Uitspraken
-
12-2446 CRvT herziening
Herzieningsverzoek. Verzoek afgewezen omdat feiten waarop het verzoek was gebaseerd, al bekend waren ten tijde van het vonnis waarvan herziening wordt verzocht.De Centrale Raad heeft in januari 2012 een makelaar de straf van berisping plus kostenveroordeling opgelegd. De makelaar meent in een uitspraak van de rechtbank van september 2011, gewezen tussen klager en een derde, omstandigheden te zien die een ander licht op de zaak werpen als gevolg waarvan de klacht zijns inziens alsnog ongegrond is. De Centrale Raad wijst het verzoek af omdat de behandeling van de klacht in beroep door de Centrale Raad in oktober 2011 plaatsvond en het vonnis van de rechtbank van september 2011 dateert. Er is dus geen sprake van naderhand gebleken omstandigheden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad, 11-2378 CRvT
Lees meer -
12-2426 CRvT
Herstelbeslissing van de raad van toezicht. Handelingen van een makelaar vóór diens toetreding tot de NVM. Niet-ontvankelijkheid klacht. Zie ook 11-73 RvT Utrecht, 12-2416 tussen CRvT, 12-2416 eind CRvT en 13-89 RvT Utrecht. De oorspronkelijke klagers trokken hun klacht in maar de raad van toezicht zette de klacht ambtshalve voort. Omdat de raad per abuis klagers als zodanig noemde gaf de raad een herstelbeslissing. De uitspraak van de raad betrof een NVM-makelaar. Deze was ten tijde van het handelen waarover geklaagd werd, nog net geen aangesloten makelaar. Om die reden is de klacht alsnog niet ontvankelijk en treft ook het door de NVM ambtshalve ingestelde hoger beroep dat lot. Download uitspraak (PDF) Uitspraak Raad van Toezicht Utrecht, 12-07 RvT Utrecht
Lees meer -
12-2436 CRvT
Onjuist woonoppervlak in taxatierapport. Meetinstructie nog niet verplicht ten tijde van taxatie, maar plicht tot zorgvuldigheid was er altijd. Afgaan op gegevens in aanmelding. Bezwaar tegen kostenveroordeling. Klager/koper laat een taxatierapport opmaken van een door hem gewenst appartement. De in het rapport genoemde woonoppervlakte van 100 m² blijkt niet juist te zijn, maar bedraagt iets meer dan 77 m². Klager voelt zich bekocht. De taxateur verweert zich met de stelling dat het om een taxatie voor de financiering ging en dat hij afging op de door de verkopend makelaar in de uitwisseling opgegeven oppervlakte en een aanmelding uit een verder verleden waar in beide gevallen 100 m² vermeld was. De Centrale Raad verwerpt dit verweer. De vergaande beslissingen die betrokkenen nemen op basis van taxaties, betekenen dat aan taxatierapporten hoge eisen van zorgvuldigheid moeten worden gesteld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2425 CRvT
Biedingsproblematiek. Volmacht om voor bepaald bedrag te verkopen, een bod van datzelfde bedrag en een verzoek van de notaris om koopakte op te maken, wekken vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand kwam. Een notariskantoor (klager) geeft een makelaar opdracht om een tot een boedel behorend pand te verkopen op zo kort mogelijke termijn en voor de hoogst mogelijke prijs. Kort na elkaar worden door twee verschillende gegadigden twee biedingen gedaan van € 110.000 en € 115.000. Kort daarop deelt de makelaar aan het notariskantoor mee dat een van de gegadigden bereid is om € 120.000 te betalen. Daarop zegt de kandidaat-notaris dat het kantoor volmacht heeft om voor minimaal € 120.000 te verkopen. De makelaar wordt verzocht om een koopakte op te maken. De klacht van de notaris dat de makelaar zonder overleg een koopovereenkomst sloot en dat hij niet de hoogste prijs wist te bereiken, wordt door de Centrale Raad (idem de raad van toezicht) afgewezen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-52 RvT Arnhem tussen
Tussenbeslissing. Eigen belang. Failissement. Paulianeus handelen.Klagers zijn d.m.v. hun administratiekantoor opgetreden als boekhouders voor ondermeer makelaarskantoor A (beklaagde 1). Na het faillissement van dit kantoor zijn de werkzaamheden voortgezet in makelaarskantoor Xd ( beklaagde 4). Beklaagde 2 en 3 zijn als makelaars verbonden (geweest) aan de beide kantoren. Klagers verwijten beklaagde 2 en beklaagde 3 dat zij het faillissement van makelaarskantoor A van te voren hebben georganiseerd met het oogmerk om met zijn boedelbestanddelen de makelaarsactiviteiten in kantoor Xd voort te zetten en de schuldeisers van kantoor A, waaronder klagers, achter te laten met een lege vennootschap.De Raad overweegt dat klagers niet hebben kunnen aantonen dat beklaagde 3 betrokken is geweest bij een vooropgezet plan om beklaagde 1 te laten failleren. De Raad houdt vervolgens de verdere behandeling van de klacht aan en geeft klagers de gelegenheid om de gestelde gedragingen van beklaagde 1, 2 en 4 te bewijzen. Download uitspraak (pdf) 13-53 RvT Arnhem eindbeslissing
Lees meer -
12-79 RvT Groningen
Taxatie. Omgevingsfactor niet in rapport genoemd. Verschil tussen taxatie voor financiering en voor aankoop. Klaagster koopt met behulp van een eigen makelaar een woning. Voor de financiering wordt het pand getaxeerd door beklaagde. Op enige honderden meters van het huis bevindt zich een bio-vergistingsinstallatie over welks bestaan nog juridische procedures lopen. In deze installatie doet zich na de taxatie een calamiteit voor. Sindsdien wordt de omgeving regelmatig geplaagd door geluids- en stankoverlast. De Raad van Toezicht acht het verwijt van klaagster dat de taxateur geen melding maakt van genoemde installatie niet terecht. Een financieringstaxatie richt zich vooral op de onderhoudstoestand en de waarde ten opzichte van vergelijkbare objecten in de omgeving. De aspecten waarover klaagster klaagt, liggen veeleer op het terrein van de aankopend makelaar en/of de verkoper c.q. diens makelaar. Het taxatierapport voldoet alle daaraan te stellen eisen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-77 RvT Groningen
Ontvankelijkheid klacht en tijdsverloop. Klacht dat geen redelijk en behoorlijk handelend taxateur tot waardering had kunnen komen onterecht. Beklaagde waardeert in februari 2007 een pand op een verkoopwaarde van € 1.170.000 en een executiewaarde van € 1.000.000. In verband met het faillissement van de eigenaar wordt het pand in de herfst van 2011 door twee andere makelaars gewaardeerd en die komen op waardes die aanzienlijk lager liggen. Een retro-taxatie van een derde makelaar komt op € 750.000. Waar het om een uniek object gaat en het vaststaat dat de markt, zeker in het hogere segment zoals in casu, fors is verslechterd en het pand intussen verwaarloosd is, is het niet vreemd dat de huidige waarde veel lager uitkomt dan in 2007. Waar de hypotheekhouder pas in 2011geconfronteerd is met de taxatie uit 2007 en eerst zelf onderzoek heeft gedaan, kan hij 4,5 jaar later in zijn klacht worden ontvangen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-78 RvT Groningen
Maandelijkse bijdrage aan VvE. In werkelijkheid hoger bedrag dan aangegeven. Klagers, kopers van een appartementsrecht, beklagend zich erover dat de werkelijk te betalen maandelijkse bijdrage aan de VvE hoger ligt dan hen door de verkopend makelaar was voorgehouden. Het gaat om een nieuwbouwcomplex waarvan de maandelijkse bijdrage nog door de VvE moest worden vastgesteld, reden waarom de makelaar steeds een indicatief bedrag heeft genoemd. De raad stelt niet vast dat een gegarandeerd bedrag is genoemd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
09-2093 CRvT
Taxaties. Verschil met waardering door Belastingdienst en andere taxateur. Desondanks in redelijkheid tot waardering kunnen komen. Belang van eindbeslissing ondanks intrekking van klacht. In een tussenbeslissing heeft de Centrale Raad van Toezicht beklaagde in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren door middel van een taxatie van een derde taxateur. Klaagster trekt haar klacht in maar beklaagde die zelf ook in hoger beroep ging, niet. Beklaagde heeft belang bij een eindbeslissing. De Centrale Raad komt in een uitvoerige uitspraak tot de slotsom dat beklaagde, hoewel zijn waarderingen aan de lage kant zijn in verhouding tot die van de Belastingdienst en de derde taxateur, in redelijkheid tot zijn waarderingen heeft kunnen komen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-66 RvT Arnhem
Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Oppervlakte maat.Na het overlijden van de vader van klagers hebben beklaagde 1, 2 en 3 de boerderij van de overledene getaxeerd. Beklaagde 1 stelde de onderhandse verkoopwaarde vast op EUR 700.00, beklaagden 2 en 3 op EUR 770.000,--. Klagers verwijten beklaagden dat zij onzorgvuldig te werk zijn gegaan en de boerderij onjuist hebben gewaardeerd. Klagers wijzen er hierbij op dat beklaagde 1 het object kort na de taxatie voor EUR 895.000,-- in verkoop heeft genomen en dat de boerderij voor EUR 820.000,-- is verkocht. Voorts zouden alle beklaagden van een te kleine woonoppervlakte zijn uitgegaan doordat zij ten onrechte niet de gehele deel als woonoppervlakte hebben aangemerkt.Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagden niet in redelijkheid tot hun taxatie hebben kunnen komen. Het gaat om een uniek pand. Dat een kantoorgenoot van beklaagde 1 later een hogere vraagprijs heeft vastgesteld maakt de taxatie nog niet apert onjuist. Dat geldt ook voor de gerealiseerde hogere verkoopprijs. Het valt immers niet uit te sluiten dat een derde die zich aangesproken voelt tot het bijzondere karakter van de boerderij bereid is (veel) meer te betalen dan de taxatiewaarde, ook bij een dalende markt. Voorts was het dak ten tijde van de taxatie nog niet hersteld en zal de hoogte van de overdrachtsbelasting ten tijde van de transactie (2%) van invloed zijn geweest. Dat beklaagden van een onjuiste woonoppervlakte zijn uitgegaan is niet gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer