Uitspraken

Zoeken in uitspraken

Uitspraken per instantie

Inactieve raden

  • 14-70 RvT Breda

    Eigen Belang. Makelaar koopt via rechtspersoon. Beklaagde heeft van een gemeente een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een kantoorpand ontvangen. Er was weinig belangstelling en het pand is uiteindelijk na twee jaar, voor minder dan de helft van de oorspronkelijke vraagprijs, via beklaagde aan een B.V. verkocht. Deze B.V. heeft het pand vervolgens binnen een half jaar doorverkocht aan een andere B.V. waarvan beklaagde op dat moment zelf mede-aandeelhouder was. In deze zaak wordt beklaagde door B&W van de gemeente (klagers) verweten dat hij het pand in feite (voor een belangrijk deel) aan zichzelf heeft verkocht. Beklaagde zou bij de uitvoering van zijn opdracht als makelaar een eigen belang hebben gehad. De Raad overweegt dat niet is gebleken dat beklaagde al tijdens de looptijd van zijn opdracht de bedoeling heeft gehad om het pand in zijn bezit te krijgen voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Beklaagde heeft wel onvoldoende oog gehad voor het gevaar van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan. Het had op de weg van beklaagde gelegen om vanaf het begin van zijn opdracht zijn positie (alsmede de latere wijzigingen daarin) aan klagers duidelijk te maken en om af te zien van de aankoop van het via zijn bemiddeling verkochte object door een vennootschap waarin hij als aandeelhouder deelnam. Nu beklaagde het object desalniettemin langs indirecte weg (als mede-aandeelhouder) heeft verworven, stelt de Raad vast, dat in ieder geval regel 6 van de Erecode is geschonden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2566 CRvT

    Lees meer

  • 14-91 RvT Breda

    Optie en bod. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Onderhandelen met meerdere gegadigden.Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat over de prijs overeenstemming was bereikt en klager ook al een bouwkeuring had geregeld, meldde zich een tweede gegadigde. Deze bood zonder voorwaarden EUR 20.000,-- meer dan klager. De verkoper heeft dit laatste bod direct geaccepteerd en de woning is aan de tweede gegadigde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld zijn bod te verhogen. Hij verkeerde in de veronderstelling dat de verkoop aan hem al definitief was en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende heeft geïnformeerd. De Raad overweegt dat beklaagde in strijd met artikel 4 van de Erecode heeft gehandeld door aan klager, met wie nota bene een zo vergaande overeenstemming was bereikt, niet kenbaar te maken dat er een andere kandidaat was. Een kandidaat die bovendien een hoger bod had uitgebracht. Van een makelaar mag overigens verwacht worden dat hij vooraf aan een koper duidelijk maakt dat de koop pas definitief is als een koopovereenkomst is ondertekend door beide partijen en als geen van partijen daar binnen drie werkdagen op terugkomt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 14-2543 CRvT, Tussenbeslissing Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 14-2543 CRvT, Eindbeslissing

    Lees meer

  • 14-04 RvT Breda

    Ontvankelijkheid van de klacht. Tijdsverloop. Onjuiste taxatiewaarde. Makelaar X heeft in 2001 de marktwaarde van een woning getaxeerd op FL 2.900.000,--. In 2006 taxeerde hij de woning opnieuw, ditmaal op EUR 3.400.000,--. Klager was sinds 2004 houder van een eerste hypotheek op het pand. Op basis van het taxatierapport uit 2006 heeft klager tot twee maal toe ingestemd met een rangwisseling van zijn hypothecaire inschrijving waardoor hij van eerste hypotheekhouder uiteindelijk derde in rang werd. Vervolgens heeft in 2013 makelaar Y, werkzaam bij hetzelfde kantoor als makelaar X, de marktwaarde van de woning vastgesteld op EUR 1.400.000,--. Klager verwijt de beide makelaars dat zij taxaties hebben verricht die niet met elkaar te rijmen zijn. De klacht richt zich in het bijzonder op de taxatie van makelaar X uit 2006 waardoor klager zich heeft laten (ver)leiden tot medewerking aan de voormelde rangwisseling. De Raad overweegt dat klager pas in maart 2013 werd geconfronteerd met een – in zijn ogen - buitensporig groot verschil in taxatiewaarden. Gelet op dat feit acht de Raad klager gerechtigd alsnog een klacht in te dienen. Makelaar X heeft geen goede verklaring of onderbouwing kunnen geven voor het feit, dat hij de waarde van het object in 2006 zo veel hoger taxeerde dan in 2001, terwijl die waarde 7 jaar later door onder meer makelaar Y, weer zoveel lager bleek te zijn geschat. De geconstateerde verschillen zijn beduidend groter dan de gemiddelde waardeschommelingen in die periode. Zonder een toereikende toelichting, die in casu ontbreekt, acht de Raad deze verschillen ongeloofwaardig. De Raad is van oordeel, dat makelaar X bij zijn taxatie van 2006 onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht en dat hij in redelijkheid niet tot die taxatie had kunnen komen. De klacht tegen makelaar Y is ongegrond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2537 CRvT

    Lees meer

  • 13-74 RvT Breda

    Collegialiteit. Uitlatingen over collega.Tussen twee makelaars, klager en beklaagde, bestaan reeds enige tijd conflicten welke tot verschillende gerechtelijke procedures hebben geleid. In de onderhavige procedure wordt beklaagde door klager verweten dat hij (beklaagde) in diverse persberichten en in e-mail onwaarheden over klager verteld heeft en daardoor aan klager schade heeft toegebracht. De Raad overweegt ondermeer dat klager, door mee te werken aan de publicaties in de kranten, er zelf aan heeft bijgedragen dat het geschil tussen partijen in de openbaarheid is gebracht, hetgeen niet alleen klager en beklaagde maar ook de NVM negatieve publiciteit heeft bezorgd. Hoewel verschillend kan worden gedacht over de woordkeuze en toonzetting, heeft de e-mail van beklaagde de kennelijke strekking om zich tegen een in zijn ogen onjuiste meningsvorming te verweren. Uit niets blijkt dat deze e-mail ook de strekking had om de reputatie van klager schade toe te brengen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2528 CRvT

    Lees meer

  • 13-75 RvT Breda

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Sleutelafgifte.De verkoopster van een woning (klaagster) verwijt haar makelaar dat hij heeft nagelaten haar op de hoogte te stellen van het feit dat de kopers zonder haar toestemming vóór de overdracht in de woning werkzaamheden hadden verricht en materialen hadden achtergelaten. De Raad overweegt dat de makelaar er onvoldoende op heeft toegezien dat de kopers correct zouden handelen nadat zij de sleutel van de woning hadden gekregen voor bezichtiging en inmeting. De makelaar heeft bovendien nagelaten de kopers er voldoende duidelijk op te wijzen dat het niet was toegestaan om vóór de overdracht zaken als steigermateriaal en gereedschap in de woning te plaatsen en/of werkzaamheden in de woning uit te voeren anders dan nodig voor de bedoelde bezichtiging en inmeting. Voorts is de makelaar tekortgeschoten in de communicatie met zijn opdrachtgeefster (klaagster), onder meer doordat hij haar onkundig heeft gelaten van het herhaaldelijk (en langdurig) afgeven van de sleutel. De makelaar heeft daarmee bovendien het risico genomen dat door de kopers schade aan de woning zou worden toegebracht op een moment waarop de kopers nog geen eigenaar waren. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 13-46 RvT Breda

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen. Courtage. De verkoper van een woning (klager) verwijt zijn makelaar dat hij courtage in rekening heeft gebracht nadat de woning buiten de makelaar om aan een collega van de verkoper was verkocht. Volgens de verkoper was vóór de ondertekening van de overeenkomst van opdracht mondeling met de makelaar een afwijkende tariefafspraak gemaakt voor het geval hij zijn huis zelf zou kunnen verkoper. De verkoper wijst nog op een uitspraak van de Geschillen Commissie die zijn klacht gegrond achtte. De makelaar ontkent echter met de verkoper een afwijkende afspraak te hebben gemaakt. Als dat zo was zou hij die afspraak in de overeenkomst van opdracht hebben opgenomen.   De Raad overweegt dat niet kan worden vastgesteld dat er tussen partijen andere afspraken gemaakt zijn dan die welke in de overeenkomst van opdracht zijn neergelegd. Wat er ook zij van het oordeel van de Geschillencommissie Makelaardij, aan de Raad is niet gebleken dat de makelaar willens en wetens courtage heeft gevraagd terwijl hij op dat moment wist dat hij daar geen recht op had. De klacht is daarom ongegrond.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 13-44 RvT Breda

    Optie en Bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klagers waren geïnteresseerd in een woning. I.v.m. een restschuld hadden de verkopers voor de verkoop van de woning toestemming van hun hypotheekbank nodig. Nadat klagers een koopovereenkomst hadden gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de bank toestemming zou verlenen, meldde zich een tweede gegadigde die rechtstreeks bij de bank aangaf de vraagprijs te willen betalen. Vervolgens is de koopovereenkomst van klagers met een beroep op de ontbindende voorwaarde ontbonden. Uiteindelijk zijn zowel klagers als de andere gegadigde in de gelegenheid gesteld opnieuw een uiterste bod te doen. De woning is daarna gegund aan de andere gegadigde, die de hoogste bieder was. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft nagelaten juiste informatie over de tweede gegadigde te verschaffen. Klagers menen hierdoor in een nadelige positie te zijn gebracht. De Raad overweegt dat de makelaar ten onrechte heeft nagelaten om klagers in kennis te stellen van het feit dat er inmiddels een tweede gegadigde was die de bank had laten weten de vraagprijs te willen bieden. Hierdoor werden klagers in de waan gelaten dat de toestemming van de bank voor de hand lag terwijl hij zelf wist, althans had moeten weten dat die kans in werkelijkheid zeer klein, zo niet nihil was. Verder komt het de Raad voor dat de makelaar de regie in deze zaak onvoldoende in eigen hand heeft kunnen houden waardoor, mede door toedoen van derden, e.e.a. voor klagers teleurstellend is afgelopen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 13-45 RvT Breda

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onzorgvuldig handelen.  Klager besloot eind december 2009 een nog af te bouwen woning te kopen en heeft begin januari 2010 de koop- aannemingsovereenkomst getekend. Door faillissement van de aannemer is de oplevering van de woning bijna een jaar vertraagd. In verband met deze vertraging ontving klager een schadevergoeding die gebaseerd werd op de nieuwe garantieregeling die per 1 januari 2010 was ingegaan. Onder de oude garantieregeling zou de schadevergoeding voor klager veel hoger zijn geweest. Klager verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hem niet tijdig heeft gewezen op het feit dat de nieuwe regeling voor hem veel ongunstiger was. Beklaagde heeft aangevoerd dat de nieuwe regeling weliswaar op het punt van vertragingsschade slechter is, maar op andere punten juist beter.De Raad overweegt dat pas later, na het faillissement van de aannemer, door de aard van de gevolgen gebleken is dat de oude garantieregeling voor klager voordeliger was. Immers, wanneer het om de afbouwgarantie was gegaan in plaats van om de vertraging van de oplevering, dan zou voor klager de nieuwe regeling juist gunstiger zijn geweest. De makelaar had echter wel moeten weten dat de regeling gewijzigd was en hij had klager daarop moeten attenderen, nu deze afweek van wat in het voortraject (en de offerte) aan klager was meegedeeld. De klacht is dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer

  • 13-20 RvT Breda

    Collegialiteit. Uitlatingen over collega.Zie ook 13-19 RvT Breda. Klager en beklaagde hebben samen een aantal collegiale opdrachten gehad. Klager verwijt beklaagde dat hij de gezamenlijke opdrachtgevers een brief heeft gestuurd waarin hij heeft medegedeeld dat hij de collegiale opdracht wenste te beëindigen omdat een medewerker van het kantoor van klager hem continu in een kwaad daglicht probeerde te stellen. In het algemeen dient een brief aan gezamenlijke opdrachtgevers door beide opdrachtnemers geschreven te worden. Van de noodzaak om in de brieven aan de opdrachtgevers te vermelden dat de collegiale opdracht om voornoemde reden - zo al juist - werd beëindigd, is niet gebleken. Door het eenzijdig verzenden van deze brief met die mededeling heeft beklaagde bewust het risico genomen, dat tegenover de geadresseerde de eer en goede naam van klager zouden worden aangetast. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2494 CRvT

    Lees meer

  • 13-21 RvT Breda

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding, perikelen bij. Koopakte, opstellen van.Klaagster en haar ex-echtgenoot zijn overeengekomen dat haar ex-echtgenoot de voormalige echtelijke woning zou overnemen. Nog voordat het echtscheidingsconvenant was ondertekend en de echtscheiding definitief was, heeft klaagsters ex-echtgenoot de woning aan een derde doorverkocht. Klaagster verwijt de medewerker van de makelaar die bij die verkoop betrokken was dat hij in strijd met de waarheid in de koopakte en in de sleutelverklaring heeft vermeld dat klaagsters ex-echtgenoot ongehuwd was. Voorts werden de artikelen in de koopakte die de vereiste toestemming van de echtgenote betroffen, ten onrechte doorgehaald. De Raad acht de klacht gegrond. Een makelaar dient overeenkomsten naar waarheid op te maken, ongeacht of hij dat doet uit hoofde van een betaalde opdracht dan wel als vriendendienst. De makelaar wist dat het echtscheidingsconvenant nog niet was ondertekend en in ieder geval dat de echtscheiding nog niet definitief was zodat de toestemming van klaagster vereist was. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer