Uitspraken

Zoeken in uitspraken

Uitspraken per instantie

Inactieve raden

  • 14-08 RvT Zwolle

    Beweerdelijk onvoldoende informatie aan huurder. Woning te klein. Restitutie van aan verhuurder betaald bedrag. Klager is woonachting in Amerika en zoekt voor zijn terugkeer naar Nederland een huurwoning. Beklaagde heeft een woning in de verhuur waarvoor klager belangstelling heeft. Klager is niet in de gelegenheid naar Nederland te komen voor een bezichtiging. Hij gaat af op de hem toezonden plattegrond en fotomateriaal. Bij dit laatste ontbreken foto’s van de bovenverdieping omdat de huurder om privacy redenen niet wenste dat daar foto’s werden gemaakt. Als klager bij zijn terugkeer in Nederland de woning voor het eerst bezichtigt constateert hij dat deze veel te klein is. Met name zijn omvangrijke meubilair past niet op de bovenverdieping omdat het schuine dak reeds na de begane grond begint en er dus onvoldoende nuttig vloeroppervlak en stahoogte is. Hij ziet af van de huur en verlangt de door hem aan de eigenaar betaalde € 2000 terug. Hij verwijt de makelaar onvoldoende informatie.De Raad acht de klacht ongegrond. Vaststaat dat klager foto’s van de buitenzijde van het huis heeft gezien en dus heeft kunnen concluderen dat de bovenverdieping vermin-derde stahoogte heeft. Klager kan niet aantonen dat hij de makelaar gewezen heeft op zijn omvangrijke meubilair. Klager heeft krachtens de huurovereenkomst een bedrag aan de eigenaar betaald, waar de makelaar buiten staat. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-13 RvT Zwolle

    Taxatie van complexe onroerende zaak: inwoongedeelte. Niet voldoende de complexiteit van de woning in rapport tot uitdrukking gebracht. De kopers van een woning geven de makelaar opdracht om een taxatierapport op te stellen van een door hen gewenst huis. Het gaat om een bedrijfswoning van een voormalig leghennenbedrijf welke woning geschikt was gemaakt voor zogeheten inwoning, een figuur die in die landstreek niet ongebruikelijk is. De makelaar stelt twee taxatierapporten op, een van het woonhuis zonder het inwoongedeelte en een van het inwoongedeelte. Kopers kopen het woonhuis en hun zoon koopt het inwoongedeelte. Op basis van de taxatierapporten verstrekt de bank (klager) twee hypothecaire geldlening-en, een aan de kopers (de ouders) van het woonhuis en een aan hun zoon die in het inwoondeel gaat wonen. Als een paar jaar later blijkt dat de ouders hun huis moeten verkopen, geeft de bank aan een andere makelaar opdracht om het geheel te taxeren. Deze makelaar concludeert dat beide woondelen in feite niet los van elkaar te verkopen zijn. Uiteindelijk koopt de zoon ook het deel van het huis waarin zijn ouders woonden. De bank lijdt fors verlies en dient een klacht tegen de eerste makelaar in. De Raad van toezicht wrijft deze aan dat hij door twee taxatierapporten op te maken de onjuiste indruk heeft gewekt dat het om twee aparte gebouwen gaat. Hij heeft de onder-linge verwevenheid van beide woongedeeltes onvoldoende benadrukt. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 14-14 RvT Zwolle

    Biedingsproblematiek. Duidelijk aangegeven dat eindbod verwacht werd of niet? Klagers zijn geïnteresseerd in een door beklaagde te koop aangeboden appartement. Via een eigen makelaar doen zijn verscheidene biedingen die telkens worden afgewezen via een tegenvoorstel van de kant van beklaagde. Op 19 september 2013 doen klagers een bod van € 320.000 welk bod onmiddellijk wordt afgewezen; de onderhandelingen worden door beklaagde beëindigd en het appartement wordt aan een derde verkocht. Klagers menen dat dit onjuist is. Cruciaal is of de makelaar-verkoper tegen zijn collega gezegd heeft dat klagers een eindbod zouden moeten uitbrengen. Beide makelaars spreken elkaar op dit punt tegen. De Raad kan niet vaststellen wie het gelijk aan zijn kant heeft en kan dan ook niet anders dan de klacht ongegrond verklaren. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 13-76 RvT Zwolle

    Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Te hoge vraagprijs gehanteerd? Beweerdelijk onheuse bejegening. Tuchtrechter oordeelt niet over aanspraken tot betaling. Onnodig grievende opmerkingen van makelaar in correspondentie. Een verkoper/opdrachtgever maakt zijn makelaar een groot aantal verwijten, o.a. dat de makelaar niet op stel en sprong een bezichtiging kon arrangeren. De makelaar zou op onheuse wijze de relatie hebben beëindigd en ten onrechte kosten in rekening hebben gebracht. De beoordeling of dit laatste terecht is, is niet aan de tuchtrechter maar aan de geschillencommissie die hierover dan ook een uitspraak heeft gedaan. De makelaar heeft alle verwijten gemotiveerd betwist. Klacht ongegrond.De raad van toezicht spreekt uit dat sommige passages van de makelaar in de correspondentie onnodig grievend zijn voor klager. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 12-526 RvT Zwolle

    Belangenbehartiging opdrachtgever, (beperkte) aankoopopdracht, te passieve houding makelaar. Mededelings- en onderzoeksplicht (belendende percelen)Na aankoop van een huis door klaagster in 2007 blijkt in de tuin van de buren geheel conform het bestemmingsplan een aanbouw van 10 m lang en 3 m hoog te verrijzen waarvoor reeds eerder een bouwvergunning was afgegeven. De koper stelt haar (aan-kopend) makelaar aansprakelijk, maar de civiele rechter beslist dat er sprake was van een beperkte aankoopopdracht en wijst de (schade)vorderingen af. Daarop dient de koper een klacht in. De Raad passeert het gestelde beperkte karakter van de opdracht omdat dat door de koper wordt betwist en nergens is vastgelegd, hetgeen op de weg van de makelaar had gelegen. Voorts had de makelaar, die wel het bestemmingsplan heeft geraadpleegd de koper uitdrukkelijk op (het risico van) een omvangrijke aanbouw moeten wijzen, zodat de koper, als zij dat had gewild, van de koop had kunnen afzien. Klacht gegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 11-521 RvT Zwolle

    Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid.Door een wijziging van het geldende bestemmingsplan worden de gebruiksmogelijk-heden van een bedrijfspand in een winkelbuurt beperkt, waardoor de eigenaren van mening zijn dat zij planschade lijden. De makelaar taxeert op verzoek van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak over de hoogte van deze schade, ondanks dat hij in een geheel andere regio kantoor houdt. Een collega NVM-makelaar ter plaatse klaagt daarover en verwijt de makelaar onvoldoende kennis van de (lokale) situatie om een verantwoorde taxatie te kunnen uitbrengen. De raad is van oordeel dat het feit dat een makelaar buiten zijn gebied taxeert op zich zelf nog niet met zich meebrengt dat zijn taxatie reeds om die reden ondeugdelijk is. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig en die doen zich in het onderhavige geval voor: de raad verklaart de klacht gegrond en legt de taxerende makelaar de maatregel van berisping op. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 11-520 RvT Zwolle

    Risicodragende projectontwikkeling. Belangenverstrengeling. Geen besef van inzicht in ongewenstheid van belangenvermenging. Onjuiste informatie aan koper over oppervlakte balkon. Op het kantoor van de makelaar was een freeelancer werkzaam, die zich bezig hield met projectontwikkeling. Klager meldde zich als geïnteresseerde voor een appartement in een project dat bij het makelaarskantoor in verkoop was, waarbij de freelancer als behandelaar optrad. De klager ontdekte bij het aangaan van de koop-/aannemings-overeenkomst dat de freelancer niet alleen werkzaam was op het makelaarskantoor, maar ook als eigenaar van het project bij de transactie betrokken was. Hij verwijt de makelaar daarom belangenvermenging en (betrokkenheid bij) verboden projectontwik-keling. Klager klaagt voorts over onjuistheden in de hem ter beschikking gestelde documentatie en de afwikkeling van de koop?/aannemingsovereenkomst, vooral voor wat betreft forse vertraging in de oplevering. De Raad van Toezicht is van oordeel dat er sprake is van verboden projectontwikkeling en ernstige belangenvermenging, veroorzaakt doordat de makelaar enerzijds opdracht-gever is van de freelancer als diens medewerker, maar anderzijds opdrachtnemer van diezelfde freelancer is bij de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van het te ont-wikkelen project. De Raad acht het begrijpelijk dat de klager daardoor in verwarring raakte wie verantwoordelijk is en verwijten over de uitvoering van de koop-/aanne-mingsovereenkomst aan het adres van de makelaar richtte, hoewel die daar formeel buiten stond. Ook ter zitting gaf de makelaar op geen enkele wijze blijk van enig besef van de ongewenstheid van de belangenverstrengeling. Tenslotte oordeelt de Raad dat de documentatie inderdaad een ernstige onjuistheid bevatte over de oppervlaktemaat van het balkon en dat de makelaar daarvoor verwijt treft. De Raad neemt met name de belangenverstrengeling hoog op en legt de makelaar een boete op van € 10.000,-. Download uitpraak (pdf) Uitspraak 12-2409 CRvT Centrale Raad

    Lees meer

  • 11-517 RvT Zwolle

    Handel. Oogmerk geen winst maar hulp aan kantoorgenoot. Rood voor Rood-regeling. Een werknemer van het kantoor van de makelaar koopt een perceel met woonhuis voor eigen gebruik. Omdat hij (wegens economische omstandigheden) tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de overdrachtsdatum door de makelaar wordt ontslagen, verkrijgt hij geen financiering. Het perceel wordt gesplitst en de werknemer slaagt er in één deel voor de overdrachtsdatum te verkopen. Om hem te helpen koopt de makelaar zelf het andere deel. Teneinde verkoop van het perceel aantrekkelijker te maken was al in een eerder stadium de zgn. “Rood-voor-Rood-regeling” aangevraagd en van toe-passing verklaard. OP het door de makelaar gekochte perceel mag in het kader van genoemde regeling een woning worden gebouwd. Na een jaar verkoopt de makelaar het perceel, zonder (noemenswaardige) winst te maken. Klager dient een klacht in wegens strijd met artikel 6 van de Erecode (verboden handel). De Raad veroordeelt de makelaar, omdat sprake is van verboden handel, waarbij niet relevant is of de makelaar winst heeft gemaakt. Gezien de omstandigheden, de makelaar erkent zijn handelen, en geeft aan zich voortaan verre van deze handel te houden, als-mede de intentie van de makelaar, het uit de brand helpen van een ex-werknemer, ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel en een kostenveroordeling. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 11-518 RvT Zwolle

    Beweerdelijk onjuiste voorlichting aan verzekeraar. Vervolg op eerdere uitspraak van dezelfde raad van toezicht. ‘Ne bis in idem’. Klager heeft met succes eerder een klacht tegen de makelaar ingediend. Hij was door het optreden van de makelaar een transactie misgelopen. Vervolgens stelde klager de makelaar aansprakelijk voor de geleden schade. De verzekeraar van de makelaar wees de claim af naar zeggen van klager omdat de makelaar zijn verzekeraar onjuist althans onvolledig inlichtte. De verzekeraar ging niet alleen af op de informatie van de makelaar alvorens hij zijn standpunt bepaalde. Dit standpunt en dat van de makelaar is niet in strijd met de eerdere beslissing van de raad van toezicht. Voorzover de klacht verder gaat, beschouwt de raad de nieuwe klacht als slaande op hetzelfde feitencomplex en komt om die reden niet voor behandeling in aanmerking. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 11-2405

    Lees meer

  • 10-516 RvT Zwolle

    Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen niet in overeenstemming met de wens van verkoper. Ongewenste doorverkoop.In de koopovereenkomst van 2006 met een gemeente betreffende een perceel grond is een uitgestelde transportdatum overeengekomen (ca. 3,5 jaar) Na de levering in 2009 conform contract klaagt de verkoper over onvoldoende belangenbehartiging door de door hem ingeschakelde makelaar op 3 punten: klager verwachtte dat de opleveringsdatum gekoppeld was aan de start van geplande bouwactiviteiten, die echter pas geruime tijd na de transportdatum zijn begonnen; klager vond de gerealiseerde koopprijs (€ 205.000 op een vraagprijs van € 275.000) te laag en hij is het niet eens met de doorverkoop door de gemeente aan een projectontwikkelaar. De raad acht de klacht op alle onderdelen ongegrond, mede omdat klager naast de makelaar ook een andere adviseur had. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer