneinde deze ook van binnen te kunnen inspecteren. Voorts had het op de weg van beklaagde als redelijk handelend taxateur gelegen om in het taxatierapport nadrukkelijk tot uitdrukking te brengen dat hij de gewaardeerde bedrijfsunits niet of niet vanuit de binnenzijde geïnspecteerd heeft. De Raad acht de bewoordingen van beklaagde ontoereikend, niet in de laatste plaats omdat in het taxatierapport is opgenomen dat hij de getaxeerde objecten van de binnenzijde en buitenzijde goed heeft kunnen bezichtigen. Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat het eerste taxatierapport aanzienlijke onnauwkeurigheden bevatte, zoals het feit dat de waarde van de getaxeerde bedrijfsunits hoger was dan in dat rapport vermeld stond. Dat beklaagde zijn fout snel heeft onderkend en hersteld, doet daar niet aan af. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde zijn taxatierapporten niet met die mate van zorgvuldigheid heeft opgesteld die van hem moet worden verlangd en acht de handelwijze van beklaagde om die reden tuchtrechtelijk laakbaar.
Lees meer -
18-128 RvT West
18-128 RvT West 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Klacht te laat ingediend. Geschil over hoogte/verschuldigd zijn van courtage. Gezamenlijke opdracht. Voortzetten van de uitvoering van de opdracht na verzoek om terugtrekking door één van de opdrachtgevers. Klager en zijn (ex-)partner hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun woonboerderij verstrekt. De boerderij is uiteindelijk voor een bedrag onder de vraagprijs via beklaagde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdracht heeft voortgezet ook nadat klager hem had gevraagd om zich terug te trekken. Daarnaast stelt klager dat hij door beklaagde onder druk is gezet om akkoord te gaan met de verkoop, dat beklaagde zich onvoldoende voor een goede verkoop heeft ingespannen en dat beklaagde geen recht heeft op de (volledige) courtage. De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. Gelet op de in dit geschil relevante termijnen en omstandigheden heeft klager zijn rechten niet verwerkt omdat hij niet binnen bekwame tijd zou hebben geklaagd. De Raad ziet niet in waarom een termijn van enkele maanden tussen het moment van tekenen van de koopovereenkomst en het moment van indiening van zijn klacht bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM in het onderhavige geval zou gelden als een overschrijding van de termijn van ''binnen bekwame tijd'' in de zin van artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek. De Raad oordeelt niet over geschillen betreffende al dan niet verschuldigde courtage. Dat er sprake was van een onvoorwaardelijke (gezamenlijke) intrekking van de opdracht is niet komen vast te staan en beklaagde heeft op goede gronden zijn dienstverlening voortgezet. Omdat ook overigens niet is gebleken dat beklaagde op tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld of door zijn handelen schade aan klager heeft toegebracht, wordt de klacht ongegrond verklaard.
Lees meer