Uitspraken

  • 11-90 RvT Amsterdam

    Beheer Klaagster heeft van april 1992 tot april 2008 een woning gehuurd. Zij verwijt de makelaar die van februari 2006 tot april 2008 het beheer m.b.t. de woning gevoerd heeft, dat hij op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo zou de makelaar ten onrechte servicekosten in rekening hebben gebracht over een periode waarin de woning van de C.V. was afgesloten, zou de makelaar hebben nagelaten om tussenmeters te plaatsen waardoor te hoge energiekosten werden berekend en zou de makelaar valsheid in geschrifte hebben gepleegd. De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad is niet gebleken. De Raad verklaart de klacht vervolgens ongegrond. Niet is komen vast te staan dat de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-93 RvT Amsterdam

    Eigen belang/handel. Makelaar koopt via partner/echtgenoot. Twee makelaars (klagers) hebben beklaagde, ook makelaar, een zogenaamde beleggersaanbieding gezonden inzake een aantal panden. Klagers hebben daarbij aangegeven dat zij als bemiddelaars wensten op te treden voor potentiële kopers van het onroerend goed. Beklaagde meldde zich daarop met een gegadigde bij klagers maar de panden zijn uiteindelijk buiten klagers om verkocht aan een belegger en de echtgenote van beklaagde. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen bewust heeft gepasseerd en rechtstreeks met de eigenaar/verkoper contact heeft opgenomen. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij zijn eigen belang heeft gediend door het object zelf te kopen, althans zijn echtgenote dat te laten doen.   Dat beklaagde of zijn opdrachtgever het aanbod van klagers tot aankoopbemiddeling hebben aanvaard, is niet komen vast te staan.Voorts is niet komen vast te staan dat beklaagde klagers zou hebben gepasseerd om zodoende zich rechtstreeks in verbinding met de eigenaar/verkoper van het object te stellen. Evenmin kan de Raad de conclusie trekken dat beklaagde onduidelijkheid heeft laten bestaan over zijn positie.Onweersproken is dat de aankoop van het onroerend goed een belegging betreft. Daarnaast betreft het hier een belegging van de echtgenote van beklaagde, niet van beklaagde zelf. De Raad heeft geen aanwijzigen dat beklaagde heeft gehandeld in onroerend goed. Evenmin heeft de Raad kunnen vaststellen dat beklaagde in onvoldoende mate heeft voorkomen in een verstrengeling van belangen betrokken te zijn geraakt. Het feit dat hij namens zijn echtgenote de akte van de koopovereenkomst heeft ondertekend, maakt dit, wat daarvan verder ook zij, niet anders. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-92 RvT Amsterdam

    Taxatie zonder inspectie. De verkoper van een woning (klager) verwijt de makelaar die de woning i.v.m. de financiering van de koper taxeerde, dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht. Klager voert hierbij aan dat beklaagde de taxatie door een medewerker heeft laten uitvoeren en de woning zelf niet van binnen gezien heeft. De Raad overweegt dat uit artikel 1 van de Eecode als zorgvuldigheidseis voortvloeit dat in beginsel de makelaar in persoon een te taxeren object in ogenschouw dient te nemen, derhalve ook de binnenzijde daarvan. Die handelwijze kan uitzondering lijden in het geval het desbetreffende object reeds in voldoende mate bij de makelaar bekend is. Hierbij denkt de Raad als voorbeeld aan het geval waarin het te taxeren object als onderdeel van serie-nieuwbouw de makelaar reeds bekend is uit eerdere, recente werkzaamheden met betrekking tot vergelijkbare objecten. In het onderhavige geval was daarvan geen sprake. Beklaagde heeft zijn taxatierapport niet met die mate van zorgvuldigheid opgesteld die van hem moet worden verlangd. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-63 RvT Amsterdam

    Opstellen van koopakte. Ontbindende voorwaarde. Ongepast optreden.  Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens bleek klager ook nog in een andere woning geïnteresseerd te zijn en klager heeft beklaagde gevraagd om hem bij de aankoop van deze tweede woning bij te staan. Uiteindelijk zijn beide transacties niet doorgegaan. Klager kreeg de financiering van de eerste aankoop niet rond en zag uiteindelijk af van de aankoop van het tweede huis. Klager verwijt beklaagde dat zij zonder overleg het financieringsvoorbehoud in het koopcontract betreffende de eerste woning heeft doorgehaald terwijl zij had moeten constateren dat klager ten tijde van de aankoop geestesziek was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij zich als aankopend makelaar voor de tweede woning heeft opgeworpen terwijl zij toen al wist dat klager niet eens de eerste woning kon betalen. De Raad overweegt dat het voor beklaagde, ten tijde van haar contacten met klager, niet kenbaar is geweest dat klager leed aan de door hem gestelde geestesziekte. De stelling van klager dat beklaagde zonder overleg en zonder zijn instemming het financieringsvoorbehoud heeft doorgehaald, is niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde tijdens haar werkzaamheden voor klager al wist dat klager de aankoop van het tweede pand en zelfs ook de aankoop van de eerste woning niet zou kunnen financieren. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-57 RvT Amsterdam

    Ontvankelijkheid. Onvoldoende belangenbehartiging. Ouderdomsclausule. Klaagster heeft in 2005 haar woning verkocht. Na de verkoop is er tussen de koopster en klaagster een civielrechtelijke procedure gevoerd i.v.m. door de koopster geconstateerde gebreken. Klaagster verwijt haar makelaar thans, na afloop van die procedure, dat hij ten tijde van de verkoop zowel voor haar als voor de koopster is opgetreden. Daarnaast verwijt zij haar makelaar ook dat hij tijdens de procedure geen contact met haar heeft opgenomen en dat hij heeft nagelaten om in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule op te nemen. De makelaar (beklaagde) heeft ondermeer aangevoerd dat klaagster te laat is met haar klacht. Klaagster heeft beklaagde bij brief van 24.11.2006 aansprakelijk gesteld en de onderhavige klacht is pas op 18.03.2011 ingediend. De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Gelet op de inhoud van de brief van 24.11.2006 moest beklaagde er rekening mee houden dat klaagster hem op enig moment alsnog aansprakelijk hield. Voorts is niet gebleken dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad. Dat beklaagde zowel voor klaagster als voor de koopster is opgetreden, is niet komen vast te staan. Ook de overige klachten worden niet gegrond geacht. Toen de koopster een civielrechtelijke procedure startte kon de makelaar niet anders dan klaagster adviseren een advocaat in de arm te nemen. Beklaagde heeft dit ook gedaan en heeft klaagster gewezen op daartoe gespecialiseerde advocaten. Voor het opnemen van een ouderdomsclausule was in dit geval geen aanleiding. Download uitspraak (pdf) 

    Lees meer
  • 11-58 RvT Amsterdam

    Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klager was geïnteresseerd in een woning. Hij verwijt de verkopend makelaar dat het appartement aan een derde is verkocht terwijl klager het eindbod van de verkoper reeds had aanvaard danwel de onderhandelingen met hem nog niet waren afgerond. Daarnaast verwijt klager zijn eigen makelaar dat hij onvoldoende heeft gedaan om de koopovereenkomst met klager af te dwingen.De Raad stelt vast dat geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Evenmin is komen vast te staan dat tussen klager en de verkoper mondeling overeenstemming is bereikt. De verkoper heeft weliswaar op 7 januari 2011 aan klager een eindbod gedaan maar dit eindbod werd ingetrokken door de mededeling van de verkopend makelaar aan de makelaar van klager dat de verkoper een substantieel hoger bod van een derde had ontvangen. Dat beklaagden hierop vervolgens hun handelwijze hebben afgestemd kan hen niet worden verweten. Dat de makelaar van klager heeft verzuimd om klager er op te wijzen dat hij omgaand een hoger bod zou kunnen doen is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-56 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Recht van erfpacht gesplitst van bloot eigendom. Klagers waren geïnteresseerd in een appartement. Uiteindelijk is de aankoop niet doorgegaan omdat klagers er achter kwamen dat er sprake was van een bijzondere situatie. De ontwikkelaars van het appartementencomplex hadden de bloot eigendom van de grond en de daarop gebouwde appartementen gesplitst met als resultaat dat de bloot eigendom bij de ontwikkelaars bleef en t.b.v. de appartementen een erfpachtsrecht in het leven werd geroepen. Klagers menen dat de onderhavige constructie niet deugt en verwijten de verkopend makelaars (beklaagden) dat zij hen onvoldoende hebben geïnformeerd. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat de onderhavige constructie niet zou “deugen”, en derhalve evenmin dat beklaagden hieraan geen medewerking hadden mogen verlenen. De beschrijving van het appartement op Funda had wat betreft het punt van de eigendom wel beter gemoeten. Van de gemiddelde verkoper kan niet worden verwacht dat de vermelding “voormalig particulier erfpacht” betekent dat niet zonder meer sprake is van “volle eigendom”, maar van de hiervoor genoemde constructie. Vast staat echter, dat in het eerste contact tussen beklaagden en de makelaar van klagers, mededeling is gedaan van de onderhavige, in Amsterdam bedachte en aldaar niet voor het eerst toegepaste constructie, en dat daarbij is meegedeeld dat daarover meer informatie kan worden gegeven door de notaris, met wie vervolgens door klagers uitvoerig is gecorrespondeerd. Naar het oordeel van de Raad kan onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-28 RvT Amsterdam

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Bouwkundige toestand getaxeerd object. In verband met het faillissement van klager heeft beklaagde van de curator opdracht ontvangen de woning van klager te taxeren. Klager verwijt beklaagde de woning te hoog te hebben gewaardeerd. Het rapport van beklaagde zou diverse onjuistheden bevatten en beklaagde zou de bouwkundige en onderhoudstoestand veel te positief hebben beoordeeld. Klager wijst ter ondersteuning van zijn standpunt op de waardering van drie andere makelaars die de woning op klagers verzoek ook hebben geïnspecteerd. De Raad overweegt dat bij de beoordeling van de staat van onderhoud altijd sprake is van een momentopname. In dit geval is er een niet te verwaarlozen tijdsverloop tussen het rapport van beklaagde en de overige rapporten. Daarnaast is de beoordeling van de onderhoudssituatie in de laatstgenoemde rapporten dusdanig algemeen gesteld dat in onvoldoende mate kan worden vastgesteld dat het rapport van beklaagde op dit punt ondeugdelijk is. Wel staat vast dat beklaagde ten onrechte in zijn rapport heeft vermeld dat zijn taxatie ten doel had om inzicht te krijgen in de waarde van de woning t.b.v. de beoordeling van een hypotheekaanvraag. De tegenwerping van beklaagde dat e.e.a. voortvloeit uit het feit dat een standaard formulier werd gebruikt, kan op grond van de zorgvuldigheid niet als verweer worden aanvaard. Gelet op de aard en het gewicht van dit onderdeel van de klacht, kan beklaagde op dit punt echter geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. Nu ook verder niet is gebleken dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen, wordt de klacht ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-34 RvT Amsterdam

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Ontbreken schriftelijke opdracht. Intrekking opdracht. Belangenverstrengeling Klaagster heeft een huurovereenkomst m.b.t. een kantoorruimte gesloten. Zij meent haar makelaar (beklaagde) geen courtage verschuldigd te zijn. Klaagster voert hierbij aan dat zij een opdracht tot dienstverlening bij aankoop heeft verstrekt, niet voor huur. Voorts zou beklaagde de opdracht zelf hebben neergelegd en zou de huurovereenkomst meer ondanks dan dankzij beklaagde tot stand zijn gekomen. Tenslotte wijst klaagster er op dat beklaagde in het verleden aan het kantoor van de makelaar van de verhuurder verbonden is geweest en stelt zij dat er sprake was van belangenverstrengeling. De Raad concludeert dat in ieder geval op enig moment een opdracht tot stand is gekomen die mede gericht was op de totstandkoming van een huurovereenkomst. Het feit dat niet schriftelijk is vastgelegd dat beklaagde voor zijn werkzaamheden courtage in rekening kon brengen betekent niet dat geen opdracht tot stand gekomen is. Dat beklaagde de opdracht eenzijdig heeft beëindigd is niet gebleken. Nu door beklaagde in het kader van zijn opdracht werkzaamheden zijn verricht kan beklaagde er geen tuchtrechtelijk verwijt van worden gemaakt dat hij courtage in rekening heeft gebracht. De hoogte van de factuur komt de Raad niet onredelijk voor en ook verder zijn er geen aanwijzingen dat de factuur in strijd is met de regels van de Vereniging. Dat beklaagde de voorgeschiedenis van zijn bedrijf aan klaagster heeft uiteengezet is niet, dan wel onvoldoende bestreden. Van belangenverstrengeling is niet gebleken. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer