Uitspraken
-
13-56 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Regelen van financiering. Ontbindende voorwaarde.Klaagster heeft aan beklaagde een verkoopopdracht verstrekt. Voor de woning was lange tijd geen enkele belangstelling. Uiteindelijk werd toch een koper gevonden. In de koopovereenkomst werd een ontbindende voorwaarde voor de financiering opgenomen. Nadat de termijn voor het inroepen van de financieringsvoorwaarde driemaal was verlengd heeft de koper alsnog een beroep op de voorwaarde gedaan en is de koopovereenkomst ontbonden. Klaagster stelt dat beklaagde op verschillende punten bij de uitvoering van de opdracht is tekortgeschoten.De Raad stelt vast dat het hier, wat betreft de financiering, om een ongebruikelijke en risicovolle transactie ging. Beklaagde heeft klaagster er op gewezen dat zij zaken deed met een onzekere partij. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2515 CRvT
Lees meer -
13-39 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onterechte courtagenota. Klager heeft beklaagde een verkoopopdracht verstrekt. Toen de verkoop van zijn woning niet wilde vlotten heeft klager o.g.v. de leegstandswet een tijdelijke huurovereenkomst gesloten. Kort daarna meldde beklaagde zich met een serieuze gegadigde. Klager verwijt beklaagde dat hij hem vervolgens onder druk heeft gezet en dat hij hem een nota voor zijn werkzaamheden heeft gezonden. De Raad stelt vast dat klager m.b.t. de tijdelijke huurovereenkomst beklaagde niet om zijn standpunt of toestemming heeft gevraagd. Toen klager de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in algemene termen opperde heeft beklaagde direct laten weten daarin geen heil te zien. Klager heeft er niet op mogen rekenen dat beklaagde tegen het sluiten van een huurovereenkomst geen bezwaar zou maken. Klager heeft de uitvoering van de opdracht van beklaagde belemmerd. Daarbij komt dat in de opdracht expliciet is opgenomen dat klager zich van het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige diende te onthouden. Het feit dat beklaagde daarop niet nog eens expliciet heeft gewezen, brengt geen tuchtrechtelijke verwijtbaarheid van beklaagde met zich mee. Dat beklaagde overeenkomstig de voorwaarden in de opdracht een factuur heeft gestuurd kan hem tuchtrechtelijk niet worden verweten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-38 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Beklaagde heeft in opdracht van klagers met een gegadigde onderhandelingen over de verkoop van hun woning gevoerd. De gegadigde stelde als voorwaarde dat, i.v.m. de toen geldende tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, de levering voorafgaand aan 1 juli 2012 zou plaatsvinden. Klagers konden zich daarmee niet verenigen. Vervolgens is de woning van de buurman van klagers via beklaagde aan de gegadigde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij geen contact met hen heeft opgenomen toen bekend werd dat de maatregel tot verlaging van de overdrachtsbelasting een permanent karakter zou krijgen en de gegadigde alsnog bereid bleek met een latere overdracht in te stemmen. De Raad stelt vast dat de onderhandelingen door beklaagde namens klagers waren beëindigd en dat het niet tot een koopovereenkomst kwam doordat klagers niet akkoord konden gaan met een levering voorafgaand aan 1 juli 2012. Op basis van die feitelijke situatie heeft beklaagde de belangen van klagers niet geschonden door de mogelijkheden van verkoop van de woning van de buren aan de potentiële koper te onderzoeken. De hierop volgende politieke beslissing van de landelijke overheid om de overdrachtsbelasting blijvend op het tarief van 2% te houden, waardoor de koper bereid was zijn voorwaarde van een levering vóór 1 juli 2012 te laten varen, betrof een onverwachte ontwikkeling waarop de individuele betrokken partijen geen invloed hebben kunnen uitoefenen. Voorts staat vast dat klaagster aan beklaagde heeft laten weten zich erop te zullen beraden of de woning nog wel moest worden verkocht. Beklaagde was niet gehouden om, nadat de overheidsregel bekend werd, ondanks deze uitlatingen van klaagster, met klagers contact op te nemen of hen te informeren over de verkoop van de woning van de buurman. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-37 RvT Amsterdam
Taxatie. Financieringstaxatie. Een taxateur (beklaagde) heeft in juni 2007 twee geschakelde panden getaxeerd i.v.m. een financieringsaanvraag. Beklaagde taxeerde de onderhandse verkoopwaarde op EUR 2.520.000,-- en de executiewaarde op EUR 2.265.000,--. In 2011 werd door een andere taxateur i.v.m. herfinanciering opnieuw een taxatie verricht. De hertaxateur stelde de marktwaarde van de panden vast op EUR 1.300.000 en de executiewaarde op EUR 1.170.000,--. Klaagster (een financieringsinstelling) verwijt beklaagde dat zij aan haar taxatierapport onjuiste uitgangspunten ten grondslag heeft gelegd althans bij de opstelling hiervan onjuiste maatstaven heeft gehanteerd. De Raad overweegt dat ten tijde van de taxatie door beklaagde (2007) sprake was van wezenlijk andere marktomstandigheden dan in 2011. De gemiddelde marktwaarde lag in 2007/2008 beduidend hoger dan in 2011. Daarbij komt dat het hier een incourant en bijzonder object van relatief grote omvang betreft. Dit brengt met zich mee dat een relatief grotere waardedaling heeft plaatsgevonden dan bij meer courante objecten. Voorts zijn bij objecten als de onderhavige vergelijkingsobjecten minder eenvoudig aan te wijzen en betrekt de Raad in zijn overwegingen dat de taxatie in geschil ten behoeve van een herfinancieringsaanvraag was bedoeld en de hertaxateur, zoals die ook heeft toegelicht, defensief te werk is gegaan. De Raad concludeert dat van tuchtrechtelijk laakbaar handelen niet is gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-34 RvT Amsterdam
Optie en Bod. BiedingsprocedureKlagers waren geïnteresseerd in een woning waarvoor meerdere gegadigden waren. Zij verwijten de makelaar van de verkoper dat zij geen eerlijke kans hebben gehad om de woning te verwerven. De Raad stelt vast dat klagers twee biedingen hebben gedaan welke beide zijn afgewezen. Nadien is de verkoopprocedure omgezet in een inschrijvingsprocedure waarbij alle bestaande gegadigden de mogelijkheid kregen nog een laatste bieding te doen. Klagers bleken niet het hoogste bod te hebben uitgebracht. Door de verkoopprocedure om te zetten in een inschrijvingsprocedure heeft beklaagde voor zijn opdrachtgever het best mogelijke resultaat behaald. De gehanteerde inschrijvingsprocedure draagt geen ongeoorloofd karakter. Beklaagde is ook in zijn communicatie naar klagers hieromtrent duidelijk geweest. Klagers hebben, evenals de andere gegadigden, een eerlijke kans gehad om de woning te verwerven. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-18 RvT Amsterdam
Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Klaagster verwijt één van haar leden (beklaagde) dat zij zonder overleg opdrachtgevers van een failliete collega schriftelijk heeft benaderd. Daarbij komt dat de failliete makelaar het voornemen had om een doorstart te maken.De Raad stelt vast dat beklaagde met haar schrijven zowel Gedragsregel 1 als Gedragsregel 7 van de Erecode heeft overschreden. Het is voor publiek verwarrend als een makelaar rechtstreeks de cliënten van een andere makelaar benadert. Dit klemt in het bijzonder in geval van faillissement. De opdrachtgevers van de failliete makelaar kunnen immers niet op voorhand de status van hun opdracht beoordelen en evenmin in hoeverre hun opdrachtnemer alsnog en op welke termijn een eventuele doorstart weet te bewerkstelligen. Voorts is gebleken dat beklaagde de opdrachtgevers van haar failliete collega buiten de curator om benaderd heeft. Beklaagde heeft hiermee het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-15 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.Twee financieringsinstellingen (klager 1 en klager 2) verwijten beklaagde dat hij veel te hoog heeft getaxeerd. Klager 1 maakt het verwijt m.b.t. een in 2003 verrichte woningtaxatie, en klager 2 verwijt beklaagde dat hij in 2002 een andere woning van dezelfde eigenaar onjuist heeft gewaardeerd. Beide klagers werden na de executieveiling van de panden in 2007, met een aanzienlijke restschuld geconfronteerd. Nu beklaagde heeft aangegeven dat klagers lang hebben gewacht met het indienen van hun klacht ( 2012) beoordeelt de Raad eerst de ontvankelijkheid. Behoudens bijzondere omstandigheden hanteert de Raad in het algemeen een verjaringstermijn van 5 jaren. Nu klagers pas door de executieveilingen in 2007 zijn geconfronteerd met een opbrengst die beduidend lager lag dan de destijds door beklaagde vastgestelde executiewaarden en de Raad dat moment als uitgangspunt neemt voor de aanvang van de verjaringstermijn, worden de klachten van klagers ontvankelijk geacht. De klacht van klager 1 is ongegrond. De taxatie