Uitspraken
-
12-79 RvT Groningen
Taxatie. Omgevingsfactor niet in rapport genoemd. Verschil tussen taxatie voor financiering en voor aankoop. Klaagster koopt met behulp van een eigen makelaar een woning. Voor de financiering wordt het pand getaxeerd door beklaagde. Op enige honderden meters van het huis bevindt zich een bio-vergistingsinstallatie over welks bestaan nog juridische procedures lopen. In deze installatie doet zich na de taxatie een calamiteit voor. Sindsdien wordt de omgeving regelmatig geplaagd door geluids- en stankoverlast. De Raad van Toezicht acht het verwijt van klaagster dat de taxateur geen melding maakt van genoemde installatie niet terecht. Een financieringstaxatie richt zich vooral op de onderhoudstoestand en de waarde ten opzichte van vergelijkbare objecten in de omgeving. De aspecten waarover klaagster klaagt, liggen veeleer op het terrein van de aankopend makelaar en/of de verkoper c.q. diens makelaar. Het taxatierapport voldoet alle daaraan te stellen eisen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-77 RvT Groningen
Ontvankelijkheid klacht en tijdsverloop. Klacht dat geen redelijk en behoorlijk handelend taxateur tot waardering had kunnen komen onterecht. Beklaagde waardeert in februari 2007 een pand op een verkoopwaarde van € 1.170.000 en een executiewaarde van € 1.000.000. In verband met het faillissement van de eigenaar wordt het pand in de herfst van 2011 door twee andere makelaars gewaardeerd en die komen op waardes die aanzienlijk lager liggen. Een retro-taxatie van een derde makelaar komt op € 750.000. Waar het om een uniek object gaat en het vaststaat dat de markt, zeker in het hogere segment zoals in casu, fors is verslechterd en het pand intussen verwaarloosd is, is het niet vreemd dat de huidige waarde veel lager uitkomt dan in 2007. Waar de hypotheekhouder pas in 2011geconfronteerd is met de taxatie uit 2007 en eerst zelf onderzoek heeft gedaan, kan hij 4,5 jaar later in zijn klacht worden ontvangen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-78 RvT Groningen
Maandelijkse bijdrage aan VvE. In werkelijkheid hoger bedrag dan aangegeven. Klagers, kopers van een appartementsrecht, beklagend zich erover dat de werkelijk te betalen maandelijkse bijdrage aan de VvE hoger ligt dan hen door de verkopend makelaar was voorgehouden. Het gaat om een nieuwbouwcomplex waarvan de maandelijkse bijdrage nog door de VvE moest worden vastgesteld, reden waarom de makelaar steeds een indicatief bedrag heeft genoemd. De raad stelt niet vast dat een gegarandeerd bedrag is genoemd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-64 RvT Groningen
Beweerdelijk onprofessioneel optreden. Beweerdelijke poging tot chantage. Twee taxaties binnen één jaar met grote verschillen in waarde. Een makelaar geeft begin 2010 een verkoopwaarde van € 250.000 af, rekening houdend met het feit dat het huis deels gestript is en nog afbouw behoeft. In mei 2011 bepaalt de makelaar die waarde op € 215.000; na verbouwing op € 310.000. Als taxatiekosten wordt aanvankelijk € 400 genoemd; later komt daar € 250 bij. Vanwege vertragingen bij de uitvoering van de taxatie wordt de geplande transportdatum niet gehaald. De raad van toezicht acht het juist dat de makelaar twee taxaties verrichtte. De beide opdrachtgevers zijn verschillend. Dat de waardes de tweede keer lager liggen is begrijpelijk nu de woningmarkt in een jaar verslechterd is en het huis al geruime tijd onbewoond is en er nog verbouwingswerkzaamheden moeten plaatsvinden.. Van chantage door de makelaar om haar nota’s betaald te krijgen, blijkt niets. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-69 RvT Groningen
Onvoldoende communicatie bij het ontstaan van problemen bij verkoop. Tardief ingesteld klachtonderdeel. Kosten op de zaak gevallen (art. 32 RT) slaan niet op kosten van klager. Klager die via een eigen makelaar een pand heeft gekocht van makelaar-verkoper (beklaagde) moet ervaren dat de dochters van verkoopster bezwaar hebben tegen de verkoop. Beklaagde die daardoor in een klempositie komt te zitten, treedt in de ogen van klager onvoldoende communicatief en voortvarend op om het probleem op te lossen. De raad van toezicht is dat deels met klager eens. Art. 32 Reglement Tuchtrechtspraak maakt melding van kosten op de zaak gevallen. Dat slaat op kosten voor de NVM en niet op kosten die klager maakt. Ter zitting van de raad kunnen geen nieuwe klachtonderdelen meer worden ingediend. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-65 RvT Groningen
Onjuiste maatvoeringen vermeld. Meetinstructie niet opgevolgd. Berekening aan de hand van buitenmaten op bouwtekening. Klager koopt via makerlaar-verkoper een door deze aangeboden appartement. Dit wordt aangeboden met een woonoppervlak van 200 m² en een dakterras van 30 m². Bij de inrichting komt koper tot de ontdekking dat het woonoppervlak slechts 150 m² bedraagt en het dakterras maar 20 m². De makelaar verweert zich met de stelling dat klager het appartement uitvoerig heeft bekeken en dat twee soortgelijke appartementen een woonoppervlak van 204 m² kennen. Bovendien overhandigde hij de koper de bouwtekeningen waarop de juiste maten staan vermeld. De makelaar erkent de meetinstructie niet te hebben nagevolgd.De raad rekent het de makelaar aan dat hij de meetinstructie niet naleefde en de maatvoering opstelde aan de hand van de buitenmaten op de bouwtekening. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-70 RvT Groningen
Onverwachte kosten voor koper appartementsrecht. Klager koopt met behulp van een eigen makelaar een appartementsrecht. Pas nadat hij eigenaar is geworden verneemt hij dat van de eigenaren een extra bijdrage wordt gevraagd vanwege herstel van de riolering. Makelaar-verkoper (beklaagde) zegt dat hij alle informatie - ook die met betrekking tot de herstelkosten, aan de makelaar van klager heeft doorgegeven. De raad van toezicht is van oordeel dat de eigen makelaar van klager hier een taak had, maar tot deze kan klager zich niet meer wenden daar deze intussen failliet is gegaan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2476 CRvT
Lees meer -
12-63 RvT Groningen
Taxatie – niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Verwevenheid tussen financieringsbedrijf en taxateur. Klagers kopen 2006 een woning waarop zij geattendeerd worden door hun werkgever die hen voorspiegelt dat die woning in de loop der tijd aanzienlijk in waarde zou stijgen. De woning was eigendom van vrienden van de werkgever. Zij wenden zich voor de financiering tot een naburige Hypotheekshop. Deze geeft opdracht tot taxatie aan een met de Hypotheekshop nauw verbonden makelaarskantoor. De taxatie wordt uitgevoerd door een daaraan verbonden makelaar. De waardering komt uit op en marktwaarde van € 227.500 en een executiewaarde van € 208.000; na verbouwing bedraagt de waard volgens de makelaar € 257.500. Begin 2011 wordt de woning in verband met de beëindiging van de relatie tussen klagers opnieuw getaxeerd. De waardes zijn dan € 165.000 marktwaarde en € 148.500 executiewaarde. De betreffende taxateur verklaart dat hij in 2006 ook voor de taxatie benaderd was maar de taxatieopdracht geweigerd had omdat de werkgever van klagers zei dat de waarde tenminste op € 225.000 moest uitkomen hetgeen de taxateur onhaalbaar achtte. Een tweede ingeschakelde taxateur verklaart ongeveer hetzelfde. Klagers stellen dat een redelijk optredende taxateur nimmer tot de taxatie uit 2006 had kunnen komen en dat sprake is van belangenverstrengeling nu er een nauwe relatie bestaat tussen de hypotheekbemiddelaar en de taxateur. De raad van toezicht doet onderzoek naar de inschrijvingen van de verschillende ondernemingen die bij de zaak betrokken zijn en constateert een nauwe verwevenheid. Het college acht de gang van zaken met betrekking tot de financiering en de taxatie niet juist. De raad constateert ook dat de taxatie niet in redelijkheid zo kon luiden als hij luidt. Vergelijking met soortgelijke woningen in de buurt en inachtneming de WOZ-waarde van de woning, brengen het college tot die conclusie. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-62 RvT Groningen
Verkoop pand van eigenaresse die beweerdelijk niet in staat was haar handelingen te overzien. Beheer en verkopen. Beklaagde (en vóór haar haar vader) beheert al vele jaren de onroerende zaken van een familielid. Zij deed ook diverse verkooptransacties. In 2009 toont de buurman van een van de beheerde panden daarvoor belangstelling via zijn eigen makelaar. Zijn bod wordt in overleg met eigenaresse niet aanvaard. Later dat jaar wil eigenaresse alsnog verkopen maar wederom komt geen transactie tot stand. In maart 2011 benadert de makelaar van de geïnteresseerde buurman beklaagde opnieuw over het pand. Dit keer komen partijen tot overeenstemming. Kort daarop wordt beklaagde gebeld door een van de dochters van eigenaresse die meedeelt bezwaar te hebben tegen de transactie omdat haar moeder aan Alzheimer lijdt en de consequenties van haar acties niet overziet. De dochter zegt dat zij deze mededeling al in 2010 aan de makelaar heeft gedaan hetgeen deze ontkent. Beklaagde kaart het probleem bij de makelaar van koper aan, maar die wenst niet van de aankoop af te zien. Onder dreiging van een procedure wordt de overeenkomst nagekomen. Klaagsters (de dochters van eigenaresse) verwijten de makelaar dat deze zonder opdracht tot verkoophandelingen is overgegaan en daarmee is doorgegaan toen haar werd meegedeeld dat verkoopster geen verkoophandelingen mocht verrichten zonder overleg met haar kinderen. De raad van toezicht is van oordeel van de makelaar niet op hoogte was of kon zijn dat eigenaresse de gevolgen van haar acties niet kon overzien. Nog ten tijde van de verkooponderhandelingen heeft zij met de vader van beklaagde een cultuurreis naar het buitenland gemaakt en toen is niet van haar beweerdelijke aandoening gebleken. Waar de makelaar al jarenlang ook verkopen voor eigenaresse deed is het verwijt dat zij dit keer zonder opdracht handelde, onterecht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2468 CRvT
Lees meer -
12-30 RvT Groningen
Onduidelijkheid over huur aan persoon of stichting. Niet-betalende huurder. Onvoldoende medewerking aan oplossing van probleem. Medewerking afhankelijk stellen van intrekken aansprakelijkstelling. Een eigenaresse heeft al jarenlang een verkoopopdracht lopen bij een makelaar. In die periode is, ook door de makelaar, diverse keren een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Op zekere dag stelt de makelaar een gegadigde voor als koperen als huurder. De makelaar kent deze huurder omdat hij al meerdere transacties met hem heeft gedaan. Voorlopig huurt deze gegadigde waarin deze optreedt voor een stichting. De makelaar had eerder gezegd dat de gegadigde met zijn gezin zijn intrek zou nemen. Hij vertelde verder dat de huurder-koper ex-TBS-patiënten begeleidde. Kort daarop verneemt klaagster dat er allerlei lieden in het huis en de tuin rondlopen. Klaagster die inmiddels had vernomen dat de huurder-koper niet goed bekend stond en verzoekt de makelaar te bewerkstelligen dat de woning ontruimd wordt. Dat lukt slechts na een kort geding. In dat kader wilde de makelaar slechts informatie verstrekken via zijn verzekeraar hetgeen klaagster op allerlei extra kosten bracht. Koper-huurder bleek niets betaald te hebben. Toen klaagster de opdracht introk, kreeg zij een forse rekening en dat terwijl zij al eerder een flink bedrag aan de makelaar had betaald. Klaagster dient een groot aantal klachten. De raad van toezicht acht met merendeel van de klachten gegrond. Klaagster mocht ervan uitgaan dat de koper zelf met zijn gezin het huis zou gaan bewonen en niet ex-TBS-patiënten. De enkele mededeling van de koper-huurder dat hij betaald had, had de makelaar moeten verifiëren. De makelaar heeft niet weersproken dat klaagster al eerder een flink bedrag betaald had. Het past een makelaar niet tweemaal een bedrag in rekening te brengen. De makelaar had klaagster tijdig alle in formatie dienen te verstrekken in het kader van de ontruiming , ook al had hij zijn verzekeraard ingeschakeld in verband met de aansprakelijkstelling. Die verzekeraar had niets met de ontruiming te maken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer