Uitspraken
-
20-04 RvT Zuid
20-04 RvT Zuid 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Afwijkende taxatiewaarde. Onafhankelijkheid. Onvoldoende inspanning om escalatie van geschil te voorkomen. Klager heeft een woning van een woningcorporatie gekocht. Hierbij was afgesproken dat klager, indien hij de woning zou willen verkopen, deze eerst weer aan de woningcorporatie zou aanbieden. Klager heeft zich aan deze afspraak gehouden en beklaagde heeft vervolgens in opdracht van de woningcorporatie de woning getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat zij een onjuiste taxatie heeft verricht en de woning te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op taxaties van een drietal collega’s van beklaagde die zijn woning hoger hebben getaxeerd. De Raad overweegt dat het feit dat de andere taxateurs tot een hogere waarde zijn gekomen nog niet impliceert dat de door beklaagde getaxeerde waarde zonder meer onjuist zou zijn. Naar het oordeel van de Raad is in dit geval niet komen vast te staan dat beklaagde in redelijkheid niet tot haar taxatie heeft kunnen komen. Nu evenmin is komen vast te staan dat beklaagde de taxatie onvoldoende onafhankelijk heeft uitgevoerd en/of zich onvoldoende heeft ingespannen om escalatie van het geschil te voorkomen, wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.
Lees meer -
20-01 RvT Zuid
20-01 RvT Zuid 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onheuse bejegening/ongepast optreden. Niet zelf beantwoorden van e-mail terwijl om persoonlijke reactie is verzocht. Beklaagde heeft van één van zes erfgenamen opdracht ontvangen een woning te verkopen. De opdracht werd mede namens de overige erfgenamen, waaronder klaagster, verstrekt. De woning is vervolgens via beklaagde verkocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij, dan wel zijn medewerkster, zich bij de ondertekening op beklaagdes kantoor, onfatsoenlijk en onprofessioneel heeft gedragen. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij niet zelf op klaagsters e-mail over het voorval heeft gereageerd terwijl zij wel expliciet om een reactie van beklaagde gevraagd had. De Raad kan niet vaststellen of er inderdaad sprake is geweest van “agressief en ordinair schelden” zoals door klaagster is gesteld. De Raad concludeert wel dat door beklaagde en/of zijn medewerkster kennelijk geïrriteerd uitlatingen zijn gedaan die door klaagster als “pittig” zijn ervaren. Van een zichzelf respecterend, zorgvuldig handelend makelaar en diens medewerker(s), mag steeds een professionele houding en reactie worden verwacht. Beklaagde heeft hier onvoldoende aan voldaan. Voorts staat vast dat beklaagde niet op de e-mail van klaagster over het voorval heeft gereageerd, hoewel klaagster daar wel expliciet om heeft gevraagd. Ook op dit punt is beklaagde toerekenbaar tekortgeschoten. Dat dit gebeurde omdat de erfgename die beklaagde de opdracht had verstrekt dit niet wilde, doet daar niet aan af. De klacht is gegrond.
Lees meer -
19-89 RvT Zuid
19-89 RvT zuid DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Kadastraal onderzoek. Gebrekkige communicatie. Klacht voor klein deel gegrond, geen straf en kostenveroordeling. Klagers geven een makelaar opdracht hun woning te verkopen. Op het inlichtingenformulier vermelden zij geen bijzonderheden met betrekking tot de perceelsgrenzen. Op een Open Huizendag verkopen klagers zelf hun woning. De makelaar maakt een koopovereenkomst op. Kopers roepen nadien de ontbinding daarvan in omdat blijkt dat klagers niet alle grond blijken te kunnen leveren omdat zij daarvan geen eigenaar zijn. Het verwijt van klagers dat hun makelaar onvoldoende recherche deed naar de eigendoms- grenzen is onterecht. Gezien de feitelijke situatie ter plaatse was er geen reden voor de makelaar om aan te nemen dat de hagen niet overal de juiste begrenzing aangaven. Klagers wisten dat dit niet zo was en maakten daarvan geen melding in het inlichtingenformulier. Dat de makelaar na de gerezen problemen enige afstand nam van klagers, acht de raad op zich begrijpelijk maar deze had niettemin vaker dienen te reageren. Omdat de klacht maar voor een gering deel gegrond is, legt de raad geen straf of kostenveroordeling op.
Lees meer -
18-129 RvT Zuid
18-129 RvT Zuid 203 ERECODE Ontvankelijkheid. Makelaar koopt in privé voor eigen bewoning. Uitvoeren van werkzaamheden aan het te verkopen pand/perceel zonder toestemming van opdrachtgever c.q. eigenaar. Klaagster heeft (namens haar broer) beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van haar broer verstrekt. Beklaagde heeft daarbij van klaagster toestemming c.q. opdracht gekregen tot het ruimen van inboedel en tuin met als doel de woning verkoopklaar te maken. Uiteindelijk heeft beklaagde de woning in privé voor zichzelf gekocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich bij het verkoopklaar maken niet gehouden heeft aan de gemaakte afspraken, problemen met de gemeente heeft veroorzaakt en de woning heeft beschadigd. De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. De klacht is duidelijk geformuleerd en klaagster en haar broer hebben voldoende belang bij de behandeling daarvan. De Raad neemt daarbij overigens nog in aanmerking dat artikel 14 Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel aan “Ieder (onderstreping RvT) die van mening is dat een lid van de Vereniging, ………..etc” klachtrecht toekent. Het feit dat beklaagde niet als NVM-makelaar maar als particulier bij de transactie betrokken was, maakt het oordeel t.a.v. de ontvankelijkheid niet anders. Dit enerzijds omdat beklaagde initieel als verkopend makelaar bij de verkoop van de woning werd/was betrokken en anderzijds omdat het een makelaar weliswaar vrij staat om in privé een huis voor eigen bewoning aan te kopen, maar dat onverlet laat dat er plaats is voor tuchtrechtelijke toetsing van een handeling en/of gedraging van een makelaar waardoor de reputatie van de beroepsgroep als zodanig zou (kunnen) zijn/worden geschaad. De Raad gaat dan ook over tot de inhoudelijke behandeling van de klacht en stelt vast dat de door beklaagde verrichte werkzaamheden aan het perceel/pand méér omvatten dan het afgesproken “verkoopklaar maken” daarvan. Het in zijn opdracht (laten) uitvoeren van meer en/of andere werkzaamheden dan waarvoor beklaagde toestemming had, met een door de gemeente aan klaagster opgelegde last onder dwangsom tot gevolg, valt beklaagde tuchtrechtelijk te verwijten. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf alsook de reputatie van zijn beroepsgroep als zodanig in diskrediet gebracht en de klacht is dan ook gegrond.
Lees meer -
19-58 RvT Zuid
19-58 RvT Zuid 205 OVERIG Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Onheuse bejegening. Ongepast optreden. Onjuiste woonoppervlakte. Klaagster en beklaagde waren ieder als aan- resp. verkoopmakelaar betrokken bij de verkoop van drie objecten van verschillende opdrachtgevers. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich in het kader van deze opdrachten oncollegiaal en onprofessioneel heeft gedragen. Daarnaast zou beklaagde m.b.t. één van deze objecten een onjuiste woonoppervlakte hebben opgegeven. De Raad stelt vast dat beklaagde t.a.v. één van de objecten een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld. Daarnaast is ook komen vast te staan dat beklaagde zich onprofessioneel en oncollegiaal heeft gedragen. Door de handelwijze van beklaagde kan ook de NVM als beroepsorganisatie in diskrediet worden gebracht. Beklaagde had dit behoren te voorkomen en dient dit ook in de toekomst te voorkomen. De Raad verklaart de klacht gegrond en volstaat in dit geval niet met een berisping maar acht ook een voorwaardelijke boete van EUR 5000,-- op zijn plaats.
Lees meer -
19-57 RvT Zuid
19-57 RvT Zuid 210 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Onjuiste informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In de verkoopbrochure werd door beklaagde een woonoppervlakte van 146 m2 vermeld. Na de overdracht ontdekte klager dat de woonoppervlakte slechts 104m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en dat hij zich niet aan de verplichte meetinstructie heeft gehouden. De Raad overweegt dat de vraag of klager schade heeft geleden en of deze schade door beklaagde dient te worden vergoed, een vraag is van civielrechtelijke aard. Niet de Raad maar de gewone rechter is bevoegd om daarover te oordelen en de klacht is in zoverre dan ook nietontvankelijk. Beklaagde heeft toegegeven dat er bij de verkoop c.q. in de verkoopbrochure een verkeerd aantal m2 woonoppervlakte is genoemd. Beklaagde heeft de verplicht gestelde meetinstructie niet, althans niet correct gevolgd en dit deel van de klacht gegrond.
Lees meer -
19-31 RvT Zuid
19-31 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180055) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf uit eigen opdracht. Klaagster pleegt via beklaagde onderhandelingen met betrekking tot een door beklaagde aange-boden woning. Deze onderhandelingen lopen op niets uit. Daarna verneemt klaagster dat de makelaar het pand voor zichzelf heeft gekocht. Zij meent dat de makelaar misbruik heeft gemaakt van de onderhandelingen die zij voerde. De Raad van Toezicht constateert dat het privé gebruik van een woning een uitzondering vormt in regel 6 van de Erecode (het eigen belang-artikel) maar dat een aankoop als privé persoon door de makelaar wel met zich meebrengt dat de makelaar transparant is en zeker niet als make-laar voor zijn opdrachtgever kan blijven optreden. Op beide punten is de makelaar te kort ge-schoten.
Lees meer -
19-26 RvT Zuid
19-26 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180054) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Beweerdelijk te lage taxatie. Belang van klaagster bij de klacht. Klaagster is met succes als makelaar opgetreden voor een eigenaar. In opdracht van de koper taxeert beklaagde het pand ten behoeve van de financiering. Op grond van die taxatie ontbindt de koper de overeenkomst. Klaagster is van mening dat beklaagde de woning al dan niet bewust te laag heeft gewaardeerd en voert in dat kader een aantal referentiepanden op. De stelling van beklaagde dat klaagster niet-ontvankelijk behoort te worden verklaard omdat zij geen belang bij de klacht heeft, verwerpt de Raad: de ontbinding van de koopovereenkomst kan gevolgen hebben voor de courtage en voor de relatie tussen klaagster en haar cliënt. Beklaagde bestrijdt de stellingen van klaagster. De makelaar motiveert waarom de door klaag-ster aangebrachte objecten niet als referentieobjecten kunnen dienen. Daarnaast speelt dat de door klaagster overgelegde taxaties niet zijn gevalideerd. De klacht is ongegrond.
Lees meer -
19-22 RvT Zuid
RvT 19-22 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180051) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Vermeende belangenverstrengeling: als makelaar optreden voor verkoper die vervolgens woning van andere opdrachtgever van de makelaar koopt. Nalatigheid makelaar bij ver-lenging van financieringstermijn. Geen gevolg van geen verweerschrift ingedienen. Klaagster heeft beklaagde opdracht gegeven haar woning te verkopen. Zij koopt vervolgens een huis dat bij beklaagde in verkoop is. Klaagster vraagt tot tweemaal toe verlenging van de finan-cieringstermijn. Bij het tweede verzoek laat de makelaar meermaals weten dat hij dit zal regelen, maar dit gebeurt niet omdat, naar de makelaar zegt, hij de verkoper niet te pakken kan krijgen. Als klaagster de ontbinding van de koop inroept, is zij te laat waarop verkoper haar in gebreke stelt. De raad van toezicht acht het niet onjuist dat de makelaar zowel voor klaagster optrad bij de verkoop van haar woning als voor degene wiens huis klaagster koopt. Wel vereist zo’n situatie zorgvuldig optreden van de makelaar. Uit de reacties van de makelaar op het verzoek van klaagster tot verlenging van de financie-ringstermijn mocht klaagster afleiden dat dit in orde zou komen. Op dit punt is de makelaar na-latig geweest. Dat de makelaar geen verweerschrift indiende, betekent niet dat een later verweer bijvoorbeeld ter zitting, terzijde wordt gelegd.
Lees meer -
19-25 RvT Zuid
19-25 RvT Zuid 205 OVERIG Voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Wrakingsverzoek. Verzoek om kostenveroordeling met als doel intimidatie en intrekking van de klacht. Klaagster heeft eerder een klacht tegen beklaagde ingediend. Deze klacht werd door de Raad van Toezicht niet-ontvankelijk verklaard. De onderhavige klacht betreft allereerst een wrakingsverzoek. De Raad zou in de eerdere klachtzaak geen onafhankelijk oordeel hebben gegeven. Daarnaast verwijt klaagster (de advocaat van) beklaagde dat in de vorige zaak om een kostenveroordeling werd verzocht. Volgens klaagster werd dit verzoek gedaan om haar te intimideren en haar te bewegen de klacht in te trekken. De onderhavige zaak betreft een voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Omdat de huidige voorzitter van de Raad niet bij de eerdere klachtzaak betrokken is geweest behoeft het wrakingsverzoek in dit stadium van de klacht-beoordeling geen verdere behandeling. De stelling van klaagster dat het Reglement Tuchtrechtspraak NVM geen grondslag biedt voor de gevraagde kostenveroordeling is juist. Het is niet uitgesloten dat de advocaat van beklaagde uit de macht der gewoonte om een kostenveroordeling heeft gevraagd. Dat er enige andere reden en met name de door klaagster gestelde reden aan het verzoek ten grondslag lag, is door klaagster niet verder door enig objectief stuk en/of verklaring onderbouwd. De voorzitter komt tot de conclusie dat klaagster onvoldoende belang bij de klacht heeft, althans dat zo klaagster al enig belang bij de klacht zou hebben, de klacht kennelijk ongegrond is. Klaagster wordt daarom verzocht haar klacht in te trekken.
Lees meer