Uitspraken

  • 18-13 RvT Oost

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Verlenging termijn financieringsvoorbehoud. Verschuiven datum voor storten waarborgsom. Klager en zijn dochter hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de koopovereenkomst werd t.b.v. klager een voorbehoud voor de financiering gemaakt. De termijn voor dit voorbehoud werd verschillende malen verlengd. Klager ging er vanuit dat de datum voor het storten van de waarborgsom automatisch mee verschoof. Klager verwijt beklaagde dat hij hem ten onrechte in gebreke heeft gesteld toen bleek dat klager de waarborgsom niet op de oorspronkelijk overeengekomen datum betaald had. Klager verwijt beklaagde ook dat hij hem op dit punt onvoldoende heeft geïnformeerd. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat klager in zijn communicatie is tekortgeschoten. Klager heeft niet tijdig een bankgarantie doen stellen dan wel een waarborgsom gestort. Beklaagde heeft op zichzelf correct gehandeld door een ingebrekestelling te doen uitgaan. Vast staat ook dat toen klager verbolgen op de ingebrekestelling reageerde, beklaagde geen enkele emphatie heeft getoond. Een andere reactie was passender geweest maar van tuchtrechtelijk laakbaar handelen was geen sprake.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-11 RvT Oost

    Ontvankelijkheid. Klacht over assistent-makelaar/niet NVM-lid. Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Particuliere verkoop. Schriftelijkheidsvereiste. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat mondeling tussen de (particuliere) verkoper en klager overeenstemming was bereikt, meldde zich een andere gegadigde met een hoger bod. Klager verwijt beklaagde dat hij, zonder dit te melden, met meer dan één kandidaat heeft onderhandeld en ondanks de mondeling gesloten overeenkomst het hogere bod van de andere gegadigde aan zijn opdrachtgevers heeft overgebracht waarna het pand aan deze andere gegadigde is verkocht. De Raad overweegt allereerst alleen klachten tegen NVM-leden in behandeling te kunnen nemen. Voor zover de klacht is gericht tegen assistent-makelaar D is klager in zijn klacht niet ontvankelijk. Vaststaat dat beklaagde na ontvangst van het bod van de nieuwe gegadigde, overleg heeft gehad met de verkoper. Vaststaat ook dat beklaagde zowel zijn opdrachtgever als klager er op heeft gewezen dat in geval van particuliere verkoop de mondelinge overeenstemming niet bindend is. Beklaagde heeft klager in de gelegenheid gesteld een nieuw bod uit te brengen. Klager heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Beklaagde heeft juist en met inachtneming van de daarvoor geldende NVM-regels gehandeld en de klacht is ongegrond. Ten overvloede merkt de Raad nog op, dat het feit dat X een taxatie heeft laten verrichten nog voordat de koopovereenkomst door de verkoper was ondertekend voor diens rekening en risico komt.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-09 RvT Oost

    Echtscheiding, perikelen bij. Onjuist verkoopadvies. Onpartijdigheid. Ongepast optreden. Beklaagde is door de ex-partner van klager gevraagd of hij de verkoop van de voormalige echtelijke woning ter hand zou willen nemen. Nog voordat de opdracht schriftelijk werd vastgelegd, is tussen klager en beklaagde onenigheid ontstaan. Uiteindelijk heeft dit er toe geleid dat beklaagde zijn opdracht heeft teruggegeven. Klager verwijt beklaagde dat hij zich onprofessioneel, partijdig en ondeskundig heeft opgesteld. Daarnaast zou beklaagde zich in een telefoongesprek met klager grievend hebben uitgelaten. De Raad stelt vast dat beklaagde aanvankelijk niet op de hoogte was van het feit dat de rechtbank zijn kantoor had aangewezen om de verkoop ter hand te nemen. Beklaagde wist evenmin dat klager was veroordeeld om aan die verkoop medewerking te verlenen. In zijn communicatie met klager heeft beklaagde daar dan ook geen rekening mee kunnen houden. Hierdoor is ruis op de lijn tussen partijen ontstaan die beklaagde niet kan worden verweten. Nu op geen enkel punt is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-103 RvT Oost

    Onjuiste woonoppervlakte. Kelder meerekenen. NEN-2580. Verantwoordelijkheid voor handelwijze beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Klagers hebben in 2012 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Toen klagers de woning in 2016 weer wilden verkopen, bleek de woning kleiner te zijn dan in 2012 door beklaagde was aangegeven. Klagers verwijten beklaagde dat hij de meetinstructie NEN-2580 niet (goed) heeft gevolgd en een onjuiste woonoppervlakte heeft opgegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij niet tijdig op de klachten van klagers heeft gereageerd. De Raad stelt vast dat de woning in opdracht van klagers met toepassing van de Meetinstructie volgens NEN-2580 is opgemeten. Klagers hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat de door beklaagde opgegeven woonoppervlakte van 125 m2 niet juist is. De gebruiksoppervlakte wonen en de oppervlakte overige inpandige ruimte bedraagt in totaal 113,5 m2 en de klacht is in zoverre gegrond. Daarbij wordt opgemerkt dat de 2 meter hoge kelder die door klagers als boekenopslag c.q. bibliotheek werd gebruikt, in redelijkheid als gebruiksruimte kan worden aangemerkt. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde de klachtbrieven van klagers heeft doorgezonden aan zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Onder de onderhavige omstandigheden valt beklaagde geen verwijt te maken van de trage beantwoording door zijn verzekeraar.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-73 RvT Oost

    Aankoop nieuwbouwappartement mislukt. Beweerdelijke toezegging makelaar-verkoper Klaagster heeft grote belangstelling voor een nieuwbouwappartement. Zij neemt contact op met de haar bekende eigenaar van het project die haar aanraadt met makelaar-verkoper in overleg te treden en aldaar een koopovereenkomst met no-riskclausule te tekenen. Klaagsters huis was op dat moment nog niet verkocht maar zij was wel in onderhandeling. Desgevraagd durft klaagster het niet aan om een koopovereenkomst te tekenen. Tevens deelt de makelaar mede dat er nog een andere gegadigde voor het appartement in beeld is die zijn huis nog te koop moet zetten. Als klaagster enige dagen later met de makelaar contact opneemt met de mededeling dat haar huis is verkocht, krijgt zij te horen dat het apparte-ment aan de andere gegadigde is verkocht. Klaagsters versie wat er tijdens het bezoek aan het makelaarskantoor is afge-sproken komt niet overeen met de versie van laatstgenoemde en klaagster slaagt er niet in haar versie aannemelijk te maken.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-20 RvT Oost

    Vastleggen mondelinge afspraken. Onheuse bejegening/ongepast optreden. Dreigen met conservatoir beslag. De verkopers van een woonboerderij (klagers) stellen dat zij met de kopers mondeling waren overeengekomen dat de bewoonster van een deel van de boerderij, daar ook na de verkoop zou mogen blijven wonen totdat er voor haar plaats in een seniorencomplex zou zijn. Klagers verwijten hun makelaar (beklaagde) dat hij deze mondelinge afspraak die afweek van het bepaalde in de koopovereenkomst, niet schriftelijk heeft vastgelegd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich tegenover klagers onprofessioneel en onfatsoenlijk heeft uitgelaten en dat hij ten onrechte heeft gedreigd met beslaglegging als klagers de courtagenota niet zouden voldoen. De Raad acht de klacht van klagers m.b.t. het niet schriftelijk vastleggen van de nadere afspraken over de oplevering van de woning, gegrond. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde zelf heeft aangegeven dat het hem duidelijk was dat de bedoelde bewoonster tot nader order in de woning zou blijven wonen en beklaagde kennelijk op de hoogte was van het bestaan van een huurverhouding. De klacht wordt voor het overige ongegrond geacht. Dat beklaagde zich tegenover klagers onfatsoenlijk en onprofessioneel heeft uitgelaten, is niet komen vast te staan. Toen klagers de notaris opdroegen de courtagenota van beklaagde niet uit de opbrengst van de woning te betalen, stond het beklaagde vrij om via een advocaat tot betaling te sommeren onder dreiging van conservatoir beslag.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-19 RvT Oost

    Belangenbehartiging koper. Gebreken aan het gekochte. Bouwkundig onderzoek. Verantwoordelijkheid aankopend makelaar. Bemiddelingspoging tussen partijen. Klagers kopen met behulp van een eigen makelaar een woning. In de verkoopbrochure staat dat de woning 3 jaar eerder geheel is gerenoveerd. Na de levering constateren klagers dat de woning diverse gebreken bevatten. Een door hem ingeschakeld keuringsbureau merkt op dat enkele van die gebreken bij een normaal bouwkundig onderzoek niet dadelijk aan het licht zouden zijn getreden. Beklaagde organiseert een bespreking tussen partijen waarbij ook beide makelaars aanwezig zijn maar zonder succes. Klagers verwijten hun makelaar dat hij hen geen bouwkundige keuring heeft aangeraden, dat hij hen niet op de gebreken heeft gewezen en dat hij onvoldoende heeft gedaan de problemen op te lossen. De raad van toezicht acht dit laatste verwijt niet terecht: de makelaar heeft overleg tussen partijen georganiseerd. De makelaar is ten opzichte van zijn opdrachtgevers te kort geschoten. Er is weliswaar geen regel die voorschrijft dat een makelaar altijd een bouwkundige keuring moet adviseren, maar met name de mededeling dat de woning geheel was opgeknapt had de makelaar ertoe moeten brengen hierover nadere vragen aan zijn collega te stellen.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-22 RvT Oost

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Optie. Te lage vraagprijs. Klager en zijn ex-echtgenote hebben gezamenlijk aan beklaagde opdracht gegeven hun woning te verkopen. Klager verwijt beklaagde dat hij, zonder dat klager daarin was gekend, op last van klagers ex-echtgenote de vraagprijs heeft verlaagd van EUR 375.000,-- naar EUR 350.000,--. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij een gegadigde bij de vraagprijs van EUR 375.000,-- geen optie heeft willen verlenen en dat hij de woning ver onder de marktwaarde heeft aangeboden. De Raad stelt vast dat beklaagde er aanvankelijk vanuit ging dat de beslissing om de vraagprijs te verlagen ook door klager gesteund werd. Toen beklaagde duidelijk werd dat hij zich daarin had vergist, heeft beklaagde onverwijld de verlaging ongedaan gemaakt. Van klachtwaardig handelen was geen sprake. Gelet op de omstandigheden was het in dit geval evenmin klachtwaardig dat beklaagde aan de door klager genoemde gegadigde geen optie heeft verstrekt. Nu voorts niet is komen vast te staan dat beklaagde de woning ver onder de marktwaarde heeft aangeboden worden alle onderdelen van de klacht ongegrond geacht.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-34 RvT Oost

    Echtscheidingsperikelen. Informatie aan ex-partner van eigenaresse. Klacht gegrond geen straf. Klager is de partner van de eigenaresse van een woning die beklaagde in verkoop krijgt.   Klager tekent het opdrachtformulier als partner van eigenaresse. Tussen deze beide ontstaan grote problemen die zodanig oplopen dat de eigenaresse de makelaar opdracht geeft om geen enkele informatie meer aan haar ex-partner te verstrekken. Deze voldoet hieraan. Klager beklaagt zich hierover: hij meent als mede-opdrachtgever ook recht op informatie te hebben. De raad van toezicht geeft klager hierin gelijk. Hoewel het college zich realiseert dat de makerlaar in een lastig parket verzeild is geraakt, had hij klager als mede-opdrachtgever geen informatie over de verkoop mogen onthouden. Dat de makelaar uiteindelijk geen andere uitweg zag dan de opdracht terug te geven acht de raad juist. De raad acht termen aanwezig om de klacht weliswaar gegrond te bevinden maar geen straf op te leggen.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 17-33 RvT Oost

    Verhuur uit vastgoedmanagement. Oplevering bij verlaten van het gehuurde. Overname goederen van vertrekkende huurder. Klager is de vader van een zon die met zijn vriendin een woning huurde die bij beklaagde in beheer is. Als de relatie tussen de zoon en zijn vriendin beëindigd wordt, wordt de huur opgezegd. In het huurcontract staat dat het gehuurde schoon en ontruimd moet worden opgeleverd. Daarop wordt huurder gewezen en tevens wordt een datum van inspectie genoemd. Op die datum is de huurder niet aanwezig. Beklaagde constateert dat de woning smerig is achtergelaten. Huurder meent dat hij voldoende heeft schoongemaakt. Omdat er een nieuwe huurder in beeld is, laat de eigenaar de woning reinigen en leeghalen en verrekent de kosten met de waarborgsom. Klager beklaagt zich hier erover en dat beklaagde er niet voor heeft gezorgd dat de nieuwe huurder spullen overnam. Met beklaagde is de raad van toezicht van mening dat dit niet tot de taak van de vastgoedmanager behoort. De zoon van klager heeft geen gebruik gemaakt van de hem geboden mogelijkheid om he appartement alsnog schoon te maken. Dat de schoon-maakkosten derhalve zijn verrekend met de waarborgsom is terecht.   Download uitspraak (pdf)

    Lees meer