Uitspraken
-
18-73RvT Oost
201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie vs norm NEN 2580. Met de hand opmeten. Gebruik software bij meting. Oppervlakte vastgesteld op basis van (niet-originele) bouwtekeningen. Gevolgen onjuiste meetmethode voor prijsstelling. Zonder toestemming/overleg contact opnemen met deskundige van een derde. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop werd klaagster duidelijk dat de woning kleiner was (110,6 m2) dan door beklaagde in de verkoopbrochure en op Funda was aangegeven (116 m2). Klaagster verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en stelt daarnaast dat beklaagde zonder haar medeweten en goedkeuring contact heeft opgenomen met de door haar ingeschakelde bouwkundig inspecteur. Beklaagde zou getracht hebben deze deskundige te beïnvloeden. De Raad stelt vast dat in dit geval de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, versiedatum: januari 2016” van toepassing was. De meetinstructie wijkt op één aspect af van de norm NEN 2580: de gebruiksoppervlakte wordt inclusief de oppervlakte van de dragende binnenwanden gemeten. De meetinstructie gaat ervan uit dat de oppervlakten daadwerkelijk met de hand gemeten worden. Het meten van de gebruiksoppervlakte van een woning kan volgens de meetinstructie ook gebeuren met de daarvoor geschikte software. Beklaagde heeft hier niet aan voldaan. Beklaagde heeft erkend dat de opgegeven maten en oppervlakten zijn gebaseerd op de bouwtekeningen. Het betrof bovendien niet de originele bouwtekeningen van de woning zelf, maar tekeningen van een gespiegelde woning. Beklaagde heeft geen meetrapport overgelegd en heeft het in opdracht van klaagster opgestelde rapport niet gemotiveerd betwist. Nu is komen vast te staan dat beklaagde niet overeenkomstig de ten deze toepasselijke versie van de meetinstructie heeft gehandeld, is de klacht in zoverre gegrond. Ten overvloede merkt de Raad op dat een niet overeenkomstig de NEN 2580 Meetinstructie opgegeven gebruiksoppervlakte op zichzelf niet zonder meer leidt tot een verkeerde prijsstelling van de woning. Nu niet is komen vast te staan dat beklaagde buiten klaagster om contact heeft opgenomen met de door haar ingeschakelde bouwkundig inspecteur, wordt het tweede onderdeel van de klacht ongegrond verklaard.
Lees meer -
18-60 RvT Oost
Belangenbehartiging bij echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Onpartijdig optreden. Rol van de makelaar bij een procedure tussen de ex-echtgenoten. Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde, i.v.m. hun echtscheiding, een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun voormalige echtelijke woning verstrekt. Nadat een gegadigde was gevonden, verliepen de onderhandelingen moeizaam. Klaagster is door haar ex-echtgenoot gedagvaard om in rechte haar medewerking aan de verkoop af te dwingen. Uiteindelijk is tussen klaagster en haar ex echtgenoot toch nog overeenstemming over de verkoop bereikt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar belangen onvoldoende heeft behartigd en dat hij niet onpartijdig is opgetreden. Voorts stelt klaagster dat beklaagde door adequaat optreden de gerechtelijke procedure had kunnen voorkomen en stelt zij door het optreden van beklaagde schade te hebben geleden. De Raad stelt voorop dat het in een situatie als deze voor een makelaar moeilijk is om aan de verwachtingen van beide opdrachtgevers te voldoen. Dat beklaagde zich onvoldoende bewust is geweest van de moeilijke situatie waarin klaagster verkeerde, haar onvoldoende heeft geïnformeerd en/of onvoldoende rekening heeft gehouden met klaagsters belangen, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de procedure tussen klaagster en haar ex-echtgenoot had kunnen voorkomen. Niet beklaagde, maar klaagsters ex-echtgenoot (althans zijn advocaat) is verantwoordelijk voor de inhoud van de dagvaarding. Indien beklaagde door de advocaat van de ex-echtgenoot daadwerkelijk was opgeroepen te getuigen, was hij wettelijk verplicht geweest om daaraan gehoor te geven. De klacht is in zoverre ongegrond. Voor zover klaagster een oordeel van de Raad wenst over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding wenst te verkrijgen, wordt zij in die klacht niet-ontvankelijk verklaard. De bevoegdheid tot afgifte van een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust niet bij de Raad, maar op grond van de wet bij de civiele rechter. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-59 RvT Oost
Onduidelijke contractsbepalingen. Onvoldoende toelichting op de bepalingen m.b.t. het voordeel inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Te trage reactie op klachten. Frauduleus handelen. Bevoegdheid t.a.v. aansprakelijkheid en schadevergoeding. Klager en zijn partner hebben in 2014 een woning gekocht. I.v.m. de verbreking van hun relatie hebben zij de woning in 2017 via beklaagde, weer verkocht. Tussen de kopers en klager is onenigheid ontstaan over aan wie het voordeel toekomt dat is ontstaan door de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Blijkens art. 2.2 van de koopovereenkomst komt dit voordeel toe aan de kopers. Klager verwijt beklaagde dat hij op dit punt onvoldoende toelichting op de koopovereenkomst heeft gegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de klachten van klager hierover niet voortvarend heeft behandeld en dat hij frauduleus gehandeld heeft waardoor klager schade heeft geleden. De Raad overweegt dat klager ter zitting heeft verklaard dat hij en tijde van het sluiten van de overeenkomst, bekend was met de regeling inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Gezien deze bekendheid lag het enerzijds op de weg van klager om te controleren of de afspraken in de koopovereenkomst juist waren weergegeven en had hij zo nodig navraag moeten doen bij beklaagde als hem iets onduidelijk was. Anderzijds had het – juist nu het gaat om verkopers die mogelijk tegengestelde belangen hebben vanwege de verbreking van hun relatie – op de weg van beklaagde gelegen om, bij de toezending van de koopovereenkomst, nog eens uitdrukkelijk schriftelijk te wijzen op het feit dat onderdeel van de tussen partijen gesloten overeenkomst was dat het voordeel inzake de overdrachtsbelasting aan de kopers zou toekomen. Beklaagde heeft ter zitting erkend dat hij dit had moeten doen. Beklaagde heeft ook erkend dat hij ten onrechte niet, althans niet adequaat op de klachten van klager heeft gereageerd. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of beklaagde te veroordelen tot betaling van enige (schade)vergoeding. Die bevoegdheid berust op grond van de wet bij de civiele rechter. Klager is dan ook in dit onderdeel van de klacht niet-ontvankelijk. Overigens is van frauduleus handelen niet gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-58 RvT Oost
Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Niet zichtbare gebreken. Destructief onderzoek. Onderzoek naar erfdienstbaarheid. Discrepantie tussen door de verkoper ingevulde vragenlijst en energielabel. De kopers van een woning (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij onjuiste c.q. onvolledige informatie heeft verstrekt. De achtergevel bleek gebreken te hebben, de m.b.t. de verkoop ingevulde vragenlijst zou niet kloppen en beklaagde zou ten onrechte niet op een erfdienstbaarheid hebben gewezen. Daarnaast wordt beklaagde ook verweten dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen om de tussen de kopers en de verkopers gerezen geschillen op te lossen. De Raad stelt vast dat de gebreken aan de achtergevel voor zowel klagers als de makelaar bij de bezichtiging niet zichtbaar waren en dat deze pas na de verwijdering van het rolluik zichtbaar werden. De Raad is van oordeel dat de makelaar op dit punt niets te verwijten valt. Het doen van destructief onderzoek behoort niet tot de taak van een verkopend makelaar. Het invullen van de vragenlijst is een verantwoordelijkheid van de verkopers. Gezien de antwoorden van de verkopers, alsmede gezien de overige informatie zoals de kadastrale kaart, het kadastraal bericht en het bewijs van eigendom, valt beklaagde niet te verwijten dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan. De erfdienstbaarheid was niet vermeld in de akte van eigendomsoverdracht van de verkopers. Ten overvloede merkt de Raad op dat de onderzoeksplicht van de makelaar niet zover gaat dat hij ook moet onderzoeken of uit akten van omliggende percelen blijkt dat eigenaren van die percelen bepaalde rechten hebben op de te verkopen percelen. Daarnaast merkt de Raad op, dat – anders dan de kopers menen – een eventuele erfdienstbaarheid niet op de kadastrale tekening wordt vermeld. De stellingen van de kopers op dit punt zijn onjuist. Ten overvloede merkt de Raad verder nog op dat het energielabel klasse F aangeeft. De indeling in die klasse (de laagste klasse is G) geeft op zich al voldoende aan dat het woonhuis niet energiezuinig is. Dit is gezien de ouderdom van het woonhuis ook verklaarbaar. Het verschil tussen de antwoorden van de verkopers op de vragen over de isolatie en het energielabel, was voor de kopers kenbaar. De kopers hadden hierover ook expliciet vragen kunnen stellen. Nu ook niet is komen vast te staan dat beklaagde zich onvoldoende heeft ingespannen om de gerezen geschillen op te lossen, wordt de gehele klacht ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-57 RvT Oost
Taxatie in het kader van echtscheiding. Onjuiste taxatiewaarde. Te trage uitvoering van de opdracht. Onafhankelijkheid. Teruggeven van de opdracht. Klager heeft in 2014 via beklaagde een woning gekocht. Begin december 2016 heeft klager i.v.m. zijn echtscheiding aan beklaagde gevraagd om de woning te taxeren. Beklaagde heeft klager eind januari 2017 in concept een taxatierapport toegezonden. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdracht te traag heeft uitgevoerd. Daarnaast zou de inhoud niet juist zijn, zou beklaagde zich door derden hebben laten beïnvloeden, en zou beklaagde zich zonder overleg hebben teruggetrokken. Klager stelt dat hij door de handelwijze van beklaagde in zijn belangen is geschaad. De Raad is van oordeel dat de periode tussen de opdrachtverstrekking en het uitbrengen van het taxatierapport tamelijk lang is maar, mede gelet op de onderhavige omstandigheden, niet zodanig lang dat dit tuchtrechtelijk laakbaar is. Volgens vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht is bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Beklaagde heeft in concept een uitgebreid rapport uitgebracht dat zorgvuldig tot stand is gekomen. De taxatiewaarde is goed onderbouwd en beklaagde heeft voldoende inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd. De enkele omstandigheid dat een andere makelaar een wellicht hogere waarde zou hebben vastgesteld is op zichzelf onvoldoende om te kunnen vaststellen dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig te werk is gegaan. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.
Lees meer -
18-56 RvT Oost
Makelaar inspecteert het object niet zelf. Opname en inspectie door kandidaat register makelaar/taxateur. Beklaagde heeft een taxatierapport afgegeven dat werd opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering en Nationale Hypotheek Garantie. Het taxatieobject is opgenomen en geïnspecteerd door een medewerker van beklaagde, een kandidaat register makelaar en taxateur. Vervolgens heeft beklaagde het taxatierapport zelf opgesteld en ondertekend. De NVM verwijt beklaagde en haar kantoor dat een taxatierapport is afgegeven zonder dat de woning door een beëdigd en geregistreerd taxateur is opgenomen en zonder dat dit in het taxatierapport is vermeld. De Raad overweegt dat bij de beoordeling van de klacht het belang van taxaties in het maatschappelijk verkeer voorop moet worden gesteld. Financiers verstrekken doorgaans (soms grote) hypothecaire geldleningen op basis van taxaties. Zij moeten er op kunnen vertrouwen dat de taxatie juist is en op de juiste wijze tot stand is gekomen. Slechts een beëdigd en geregistreerd taxateur mag een taxatie uitvoeren, een kandidaat taxateur mag dit niet. Beklaagde heeft erkend dat zij de woning niet zelf heeft opgenomen en dat daarvan in het rapport geen mededeling is gedaan. Beklaagde heeft ook erkend dat er tussen de opnamedatum en de datum van het uitbrengen van het taxatierapport voldoende tijd en gelegenheid was voor het alsnog door beklaagde zelf bezichtigen van de woning. Beklaagde heeft onzorgvuldig en tuchtrechtelijk klachtwaardig gehandeld. De klacht is gegrond en er is sprake van een ernstig vergrijp. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-40 RvT Oost
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding, perikelen bij. In verband met hun echtscheiding hebben klager en zijn toenmalige echtgenote beklaagde ingeschakeld bij de verkoop van hun woning. De verkoop verliep moeizaam en de communicatie tussen de ex-echtelieden verliep slecht. Uiteindelijk heeft geen verkoop aan derden plaatsgevonden maar heeft klager de woning zelf gekocht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de begeleiding van de verkoop op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad stelt voorop dat het voor een makelaar extra moeilijk is om in een situatie als de onderhavige op te treden voor twee opdrachtgevers. De Raad is gebleken dat beklaagde naar beste vermogen tegemoet is gekomen aan de reële verwachtingen van zowel klager als diens ex-echtgenote. Dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
18-41 RvT Oost
Informatie aan niet-opdrachtgever. Aankoop bedrijfspand. Bestemmingsplan. Onjuiste c.q. onvolledige informatie over welke bedrijfsactiviteiten binnen de bestemming vallen. Klaagster (een reisorganisatie) heeft een bedrijfsruimte gekocht die beklaagde in verkoop had. Op het moment van aankoop was een deel van het gebouw verhuurd aan derden als zelfstandige kantoorruimte. Klaagster was voornemens om in het niet verhuurde gedeelte haar eigen kantoor met showroom te vestigen. Nog voor de eigendomsoverdracht bleek dat klaagster van de gemeente niet tijdig uitsluitsel zou krijgen over het antwoord op de vraag of haar bedrijfsactiviteiten volgens het bestemmingsplan aldaar waren toegestaan. Klaagster verwijt beklaagde haar onjuist en onvolledig te hebben geïnformeerd over de bestemming van het gebouw. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat bij de eindinspectie niet alle ruimtes toegankelijk waren. De Raad overweegt dat uit de inhoud van de verkoopbrochure niet blijkt dat het exploiteren van zelfstandige kantoorruimte op basis van het bestemmingsplan ter plaatse niet is toegestaan. Uit de brochure is veeleer af te leiden dat de kantoorruimte ook los van de bedrijfsruimte kan worden gehuurd. Klaagster heeft mogen afgaan op deze door beklaagde verstrekte, maar achteraf onjuist gebleken informatie. Indien beklaagde aanvankelijk onvoldoende zicht had op de door klaagster uit te oefenen bedrijfsactiviteiten, lag het op de weg van beklaagde om zich daarover nader te informeren ter voorkoming van onjuiste beeldvorming. Dat de gemeente op dit moment niet handhavend optreedt tegen diegenen die ter plaatse wel zelfstandige kantoorruimte in gebruik hebben, doet hieraan niet af; immers, dat een gemeente tot op heden niet tot handhavend optreden is overgegaan, betekent niet dat dit in de toekomst niet mogelijk is. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat bij de eindinspectie niet alle ruimtes toegankelijk waren is beklaagde niet te verwijten. Het is de plicht van de verkoper om zorg te dragen voor de openstelling van die ruimten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-124 RvT Oost
Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Sleuteloverdracht. Onduidelijke afspraken. Niet nakomen van gemaakte afspraken. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij de afspraak over de afgifte van de schuursleutel niet is nagekomen. Daarnaast zou beklaagde ook de afspraak over de uitbetaling van een door beklaagde in depot gehouden bedrag, niet zijn nagekomen. De Raad overweegt dat beklaagde ter zitting heeft toegelicht dat zijn opdrachtgevers om uiteenlopende redenen bezwaar hebben gemaakt tegen de afgifte van de schuursleutel. Dit kan beklaagde niet worden aangerekend. Beklaagde kan evenmin worden verweten dat hij niet tot uitkering van het depotbedrag is overgegaan, nu niet is betwist dat hij daarvoor geen toestemming van zijn opdrachtgevers had. De Raad acht wel verwijtbaar dat beklaagde niet heeft aangegeven dat hij voor uitkering uit het depot de toestemming van zijn opdrachtgevers behoefde. Als deskundig NVM-makelaar heeft beklaagde er zorg voor te dragen dat afspraken tussen zijn opdrachtgevers en klager niet voor misverstand vatbaar zijn. Hij is deze zorgplicht niet nagekomen en de klacht is in zoverre gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
17-126 RvT Oost
Informatie aan niet-opdrachtgever. Niet/te laat reageren op bod/mededelingen van gegadigde. Extreme drukte geen excuus. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij in de communicatie met hen verwijtbaar nalatig is geweest. De woning is aan een derde verkocht. De Raad stelt vast dat beklaagde niet, dan wel niet tijdig op mededelingen en op het bod van klagers heeft gereageerd. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag verwacht worden dat hij - ook wanneer er sprake is van extreme drukte - de organisatie van zijn kantoor zodanig heeft ingericht dat gegadigden binnen een redelijke termijn antwoord krijgen op de door hen gestelde vragen of uitgebrachte biedingen. Ter zitting heeft beklaagde de onjuistheid van zijn handelwijze erkend, aangekondigd dat de werkwijze op zijn kantoor is aangepast en zijn verontschuldigingen aan klager aangeboden voor zijn optreden in deze zaak. De Raad verklaart de klacht gegrond en legt een berisping op. Download uitspraak (pdf)
Lees meer