van beklaagde was wellicht aan de hoge kant maar kan niet als onjuist of onzorgvuldig worden aangemerkt. De klacht van klager 2 wordt wel gegrond geacht. Beklaagde stelde de executiewaarde van deze woning vast op EUR 310.000,-- terwijl hij op basis van de toen geldende vierkante meterprijs, niet op een hogere (executie)waarde dan EUR 230.000 had kunnen uitkomen. De door beklaagde aan deze woning toegekende waarde lag ook ruim boven de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in die periode. Nu elke onderbouwing van het verschil tussen dat gemiddelde en de door beklaagde aan de woning toegekende waarde ontbreekt, kan deze taxatie de toets der zorgvuldigheid niet doorstaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-17 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding, perikelen bij. Ongepast optreden.Tussen klager en zijn ex-echtgenote zijn verschillende gerechtelijke procedures gevoerd over de verkoop van de voormalige echtelijke woning. Klager is daarbij veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning door tussenkomst van beklaagde. Vervolgens zijn problemen ontstaan doordat klager zich op het standpunt stelde dat de aanbouw aan de woning tot zijn bedrijfsvermogen behoorde en niet te koop was. Klager verwijt beklaagde ondermeer dat hij van klager heeft geëist eerst de opdracht te tekenen alvorens verder gepraat kon worden. Ook zou beklaagde zich tegenover hem ongepast hebben uitgelaten. De Raad geeft geen oordeel over de vraag of de stelling van klager m.b.t. de aanbouw juist is. Dat is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Vast staat dat klager de kwestie rond de aanbouw bij beklaagde aan de orde heeft gesteld. Beklaagde heeft slechts aangegeven de woning en bedrijfsruimte als één juridisch geheel te zien en heeft op klager druk uitgeoefend om de opdracht te ondertekenen. Pas daarna was hij bereid over “praktische zaken” te spreken. Deze handelwijze is niet correct. Voorts staat vast dat beklaagde, nadat klager een klacht tegen hem had ingediend, aan klager heeft geschreven die klacht niet serieus te nemen. De Raad acht die mededeling niet gepast. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-16 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Oppervlakte woning.Klager heeft in 2006 een woning gekocht. Klager verwijt de makelaar van de verkoper dat hij in de verkoopbrochure heeft vermeld dat de woning een oppervlakte had van 35 m2. Uit documentatie van het Kadaster bleek later dat de oppervlakte slechts 30,4 m2 bedroeg. De Raad overweegt dat in 2006 nog werd gewerkt met verschillende maatvoeringen zoals bruto en netto woonoppervlak. Uitgaande van de thans geldende meetnorm NEN 2580 bedraagt de oppervlakte van de woning 33,6 m2. De Raad acht dit laatste aantal vierkante meters bepalend. In aanmerking genomen dat in 2006 de NEN-normering nog niet gold voor leden van de Vereniging, is het verschil tussen het door beklaagde genoemde aantal vierkante meters en het aantal vierkante meters volgens de NEN 2580-normering niet van dien aard dat gezegd kan worden dat beklaagde misleidende informatie over de oppervlakte van de woning heeft verstrekt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-07 RvT Amsterdam
Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Een verkopend makelaar (klaagster) verwijt de makelaar van een gegadigde (beklaagde) oncollegiaal gedrag. Beklaagde wordt met name verweten dat hij, nadat het eindbod van zijn opdrachtgever was afgewezen en het bod van een derde door de verkoper wel was geaccepteerd, per brief contact met de verkoopster heeft opgenomen. De Raad stelt vast dat beklaagde zonder tussenkomst van klaagster, en zonder haar toestemming, de opdrachtgeefster van klaagster heeft benaderd. Hiermee heeft beklaagde in strijd met regel 4 van de Erecode gehandeld. Dit voorschrift is niet uitsluitend van kracht tot het moment waarop een koopovereenkomst tot stand komt. Immers, ook in de fase daarna duurt de belangenbehartiging van de opdrachtgever door de makelaar voort, en zijn derhalve tevens de regels inzake de collegialiteit van toepassing. Beklaagde heeft ook regel 7 van de Erecode overtreden. Hierbij baseert de Raad zich op de in de brief van beklaagde verwoorde twijfel aan het verkoopproces, en meer in het bijzonder dat de opdrachtgeefster van klaagster een uiteindelijk betere verkoopprijs had kunnen bedingen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer