Uitspraken
-
18-122 Rvt West
18-122 RvT west Ref: 27/131.258 RAAD VAN TOEZICHT WEST Beweerdelijke druk om hoger bod te doen. Klager beklaagt zich erover dat makelaar-verkoper hem onder druk zette om een hoger bod te doen nadat er prijsovereenstemming was bereikt. Uit een e-mail van de makelaar aan klager blijkt duidelijk dat de makelaar het voorbehoud maakte dat de bank moest instemmen met de koopsom. Dat deed deze niet waarop klager zijn bod iets verhoogde waarmee de bank accoord ging. Van enige druk van de kant van de makelaar blijkt niets.
Lees meer -
18-115 RvT West
Beweerdelijk agressieve en prijsopdrijvende flyer. Foto binnentuin ten onrechte gebruikt? Geen schriftelijke maar wel mondelinge reactie van de makelaar. Klager heeft een flyer van beklaagde in zijn brievenbus gekregen waaraan hij zich stoort. Hij is van mening dat deze de bewoners van het appartementencomplex waar hij woont, ertoe brengt te ‘cashen’ waardoor prijsopdrijving ontstaat. Hij verlangt verder een schriftelijke verklaring van de makelaar. De Raad van Toezicht kan in de tekst van de flyer niets onjuists vinden. De flyer is een normale en zeker niet grensoverschrijdende vorm van reclame. Nu de makelaar direct telefonisch op de klacht van klager reageerde, was deze niet gehouden dit ook nog schriftelijk te doen.
Lees meer -
18-113 RvT West
18-113 RvT West 202 TAXATIE Onvoldoende zorgvuldige werkwijze. Inspectie vanaf dak naburig pand. Taxatie zonder op of in het te taxeren object te zijn geweest. Beklaagde heeft voor zijn opdrachtgever een object getaxeerd dat zich op het perceel van klager bevond. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zijn taxatie heeft gebaseerd op onwaarheden en op onjuiste informatie. Ook wordt beklaagde verweten dat hij voor de taxatie geen contact met klager heeft opgenomen. De Raad overweegt dat een makelaar c.q. de taxateur een te taxeren object in beginsel in persoon op zorgvuldige wijze dient te inspecteren. Het had op de weg van beklaagde gelegen om in zijn rapport nadrukkelijk tot uitdrukking te brengen dat hij het getaxeerde object heeft geïnspecteerd vanaf het dak van een naburige pand en dat hij niet in of op het gewaarde object heeft kunnen komen. Door dit na te laten is de handelwijze van beklaagde niet in overeenstemming met hetgeen van een redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat het taxatierapport onjuistheden bevat. De Raad concludeert dat beklaagde niet met die mate van zorgvuldigheid zijn taxatierapport heeft opgesteld die van hem mocht worden verlangd en acht het handelen van beklaagde om die reden tuchtrechtelijk laakbaar. Hierbij wordt ook in overweging genomen dat beklaagde heeft nagelaten om klaagster te benaderen met het verzoek om zijn perceel t.b.v.de inspectie van het gewaarde object te mogen betreden.
Lees meer -
18-103 RvT West
18-103 RvT West 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Onafhankelijkheid. (Schijn van) belangenverstrengeling. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Nog voordat de levering van klagers woning plaatsvond, zijn er contacten geweest tussen de kopers en beklaagde die verband hielden met de verkoop van de oude woning van de kopers. Klager verwijt beklaagde dat zij de schijn heeft gewekt dat zij gedurende het verkoopproces “twee heren heeft gediend” door zowel de belangen van klager als de belangen van de kopers te behartigen. De Raad stelt vast dat beklaagde nog voordat de levering van klagers woning had plaatsgevonden, in commercieel contact is getreden met de kopers. In het kader van een juiste behartiging van de belangen van klager, had het op de weg van beklaagde gelegen om de toenadering door de kopers en hun verzoek richting beklaagde om op te treden als verkopend makelaar voor hun oude woning, met klager te delen. Door dit na te laten en reeds voor de datum van levering in commercieel contact te treden met de kopers, is voor klager de schijn van belangenverstrengeling ontstaan. Door haar contacten met de kopers voort te zetten alvorens de levering van de woning van klager was afgerond en dit niet aan klager kenbaar te maken heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Beklaagde had, om iedere schijn van belangenverstrengeling te voorkomen, toestemming aan klager moeten vragen. De klacht is gegrond.
Lees meer -
18-69 RvT West
Verkoop zonder medeweten/toestemming van eigenaar. Ontbreken van getekende opdrachtbevestiging. Verkoper wordt geconfronteerd met procedure van beweerde koper. Klaagster verwijt haar makelaar (beklaagde) dat zij een aan haar toebehorend beleggingspand, zonder haar medeweten en instemming, heeft verkocht en zich daarbij schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrifte. Beklaagde heeft daarbij geen enkel dossier bijgehouden en verder haar zorgplicht jegens klaagster ernstig verzaakt. Beklaagde stelt dat alle handelingen m.b.t. de verkoop van het pand plaatsvonden met medeweten en toestemming van klaagster maar erkent wel bij de dossiervorming te zijn tekortgeschoten. De Raad stelt vast dat de lezingen van partijen over de gang van zaken fundamenteel uiteenlopen. Zelfs al neemt de Raad tot uitgangspunt dat sprake is van een door klaagster aan beklaagde verstrekte verkoopopdracht, en zelfs al zou de verkoop met medeweten en instemming van klaagster hebben plaatsgevonden dan nog kan de Raad geen andere conclusie trekken dan dat de uitvoering van die beweerde bemiddelingsopdracht door beklaagde, beneden alle peil was. Zo ontbreekt een getekende opdrachtbevestiging hetgeen zeker gelet op de omvang van de beweerde transactie ongebruikelijk en niet zorgvuldig is. Voorts heeft beklaagde geen enkele mail aan en van de beweerde koper aan klaagster voorgelegd of doorgestuurd en heeft beklaagde m.b.t. de gestelde ontbindende voorwaarden geen enkele actie ondernomen. De Raad acht de problematiek waarmee klaagster is geconfronteerd (een procedure ingesteld door de beweerde koper) geheel of in ieder geval in belangrijke mate terug te voeren op de wijze van optreden van beklaagde en verklaart de klacht in zoverre gegrond. De Raad acht de overtreding door beklaagde ernstig en is van mening dat de overtreding in beginsel tot schorsing van beklaagde zou dienen te leiden. Gelet evenwel op het feit dat het verweten handelen feitelijk door een medewerker is verricht die de organisatie van beklaagde inmiddels heeft verlaten, wordt volstaan met een voorwaardelijke schorsing. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-68 RvT West
Belangen niet-opdrachtgever. Doorgeven van vertrouwelijke informatie aan een derde. Klaagster (een projectontwikkelaar) was geïnteresseerd in een bouwlocatie en heeft bij beklaagde geïnformeerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden. Klaagster heeft daarbij aan een medewerkster van beklaagde gevraagd of beklaagde vrij stond ten aanzien van de betreffende locatie en of het gesprek vertrouwelijk zou zijn. Beide vragen zijn door de betreffende medewerkster bevestigend beantwoord. Klaagster verwijt beklaagde dat zij, ondanks de aan haar toegezegde vertrouwelijkheid, zonder klaagsters toestemming aan een andere projectontwikkelaar heeft doorgegeven dat klaagster in de locatie interesse getoond had. De Raad overweegt dat klaagster er, gelet op de aan haar toegezegde vertrouwelijkheid op mocht rekenen dat haar interesse niet zonder haar toestemming door beklaagde met een derde zou worden gedeeld. Het had op de weg van beklaagde gelegen om, toen intern bleek dat beklaagde ten aanzien van de locatie toch niet vrij stond, dit aan klaagster te melden. Als beklaagde van mening was dat zij de interesse van klaagster met de andere partij zou moeten delen, zou zij dat aan klaagster hebben moeten voorleggen. Nu van kwade intenties aan de zijde van beklaagde geen sprake is en beklaagde heeft aangegeven naar aanleiding van dit voorval de interne communicatie nog eens onder de loupe te hebben genomen, wordt volstaan met een berisping en kostenveroordeling. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-67 RvT West
Onvoldoende belangenbehartiging tijdens vakantie. Onheuse bejegening. De verkoper van een woning (klager) verwijt zijn makelaar (beklaagde) dat zij onvoldoende beschikbaar is geweest voor overleg en dat zij de belangen van klager onvoldoende behartigd heeft. Toen klager zijn bezwaren kenbaar maakte zou de bejegening door beklaagde beneden alle peil zijn geweest. De Raad stelt vast dat beklaagde tijdens de onderhandelingen gedurende vijf dagen op vakantie is geweest. Naar het oordeel van de Raad kan niet van een makelaar worden geëist dat deze steeds persoonlijk aanwezig is. Wél kan worden geëist dat een makelaar behoorlijk bereikbaar is of, als dat niet het geval is, in ieder geval deugdelijk wordt vervangen. Beklaagde heeft daaraan voldaan. Het is de Raad niet gebleken dat de vakantie van beklaagde de vervulling van de bemiddelingsopdracht op enigerlei wijze heeft geschaad. Het optreden van beklaagde jegens klager acht de Raad niet tuchtrechtelijk laakbaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-66 RvT West
Eigen belang/handel. Makelaar koopt van eigen opdrachtgever. Een makelaar heeft een appartement dat hij zelf in verkoop had, gekocht. Korte tijd later, heeft de makelaar het appartement na renovatie, voor een hogere prijs doorverkocht aan een derde. De NVM verwijt het kantoor van de makelaar (beklaagde 1) en de makelaar zelf (beklaagde 2) te handelen in onroerend goed en betrokken te zijn geraakt in een verstrengeling van belangen. Subsidiair wordt beklaagden verweten de indruk te wekken te handelen in onroerend goed en daardoor onjuiste beeldvorming over hun belangen op te roepen. Naar het oordeel van de Raad hebben beklaagden zich schuldig gemaakt aan in NVM-verband verboden handel in onroerend goed. Daarbij wordt in aanmerking genomen (a) dat in de koopovereenkomst de mogelijkheid van verkoop door de makelaar al op voorhand expliciet wordt genoemd, (b) dat de feitelijke levering van het appartement aan de makelaar al veel eerder dan de juridische levering plaatsvond, hetgeen een bij doorverkoop gebruikelijke gang van zaken is vanwege de zesmaandstermijn van de overdrachtsbelasting, en (c) dat van enige poging van de makelaar om het appartement te verhuren, zoals naar zijn zeggen oorspronkelijk de bedoeling was, niets is gebleken. De Raad acht het aan beklaagden te maken verwijt des te ernstiger nu de makelaar het betreffende appartement van zijn eigen opdrachtgever heeft aangekocht. De belangen tussen de opdrachtgever als verkoper en de makelaar als koper hebben immers een intrinsiek tegenstrijdig karakter. Daaraan doet naar het oordeel van de Raad maar in beperkte mate af dat de opdrachtgever expliciet heeft ingestemd met verkoop aan de makelaar. Het door een NVM-makelaar voor eigen rekening handelen in onroerend goed kan ernstige schade toebrengen aan de reputatie van de NVM, en dat geldt in versterkte mate als die handel plaatsvindt met door een makelaar van de eigen opdrachtgever gekocht onroerend goed. De NVM heeft ter zitting uiteengezet dat één van haar speerpunten de bestrijding van handel door NVM-makelaars is en de Raad onderschrijft het belang daarvan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-53 RvT West
Bevoegdheid t.a.v. kostenveroordeling. Afdragen overdrachtsbelasting. Onderhandse betaling van gedeelte van de koopsom. Mededelingsplicht. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat mondeling overeenstemming over de verkoopprijs was bereikt meldde zich een andere gegadigde met een hoger bod. Beklaagde heeft de situatie met klager besproken. Uiteindelijk is afgesproken dat klager naast de oorspronkelijke koopprijs een bedrag van EUR 5000,-- onderhands aan de verkoper zou voldoen. Het onderhands overgemaakte bedrag van € 5.000,- is niet opgenomen in de koopovereenkomst en over dit bedrag is geen overdrachtsbelasting is afgedragen. Klager verwijt beklaagde dat zij aan de onderhandse betalingsregeling heeft meegewerkt en dat zij onvoldoende heeft gewaarschuwd voor de mogelijke fiscale en financiële gevolgen daarvan. Voorts stelt klager aanzienlijke juridische kosten te hebben gemaakt en vraagt klager de Raad om beklaagde in deze kosten te veroordelen. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de door klager gevraagde kostenveroordeling. Een dergelijke veroordeling is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Het afdragen van overdrachtsbelasting over de aankoopsom van een woning berust op een wettelijke verplichting. Overtreding van die wettelijke verplichting kan aanzienlijke gevolgen hebben voor diegene die zich hier niet aan houdt. Het uiteindelijk te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting is gebaseerd op de hoogte van de koopsom zoals opgenomen in het koopcontract. Van een makelaar mag worden verlangd dat hij zijn wederpartij daarover informeert en zich ervan vergewist dat die wederpartij zich bewust is van de mogelijke consequenties van een onderhandse betaling van een gedeelte van de koopsom van een woning. Beklaagde heeft klager niet of onvoldoende duidelijk en onomwonden op deze (mogelijke) consequenties gewezen. Dit nalaten is klachtwaardig. Nu beklaagde de kwestie van de onderhandse betaling na ondertekening van de koopovereenkomst niet heeft laten rusten en met klager heeft besproken op welke wijze het bedrag van € 5.000 alsnog correct verantwoord zou kunnen worden, wordt de klacht wel gegrond verklaard maar ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-52 RvT West
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ontbreken verwarming in badkamer. Afgaan op juistheid van door de verkoper ingevulde vragenlijst. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klaagster verwijt beklaagde dat zij haar niet heeft gewezen op het feit dat in de badkamer geen verwarming was. De Raad stelt vast dat de verkoopbrochure geen onjuiste en/of oneerlijke dan wel misleidende informatie bevat. Gelet op het belang dat klaagster aan de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer blijkt te hechten, had van klaagster verwacht mogen worden dat zij (al dan niet via haar eigen makelaar) gedurende het aankoopproces van de woning had gevraagd naar de aanwezigheid van een verwarming in de badkamer. Uit zowel de foto van de badkamer in de verkoopbrochure als uit de bevindingen van de bezichtigingen van de woning blijkt, althans had kunnen blijken, dat er geen zichtbare verwarming in de badkamer aanwezig is. De verkoper heeft de vraag ''Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden? Zo ja welke?” met “Nee” beantwoord. De Raad overweegt dat de verantwoordelijkheid voor de juistheid van de door de verkoper ingevulde vragenlijst bij de verkopers van de woning ligt en dat de makelaar in beginsel op de juistheid van de inhoud van de vragenlijst mag afgaan. Dat beklaagde heeft aangenomen dat de inhoud van de vragenlijst juist en volledig was, valt haar niet te verwijten. Dat beklaagde – al dan niet bewust – informatie heeft achtergehouden of onjuiste informatie aan klaagster heeft verstrekt, is niet gebleken. De klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer