Uitspraken
-
11-2403 CRvT
Taxatie in verband met planschade. In redelijkheid kunnen komen tot advies in verband met wijziging bestemmingsplan. De eigenaar van een monumentale kantoorvilla met aanhorigheden is het niet eens met een hem door de gemeente in verband met bestemmingsplanwijziging toegekende planschadevergoeding. Hij begint een procedure bij de rechtbank. Deze schakelt de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak in. De stichting legt aan de makelaar de vraag voor aan welke combinatie van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden onder drie verschillende planologische regimes, inclusief bestaande bestaande bebouwing en gebruik, het perceel zijn hoogste waarde ontleent. De makelaar is van oordeel dat dat het geval is bij handhaving van de villa met toevoeging van kantoorbebouwing op het achterterrein. De rechtbank spreekt uit dat klager niet te kort is gedaan bij de planschadetoekenning. De Raad van State bevestigt die beslissing. In het kader van de procedure voor de rechtbank brengt in opdracht van klager een andere makelaar een taxatie uit die tot een veel hogere vergoeding zou leiden. Klager meent dat de makelaar zijn advies onvoldoende onderbouwt. De stichting heeft het advies van de makelaar getoetst aan haar eigen uitgebreide ervaring. Ook in de gevoerde bestuurlijke procedures is niet komen vast te staan dat het advies niet juist zou zijn. De makelaar kon in redelijkheid tot zijn oordeel komen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-29 RvT Rotterdam
Optie en bod.Een gegadigde voor een garagebox (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat de garagebox buiten hem om aan een derde is verkocht, terwijl hij (klager) aan beklaagde had laten weten dat hij serieuze interesse had. De Raad overweegt dat niet kan worden vastgesteld dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door niet de hoogste koopprijs te realiseren via de vrije markt. Immers, of een verkoop tot doel moet hebben dat de hoogste koopsom wordt gerealiseerd (en de wijze waarop de garage te koop is aangeboden) is aan de verkoper en niet aan beklaagde. Kennelijk wenste de verkoper op andere condities (verkoop aan relaties van beklaagde) tot verkoop van de garagebox over te gaan. Hierbij is van belang dat partijen met elkaar nimmer het stadium van onderhandelingen hebben bereikt. Hoewel het zorgvuldiger was geweest als (de medewerker van) beklaagde adequater naar klager had gereageerd, leidt dot niet tot gegrondheid van de klacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-27 RvT Rotterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Beheer. Opzegtermijn, verrekening.Het kantoor van beklaagde heeft meer dan 20 jaar het beheer gevoerd over een aantal panden waar klager mede-eigenaar van is. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de beëindiging van zijn werkzaamheden op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad stelt vast dat beklaagde klager op 29.11.2010 gemotiveerd over de opzegging van het beheer per 01.03.2011 heeft geïnformeerd. Pas op 01.02.2011 heeft klager hierop gereageerd. De opzegtermijn is wellicht aan de korte kant maar de houding van klager heeft ook niet geleid tot een soepele en adequate overgang van het beheer. Onder de onderhavige omstandigheden is de handelwijze van beklaagde op dit punt niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. De klacht dat beklaagde ten onrechte heeft getracht om een bedrag van EUR 42.450,-- te verrekenen is wel gegrond. Het stond beklaagde niet vrij de door hem ontvangen gelden te verrekenen en hij had deze met bekwame spoed dienen door te betalen. Ook de klacht m.b.t. het door beklaagde gevorderde honorarium wordt gegrond geacht. In het dossier ontbreekt een nota alsmede een deugdelijke specificatie van de gestelde werkzaamheden. Beklaagde had die zonder meer dienen te verstrekken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2385 CRvT
Klacht tegen onderneming. Raad van Toezicht straft makelaar. Terugverwijzing naar andere raad van toezicht.De NVM diende een klacht in tegen de makelaarsonderneming. De Raad van Toezicht legde een straf op aan de makelaar/directeur van de onderneming. De Centrale Raad verwijst de klacht terug naar een andere raad dan die in eerste instantie besliste. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2374 CRvT
Onvoldoende inspanning bij verkoopopdracht? Advies om tot verkoop aan gemeente over te gaan nadelig voor klager? Klager was eigenaar van enkele percelen grond met kassen waarop de Wet Voorkeursrecht Gemeenten rustte. Nadat eerst een andere makelaar voor klager optrad bij onderhandelingen met de gemeente over verkoop, doet klager zelf verkooppogingen. Daarna schakelt hij beklaagde in. In de koopovereenkomst wordt op voorstel van de makelaar een bepaling opgenomen dat de gemeente ook een af te scheiden stuk zal kopen dat klager voor zichzelf wil behouden teneinde daarop een woonhuis te bouwen, zodra blijkt dat die bouw planologisch niet mogelijk is. Klager is van mening dat de makelaar hem verkeerd adviseerde en onder druk zette om het bod van de gemeente te aanvaarden. Voor naastgelegen percelen betaalde de gemeente meer. Nu klager zijn eigen accountant bij de verkoop betrok en hij zelf goed zicht had op zijn belangen en eerder zelf onderhandelde en daarbij zijn eisen goed onder woorden bracht, is de klacht over de makelaar ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2384 CRvT
Taxatierapport ondertekend zonder pand te hebben opgenomen. Een makelaar voelt zich als werknemer onder druk gezet om een taxatierapport te tekenen terwijl hij het pand niet zelf had opgenomen. Hij veronderstelde dat zijn werkgever, tevens NVM-makelaar, dit de vorige dag had gedaan. Het taxatierapport had haast en zijn werkgever was onverwacht ziek geworden. De Centrale Raad stelt dat aan taxatierapporten hoge eisen mogen worden gesteld. De makelaar heeft die eisen ernstig miskend. De omstandigheden waarin hij verkeerde, rechtvaardigen zijn handelwijze niet. Aan het feit dat de makelaar in opdracht van zijn werkgever handelde, komt betekenis toe. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2379 CRvT
Verschillen in geadviseerde vraagprijzen. In het kader van een echtscheidingsprocedure beslist de rechtbank dat de man (klager/appellant) beklaagde zou benaderen over een vraagprijs van de echtelijke woning en de vrouw makelaar N. Deze laatste adviseert een vraagprijs van € 785.000, terwijl beklaagde een vraagprijs van € 850.000 voorstelt. Klager/appellant besluit ruim een half jaar later een derde makelaar (H) te benaderen. Die denkt dat het pand € 650.000 opbrengt. Klager meent dat beklaagde een veel te hoge waarde bepaalde. Beklaagde heeft onderbouwd dat het huis ca € 790.000 zou kunnen opbrengen en in dat kader kwam hij tot een vraagprijs van € 850.000. Het verschil met het advies van makelaar N is weliswaar € 65.000 maar is gezien de argumenten van beklaagde niet buitensporig. Dat makelaar H (die geen beklaagde is) tot een aanzienlijk lagere opbrengst kwam, moet gezien worden in het licht van het tijdsverloop tussen de adviezen en de verslechterende huizenmarkt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht 11-02
Lees meer -
11-2382 CRvT
Taxatie. Taxatieverschillen. In redelijkheid tot waardering kunnen komen. De makelaar is door de rechtbank benoemd tot taxateur van enkele percelen grond, zulks in verband met de verdeling van een onverdeeldheid. Aan zijn beschikking heeft de rechtbank een schets gehecht hoe de herverkaveling er volgens partijen uit zou moeten zien. Beklaagde kende aan de ene nieuw te vormen kavel een waarde toe van € 156.025 en aan de andere een waarde van € 104.800. In opdracht van klager taxeerden twee andere makelaars de nu in 3 kavels te verdelen percelen op een waarde van € 60.000, € 55.000 en € 17.500. Deze komen op m²-prijzen van € 66 tot € 74, terwijl beklaagde op prijzen van € 95 tot € 110 en voor één deel zelfs op € 150 komt. Klager acht de door beklaagde afgegeven waardes veel te hoog. Beklaagde heeft een aantal referentieobjecten genoemd waarbij m²-prijzen van € 72 en € 127 zijn gerealiseerd. De € 150 per m² voor een deel van de grond acht de Centrale Raad aan de hoge kant, maar vast is komen te staan dat dit deel gebruikt zal worden voor de toegangsweg en parkeervoorziening voor de na herverkaveling ontstane twee percelen en die verklaring acht de Centrale Raad plausibel. Aan de taxatie van de beide andere taxateurs wordt voorbijgegaan omdat daarbij geen rekening is gehouden met de op de percelen aanwezige opstallen en omdat gebleken is dat de taxateurs niet op de hoogte waren van de beschikking van de rechtbank en de daaraan gehechte schets van de toekomstige herverkaveling. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2339 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Taxatie. Taxatie vóór of na verbouwing? In redelijkheid niet tot waardering hebben kunnen komen. De makelaar taxeert een woonstudio op een verkoopwaarde na verbouwing van € 145.000. Hij vermeldt daarbij dat het om een te splitsen pand gaat waarin meerdere woonstudio’s worden gecreëerd. Hij vermeldt verder dat hij ervan uitgaat dat de woonstudio in overeenstemming is met de geldende gemeentelijke regelgeving. In een nadere verklaring aan zijn opdrachtgever zegt de makelaar dat zijn waardering de situatie op dat moment betrof met inachtneming van wat reeds aan verbouwing was gerealiseerd. Op basis van de taxatie wordt aan koper een hypothecaire geldlening verstrekt. De geldgever/klager laat de studio twee maanden later opnieuw taxeren door een andere makelaar. Deze komt tot de slotsom dat de woonruimte slechts als berging gebruikt kan worden en kent daaraan een waarde toe van € 20.000. De Centrale Raad laat het makelaarslid van het college een opname doen waarvan het resultaat overeenstemt met de bevindingen van de tweede taxateur. De Centrale raad is van oordeel dat beklaagde in strijd met de werkelijkheid een beeld van het getaxeerde heeft geschetst dat na uitvoering van de verbouwing de studio een verkoopwaarde heeft van € 145.000. De makelaar heeft geen inzicht kunnen geven in de wijze waarop hij tot zijn waardering is gekomen. Dit levert een ernstige miskenning op van de hoge eisen die aan taxatierapporten mogen worden gesteld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2381 CRvT
Biedingsproblematiek. Extreem korte termijn geboden voor uiterste bod. Makelaar-koper (klager) en makelaar-verkoper (beklaagde) waren al een aantal dagen aan het onderhandelen over de aankoop van een appartement. Op 7 juli deelt makelaar-koper zijn collega mede dat hij naar aanleiding van een hem door beklaagde toegezonden offerte over renovatiekosten, beraad moest houden met zijn opdrachtgever en dat hij op 9 juli op de zaak terug zou komen. Op 9 juli krijgt makelaar-koper van zijn collega-makelaar de mededeling dat zich een derde-gegadigde heeft gemeld en dat in verband met een door deze gestelde tijdslimiet, de opdrachtgever van makelaar-koper nog 25 minuten de tijd krijgt om een uiterste bod te doen. Als makelaar-verkoper daarop, ondanks pogingen om zijn collega telefonisch te bereiken, nis hoort, wordt het appartement aan die derde verkocht. De Centrale Raad is van oordeel dat het tegen de achtergrond van de gevoerde onderhandelingen niet zorgvuldig van beklaagde was om zijn collega zo kort de tijd te geven om zijn cliënt een uiterste bod te laten doen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer